Immobilienpreise in Basel-Stadt

Der Immobilienmarkt in Basel-Stadt im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Basel-Stadt im August 2026 durchschnittlich 10'833 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, Stand 15. August 2026). Häuser liegen mit 10'208 CHF je Quadratmeter leicht darunter, weil sich der Bestand auf Riehen, Bettingen und einzelne Basler Villenlagen verteilt und dort grössere Flächen den Quadratmeterpreis drücken. Der Kanton gehört damit zum oberen Drittel der Schweizer Kantone, bleibt aber deutlich hinter Zürich, Zug und Genf zurück.

Wie ist der kleinste Flächenkanton der Schweiz aufgebaut?

Basel-Stadt besteht aus genau drei Gemeinden: der Stadt Basel mit rund 180'075 Einwohnerinnen und Einwohnern, der Landgemeinde Riehen mit 22'773 und Bettingen mit 1'286 Personen (provisorische Werte Ende 2025). Zusammen ergibt das 204'134 Menschen auf rund 37 Quadratkilometern.

Diese Zahlenkombination erklärt fast alles, was den Markt hier vom Rest der Schweiz unterscheidet. Mit rund 5'500 Einwohnerinnen und Einwohnern je Quadratkilometer liegt die Dichte etwa beim 26-Fachen des Schweizer Mittels. Unbebautes Bauland existiert praktisch nicht mehr. Wachstum entsteht deshalb fast ausschliesslich über Verdichtung und über die Umnutzung ehemaliger Industrieareale. Das mittlere Bevölkerungsszenario des Kantons rechnet bis 2050 mit rund 232'000 Personen, also mit einem Zuwachs von gut 14 Prozent gegenüber heute.

Für Kaufinteressierte heisst das: Neubau spielt als Preisanker eine kleinere Rolle als in Flächenkantonen. Wer im Kanton Eigentum sucht, kauft in aller Regel Bestand aus der Zeit vor 1970, und der Zustand dieses Bestands entscheidet über den Preis stärker als die reine Adresse.

Wer kauft hier, und wer mietet?

Rund 85 Prozent der Haushalte im Kanton wohnen zur Miete. Das ist der höchste Mietanteil aller Schweizer Kantone; die Wohneigentumsquote von etwa 15 Prozent ist entsprechend die tiefste. Zum Vergleich: Genf, der zweitstädtischste Kanton, kommt auf einen Mietanteil von rund 78 Prozent, im Schweizer Mittel wohnt gut ein Drittel der Haushalte im Eigentum.

Wohneigentum ist in Basel-Stadt also ein Nischensegment, und das prägt sowohl den Markt als auch die Politik. Auf der Nachfrageseite dominieren zwei Gruppen: Eigennutzerinnen und Eigennutzer mit hohem Einkommen, häufig aus dem Life-Sciences-Umfeld, sowie institutionelle und private Bestandshalter, die Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte halten. Klassische Erstkäuferfamilien weichen dagegen häufig ins Baselbiet oder über die Grenze aus.

Der Life-Sciences-Cluster ist der wichtigste Nachfragetreiber. Roche und Novartis haben ihre Konzernzentralen im Kanton, dazu kommt ein dichtes Umfeld aus Biotech-, Medtech- und Zulieferunternehmen sowie die Universität Basel. Der Anteil der ausländischen Wohnbevölkerung lag Ende September 2025 bei 37,9 Prozent gegenüber 27,6 Prozent im Schweizer Mittel. Ein erheblicher Teil davon sind gut verdienende Fachkräfte, die zunächst mieten und erst nach einigen Jahren Eigentum suchen.

Wie eng ist das Angebot tatsächlich?

Per 1. Juni 2025 standen im Kanton 1'079 Wohnungen leer, was einer Leerwohnungsziffer von 0,9 Prozent entspricht und gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 0,1 Prozentpunkte (Statistisches Amt Basel-Stadt). Im Städtevergleich ist das mehr als in Zürich mit 0,1 Prozent sowie in Bern und Genf mit je 0,4 Prozent, aber immer noch ein knapper Markt. Am stärksten stiegen die Leerstände bei Einzimmerwohnungen auf 1,3 Prozent, was zu einem guten Teil auf möblierte Kurzzeitangebote zurückgeht.

Auf der Kaufseite ist das Angebot noch schmaler. Im August 2026 waren in der Stadt Basel rund 88 Wohnungen und 57 Häuser ausgeschrieben, gegenüber 1'256 Mietinseraten (RealAdvisor). Auf ein Kaufangebot kommen damit rechnerisch rund neun Mietangebote. Wer ein Objekt in einer gesuchten Lage sucht, muss mit langen Wartezeiten und geringem Verhandlungsspielraum rechnen; eine amtliche Statistik zur Vermarktungsdauer führt der Kanton nicht.

Was sagt das Mietniveau über die Ertragslage?

Die Angebotsmieten liegen im Kanton bei 357 CHF je Quadratmeter und Jahr, also bei rund 29.75 CHF je Quadratmeter und Monat; die mittlere Monatsmiete einer Wohnung beträgt 2'859 CHF (RealAdvisor, August 2026). Für Häuser werden 301 CHF je Quadratmeter und Jahr ausgewiesen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Angebots- und Bestandsmieten. Die genannten Werte beziehen sich auf neu ausgeschriebene Objekte. Laufende Mietverhältnisse liegen in Basel häufig deutlich darunter, weil der hypothekarische Referenzzinssatz seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1,25 Prozent liegt und weil sanierte Wohnungen nach dem kantonalen Wohnschutz für fünf Jahre einer Mietzinskontrolle unterstehen. Die Bruttomietrendite, die diese Seite aus Miete und Kaufpreis rechnerisch ausweist, beschreibt deshalb die Ertragslage eines heute neu vermieteten Objekts, nicht die eines übernommenen Bestands.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie stark sind die Preise im letzten Jahr gestiegen?

In den zwölf Monaten bis August 2026 legten Eigentumswohnungen im Kanton Basel-Stadt um 3,2 Prozent zu, Häuser um 2,9 Prozent. Im jüngsten Quartal betrug der Zuwachs 0,8 Prozent (RealAdvisor, Stand 15. August 2026). Das ist ein moderater, aber stetiger Anstieg ohne Anzeichen einer Beschleunigung.

Bemerkenswert ist die Richtung im Vergleich zur Schweiz insgesamt: UBS und Wüest Partner erwarten für den Gesamtmarkt Zuwächse in der Grössenordnung von rund 3 Prozent und zählen die Region Basel zu den Landesteilen mit der schwächsten Preisdynamik. Basel-Stadt bewegt sich also im Rahmen, aber nicht an der Spitze.

Wie sieht die lange Reihe aus?

Über fünf Jahre summiert sich der Anstieg auf 15,6 Prozent, über zehn Jahre auf 39,2 Prozent und über 25 Jahre auf 122,8 Prozent. Rechnet man den heutigen Durchschnitt von 10'833 CHF je Quadratmeter mit diesen Veränderungsraten zurück, ergibt sich für 2001 ein Niveau von rund 4'862 CHF, für 2016 von rund 7'782 CHF und für 2021 von rund 9'371 CHF je Quadratmeter.

Der Preis einer Eigentumswohnung hat sich im Kanton also in einem Vierteljahrhundert mehr als verdoppelt. Der grössere Teil dieses Zuwachses entfällt auf die Jahre nach 2015, als die Negativzinsphase Anlagegelder in Immobilien lenkte und die Zuwanderung in die Region anhielt.

Was hat die Zinswende 2022 verändert?

Die Zinswende hat den Anstieg gebremst, aber nicht gedreht. Als die Schweizerische Nationalbank 2022 aus den Negativzinsen ausstieg, verteuerten sich Festhypotheken innerhalb weniger Monate deutlich, und die Zahl der Transaktionen ging zurück. Anders als in Deutschland folgte darauf jedoch kein nomineller Preisrückgang: Das Angebot blieb zu knapp, und die Zinsen kehrten rascher zurück.

Der hypothekarische Referenzzinssatz, der für Mietverhältnisse massgebend ist, steht seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde vom Bundesamt für Wohnungswesen am 2. März und am 1. Juni 2026 bestätigt. Der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz sank per 31. März 2026 von 1,32 auf 1,31 Prozent; eine Änderung des Referenzzinssatzes erfolgt erst unterhalb von 1,13 oder oberhalb von 1,37 Prozent. Für die Finanzierungskosten von Kaufenden bedeutet das ein stabiles Umfeld.

Warum wächst Basel langsamer als die übrige Schweiz?

Drei Gründe treten hier zusammen. Erstens dämpft der seit 2022 geltende Wohnschutz die Investitionen in den Bestand und damit die Aufwertung ganzer Häuserzeilen. Zweitens verfügt Basel über nahe und deutlich günstigere Ausweichmärkte: Wer im Kanton arbeitet, kann in Weil am Rhein, Lörrach, Saint-Louis oder im Baselbiet wohnen. Drittens bremst die Handänderungssteuer von 3 Prozent die Umschlagshäufigkeit; in Zürich, Zug, Schwyz oder Aargau fällt sie gar nicht an.

Dieses Zusammenspiel führt zu einem Markt, der weniger volatil ist als jener der grossen Zentren. Er reagiert später auf Zinsbewegungen, aber auch weniger stark auf Rückschläge.

Wie viel wird im Kanton überhaupt gebaut?

Die Bautätigkeit ist strukturell begrenzt. Auf 37 Quadratkilometern, die zu grossen Teilen bereits überbaut sind, entsteht neuer Wohnraum praktisch nur noch durch Verdichtung, Aufstockung und die Umnutzung ehemaliger Industrieflächen. Die grossen Arealentwicklungen im Klybeck, im Rosental und auf dem Dreispitz laufen über Jahrzehnte und liefern ihre Wohnungen in Etappen, nicht in einem Schub.

Dazu kommt der Sondereffekt des Wohnschutzes, der nicht nur Sanierungen, sondern auch Ersatzneubauten einem Bewilligungsverfahren unterstellt. Der Zubau bleibt damit hinter dem Bevölkerungswachstum zurück: Zwischen Juni 2024 und Juni 2025 wuchs die Bevölkerung um rund 1'700 Personen, während die Zahl der leer stehenden Wohnungen mit 1'079 Einheiten historisch niedrig blieb. Solange sich an diesem Verhältnis nichts ändert, bleibt der Preisboden im Kanton stabil, auch wenn die Zuwächse moderat ausfallen.

Wie belastbar sind die Zahlen?

Die Portale kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen, und das gehört zur Einordnung dazu. RealAdvisor weist für August 2026 einen Durchschnitt von 10'833 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen aus, Neho für Juni 2026 einen Wert von 11'385 CHF. Die Abweichung von rund 5 Prozent entsteht dadurch, dass Neho Angebotsdaten stärker gewichtet, während RealAdvisor Abschlüsse und Bewertungen einbezieht.

Wir stützen die Leitzahlen dieser Seite auf RealAdvisor und nennen abweichende Portalwerte, statt beide stillschweigend zu mitteln. Für Leerstand, Bevölkerung und Recht sind ausschliesslich amtliche Quellen massgebend: das Statistische Amt Basel-Stadt, die kantonale Steuerverwaltung und das Bundesamt für Wohnungswesen. Eine kantonale Mietzeitreihe in Franken je Quadratmeter, die methodisch zur Kaufpreisreihe passt, ist nicht öffentlich verfügbar; das Preisdiagramm zeigt deshalb nur die Kaufseite.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Was kostet Stockwerkeigentum im Kanton?

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Basel-Stadt durchschnittlich 10'833 CHF je Quadratmeter, der Medianpreis einer Wohnung liegt bei 1'039'922 CHF (RealAdvisor, August 2026). Die mittleren 80 Prozent der erfassten Objekte bewegen sich zwischen 5'755 und 19'634 CHF je Quadratmeter.

Diese Spanne ist bemerkenswert weit; sie beträgt mehr als das Dreifache zwischen unterem und oberem Rand. Sie erklärt sich weniger aus der Lage als aus dem Sanierungsstand. Eine unsanierte Dreizimmerwohnung aus den 1950er-Jahren im Kleinbasel und eine neu erstellte Attikawohnung am Rheinufer liegen im selben Kanton, aber in völlig verschiedenen Preiswelten. Wer eine Wohnung im unteren Bereich der Spanne kauft, sollte den Sanierungsbedarf und die Wohnschutzpflichten sorgfältig prüfen, bevor er den Preis als günstig einordnet.

Warum sind kleine Wohnungen je Quadratmeter am teuersten?

Studios und Kleinwohnungen erreichen im Kanton rund 13'620 CHF je Quadratmeter und liegen damit rund ein Viertel über dem Durchschnitt aller Wohnungen (Neho, Juni 2026). Der Effekt ist nicht basel-spezifisch, fällt hier aber wegen der Haushaltsstruktur besonders auf: Der Anteil der Einpersonenhaushalte ist im Kanton überdurchschnittlich hoch, und Küche, Bad und Erschliessung verteilen sich bei kleinen Flächen auf weniger Quadratmeter.

Hinzu kommt die Nachfrage nach möblierten Kurzzeitwohnungen aus dem Pharma- und Forschungsumfeld. Genau dieses Segment ist auch für den Anstieg der Leerstandsquote bei Einzimmerwohnungen auf 1,3 Prozent verantwortlich, weil solche Wohnungen zwischen zwei Vermietungen häufiger leer stehen.

Was kostet ein Haus im Kanton?

Häuser kosten im Kanton durchschnittlich 10'208 CHF je Quadratmeter, der Medianpreis liegt bei 1'745'525 CHF und die Spanne reicht von 4'336 bis 21'795 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, August 2026). ImmoScout24 weist für Häuser mit vier Zimmern einen Medianpreis von 1'350'000 CHF bei einer Spanne von 985'000 bis 1'890'000 CHF aus.

Der Quadratmeterpreis von Häusern liegt damit unter jenem von Wohnungen. Das wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich, ist aber der Normalfall in dicht bebauten Kantonen: Häuser bringen mehr Fläche mit, und der Preis je Quadratmeter sinkt mit zunehmender Grösse. In absoluten Beträgen ist ein Haus im Kanton Basel-Stadt dennoch rund 70 Prozent teurer als eine mittlere Eigentumswohnung.

Wo gibt es überhaupt Reihen- und Einfamilienhäuser?

Das Angebot konzentriert sich auf drei Bereiche. Riehen ist die klassische Hausgemeinde des Kantons, mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern aus mehreren Jahrzehnten und einem ländlicheren Charakter. Bettingen bietet Hanglagen an der Chrischona mit sehr kleinem, selten wechselndem Bestand. In der Stadt Basel selbst finden sich Einfamilien- und Reihenhäuser vor allem auf dem Bruderholz sowie in den Quartieren St. Alban und Gellert; historische Reihenhauszeilen gibt es zudem im Gundeldinger Quartier und im Neubad.

Wer im Kanton ein Haus sucht, konkurriert um wenige Objekte pro Jahr. Das erklärt, warum viele Basler Haushalte mit Hauswunsch nach Bottmingen, Binningen, Riehen oder über die Grenze ausweichen.

Wie gross ist der Unterschied zwischen Neubau und Bestand?

Der Basler Wohnungsbestand ist alt. Ein grosser Teil stammt aus der Gründerzeit und aus den Jahrzehnten vor 1970, während Neubauten fast ausschliesslich in den Arealentwicklungen und in einzelnen Ersatzneubauten entstehen. Das Statistische Amt Basel-Stadt weist für den Mietmarkt aus, dass Wohnungen der Bauperiode ab 2011 rund 38 Prozent teurer sind als renovierte Wohnungen der Referenzperiode 1961 bis 1970. Auf der Kaufseite fällt der Abstand ähnlich deutlich aus.

Dieser Aufschlag ist der eigentliche Preistreiber innerhalb des Kantons, stärker als die Adresse. Er hat auch eine energetische Komponente: Unsanierte Objekte mit hohem Heizwärmebedarf werden bei Verkaufsverhandlungen zunehmend mit Abschlägen bewertet, weil die künftigen Sanierungskosten eingepreist werden. In Basel-Stadt kommt hinzu, dass sich solche Investitionen wegen der Mietzinskontrolle nach dem Wohnschutz bei vermieteten Objekten nur eingeschränkt refinanzieren lassen. Wer eine unsanierte Liegenschaft erwirbt, sollte den Sanierungspfad deshalb vor dem Kauf durchrechnen und das Bewilligungsverfahren einplanen.

Was heisst das für die Finanzierung?

Schweizer Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf. Beim Basler Medianpreis von 1'039'922 CHF für eine Eigentumswohnung entspricht das rund 207'985 CHF, davon mindestens rund 103'992 CHF aus freiem Vermögen oder aus der Säule 3a. Bei einem Haus zum Medianpreis von 1'745'525 CHF sind es rund 349'105 CHF, davon mindestens rund 174'553 CHF hart.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die aus Eigenmitteln zu bezahlen sind und nicht mitfinanziert werden. Die Tragbarkeit prüfen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent, zuzüglich rund 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation; die Gesamtbelastung soll ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Belehnung ist innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Verkehrswerts zurückzuführen. Ob eine SARON- oder eine Festhypothek passt, ist eine individuelle Risikofrage; beide Modelle sind im Kanton verbreitet.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Wie gross ist das Preisgefälle innerhalb der Stadt Basel?

Zwischen der teuersten und der günstigsten erfassten Strasse liegen rund 7'000 CHF je Quadratmeter: Die Gartenstrasse kommt auf 14'323 CHF, die Obwaldnerstrasse auf 7'271 CHF (RealAdvisor, August 2026). Das entspricht dem Faktor 1,97 und ist für eine Stadt dieser Grösse ein moderates Gefälle. In Zürich oder Genf liegen zwischen bester und einfachster Lage deutlich grössere Abstände.

Der Grund ist die Kompaktheit: Basel misst von einem Stadtrand zum anderen wenige Kilometer, und selbst einfache Quartiere sind gut erschlossen. Die Tramanbindung ist im gesamten Kantonsgebiet dicht, was Lagenachteile abfedert.

Welche Quartiere gelten als bevorzugt?

Das Bruderholz im Süden der Stadt ist die klassische Villenlage mit grossen Parzellen und Aussicht. St. Alban und das angrenzende Gellert gelten als die repräsentativsten innerstädtischen Adressen, geprägt von Gründerzeitvillen, dem St. Alban-Tal und der Nähe zum Rhein. Das Wettsteinquartier auf der Kleinbasler Rheinseite hat in den letzten Jahren stark aufgeholt und verbindet Altbaubestand mit kurzen Wegen in die Innenstadt.

Im mittleren Bereich bewegen sich Gundeldingen südlich des Bahnhofs, das Neubad und Iselin. Diese Quartiere sind bei Familien und Erstkäuferinnen gefragt, weil sie noch bezahlbaren Altbau bieten und über gute Schulen und Nahversorgung verfügen.

Wo verändert sich das Stadtbild gerade?

Das grösste Projekt ist das Klybeck-Areal im Norden von Kleinbasel: Auf dem ehemaligen Chemieareal von Novartis und BASF soll über Jahrzehnte ein neues Quartier für mehrere tausend Menschen entstehen. Nebenan wird das Rosental-Areal schrittweise geöffnet. Auf der anderen Stadtseite entwickelt sich der Dreispitz an der Grenze zu Münchenstein von einem Logistikstandort zu einem gemischten Quartier mit Hochschulnutzungen.

Für die Preisentwicklung sind diese Projekte zweischneidig. Kurzfristig werten sie die angrenzenden Quartiere Klybeck, Kleinhüningen und Rosental auf, die heute noch am unteren Ende der Preisskala liegen. Mittelfristig schaffen sie zusätzliches Angebot, was den Druck auf den Gesamtmarkt dämpfen kann. Wer dort kauft, sollte die Etappierung der Arealentwicklungen kennen, weil sich Bauphasen über Jahre hinziehen.

Was unterscheidet Riehen und Bettingen von der Stadt?

Riehen ist mit 22'773 Einwohnerinnen und Einwohnern die zweitgrösste Gemeinde des Kantons und funktioniert wie eine eigenständige Vorortsgemeinde: viel Grün, Einfamilien- und Reihenhäuser, eigene Schulen, eine eigene Gemeindeverwaltung und mit der Fondation Beyeler ein kulturelles Zentrum von internationalem Rang. Die Anbindung an die Stadt erfolgt über Tram und S-Bahn.

Bettingen ist mit 1'286 Personen die kleinste Gemeinde und liegt auf der Chrischona-Höhe über dem Rhein. Der Wohnungsmarkt dort ist so klein, dass einzelne Transaktionen die Statistik bewegen; belastbare Durchschnittswerte auf Gemeindeebene sind entsprechend zurückhaltend zu lesen. Beide Gemeinden unterstehen demselben kantonalen Recht wie die Stadt Basel, also auch dem Wohnschutz und der Handänderungssteuer.

Wie gut ist der Kanton erschlossen und wer sind die Arbeitgeber?

Basel ist ein Verkehrsknoten. Der Bahnhof SBB, der Badische Bahnhof und der Bahnhof Basel St. Johann verbinden den Kanton mit dem Schweizer Fernverkehr sowie mit dem deutschen und dem französischen Netz; der EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg liegt auf französischem Boden wenige Kilometer westlich. Innerkantonal trägt ein dichtes Tram- und Busnetz den Verkehr, ergänzt durch die trinationale S-Bahn. Zürich ist mit dem Zug in rund einer Stunde erreichbar, Bern in knapp einer Stunde.

Der Arbeitsmarkt ist stark auf Life Sciences ausgerichtet. Roche und Novartis prägen mit ihren Konzernzentralen nicht nur die Beschäftigung, sondern mit dem Roche-Turm auch die Silhouette der Stadt. Dazu kommen Lonza, Bachem und ein breites Feld an Biotech-, Medtech- und Zulieferfirmen, die Universität Basel mit ihrem Biozentrum sowie die Fachhochschule Nordwestschweiz. Diese Konzentration erklärt die hohe Kaufkraft, birgt aber ein Klumpenrisiko: Ein Stellenabbau im Pharma- und Chemiecluster würde den Kanton überdurchschnittlich treffen. Ergänzt wird das Bild durch Logistik am Rheinhafen, durch den Finanzplatz mit der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich und durch einen Messe- und Kulturstandort, der mit der Art Basel internationale Sichtbarkeit hat.

Welche Rolle spielen die Ausweichmärkte im Dreiländereck?

Basel-Stadt ist der einzige Schweizer Kanton, dessen Kernstadt unmittelbar an zwei Nachbarstaaten grenzt. Wer im Kanton arbeitet, kann in Weil am Rhein, Lörrach oder Saint-Louis wohnen, häufig zu einem Bruchteil der Basler Preise, und ist mit Tram oder Bahn in 15 bis 30 Minuten am Arbeitsplatz. Auch das benachbarte Baselbiet mit Binningen, Bottmingen, Allschwil, Reinach oder Muttenz ist deutlich günstiger.

Dieses Ventil ist ein struktureller Unterschied zu Zürich oder Genf und der wichtigste Grund dafür, dass die Basler Preise nicht stärker steigen. Es wirkt allerdings asymmetrisch: Für Mietende und für Familien mit Hauswunsch ist der Wechsel über die Kantons- oder Landesgrenze einfach, für Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland setzt die Lex Koller Grenzen.

Was ist in Basel-Stadt anders als anderswo?

Was regelt der Wohnschutz genau?

Der Wohnschutz ist die schärfste kantonale Wohnregulierung der Schweiz und geht auf die Initiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» zurück, die am 28. November 2021 angenommen wurde und seit dem 28. Mai 2022 gilt. Solange die Leerwohnungsziffer im Kanton 1,5 Prozent nicht übersteigt, sind Sanierung, Umbau und Abbruch von Wohnliegenschaften bewilligungspflichtig. Bei 0,9 Prozent im Juni 2025 ist die Schwelle klar unterschritten, der Wohnschutz also aktiv.

Zuständig ist die staatliche Stelle für Wohnraumschutz; die zulässigen Mieten nach dem Eingriff legt die Wohnschutzkommission fest. Anschliessend gilt fünf Jahre lang eine Mietzinskontrolle. Ausgenommen sind Liegenschaften mit höchstens drei Wohnungen, Genossenschaftswohnungen sowie Liegenschaften mit ausschliesslich Luxuswohnungen oder Wohnungen zur Kurzzeitmiete von höchstens drei Monaten. Eine teilrevidierte Wohnraumschutzverordnung ist seit dem 1. November 2025 in Kraft.

Praktisch heisst das: Wer ein Mehrfamilienhaus mit vier oder mehr Wohnungen kauft und modernisieren will, muss ein Bewilligungsverfahren einplanen und kann die Investition nicht frei auf die Mieten umlegen. Wer ein Haus mit bis zu drei Einheiten kauft, ist davon nicht betroffen. Diese Schwelle verschiebt die Nachfrage spürbar in Richtung kleinerer Objekte.

Wie hat der Wohnschutz den Markt verändert?

Die Wirkung ist messbar. Die Sanierungsinvestitionen brachen von knapp 200 Mio. CHF im ersten Halbjahr 2022 auf rund 51 Mio. CHF im zweiten Halbjahr 2022 ein, und die Zahl der Sanierungsanfragen für Wohnliegenschaften lag anschliessend rund 80 Prozent unter dem Niveau von 2022 (SRF). Vergleichbare Rückgänge blieben in der übrigen Nordwestschweiz aus, was gegen eine rein konjunkturelle Erklärung spricht. Der Regierungsrat bemüht sich seither um Investorinnen und Bauherren.

Für Kaufende hat das zwei Folgen. Der Anteil unsanierter Objekte am Markt ist höher als in vergleichbaren Städten, was Einstiegspreise dämpft, aber Folgekosten verschiebt. Und die energetische Modernisierung des Bestands kommt langsamer voran, was den Abstand zwischen sanierten und unsanierten Objekten über die Zeit vergrössern dürfte.

Was kostet der Kauf an Steuern und Gebühren?

Die Handänderungssteuer beträgt in der Regel 3 Prozent des für die Steuerbemessung massgebenden Werts; beim Erwerb und Ersatzerwerb von selbstgenutztem Wohneigentum halbiert sie sich auf 1,5 Prozent (Steuerverwaltung Basel-Stadt). Steuerpflichtig ist grundsätzlich die erwerbende Partei. Befreit sind Handänderungen unter Ehegatten, an Nachkommen sowie im Rahmen von Erbteilungen, Scheidungen und Umstrukturierungen.

Dazu kommen die Beurkundungsgebühr von rund 0,25 Prozent des Kaufpreises bis 2 Mio. CHF, mindestens 500 und höchstens 50'000 CHF, sowie eine Grundbuchgebühr von rund 0,1 Prozent. In der Basler Praxis teilen sich Käufer- und Verkäuferschaft diese Gebühren häufig hälftig. Die Maklerprovision trägt in der Schweiz üblicherweise die Verkäuferschaft; marktüblich sind 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Damit liegt Basel-Stadt bei den Erwerbsnebenkosten im oberen Bereich. Kantone wie Zürich, Zug, Schwyz, Glarus, Schaffhausen, Aargau und Uri kennen gar keine Handänderungssteuer und erheben nur Grundbuchgebühren. Der Grosse Rat hat am 17. September 2025 mit 50 zu 49 Stimmen eine Motion überwiesen, die den Regelsatz auf 1,5 und den ermässigten Satz auf 0,75 Prozent senken will; der Regierungsrat hat zwei Jahre Zeit für die gesetzlichen Grundlagen. Nach heutigem Stand ist die Änderung nicht in Kraft.

Was fällt beim Verkauf an?

Beim Verkauf erhebt der Kanton die Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn; sie trägt die verkaufende Partei. In den ersten fünf Besitzjahren beträgt der Satz 30 Prozent bei selbstgenutztem Wohneigentum und 60 Prozent bei Renditeobjekten. Ab dem sechsten Besitzjahr sinkt der Satz mit zunehmender Besitzdauer und erreicht nach 25 Jahren die Untergrenze von 12 Prozent.

Der Zuschlag auf kurze Haltedauern ist damit einer der schärfsten der Schweiz und wirkt wie eine Spekulationsbremse, besonders im Segment der Renditeliegenschaften. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen, Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen. Bei der Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum ist ein Steueraufschub möglich. Zusammen mit dem Wohnschutz erklärt diese Staffelung, warum Liegenschaften im Kanton selten kurzfristig weitergereicht werden.

Welche Bundesregeln greifen im Kanton?

Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland. Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Inhaberinnen und Inhaber einer Niederlassungsbewilligung C sind Schweizer Erwerberinnen und Erwerbern gleichgestellt und kaufen bewilligungsfrei. Grenzgängerinnen und Grenzgänger aus Deutschland und Frankreich dürfen in ihrer Arbeitsregion eine Zweitwohnung erwerben, müssen sie aber selbst nutzen. Für reines Anlageeigentum wird eine Bewilligung in der Regel nicht erteilt.

Das Zweitwohnungsgesetz spielt hier keine Rolle: Es beschränkt den Neubau von Zweitwohnungen nur in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent, und Basel, Riehen und Bettingen liegen deutlich darunter. Beim Eigenmietwert steht dagegen ein Systemwechsel bevor. Nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025, die mit 57,7 Prozent Ja angenommen wurde, hat der Bundesrat am 1. April 2026 den Wechsel auf den 1. Januar 2029 festgesetzt. Bis Ende 2028 bleiben nach heutigem Stand der Eigenmietwert steuerbar und die heutigen Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt zulässig.

Für Basler Eigentümerinnen und Eigentümer ist das besonders relevant, weil der Kanton eine hohe Verschuldungsneigung kennt: Wer den Eigenmietwert versteuert, zieht heute Schuldzinsen ab. Fällt beides weg, verschiebt sich die Rechnung zugunsten einer höheren Amortisation. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, gehört in eine steuerliche Beratung und nicht auf eine Marktübersicht.