Immobilienpreise in Aargau

Der Immobilienmarkt in Aargau im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Aargau im Juni 2026 durchschnittlich 8'307 CHF je Quadratmeter (Neho, Stand Juni 2026). Für Einfamilienhäuser weist dieselbe Erhebung 7'896 CHF je Quadratmeter aus. Beide Werte sind Mittelwerte über 196 Gemeinden, und genau darin liegt die Schwierigkeit: Die Spanne reicht bei Wohnungen von 4'242 bis 15'994 CHF je Quadratmeter, bei Häusern von 3'202 bis 15'994 CHF. Der Median liegt mit 8'113 CHF (Wohnungen) und 7'653 CHF (Häuser) jeweils leicht unter dem Durchschnitt — ein Hinweis darauf, dass einzelne sehr teure Gemeinden den Schnitt nach oben ziehen.

Wie teuer ist Wohneigentum im Aargau im Vergleich zur übrigen Schweiz?

Der Aargau liegt unter dem Landesmittel, aber nicht dramatisch. Schweizweit wurden im Juni 2026 rund 9'003 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 7'957 CHF für Häuser ausgewiesen, über alle Objektarten 8'480 CHF. Aargauer Wohnungen liegen damit rund acht Prozent unter dem gesamtschweizerischen Wohnungsdurchschnitt, Aargauer Häuser praktisch auf Landesniveau. Der Kanton ist also kein Billigmarkt, sondern ein durchschnittlich teurer Markt mit ausgesprochen tiefen Erwerbsnebenkosten.

Entscheidend für die Kaufentscheidung ist weniger der kantonale Schnitt als der Abstand zum Kanton Zürich. Wer aus dem Limmattal oder aus Zürich-West in den Aargau ausweicht, kauft dieselbe Wohnfläche regelmässig zu einem deutlich tieferen Quadratmeterpreis und verlängert dafür den Arbeitsweg um zehn bis zwanzig Bahnminuten. Dieses Kalkül ist der wichtigste Preistreiber im östlichen Kantonsteil und erklärt, warum die teuersten Aargauer Gemeinden alle an der Grenze zum Kanton Zürich liegen.

Wie gross ist die Spanne zwischen den Gemeinden?

Zwischen der teuersten und der günstigsten Aargauer Gemeinde liegt in den Angebotsdaten mehr als der Faktor zwei. Am oberen Ende stehen Berikon mit 11'398 CHF und Zufikon mit 10'629 CHF je Quadratmeter im zürichnahen Mutschellen-Gebiet sowie Ennetbaden mit rund 10'946 CHF und Wettingen mit 9'547 CHF im Raum Baden. Der Kantonshauptort Aarau liegt mit rund 8'233 bis 8'638 CHF je Quadratmeter im Mittelfeld. Am unteren Ende finden sich periphere Gemeinden wie Aarburg mit 6'577 CHF und Veltheim mit 5'108 CHF.

Das Gefälle folgt keiner Nord-Süd- oder Ost-West-Achse, sondern der Erreichbarkeit. Preisbestimmend ist, wie schnell ein Haushalt vom Wohnort aus Zürich, Basel oder Bern erreicht — und ob die Gemeinde einen eigenen Bahnhof mit dichtem Takt hat. Zwei Gemeinden mit identischer Bausubstanz können sich allein deshalb um mehrere tausend Franken je Quadratmeter unterscheiden.

Wer kauft im Aargau, und wer mietet?

Der mittlere Transaktionspreis liegt bei rund 806'000 CHF für Eigentumswohnungen und rund 1'172'000 CHF für Einfamilienhäuser (RealAdvisor, Stand August 2026). Ein typisches Vier-Zimmer-Haus kostet nach Auswertung der Inserate rund 990'000 CHF, wobei das untere Segment bei etwa 656'000 CHF beginnt und das obere bis über 1'550'000 CHF reicht. Diese Grössenordnungen sind für Doppelverdienerhaushalte mit gutem Einkommen erreichbar, was den Aargau zu einem ausgeprägten Eigennutzermarkt macht.

Kapitalanlegerinnen und -anleger treten vor allem in den Zentren Baden, Wettingen, Aarau und in den Bahnhofslagen von Lenzburg, Brugg und Rheinfelden auf. In den peripheren Gemeinden des Zurzibiets und des oberen Freiamts überwiegt dagegen die Selbstnutzung deutlich — dort ist die Wiederverkaufsliquidität geringer und der Käuferkreis kleiner.

Wie steht es um Bevölkerung, Leerstand und Bautätigkeit?

Ende 2025 lebten 743'643 Personen im Kanton Aargau; er ist damit bevölkerungsmässig der viertgrösste Kanton der Schweiz. Auf 140'380 Hektaren verteilen sich 196 Gemeinden in elf Bezirken. Der Bezirk Baden ist mit 155'798 Einwohnerinnen und Einwohnern der grösste, flächenmässig die grösste Gemeinde ist Zurzach mit 2'599 Hektaren. Der Wohnungsbestand belief sich per Ende 2024 auf 348'656 Einheiten (Statistik Aargau).

Die Leerwohnungsziffer sank innert Jahresfrist von 1,30 auf 1,18 Prozent. Sie liegt damit über dem gesamtschweizerischen Wert von rund 1,08 Prozent. Der Aargau ist damit kein ausgetrockneter Markt wie Zürich oder Zug, sondern ein Kanton, in dem gebaut wird und in dem Suchende noch eine reelle Auswahl vorfinden. Diese vergleichsweise rege Bautätigkeit ist der wichtigste dämpfende Faktor für die Aargauer Preisentwicklung.

Was zahlt man im Aargau zur Miete?

Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit rund 115 Quadratmetern wird im Kanton für etwa 1'950 CHF im Monat angeboten, was ungefähr 17 CHF je Quadratmeter und Monat entspricht (Auswertung Stand Juli 2026). In Aarau liegt die vergleichbare Wohnung bei rund 2'391 CHF, in Baden bei rund 2'370 CHF. Hier ist Vorsicht geboten: RealAdvisor weist für Aargauer Wohnungen 294 CHF je Quadratmeter und Jahr aus, was rechnerisch rund 24,50 CHF je Quadratmeter und Monat ergibt. Diese Abweichung dürfte auf eine andere Flächendefinition und einen anderen Objektmix zurückgehen. Wir führen beide Werte auf und mitteln sie nicht.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Der Aargauer Markt hat sich 2025 und 2026 seitwärts bis leicht aufwärts bewegt. Über zwölf Monate bis Juni 2026 veränderten sich die Wohnungspreise um 0,1 Prozent und die Hauspreise um 1,3 Prozent (Neho). Über sechs Monate betrug der Zuwachs 1,9 beziehungsweise 2,0 Prozent, über drei Monate jeweils 1,3 Prozent. Die kurzfristige Dynamik ist also höher als die Jahresveränderung — ein typisches Muster nach einer Phase der Konsolidierung.

Was ist seit der Zinswende passiert?

Die Zinswende ab 2022 hat auch im Aargau die Tragbarkeitsrechnung verändert und die Kaufkraft vieler Haushalte gebremst. Der Kanton hat diese Phase besser überstanden als reine Hochpreisregionen, weil die absoluten Einstiegspreise tiefer sind und weil die Nachfrage nicht aus einer einzelnen Branche, sondern aus drei Arbeitsmärkten gleichzeitig kommt. Seit dem Rückgang des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,25 Prozent im September 2025 hat sich die Finanzierungslage wieder entspannt.

Bei Häusern zeigt sich der längere Bogen deutlicher: Über vier Jahre legten die Aargauer Hauspreise nach der Auswertung von homegate um rund 9,2 Prozent zu. Das ist ein moderater Wert, der die Mischung aus solider Nachfrage und anhaltender Bautätigkeit gut abbildet.

Wie stark sind die Preise auf lange Sicht gestiegen?

Über fünf Jahre beträgt der Anstieg rund 20,5 Prozent, über zehn Jahre rund 37,1 Prozent, über zwanzig Jahre rund 77,6 Prozent und über 25 Jahre 87,7 Prozent bei Wohnungen beziehungsweise 85,8 Prozent bei Häusern (RealAdvisor, Stand August 2026). Der Zuwachs verteilt sich also sehr ungleich über die Zeit: Gut die Hälfte des Vierteljahrhundert-Anstiegs fällt in die letzten zehn Jahre.

Die Zeitreihe im Diagramm oberhalb dieses Abschnitts ist bewusst durchgehend auf der RealAdvisor-Basis gerechnet und aus den dort veröffentlichten Wachstumsraten zurückgeführt. Sie zeigt deshalb ein anderes Niveau als die Leitzahl dieser Seite. Wir hätten die Reihe auf das höhere Neho-Niveau skalieren können — das hätte aber zwei Datenbasen vermischt und eine Genauigkeit vorgetäuscht, die keine Quelle hergibt.

Warum weichen die Portale so stark voneinander ab?

Für denselben Kanton und annähernd denselben Zeitraum nennen die Anbieter: 8'307 CHF je Quadratmeter für Wohnungen (Neho, Juni 2026), 8'197 CHF (Lookmove über Acheteur, August 2026), 8'280 CHF (Auswertung Atanos, Mai 2026) und 7'331 CHF (RealAdvisor, August 2026). Bei den Häusern reicht die Spanne von 7'700 CHF (homegate) über 7'754 CHF (Lookmove) und 7'896 CHF (Neho) bis 7'325 CHF (RealAdvisor).

Noch grösser ist der Unterschied beim Zwölfmonatstrend: Neho weist für Wohnungen 0,1 Prozent aus, die Atanos-Auswertung 0,4 Prozent, RealAdvisor dagegen 3,5 Prozent. Die Ursachen sind methodisch: Angebots- gegen Transaktionsdaten, unterschiedliche Flächendefinitionen, unterschiedliche Behandlung von Neubauprojekten und unterschiedlich lange Beobachtungsfenster. Diese Seite folgt der Neho-Basis für die Leitzahlen, weil deren Werte von zwei weiteren Auswertungen gestützt werden, und nennt die Abweichung offen, statt still zu mitteln.

Was bedeutet der Referenzzinssatz für Mietende und Vermietende?

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde am 1. Juni 2026 unverändert bestätigt (Bundesamt für Wohnungswesen). Die nächsten Publikationstermine sind der 1. September und der 1. Dezember 2026. Der Satz ist die zentrale Stellschraube des Schweizer Mietrechts: Sinkt er, können Mietende eine Senkung verlangen; steigt er, können Vermietende eine Erhöhung ankündigen. Er gilt landesweit einheitlich, im Aargau ebenso wie in Zürich oder Basel-Landschaft.

Für den Kaufmarkt wirkt derselbe Zinsrahmen indirekt: Solange Hypotheken günstig bleiben, verschiebt sich die Rechnung zwischen Mieten und Kaufen zugunsten des Kaufens — und die Nachfrage nach Wohneigentum in den Pendlergemeinden bleibt hoch.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Im Aargau liegen Wohnungen und Häuser je Quadratmeter näher beieinander als in vielen anderen Kantonen. 8'307 CHF für Eigentumswohnungen stehen 7'896 CHF für Einfamilienhäuser gegenüber (Neho, Juni 2026). Der Unterschied im Gesamtpreis entsteht deshalb vor allem über die Fläche: Ein Haus mit 140 Quadratmetern kostet auch bei tieferem Quadratmeterpreis deutlich mehr als eine Wohnung mit 95 Quadratmetern.

Was kostet eine Eigentumswohnung im Aargau nach Zimmerzahl?

Die Auswertung nach Zimmerzahl zeigt ein klares Muster (Lookmove über Acheteur, August 2026): Kleinwohnungen mit einem bis anderthalb Zimmern kosten rund 9'090 CHF je Quadratmeter, Zweizimmerwohnungen 8'510 CHF, Dreizimmerwohnungen 8'165 CHF, Vierzimmerwohnungen 8'287 CHF, Fünfzimmerwohnungen 7'947 CHF und Wohnungen ab sechs Zimmern 7'583 CHF. Je kleiner die Einheit, desto teurer der Quadratmeter — Bad, Küche und Erschliessung verteilen sich auf weniger Fläche.

Für Kaufinteressierte heisst das: Wer primär auf den Quadratmeterpreis schaut, bevorzugt grössere Einheiten. Wer auf den Gesamtpreis und die Tragbarkeit achtet, findet den Einstieg eher bei kleineren Wohnungen — im Raum Brugg und im Zurzibiet beginnen Wohnungsangebote bei rund 450'000 bis 587'000 CHF.

Was kostet ein Haus im Aargau?

Auch bei Häusern sinkt der Quadratmeterpreis mit der Grösse: 8'332 CHF bei drei bis dreieinhalb Zimmern, 8'258 CHF bei vier bis viereinhalb, 7'927 CHF bei fünf bis fünfeinhalb, 7'637 CHF bei sechs bis sechseinhalb und 6'998 CHF ab sieben Zimmern. homegate weist für Aargauer Häuser einen Schnitt von 7'700 CHF je Quadratmeter aus, mit einer Spanne von 4'600 bis 10'800 CHF. Ein Vier-Zimmer-Haus kostet im unteren Segment rund 656'000 CHF, im Median rund 990'000 CHF und im oberen Segment bis über 1'550'000 CHF.

Wie lässt sich das Reihenhaus vom Einfamilienhaus abgrenzen?

Für den Kanton Aargau veröffentlicht keine der greifbaren Quellen getrennte Quadratmeterpreise für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Einfamilienhäuser. Die Tabelle oberhalb dieses Abschnitts nähert sich der Frage deshalb über die Zimmerzahl an: Reihenhäuser liegen typischerweise im Bereich von vier bis viereinhalb Zimmern, Doppelhaushälften bei fünf bis fünfeinhalb, freistehende Einfamilienhäuser darüber. Die Werte sind als Anhaltspunkt zu lesen, nicht als eigenständige Erhebung; das ist in der Tabelle so ausgewiesen.

Welche Rolle spielt der Zustand der Liegenschaft?

Der Aargauer Bestand ist in weiten Teilen zwischen den 1960er- und 1990er-Jahren entstanden. Bei diesen Objekten entscheidet der energetische Zustand mittlerweile spürbar über den erzielbaren Preis. Fassade, Fenster, Heizung und Warmwasser sind die Positionen, auf die Käuferinnen und Käufer im Aargau am genauesten schauen, weil ein anstehender Heizungsersatz oder eine Fassadensanierung schnell einen sechsstelligen Betrag ausmacht. Belastbare kantonale Zahlen zum Preisabschlag unsanierter Objekte liegen nicht vor; die Spanne von 4'242 bis 15'994 CHF je Quadratmeter bildet diesen Effekt aber mit ab.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Mit einem Budget bis rund 700'000 CHF bewegt man sich im Aargau vorwiegend im Wohnungssegment und in den günstigeren Bezirken — Zurzibiet, Teile des Freiamts, Aarburg und Umgebung. Zwischen 700'000 und 1'100'000 CHF öffnet sich das Haussegment ausserhalb der Zentren sowie das Wohnungssegment in Aarau, Lenzburg, Brugg und Rheinfelden. Oberhalb von 1'100'000 CHF liegen freistehende Häuser in Bahnnähe und Wohnungen in Baden, Wettingen, Ennetbaden und auf dem Mutschellen. Der Budgetrechner auf dieser Seite übersetzt diese Grössenordnungen in Quadratmeter, sobald die Gemeindeseiten hinterlegt sind.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Der Aargau zerfällt in mehrere Teilmärkte, die sich preislich klar unterscheiden und je einem anderen Zentrum zugewandt sind: das untere Limmattal und der Raum Baden Richtung Zürich, das Fricktal Richtung Basel, das Aaretal um Aarau, Lenzburg und Brugg als eigenständige Mitte, das Freiamt im Süden mit Anbindung an Zürich und Zug sowie der Westen um Zofingen und Oftringen Richtung Luzern und Bern.

Was zeichnet Baden, Wettingen und das untere Limmattal aus?

Der Bezirk Baden ist mit 155'798 Einwohnerinnen und Einwohnern der bevölkerungsreichste des Kantons und zugleich der teuerste Teilmarkt. In Wettingen werden Wohnungen zwischen 8'800 und 9'500 CHF je Quadratmeter gehandelt, mit einem ausgewiesenen Schnitt von 9'547 CHF; Ennetbaden erreicht in guten Lagen bis rund 11'200 CHF. Baden selbst liegt im Median bei rund 8'000 CHF je Quadratmeter, eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird für etwa 2'370 CHF im Monat vermietet.

Baden ist der einzige Aargauer Ort mit einem eigenständigen, international ausgerichteten Arbeitsmarkt — geprägt von der Energie- und Industrietechnik, dem Kantonsspital und einem dichten Dienstleistungssektor. Wer hier kauft, ist nicht zwingend Pendler. Spreitenbach am östlichen Kantonsrand ist demgegenüber der klassische Limmattal-Standort: Einkaufszentren, Logistik, gute Strassenanbindung und eine im Kantonsvergleich hohe Dichte an Mietwohnungen.

Wie steht Aarau als Kantonshauptort da?

In Aarau kosten Eigentumswohnungen rund 8'233 CHF je Quadratmeter bei einer Spanne von 5'049 bis 14'215 CHF; über zwölf Monate legten sie um 3,6 Prozent zu. Häuser liegen bei rund 8'605 CHF je Quadratmeter mit einem Zuwachs von 3,2 Prozent — in Aarau ist das Haus je Quadratmeter also teurer als die Wohnung, anders als im Kantonsschnitt. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung wird für rund 2'391 CHF im Monat angeboten. Aarau vereint Verwaltung, Bildung und ein gewachsenes Zentrum und ist damit weniger vom Zürcher Arbeitsmarkt abhängig als der Osten des Kantons.

Was bieten Fricktal, Zurzibiet und die Region Brugg?

Rheinfelden ist der Ankerpunkt des Fricktals: Wohnungen werden dort zwischen 7'787 und 8'125 CHF je Quadratmeter gehandelt, Vier-Zimmer-Einheiten kosten 875'000 bis 1'050'000 CHF, und der Preiszuwachs lag bei 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr — der höchste Wert unter den hier betrachteten Aargauer Zentren. Der Grund liegt auf der Hand: Basel SBB ist in rund einer Viertelstunde erreichbar, das Preisniveau liegt aber unter dem von Basel-Stadt und Basel-Landschaft.

Weiter östlich, im Zurzibiet und in der Region Brugg, beginnt das günstige Segment des Kantons: Einstiegswohnungen werden hier ab rund 450'000 bis 587'000 CHF angeboten. Brugg profitiert vom Bahnknoten und von der Fachhochschule Nordwestschweiz am Campus Brugg-Windisch; das Zurzibiet ist ländlich geprägt und reagiert am stärksten auf Veränderungen der Nachfrage.

Wie entwickelt sich das Freiamt im Süden?

Im Freiamt um Muri und Wohlen liegen die Wohnungspreise zwischen 7'077 und 8'110 CHF je Quadratmeter, mit einem jährlichen Zuwachs von rund 3,18 Prozent. Das obere Freiamt ist der ländlichste Teil dieses Marktes. Ganz anders das Mutschellen-Gebiet am nördlichen Rand des Bezirks Bremgarten: Berikon mit 11'398 CHF und Zufikon mit 10'629 CHF je Quadratmeter gehören zu den teuersten Gemeinden des ganzen Kantons — unmittelbare Folge der kurzen Distanz nach Zürich.

Und der Westen um Lenzburg, Zofingen und Oftringen?

Lenzburg liegt mit rund 8'721 CHF je Quadratmeter über dem Kantonsschnitt; der Median-Kaufpreis beträgt 884'000 CHF, wobei achtzig Prozent der Objekte zwischen 542'000 und 1'530'000 CHF gehandelt werden. Zofingen und Oftringen im Wiggertal bilden das westliche Gegengewicht mit Anbindung an Luzern, Olten und Bern; Aarburg unmittelbar daneben ist mit 6'577 CHF je Quadratmeter einer der günstigsten Standorte im Aaretal.

Am unteren Ende der kantonalen Skala stehen Gemeinden ohne dichten Bahnanschluss wie Veltheim mit 5'108 CHF je Quadratmeter. Der Abstand zu Berikon beträgt damit mehr als das Doppelte — innerhalb desselben Kantons, bei vergleichbarer Bausubstanz und einer Fahrdistanz von rund fünfzig Kilometern.

Was ist in Aargau anders als anderswo?

Drei Dinge unterscheiden den Aargau von seinen Nachbarkantonen: die aussergewöhnlich tiefen Erwerbsnebenkosten, die Abhängigkeit von gleich drei fremden Arbeitsmärkten und eine Bautätigkeit, die dem Preisanstieg regelmässig Gegenwind gibt. Zusammen ergeben sie einen Markt, der weniger volatil ist als jener in Zürich oder Zug, aber empfindlicher auf konjunkturelle Veränderungen in den Nachbarkantonen reagiert.

Warum sind die Kaufnebenkosten im Aargau so tief?

Der Aargau erhebt keine Handänderungssteuer. Er gehört damit zu der kleinen Gruppe von Kantonen — neben Zürich, Zug, Glarus, Schaffhausen, Uri und Tessin —, die auf diese Abgabe verzichten. Erhoben wird stattdessen die Grundbuchabgabe nach dem Gesetz über die Grundbuchabgaben (GBAG, SAR 725.100), eine sogenannte Gemengsteuer. Nach den einschlägigen Übersichten beträgt sie bei einer Handänderung durch Kauf 4 Promille der Kauf- oder Übernahmesumme, mindestens 100 CHF, und wird von der erwerbenden Partei getragen.

Hinzu kommen die Beurkundung des Kaufvertrags und die Kanzleigebühren der Grundbuchämter, geregelt im Dekret über die Grundbuchgebühren (GBGD, SAR 725.110) und in der Verordnung SAR 725.131; marktüblich sind dafür 0,1 bis 0,2 Prozent des Kaufpreises. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten damit bei etwa einem halben Prozent. Zum Vergleich: In Basel-Landschaft fallen 2,5 Prozent Handänderungssteuer an, in Solothurn 2,2 Prozent, in Luzern 1,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 900'000 CHF sind das mehrere zehntausend Franken Unterschied — ein Betrag, der beim Eigenmittelnachweis unmittelbar ins Gewicht fällt.

Einzelne Portale weisen für die Aargauer Grundbuchabgabe deutlich tiefere Werte um 0,15 Prozent aus. Die Angaben widersprechen sich; massgebend ist in jedem Fall die Rechnung des zuständigen Grundbuchamts. Wer genau kalkulieren muss, fragt dort vor der Beurkundung nach.

Wie funktioniert die Grundstückgewinnsteuer im Aargau?

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Grundstückgewinn an. Der Aargau wählt einen proportionalen Tarif, dessen Satz allein von der Besitzesdauer abhängt: 40 Prozent bis zum ersten vollendeten Besitzjahr, dann während der ersten elf Jahre je zwei Prozentpunkte weniger pro Jahr, ab dem zwölften Jahr je einen Prozentpunkt, bis zum Minimum von 5 Prozent ab 25 Besitzjahren. Anders als in vielen Kantonen gibt es keinen separaten Spekulationszuschlag — die Abschreckung kurzfristiger Weiterverkäufe steckt bereits im Anfangssatz von 40 Prozent.

Ab dem elften Besitzjahr lassen sich die Anlagekosten pauschalieren; die Pauschale reicht je nach Haltedauer von 80 Prozent des Verkaufserlöses bis hinunter zu 65 Prozent ab 25 Jahren. Bei Ersatzbeschaffung von dauernd selbstgenutztem Wohneigentum ist ein Steueraufschub möglich, wenn der Erlös innert Frist wieder in eine gleich genutzte Liegenschaft fliesst. Zuständig für Veranlagung und Bezug ist die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Anrechenbar sind unter anderem wertvermehrende Investitionen, das Maklerhonorar und die Handänderungskosten bei Kauf und Verkauf.

Was heisst Pendlerkanton für den Wohnungsmarkt?

Der Aargau hat keine Grossstadt. Er liegt dafür im Schnittpunkt dreier Wirtschaftsräume: Zürich im Osten, Basel im Nordwesten, Bern und Luzern im Südwesten. Aus Baden und Wettingen ist Zürich HB in rund fünfzehn bis zwanzig Bahnminuten erreichbar, aus Rheinfelden Basel SBB in etwa einer Viertelstunde, aus Zofingen sind Olten, Luzern und Bern gut angebunden. Diese Lage ist der zentrale Preistreiber — und zugleich das grösste Risiko des Kantons.

Solange die Beschäftigung in Zürich und Basel wächst, wächst die Aargauer Nachfrage mit. Schwächelt einer dieser Arbeitsmärkte, trifft das den Aargau indirekt, aber merklich — stärker als einen Kanton mit eigenständiger wirtschaftlicher Basis. Das ist der Grund, weshalb sich das Preisgefälle innerhalb des Kantons so klar entlang der Bahnachsen ordnet und nicht entlang der Gemeindesteuerfüsse.

Welche Rolle spielen Lex Koller und das Zweitwohnungsgesetz?

Der Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland richtet sich nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller. Wer eine Niederlassungsbewilligung C besitzt und die Liegenschaft selbst bewohnt, ist von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Der Aargau führt keine kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen — er ist kein Fremdenverkehrskanton im Sinne dieser Regelung.

Das Zweitwohnungsgesetz greift nur in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über zwanzig Prozent. Im nicht touristisch geprägten Aargau spielt es nach heutigem Stand praktisch keine Rolle; wer für ein konkretes Objekt Gewissheit braucht, prüft den Eintrag im Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung. Eine Mietpreisbremse nach deutschem Vorbild kennt die Schweiz nicht, und die kantonale Formularpflicht für den Anfangsmietzins nach Artikel 270 Absatz 2 OR gilt im Aargau nach heutigem Stand nicht.

Wie finanziert man Wohneigentum im Aargau?

Es gelten die schweizweiten Regeln. Mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises sind als Eigenmittel einzubringen, wobei höchstens die Hälfte davon aus der zweiten Säule stammen darf; zehn Prozent müssen also aus echten Ersparnissen, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug kommen. Bei einer Aargauer Eigentumswohnung zum Medianpreis von rund 806'000 CHF sind das gut 161'000 CHF Eigenmittel, davon mindestens rund 81'000 CHF ausserhalb der Pensionskasse.

Die Tragbarkeit rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von üblicherweise 4,5 bis 5 Prozent, zuzüglich Unterhalt und Nebenkosten von rund einem Prozent des Kaufpreises sowie der Amortisation. Die Hypothek muss innert fünfzehn Jahren auf zwei Drittel der Belehnung zurückgeführt werden. In der Summe sollen die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Ob eine SARON-Hypothek oder eine Festhypothek gewählt wird, ist eine Frage der Risikotragfähigkeit und des Planungsbedarfs — diese Seite spricht dazu keine Empfehlung aus.

Was ändert der Systemwechsel beim Eigenmietwert?

Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ist politisch beschlossen, das Inkrafttreten steht nach heutigem Stand jedoch noch nicht fest. Bis zur Umsetzung bleiben Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzüge unverändert anwendbar. Diese Seite nennt bewusst keine Jahreszahl, weil der Termin von der weiteren Umsetzung auf Bundes- und Kantonsebene abhängt. Wer eine Amortisationsstrategie plant, sollte den Stand vor dem Entscheid mit der kantonalen Steuerverwaltung oder einer Fachperson klären.

Amtliche Grundstücksdaten, Zonenpläne, Gewässerräume, Lärmbelastungskataster und historische Karten stellt der Kanton über das Geoportal des Aargauischen Geografischen Informationssystems bereit. Es ist der erste Anlaufpunkt, wenn zu einer konkreten Parzelle Zonenzugehörigkeit, Bauzonenreserven oder Altlastenverdacht zu prüfen sind.