Immobilien in der Schweiz

Der Immobilienmarkt in der Schweiz

Eine Eigentumswohnung kostet in der Schweiz im August 2026 im Mittel der 26 Kantone rund 8'480 CHF je Quadratmeter; die Spanne reicht von 4'368 CHF/m² im Kanton Jura bis 15'693 CHF/m² im Kanton Zug (Veris MarktRadar, Kantonsauswertung, Stand August 2026). Der Median liegt bei rund 7'970 CHF/m² und damit spürbar unter dem Mittelwert — ein Hinweis darauf, wie stark einige wenige Hochpreiskantone den Landesdurchschnitt nach oben ziehen.

Die Schweiz ist kein einheitlicher Immobilienmarkt, sondern eine Ansammlung von 26 kantonalen Teilmärkten mit eigenem Steuerrecht, eigenem Notariatssystem und eigener Raumplanung. Wer die Landeszahl kennt, weiss deshalb noch wenig über den Preis vor der eigenen Haustür. Diese Seite ordnet die nationalen Rahmenbedingungen ein; die Zahlen je Kanton finden Sie auf den 26 Kantonsseiten unterhalb dieser Übersicht.

Wie gross ist das Preisgefälle zwischen den Kantonen?

Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kanton liegt beim Wohneigentum der Faktor 3,6. Zug führt mit 15'693 CHF/m², gefolgt von Genf (13'209 CHF/m²), Zürich (11'461 CHF/m²), Schwyz (11'160 CHF/m²) und Obwalden (11'030 CHF/m²). Am unteren Ende stehen Jura (4'368 CHF/m²), Neuenburg (5'891 CHF/m²), Solothurn (5'928 CHF/m²) und Glarus (6'095 CHF/m²).

Bei den Mieten fällt das Gefälle flacher aus: 36,10 CHF/m² und Monat in Zug gegenüber 14,90 CHF/m² im Thurgau entsprechen dem Faktor 2,4. Dass sich Kauf- und Mietpreise so unterschiedlich spreizen, hat einen einfachen Grund. Mietzinse sind über das Mietrecht und den hypothekarischen Referenzzinssatz an die Kostenentwicklung gebunden, Kaufpreise dagegen an Erwartungen, Steuerbelastung und Verfügbarkeit. In den Tiefsteuerkantonen der Zentralschweiz zahlen Käuferinnen und Käufer deshalb einen Aufschlag, der sich in der Miete nur teilweise wiederfindet.

Wer treibt die Nachfrage?

Ende 2025 lebten rund 9'126'400 Menschen dauerhaft in der Schweiz, gut 1,2 Prozent mehr als ein Jahr zuvor; von den knapp 89'000 zusätzlichen Personen gingen über 93 Prozent auf Zuwanderung zurück (BFS, Bevölkerungsstatistik 2025). Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgrösse. Beides erhöht die Zahl der benötigten Wohnungen schneller, als gebaut wird — die Bautätigkeit bewegt sich seit Jahren unter dem Bedarf, weil Einsprachen, Verdichtungsvorgaben und Baulandknappheit die Bewilligungsverfahren in die Länge ziehen.

Auf der Käuferseite dominieren Selbstnutzende. Die Wohneigentumsquote liegt bei rund 36 Prozent und ist damit die tiefste in Europa; Österreich kommt auf 55 Prozent, Deutschland auf 47 Prozent, der EU-Schnitt auf 69,3 Prozent (BWO/BFS). Wer in der Schweiz kauft, tut das meist, um selbst einzuziehen. Institutionelle Anleger konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften; im Stockwerkeigentum ist ihr Anteil gering, weil das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis gerade in den teuren Kantonen schmal ausfällt.

Wie haben sich die Preise seit der Zinswende entwickelt?

Nach der Zinswende 2022 kühlte der Markt kurz ab, kehrte aber rasch auf Wachstumskurs zurück. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen rund 4,3 Prozent über dem Vorjahresquartal, im Quartalsvergleich betrug das Plus 1,0 Prozent (Wüest Partner, Juli 2026). Der Grund ist weniger Euphorie als Arithmetik: Die Nationalbank hat den Leitzins auf null gesenkt, SARON-Hypotheken sind ab etwa 0,75 Prozent zu haben, zehnjährige Festhypotheken ab rund 1,2 bis 1,5 Prozent.

Für Haushalte, welche die Eigenmittel- und Tragbarkeitshürde nehmen, ist Wohneigentum damit laufend günstiger als Mieten — und genau diese Hürde ist der eigentliche Engpass. Nicht der Zins begrenzt die Nachfrage, sondern das verfügbare Eigenkapital. Wüest Partner rechnet in vier von fünf untersuchten Konjunkturszenarien bis 2028 mit weiter steigenden Preisen; auch eine moderate Rezession würde daran wenig ändern, solange Wohnungsknappheit und tiefe Zinsen anhalten. Jede Prognose bleibt mit Unsicherheit behaftet.

Wie eng ist der Wohnungsmarkt?

Am 1. Juni 2025 standen in der Schweiz 48'455 Wohnungen leer, das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1,0 Prozent — dem fünften Rückgang in Folge und dem tiefsten Wert seit zwölf Jahren (BFS, Leerwohnungszählung 2025). Am knappsten ist das Angebot in Genf (0,34 Prozent), Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent). Nur Jura (3,03 Prozent) und Solothurn (2,05 Prozent) lagen über der Zweiprozentmarke.

Die Leerwohnungsziffer ist mehr als eine Statistik. In mehreren Kantonen ist sie der Auslöser für die Formularpflicht beim Anfangsmietzins: In Zürich und Luzern etwa gilt die Pflicht nur, solange die kantonale Ziffer 1,5 Prozent nicht übersteigt. Sinkende Leerstände verschärfen also nicht nur den Wettbewerb um Wohnungen, sie verändern auch die Rechtslage im Mietverhältnis.

Wie unterscheiden sich die Regionen?

Die Schweizer Preiskarte folgt nicht der Sprachgrenze, sondern der Steuer- und Erreichbarkeitslogik. Drei Hochpreiszonen — die Zentralschweiz, der Grossraum Zürich und der Genferseebogen — stehen einem breiten Mittelfeld und dem deutlich günstigeren Jurabogen gegenüber.

Was zeichnet die Zentralschweiz und den Grossraum Zürich aus?

Zug (15'693 CHF/m²), Schwyz (11'160 CHF/m²), Obwalden (11'030 CHF/m²) und Nidwalden (10'209 CHF/m²) bilden zusammen mit Zürich (11'461 CHF/m²) den teuersten zusammenhängenden Raum des Landes. Der gemeinsame Nenner ist die tiefe Einkommens- und Vermögenssteuer bei gleichzeitig kurzer Fahrzeit nach Zürich oder Luzern. Keiner dieser Kantone erhebt eine Handänderungssteuer; wer kauft, zahlt nur Grundbuch- und Notariatsgebühren.

Das Ergebnis ist ein Markt, in dem der Steuervorteil längst im Bodenpreis steckt. In Zug liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,42 Prozent, in Zürich bei 0,48 Prozent (BFS, 1. Juni 2025) — praktisch Vollvermietung. Die Ausweichbewegung in die Nachbarkantone Luzern (8'460 CHF/m²), Aargau (8'307 CHF/m²) und Thurgau (7'390 CHF/m²) ist entsprechend ausgeprägt und trägt dort seit Jahren die Preisentwicklung.

Wie steht der Genferseebogen da?

Genf (13'209 CHF/m²) und die Waadt (9'159 CHF/m²) bilden den zweiten Hochpreispol, allerdings aus anderen Gründen. Hier wirken internationale Organisationen, ein grenzüberschreitender Arbeitsmarkt mit Frankreich und eine über Jahrzehnte restriktive Bauzonenpolitik. Anders als in der Zentralschweiz kommt eine spürbare Handänderungssteuer dazu: 3,0 Prozent in Genf sowie 3,3 Prozent in der Waadt und in Neuenburg.

Genf hat mit 0,34 Prozent die tiefste Leerwohnungsziffer der Schweiz. Der Kanton ist flächenmässig eingeschnürt, die Nachfrage weicht deshalb ins Waadtland und über die Grenze aus. Wer die Region vergleicht, sollte die Nebenkosten mitrechnen: Auf einer Million Kaufpreis trennen Genf und Zürich allein bei der Handänderungssteuer rund 30'000 CHF.

Warum ist der Jurabogen günstiger?

Jura (4'368 CHF/m²), Neuenburg (5'891 CHF/m²) und Solothurn (5'928 CHF/m²) sind die drei günstigsten Kantone des Landes. Die Gründe sind strukturell: eine auf Uhren- und Präzisionsindustrie konzentrierte Wirtschaft, längere Wege in die Zentren und eine schwächere Zuwanderung. Der Jura ist zugleich der einzige Kanton mit einer Leerwohnungsziffer über drei Prozent (3,03 Prozent, BFS 2025).

Für Selbstnutzende bedeutet das echten Verhandlungsspielraum und ein Preisniveau, das rund ein Viertel des Zuger Werts ausmacht. Für die Vermietung sieht die Rechnung anders aus: Die Mieten liegen mit 15,25 CHF/m² im Jura und 19,25 CHF/m² in Neuenburg ebenfalls tief, und ein höherer Leerstand bedeutet längere Wiedervermietungszeiten. Hinzu kommt, dass Jura mit 2,1 Prozent und Solothurn mit 2,2 Prozent zu den Kantonen mit höherer Handänderungssteuer zählen.

Welche Rolle spielen die Berg- und Tourismuskantone?

Graubünden (9'971 CHF/m²) und das Wallis (6'333 CHF/m²) zeigen, wie unterschiedlich Bergkantone funktionieren. In Graubünden ziehen Davos, St. Moritz und das Engadin den Kantonsschnitt weit über das Niveau der Talgemeinden; im Wallis bleibt der Durchschnitt tief, obwohl Zermatt, Verbier und Crans-Montana zu den teuersten Ortschaften der Schweiz zählen. Ein Kantonsmittelwert sagt in diesen beiden Fällen besonders wenig über die einzelne Gemeinde aus.

In beiden Kantonen wirkt das Zweitwohnungsgesetz als harte Angebotsbremse. Schweizweit lag der Zweitwohnungsanteil per 31. März 2026 in 331 Gemeinden über 20 Prozent; dort dürfen neue Zweitwohnungen nur noch in Ausnahmefällen gebaut werden (ARE, März 2026). Das verknappt das Angebot in den Tourismusorten dauerhaft und stützt die Preise bestehender Objekte mit altrechtlicher Nutzung.

Wo liegen die Mietmärkte am engsten?

Die höchsten Mieten zahlen Haushalte in Zug (36,10 CHF/m² und Monat), Zürich (31,00 CHF/m²), Basel-Stadt (29,75 CHF/m²) und Genf (29,00 CHF/m²). Am günstigsten wohnen Mietende im Thurgau (14,90 CHF/m²), im Jura (15,25 CHF/m²) und in Freiburg (15,80 CHF/m²). Der Kantonsschnitt liegt bei rund 22,90 CHF/m² und Monat.

Auffällig ist, dass hohe Kaufpreise und hohe Mieten nicht überall zusammenfallen. Obwalden liegt beim Kauf auf Rang fünf, bei der Miete mit 24,50 CHF/m² aber nur im vorderen Mittelfeld — ein Muster, das für steuergetriebene Nachfrage typisch ist. Umgekehrt liegt Basel-Stadt bei der Miete auf Rang drei, beim Kaufpreis aber hinter Zug, Genf, Zürich, Schwyz und Obwalden. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage prüft, sollte deshalb nie vom Kaufpreisniveau auf das Mietniveau schliessen.

Kaufnebenkosten und Recht

Die Kaufnebenkosten liegen in der Schweiz je nach Kanton zwischen rund 0,3 und 5 Prozent des Kaufpreises. Das ist im internationalen Vergleich wenig, die Streuung zwischen den Kantonen aber beträchtlich. Die Tabelle oben zeigt den gesetzlichen kantonalen Satz der Handänderungssteuer; wer sie trägt, ist kantonal unterschiedlich geregelt.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Rechnen Sie mit drei Positionen. Erstens die Handänderungssteuer, die je nach Kanton zwischen null und 3,3 Prozent liegt. Zweitens die Notariats- und Grundbuchgebühren, meist zwischen 0,1 und 1,0 Prozent — je nachdem, ob der Kanton ein Amtsnotariat kennt (etwa Zürich oder Schaffhausen) oder ein freies Notariat (etwa Bern, Genf oder Tessin). Drittens die Kosten der Grundpfandverschreibung, wenn für die Hypothek ein neuer Schuldbrief errichtet werden muss.

Die Maklerprovision beträgt marktüblich 2 bis 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer und wird in der Regel von der verkaufenden Partei getragen. Für Käuferinnen und Käufer ist sie damit kein Bestandteil der Nebenkostenrechnung; massgeblich ist der Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR.

Was regelt die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe auf den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Acht Kantone verzichten ganz darauf und erheben nur eine Grundbuchgebühr: Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen, Aargau und Tessin. Im Kanton Glarus beträgt diese Gebühr 0,35 Prozent des Kaufpreises. Am oberen Ende stehen die Waadt und Neuenburg mit je 3,3 Prozent sowie Genf und Basel-Stadt mit je 3,0 Prozent.

Steuerschuldner ist in der Regel die erwerbende Person. Einzelne Kantone teilen die Last von Gesetzes wegen hälftig zwischen Käufer- und Verkäuferschaft, andere lassen eine abweichende vertragliche Regelung zu. Prüfen Sie die Tragung deshalb immer im Kaufvertrag und auf der jeweiligen Kantonsseite, bevor Sie Ihr Budget festlegen — auf einer Million Kaufpreis geht es um bis zu 33'000 CHF.

Wie funktioniert die Grundstückgewinnsteuer?

Beim Verkauf besteuern alle Kantone den Grundstückgewinn, also die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten. Massgeblich ist die Besitzdauer: Kurzfristige Gewinne werden mit einem Spekulationszuschlag belegt — im Kanton Zürich etwa erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, wenn innert eines Jahres weiterverkauft wird —, lange Haltedauern werden mit Rabatten belohnt.

Acht Kantone — Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Uri, Schwyz, Tessin und Jura — wenden das monistische System an, in dem auch Gewinne juristischer Personen der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Die übrigen folgen dem dualistischen System, in dem Geschäftsvermögen über die Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst wird. Bei Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum lässt sich die Steuer aufschieben. Dies ist keine Steuerberatung; die Wirkung hängt vom Einzelfall ab.

Was bedeuten Lex Koller und Zweitwohnungsgesetz?

Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland. Ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen Sie eine kantonale Bewilligung; für Ferienwohnungen gilt ein jährliches Bundeskontingent von bisher 1'500 Einheiten, die Nettowohnfläche ist auf 200 m² und die Grundstücksfläche auf 1'000 m² begrenzt. Der Bundesrat hat eine Verschärfung angestossen; nach heutigem Stand soll das Kontingent deutlich reduziert werden. Personen mit Niederlassungsbewilligung C sind ausgenommen.

Das Zweitwohnungsgesetz verbietet in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent den Neubau von Zweitwohnungen. Per 31. März 2026 betraf das 331 Gemeinden, überwiegend im Alpenraum (ARE). Ausnahmen bestehen für altrechtliche Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, sowie für bewirtschaftete Wohnungen. Die Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch angemerkt — prüfen Sie sie vor jedem Kauf in einer Tourismusgemeinde.

Was ändert sich beim Eigenmietwert?

Volk und Stände haben am 28. September 2025 dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen zugestimmt. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Nach heutigem Stand gilt der Eigenmietwert also bis und mit Steuerjahr 2028 weiter, ebenso die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt.

Ab 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstbewohntem Wohneigentum, im Gegenzug fallen die Unterhalts- und Schuldzinsabzüge weitgehend weg. Das verschiebt die Vorteilhaftigkeit hin zu tiefer Verschuldung und weg von der bisher verbreiteten Strategie, die Hypothek aus steuerlichen Gründen hoch zu halten. Die Übergangsphase bis Ende 2028 gibt den Kantonen Zeit für die Umsetzung.

Wie viel Eigenmittel brauchen Sie?

Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf; die ersten 10 Prozent müssen also aus echten Eigenmitteln kommen. Bei einem Kaufpreis von 1'000'000 CHF sind das 200'000 CHF, davon mindestens 100'000 CHF aus Ersparnissen, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.

Die zweite Hürde ist die Tragbarkeit. Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent, rund 1 Prozent Nebenkosten und Unterhalt sowie der Amortisation der zweiten Hypothek auf zwei Drittel des Verkehrswerts innert 15 Jahren. Die Summe darf in der Regel ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei 800'000 CHF Hypothek und 5 Prozent kalkulatorischem Zins ergibt das rund 55'000 CHF Jahreskosten — und damit einen Einkommensbedarf von etwa 165'000 CHF.

Genau daran scheitern viele Kaufinteressierte in den Hochpreiskantonen. Eine Wohnung mit 120 Quadratmetern kostet rechnerisch in Zug rund 1,88 Mio. CHF, im Jura rund 524'000 CHF. Die Eigenmittelanforderung unterscheidet sich damit um mehr als eine Viertelmillion Franken — und das erklärt einen guten Teil des Gefälles bei der Wohneigentumsquote zwischen den Kantonen.

SARON oder Festhypothek?

Die SARON-Hypothek folgt dem Geldmarktsatz und lag im Frühjahr 2026 bei rund 0,75 bis 1,30 Prozent, zehnjährige Festhypotheken bei rund 1,2 bis 1,5 Prozent (UBS, LUKB, Stand 2026). Die SARON-Variante ist derzeit günstiger, überträgt aber das Zinsänderungsrisiko vollständig auf Sie; die Festhypothek kauft Planungssicherheit für die Tragbarkeitsrechnung.

Welche Variante passt, ist eine Frage der Risikofähigkeit und nicht des Marktausblicks — eine Empfehlung sprechen wir hier nicht aus. Halten Sie fest, welchen Zinsanstieg Ihr Haushaltsbudget verkraftet, bevor Sie sich für eine Laufzeit entscheiden.

Was bedeutet der Referenzzinssatz für Mietende?

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde am 2. Juni 2026 bestätigt; die nächste Bekanntgabe des Bundesamts für Wohnungswesen erfolgt am 1. September 2026. Sinkt er, können Mietende eine Senkung des Mietzinses verlangen; steigt er, dürfen Vermietende erhöhen — jeweils gestaffelt und unter Anrechnung von Teuerung und Unterhaltskosten.

Ergänzend kennt ein Teil der Kantone die Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 OR: Bei Neuvermietung muss der bisherige Mietzins auf einem amtlichen Formular offengelegt werden, was die Anfechtung des Anfangsmietzinses erleichtert. In Zürich und Luzern greift die Pflicht nur, solange die kantonale Leerwohnungsziffer 1,5 Prozent nicht übersteigt. Ob sie in Ihrem Kanton gilt, steht auf der jeweiligen Kantonsseite.