Immobilienmarkt Zürich

Der Zürcher Wohnmarkt im Überblick

Zürich ist der teuerste Wohnmarkt der Schweiz. Wer in der Stadt eine Eigentumswohnung sucht, zahlt im Median rund CHF 16'858 pro Quadratmeter; bei Einfamilienhäusern liegt der Median bei CHF 16'185 pro Quadratmeter (Auswertung Februar 2026). Auswertungen von Verkaufsinseraten der zwölf Monate bis Mai 2026 kommen auf höhere Werte: CHF 19'206 pro Quadratmeter bei Wohnungen und CHF 18'500 bei Häusern. Die Differenz zeigt, wie stark Erhebungsmethode, Lage und Zustand das Bild prägen – als Orientierungsband für die Stadt Zürich gelten rund CHF 16'900 bis 19'500 pro Quadratmeter.

Auf Kantonsebene sind die Grössenordnungen tiefer: Eine Eigentumswohnung kostete 2025 im Mittel CHF 1,2 Millionen, ein Einfamilienhaus rund CHF 1,6 Millionen. Innerhalb von zehn Jahren sind Eigentumswohnungen um über 35 Prozent, Einfamilienhäuser um 45 Prozent teurer geworden. Besonders teuer ist Wohneigentum in der Stadt selbst und in den Seegemeinden.

Der Markt ist schmal. In der Stadt Zürich wechseln jährlich nur 500 bis 700 Eigentumswohnungen den Besitzer. Gleichzeitig lag die Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2025 bei 0,1 Prozent; gezählt wurden 235 leerstehende Wohnungen. Wer kaufen will, konkurriert deshalb nicht nur mit anderen Käufern, sondern mit einem strukturell knappen Angebot.

Die Stadt gliedert sich in zwölf Stadtkreise mit 34 Quartieren. Zwischen dem Seefeld im Kreis 8 und Schwamendingen im Kreis 12 liegen bei den Quadratmeterpreisen mehr als CHF 10'000. Die Kreis- und Quartierlage ist damit die wichtigste einzelne Preisinformation in Zürich – noch vor Baujahr und Ausstattung.

Marktlage 2025 und 2026

Die Preisdynamik hat sich abgeschwächt, aber nicht gedreht. Der Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX der Zürcher Kantonalbank lag Ende 2023 um 3,7 Prozent über dem Vorjahr, 2025 betrug das Plus 3,2 Prozent. Im ersten Quartal 2026 stieg der Index um 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, im zweiten Quartal 2026 nur noch um 0,4 beziehungsweise 2,2 Prozent bei einem Indexstand von 251,09 Punkten.

Innerhalb des Kantons laufen die Teilmärkte auseinander. Im zweiten Quartal 2026 notierte die Region See bei 279,93 Punkten (+2,9 Prozent zum Vorjahr), die Region Land bei 222,77 Punkten (+3,2 Prozent), während die Region Regio mit 237,77 Punkten nur 1,2 Prozent zulegte und gegenüber dem Vorquartal 1,4 Prozent verlor. Bereits 2025 war das Wachstum in der Region Land mit 4,2 Prozent am höchsten und in der Region Regio mit 2,3 Prozent am schwächsten.

Auf der Angebotsseite hat sich kaum etwas entspannt. Die 235 leerstehenden Wohnungen vom 1. Juni 2025 sind 66 mehr als ein Jahr zuvor (169), die Leerwohnungsziffer verharrt aber bei 0,1 Prozent. Von rund 2'900 seit 2024 neu erstellten Wohnungen standen lediglich 42 leer. Die Stadt weist zudem darauf hin, dass die Leerwohnungszahl nur einen kleinen Teil der monatlich rund 2'000 angebotenen Wohnungen abbildet.

Für Käufer heisst das: Der Preisauftrieb ist langsamer geworden, ein Angebotsdruck, der die Preise breit nach unten korrigieren würde, ist in Zürich nicht erkennbar. Die relevanten Unterschiede entstehen weniger über den Kaufzeitpunkt als über Lage und Objekttyp.

Wohnung oder Haus?

In der Stadt Zürich ist die Eigentumswohnung der Normalfall und das Haus die Ausnahme. Pro Quadratmeter sind Häuser im Median sogar etwas günstiger als Wohnungen (CHF 18'500 gegenüber CHF 19'206 in der Inseratsauswertung bis Mai 2026); die absoluten Kaufpreise liegen wegen der Fläche jedoch deutlich höher.

Wichtiger als der Mittelwert ist die Streuung im Haussegment. Das untere Fünftel der Häuser wird unter CHF 13'809 pro Quadratmeter gehandelt, das obere Fünftel über CHF 25'806 – ein Verhältnis von nahezu 1 zu 2. Praktisch folgt diese Staffelung der Bauform: Reiheneinfamilienhäuser in Altstetten, Affoltern oder Schwamendingen liegen am unteren Rand, Doppeleinfamilienhäuser im Mittelband, freistehende Einfamilienhäuser am Zürichberg oder in Seenähe im oberen Fünftel.

Bei Wohnungen ist die Streuung enger: 60 Prozent der Angebote liegen zwischen CHF 17'018 und CHF 22'492 pro Quadratmeter. Kleinwohnungen sind pro Quadratmeter am teuersten – der Median reicht von CHF 17'200 bei sechs und mehr Zimmern bis CHF 20'922 bei 2 bis 2,5 Zimmern. Wer die Fläche reduziert, senkt den Gesamtpreis, nicht den Quadratmeterpreis.

Lagen und Kreise

Zürich zählt zwölf Stadtkreise und 34 Quartiere. Die Preisspanne innerhalb der Stadt ist grösser als jene zwischen manchen Kantonen.

• Kreis 8 (Riesbach, Seefeld, Weinegg): die teuersten Adressen der Stadt. Im Seefeld reicht die Spanne von CHF 18'000 bis 23'000 pro Quadratmeter; an der Zollikerstrasse nahe dem Zürichhorn werden CHF 22'972 erreicht, an der Hauptachse des Seefelds CHF 21'971.
• Kreis 1 (Altstadt, City): Bankenlage und historischer Kern, an der Brandschenkestrasse CHF 21'129 pro Quadratmeter.
• Kreis 5 (Escher Wyss, Gewerbeschule): ehemaliges Industriegebiet, heute Neubaulage – an der Turbinenstrasse CHF 20'175 pro Quadratmeter.
• Kreis 7 (Hottingen, Fluntern, Witikon): Zürichberg mit Hanglage und Sicht. In Spitzenquartieren wie Hottingen und Fluntern sind über CHF 17'000 pro Quadratmeter die Regel, in Witikon beginnen die Preise um CHF 10'000.
• Kreis 2 (Enge, Wollishofen, Leimbach): linkes Seeufer mit Enge als Spitzenquartier. Der tiefe Mietzins-Median von CHF 429 pro Quadratmeter und Jahr weist auf viele langjährige Mietverhältnisse hin.
• Kreise 9 und 11 (Altstetten, Albisrieden, Oerlikon, Seebach, Affoltern): Entwicklungs- und Verdichtungsgebiete mit dem grössten Neubauanteil und den moderatesten Einstiegspreisen im Wohnungssegment.
• Kreis 12 (Schwamendingen): günstigster Kreis, teils unter CHF 12'000 pro Quadratmeter, mit CHF 337 pro Quadratmeter und Jahr auch der tiefste Mietzins der Stadt.

Für die Preisbeurteilung ist die Kreiszahl allerdings nur der erste Schritt. Innerhalb des Seefelds liegen zwischen einer ruhigen Seitenstrasse mit Seezugang und einer Hauptachse rund 27 Prozent Unterschied. Strassen- und Geschosslage, Baujahr, Lärmbelastung und Aussicht schlagen in Zürich stärker durch als der Quartiersschnitt.

Zürcher Besonderheit: keine Handänderungssteuer, aber Drittelziel

Der Kanton Zürich hat die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft. Seither fallen beim Eigentumsübergang nur noch die Beurkundungsgebühr des Notariats und die Grundbuchgebühr an – je 0,1 Prozent des Kaufpreises. Damit liegen die Erwerbsnebenkosten in Zürich bei rund 0,2 bis 0,4 Prozent, während Käufer in Kantonen mit Handänderungssteuer ein Mehrfaches davon tragen. Die im Kanton Zürich gebräuchliche Bezeichnung «Handänderungsgebühr» meint die Grundbuchgebühr und ist nicht mit der Handänderungssteuer zu verwechseln.

Die zweite Zürcher Eigenheit ist wohnpolitisch. Die Stimmberechtigten haben 2011 einen wohnpolitischen Grundsatzartikel in die Gemeindeordnung aufgenommen: Bis 2050 soll ein Drittel der Mietwohnungen gemeinnützig sein. Ende 2023 lag dieser Anteil bei 27,0 Prozent. Für das Budget 2025 beantragte der Stadtrat 500 Millionen Franken für den Kauf von Liegenschaften zugunsten bezahlbaren Wohnraums – die Stadt tritt am Markt also selbst als Käuferin auf.

Beides zusammen prägt den Zürcher Markt in einer Kombination, die es in dieser Form nirgends sonst in der Schweiz gibt: Ein wachsender, dem freien Markt entzogener Mietwohnungsbestand und eine Leerwohnungsziffer von 0,1 Prozent halten das handelbare Angebot knapp, während die Transaktionskosten so tief sind wie in kaum einem anderen Kanton. Wer in Zürich kauft, zahlt den Preis in der Kaufsumme – nicht in den Nebenkosten.

Kaufnebenkosten im Kanton Zürich

Die Nebenkosten des Erwerbs sind in Zürich überschaubar und berechenbar. Beurkundung des Kaufvertrags und Eintrag im Grundbuch kosten je 0,1 Prozent des Kaufpreises; auf der Beurkundung liegt die Mehrwertsteuer von 8,1 Prozent. Wird eine Hypothek errichtet, kommen Beurkundung und Eintragung des Schuldbriefs mit je 0,1 Prozent der Pfandsumme hinzu – diese Positionen trägt der Käufer allein.

Für die Gebühren aus dem Kaufvertrag haften Käufer und Verkäufer im Kanton Zürich solidarisch; die interne Aufteilung wird im Vertrag geregelt und liegt üblicherweise bei je der Hälfte. Nicht zu den Erwerbsnebenkosten zählt die Maklerprovision: Den Auftrag erteilt in der Schweiz in der Regel die Verkäuferseite, die die Provision auch trägt. Beim Käufer kommen die Kosten der Finanzierung sowie – je nach Objekt – Schätzungs- und Instandstellungskosten hinzu.

Recht: Grundbuch, Steuern, Erwerb aus dem Ausland

Eigentum an einem Grundstück entsteht in der Schweiz erst mit dem Eintrag im Grundbuch; der Kaufvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate, die zugleich als Grundbuchamt tätig sind.

Beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer, die den Verkäufer trifft. Der Tarif steigt stufenweise von 10 Prozent bis auf 40 Prozent für Gewinne über CHF 100'000; Gewinne unter CHF 5'000 bleiben steuerfrei. Bei einer Besitzesdauer unter einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, unter zwei Jahren um 25 Prozent. Ab fünf vollen Jahren wird sie ermässigt – beginnend bei 5 Prozent und ab 20 Jahren bei 50 Prozent. Weil die Steuer durch ein gesetzliches Grundpfandrecht gesichert ist, sollte die Sicherstellung im Kaufvertrag geregelt werden.

Für den Erwerb aus dem Ausland gilt die Lex Koller. Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten nicht als Personen im Ausland und können unbeschränkt erwerben. Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz können eine selbst genutzte Hauptwohnung bewilligungsfrei kaufen. Ferienwohnungen sind für Personen im Ausland im Kanton Zürich nicht erwerbbar, weil der Kanton keine entsprechenden Fremdenverkehrsgebiete ausweist.

Landesweit steht ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung an: Am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten die Verfassungsgrundlage mit 57,7 Prozent Ja angenommen. Der Eigenmietwert entfällt, im Gegenzug fallen die Abzüge für private Schuldzinsen weitgehend weg. Die neuen Regeln greifen frühestens ab dem 1. Januar 2028.