Immobilienpreise in Bern

Der Immobilienmarkt in Bern im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Bern im August 2026 durchschnittlich 7'032 CHF je Quadratmeter, bei einer Spanne von 3'673 bis 13'014 CHF/m² (RealAdvisor, Stand August 2026). Einfamilien- und Doppelhäuser liegen mit durchschnittlich 6'585 CHF/m² leicht darunter, weil in diesen Wert auch Lagen einfliessen, in denen Bauland ein Vielfaches günstiger ist als in der Agglomeration Bern. Über zwölf Monate haben die Wohnungspreise um 2,9 Prozent zugelegt, die Hauspreise um 2,8 Prozent.

Ein Kantonsmittelwert beschreibt Bern allerdings nur unvollkommen. Mit rund 5'939 Quadratkilometern ist Bern nach Graubünden der flächenmässig zweitgrösste Kanton der Schweiz, mit gut 1'075'500 Einwohnerinnen und Einwohnern nach Zürich der zweitbevölkerungsreichste. Zwischen Saanen im Obersimmental, wo eine Eigentumswohnung 16'841 CHF je Quadratmeter kostet, und Langenthal im Oberaargau mit 5'757 CHF/m² liegt der Faktor 2,9 — und beide Orte gehören zum selben Kanton.

Wie ist der Berner Markt räumlich gegliedert?

Der Kanton gliedert sich in fünf Verwaltungsregionen. Bern-Mittelland trägt mit der Bundesstadt, Köniz, Ostermundigen und Münsingen den grössten Teil der Nachfrage. Das Seeland um Biel/Bienne ist industriell geprägt und zweisprachig. Emmental-Oberaargau mit Burgdorf und Langenthal bildet den preisgünstigen Mittelteil. Das Oberland reicht von Thun über Spiez und Interlaken bis nach Gstaad und deckt damit die gesamte Preisskala des Kantons ab. Der Berner Jura schliesslich ist französischsprachig und der kleinste der fünf Räume.

Diese Gliederung ist mehr als Verwaltungsgeografie. Sie erklärt, warum ein und derselbe Kanton gleichzeitig einen angespannten Agglomerationsmarkt, einen touristischen Hochpreismarkt und ländliche Räume mit ruhiger Preisentwicklung kennt. Wer im Kanton Bern sucht, sollte deshalb nicht den Kantonsschnitt, sondern das Niveau der Zielgemeinde als Massstab nehmen.

Wer kauft im Kanton Bern?

In der Agglomeration Bern dominieren Eigennutzerinnen und Eigennutzer. Die Arbeitgeberstruktur ist ungewöhnlich stabil: Bundesverwaltung, Universität und Inselspital, Post, Swisscom, BLS und SBB sowie eine dichte Verwaltungs- und Versicherungslandschaft sorgen für krisenfeste Einkommen und eine gleichmässige Nachfrage. Diese Stabilität ist einer der Gründe, weshalb Bern in Abschwungphasen weniger stark schwankt als Zürich oder Genf.

Im Seeland und in Biel/Bienne prägen die Uhren- und Präzisionsindustrie sowie die Medizintechnik den Arbeitsmarkt. Emmental und Oberaargau ziehen vor allem Familien an, die den Preisunterschied zur Agglomeration gegen längere Pendelwege eintauschen. Im Oberland trifft lokale Nachfrage auf auswärtige Käuferschaft: In Interlaken, Spiez und erst recht im Saanenland konkurrieren Einheimische mit Zweitwohnungs- und Anlagekäufern, was das Preisniveau von der örtlichen Kaufkraft entkoppelt hat.

Ein Blick auf die Bevölkerungsstruktur ergänzt das Bild. Der Ausländeranteil liegt im Kanton Bern bei 18,4 Prozent und damit deutlich unter dem schweizerischen Mittel von 27,4 Prozent; 58,5 Prozent der Bevölkerung stehen im erwerbsfähigen Alter zwischen 20 und 64 Jahren (Finanzdirektion des Kantons Bern). Für den Wohnungsmarkt bedeutet das eine vergleichsweise gleichmässige, wenig volatile Nachfrage, die weniger stark von internationalen Zuzügen abhängt als in Zug, Genf oder Basel-Stadt.

Wie knapp ist das Angebot?

Die Leerwohnungsziffer lag im Kanton Bern am 1. Juni 2025 bei 1,12 Prozent, nach 1,21 Prozent im Vorjahr; der schweizerische Wert betrug 1,00 Prozent (HEV Kanton Bern nach Bundesamt für Statistik). In der Stadt Bern standen am 1. Juni 2026 lediglich 351 Wohnungen leer, was einer Quote von 0,44 Prozent entspricht und seit 2023 nahezu unverändert ist. Am häufigsten leer standen dort Dreizimmerwohnungen mit 165 Einheiten, gefolgt von Zweizimmerwohnungen mit 95 und Vierzimmerwohnungen mit 51 Einheiten.

Diese Knappheit hat rechtliche Folgen. Weil der Leerwohnungsbestand unter der Schwelle von 1,5 Prozent liegt, gilt seit dem 1. Dezember 2025 im gesamten Kanton die Formularpflicht für den Anfangsmietzins nach Art. 270 Abs. 2 OR. Auslöser war die Annahme der kantonalen Miet-Initiative in der Volksabstimmung vom 28. September 2025.

Auf der Nachfrageseite wächst die Bevölkerung stetig, wenn auch moderat: 2024 nahm sie um 7'683 Personen oder 0,72 Prozent zu. Getragen wurde das Wachstum allein von der Zuwanderung mit einem Wanderungssaldo von 8'540 Personen, während die Zahl der Geburten jene der Todesfälle um 1'145 unterschritt (Finanzdirektion des Kantons Bern). 22,3 Prozent der Bevölkerung sind 65 Jahre oder älter — ein Wert, der auf mittlere Sicht zusätzliche Nachfrage nach kleineren, hindernisfreien Wohnungen in zentralen Lagen erwarten lässt.

Wie viel wird im Kanton Bern gebaut?

Eine kantonsweite Fertigstellungsstatistik in vergleichbarer Aufbereitung publiziert der Kanton nicht; belastbar dokumentiert ist die Bautätigkeit für die Stadt Bern. Dort wuchs der Wohnungsbestand 2025 um 118 auf 79'797 Wohnungen. Entstanden sind 316 Wohnungen, davon 130 in Neubauten und 186 durch Um- und Umnutzungen, während 198 Wohnungen durch Abbruch oder Umnutzung wegfielen (Statistikstelle der Stadt Bern).

Der Nettozuwachs von 118 Wohnungen liegt deutlich unter dem Mittel von 279 Wohnungen jährlich seit 2011. Am 31. Dezember 2025 befanden sich immerhin 1'242 Wohnungen in 33 Gebäuden im Bau; 36 Prozent davon sind Einzimmer-, 26 Prozent Zweizimmerwohnungen. Der Zuwachs kommt also vorwiegend im kleinen Segment an, während grössere Familienwohnungen knapp bleiben.

Für den Kanton als Ganzes lässt sich daraus kein Durchschnitt ableiten, wohl aber die Richtung: In den Agglomerationsgemeinden wird verdichtet und aufgestockt, im Oberland begrenzt das Zweitwohnungsgesetz den Neubau, und in den ländlichen Räumen fehlt es weniger an Bauland als an Nachfrage zu einem Preis, der einen Neubau trägt.

Was heisst das Preisniveau für Mieterinnen und Mieter?

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen liegt im Kanton Bern bei 277 CHF je Quadratmeter und Jahr, also rund 23.10 CHF je Quadratmeter und Monat; für Häuser sind es 303 CHF je Quadratmeter und Jahr (RealAdvisor, August 2026). Eine Neunzig-Quadratmeter-Wohnung kostet damit rechnerisch rund 2'080 CHF Nettomiete im Monat. Bestehende Mietverhältnisse orientieren sich am hypothekarischen Referenzzinssatz, der seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1,25 Prozent liegt (Bundesamt für Wohnungswesen, Stand 2. Juni 2026).

Aus Angebotsmiete und Kaufpreis errechnet dieses Portal die Bruttomietrendite automatisch; sie erscheint in den Kennzahlen am Kopf der Seite. Die eigentliche Frage ist im Kanton Bern jedoch weniger die Höhe der Bruttorendite als ihre Streuung: Zwischen einem Objekt in Langenthal und einem in Gstaad liegen nicht nur Preisniveaus, sondern grundverschiedene Nachfragezyklen, Leerstandsrisiken und Bewilligungslagen.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand?

Belastbare kantonale Zahlen zum Preisabstand zwischen Neubau und Bestand werden für Bern nicht regelmässig publiziert. Sichtbar ist der Effekt jedoch am gesamtschweizerischen Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik: Er stand im zweiten Quartal 2026 bei 127,7 Punkten gegenüber dem vierten Quartal 2019 und legte gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,5 Prozent zu. Eigentumswohnungen zogen mit plus 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal deutlich stärker an als Einfamilienhäuser mit minus 0,4 Prozent.

Praktisch bedeutsam ist der energetische Zustand. Unsanierte Objekte aus den Jahrzehnten vor 1980 werden im Kanton Bern zunehmend mit Abschlägen gehandelt, weil Käuferinnen und Käufer den Sanierungsbedarf für Hülle, Fenster und Heizung einpreisen. Das gilt für das Emmental und den Berner Jura ebenso wie für die Altbaubestände in der Stadt Bern und in Biel/Bienne, wo denkmalpflegerische Auflagen den Spielraum zusätzlich einengen.

Für die Einordnung eines konkreten Objekts sind die kantonalen Werte deshalb nur der Ausgangspunkt. Massgeblich sind die Gemeinde, die Mikrolage innerhalb der Gemeinde, das Baujahr, der Sanierungsstand und — im Oberland — der zweitwohnungsrechtliche Status. Die Gemeindeseiten dieses MarktRadars vertiefen diese Ebene, sobald sie veröffentlicht sind; bis dahin bleibt der Kantonsschnitt der grobe, aber belegte Rahmen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Über die vergangenen zwölf Monate sind die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Bern um 2,9 Prozent gestiegen, jene für Häuser um 2,8 Prozent (RealAdvisor, August 2026). Über fünf Jahre summiert sich der Anstieg auf 17,5 Prozent, über zehn Jahre auf 34,3 Prozent und über zwanzig Jahre auf 74,3 Prozent. Auf das aktuelle Niveau von 7'032 CHF/m² zurückgerechnet entspricht das rund 5'985 CHF/m² im Jahr 2021 und rund 5'236 CHF/m² im Jahr 2016.

Was sagen die regionalen Zahlen?

Das Immobilienbarometer der Berner Kantonalbank vom Mai 2026 zeigt, dass der Anstieg regional sehr unterschiedlich ausfällt. Obersimmental-Saanen führt mit plus 4,2 Prozent über zwölf Monate, gefolgt von Thun mit plus 3,8 und dem Emmental mit plus 3,7 Prozent. Am unteren Ende stehen Biel mit plus 2,3 und der Berner Jura mit plus 2,2 Prozent. Die Spannweite von zwei Prozentpunkten innerhalb eines Kantons ist beträchtlich, die Richtung aber einheitlich: Kein Berner Teilmarkt weist derzeit fallende Preise aus.

Welche Wendepunkte prägen die letzten Jahre?

Bis 2021 war die Entwicklung von historisch tiefen Hypothekarzinsen getragen. Mit der Zinswende ab 2022 stieg die kalkulatorische Belastung, die Transaktionszahlen gingen zurück, und die Preise stiegen langsamer. Seit der hypothekarische Referenzzinssatz im September 2025 auf 1,25 Prozent gesenkt wurde und dort verharrt, hat sich die Nachfrage wieder gefestigt. Der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik lag im zweiten Quartal 2026 um 0,7 Prozent über dem Vorquartal und um 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal.

Bemerkenswert ist dabei die Entkopplung von Wohnungen und Häusern. Während Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 1,6 Prozent zulegten, gaben Einfamilienhäuser um 0,4 Prozent nach. Städtische Gemeinden ausserhalb der grossen Agglomerationen verzeichneten mit plus 1,8 Prozent den stärksten Anstieg, ländliche Gemeinden blieben stabil. Für den Kanton Bern mit seinem hohen Anteil kleinerer Zentren wie Thun, Burgdorf, Langenthal und Interlaken ist das eine relevante Beobachtung.

Warum widersprechen sich die Quellen?

Nicht alle Anbieter kommen zum selben Ergebnis. Während RealAdvisor für den Kanton Bern bei Wohnungen ein Plus von 2,9 Prozent über zwölf Monate ausweist, meldet Neho für Mai 2026 einen Rückgang von 4,5 Prozent bei einem Mittelwert von 7'422 CHF/m² und einem Median von 7'105 CHF/m². Solche Abweichungen entstehen, weil die Portale unterschiedliche Objektmengen erfassen, Angebots- statt Transaktionspreise verwenden und mit unterschiedlichen Bereinigungen arbeiten.

Der MarktRadar folgt in diesem Fall der steigenden Lesart, weil sie sowohl vom regional differenzierten Immobilienbarometer der Berner Kantonalbank als auch vom amtlichen Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik gestützt wird. Die abweichende Zahl bleibt hier ausdrücklich stehen: Wer eine konkrete Liegenschaft bewertet, sollte sie kennen und nicht mit einem stillschweigenden Mittelwert überdecken.

Wie entwickeln sich Mieten und Kaufpreise im Verhältnis?

Kauf- und Mietmarkt bewegen sich im Kanton Bern nicht im Gleichschritt. Kaufpreise reagieren auf Hypothekarzinsen und Erwartungen, Bestandsmieten dagegen auf den hypothekarischen Referenzzinssatz, der seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1,25 Prozent liegt (Bundesamt für Wohnungswesen). Solange dieser Satz stabil bleibt, entsteht aus diesem Titel weder ein Erhöhungs- noch ein Senkungsanspruch.

Bewegung kommt in die Mieten vor allem beim Wechsel. Genau dort greift seit dem 1. Dezember 2025 die Formularpflicht: Der Vormietzins muss offengelegt werden, was den Sprung zwischen altem und neuem Mietzins sichtbar und anfechtbar macht. Für Renditeobjekte im Kanton Bern heisst das, dass sich Mietertragssteigerungen weniger geräuschlos durchsetzen lassen als vor der Abstimmung vom 28. September 2025.

Für die Preisbildung folgt daraus eine Asymmetrie: Steigen die Kaufpreise schneller als die erzielbaren Mieten, sinkt die rechnerische Bruttorendite, ohne dass sich am Objekt selbst etwas geändert hätte. Diese Seite weist die Rendite deshalb als abgeleitete Grösse aus und nicht als Eigenschaft der Liegenschaft.

Was bedeutet das für die Preisbildung im Einzelfall?

Kantonale Durchschnittswerte sind Angebots-, nicht Abschlusswerte. Der tatsächlich erzielte Preis hängt im Kanton Bern stark von drei Faktoren ab: der Erschliessung mit öffentlichem Verkehr, dem energetischen Zustand und, im Oberland, der Frage, ob eine Wohnung als altrechtliche Zweitwohnung frei nutzbar ist. Zwischen zwei baugleichen Wohnungen im selben Ort können daraus Unterschiede von zwanzig Prozent und mehr entstehen.

Auch die Verhandlungslage unterscheidet sich. In der Agglomeration Bern, in Thun und in Köniz ist das Angebot so knapp, dass marktgerecht bewertete Objekte rasch mehrere Interessenten finden. In peripheren Lagen des Emmentals, des Oberaargaus und des Berner Juras dauert die Vermarktung länger, und der Verhandlungsspielraum ist grösser — besonders bei Objekten mit Sanierungsstau.

Der Blick über 25 Jahre relativiert die kurzfristigen Ausschläge: Seit 2001 haben Eigentumswohnungen im Kanton Bern nach den kumulierten Veränderungsraten von RealAdvisor um 88,3 Prozent zugelegt, Häuser um 84,6 Prozent. Das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg im niedrigen einstelligen Bereich — kein Boom, sondern eine stetige Verteuerung, die im Wesentlichen dem Auseinanderdriften von Bevölkerungswachstum und Bautätigkeit folgt.

Wer den eigenen Kaufzeitpunkt beurteilen will, sollte drei Grössen im Blick behalten: den hypothekarischen Referenzzinssatz, dessen nächste Festlegung für den 1. September 2026 angekündigt ist, die jährlich am 1. Juni erhobene und im September publizierte Leerwohnungsziffer sowie die quartalsweisen Veröffentlichungen des Wohnimmobilienpreisindex. Alle drei sind öffentlich zugänglich und lassen sich ohne kostenpflichtige Datenbank verfolgen.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Eigentumswohnungen kosten im Kanton Bern durchschnittlich 7'032 CHF je Quadratmeter, Häuser 6'585 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, August 2026). Dass der Quadratmeter im Haus günstiger ist als in der Wohnung, überrascht nur auf den ersten Blick: Häuser stehen häufiger in Gemeinden mit tieferem Bodenpreis, und der Preis verteilt sich auf mehr Fläche. Der Gesamtpreis eines Hauses liegt deshalb regelmässig deutlich über jenem einer Wohnung.

Was kostet ein Einfamilienhaus im Kanton Bern?

Das Immobilienbarometer der Berner Kantonalbank rechnet mit einem standardisierten Musterobjekt: Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und zehn Jahren Alter kostet im Kantonsschnitt rund 1,1 Millionen CHF. In der Stadt Bern sind es rund 2,1 Millionen, in Thun rund 1,4 Millionen CHF (Stand Mai 2026). Zwischen Stadt und Kantonsschnitt liegt damit fast der Faktor zwei.

Wo liegt der Einstieg bei Eigentumswohnungen?

Am unteren Ende der kantonalen Spanne stehen 3'673 CHF je Quadratmeter. Realistischer als Einstiegsmarke ist das Niveau der günstigsten grösseren Gemeinden: In Langenthal kostet der Quadratmeter 5'757 CHF, in Burgdorf 6'159 CHF. Eine Neunzig-Quadratmeter-Wohnung in Langenthal liegt damit rechnerisch bei rund 520'000 CHF — gegenüber rund 825'000 CHF in der Stadt Bern und rund 1,52 Millionen CHF in Saanen.

Wie unterscheiden sich Reihen- und Doppeleinfamilienhäuser?

Die Schweizer Marktstatistik trennt Reihen- und Doppeleinfamilienhäuser in der Regel nicht vom übrigen Hausbestand; auch für den Kanton Bern liegt keine separate kantonale Preisreihe vor. Der Objektartenvergleich auf dieser Seite weist deshalb für alle drei Haustypen den Hausdurchschnitt von 6'585 CHF/m² aus und differenziert über den Einstiegspreis. Reiheneinfamilienhäuser sind im Kanton Bern vor allem in den Agglomerationsgemeinden rund um Bern, Thun und Biel verbreitet, Doppeleinfamilienhäuser darüber hinaus im Mittelland und im Seeland.

Welche laufenden Kosten kommen im Kanton Bern dazu?

Wer im Kanton Bern kauft, versichert das Gebäude nicht frei am Markt: Die Gebäudeversicherung Bern (GVB) ist eine öffentlich-rechtliche Anstalt, und die Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden ist für Gebäude im Kanton obligatorisch. Die Prämie richtet sich nach dem amtlich geschätzten Versicherungswert, nicht nach dem Kaufpreis.

Bei Stockwerkeigentum kommt der Erneuerungsfonds hinzu. Die Gemeinschaft äufnet ihn nach Art. 712m ZGB über die jährlichen Beiträge; er haftet am Stockwerkanteil und geht beim Verkauf auf die Käuferschaft über, ohne separat vergütet zu werden, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt. Vor dem Kauf lohnt sich deshalb der Blick in Reglement, Protokolle und Fondsstand.

Beim Einfamilienhaus trägt die Eigentümerschaft den Unterhalt allein, dafür ohne Beschlussverfahren und ohne Abstimmung mit Miteigentümern. Der Unterschied ist weniger eine Frage der Höhe als der Planbarkeit: Die Wohnung verteilt grosse Sanierungen über eine Gemeinschaft, das Haus konzentriert sie auf einen einzigen Haushalt.

Wie wirkt die Wohnfläche auf den Quadratmeterpreis?

Die Musterobjekte der Berner Kantonalbank machen den Zusammenhang sichtbar: Gerechnet wird beim Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und zehn Jahren Alter, bei der Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern und fünf Jahren. Kleinere Einheiten kosten je Quadratmeter in der Regel mehr, weil Küche, Nasszellen und Erschliessung sich auf weniger Fläche verteilen. Wer kantonale Quadratmeterwerte auf eine sehr kleine oder sehr grosse Einheit überträgt, unterschätzt oder überschätzt den Gesamtpreis daher systematisch.

Welche Objektart passt zu welcher Situation?

Für Erstkäuferinnen und Erstkäufer mit begrenzten Eigenmitteln ist die Eigentumswohnung im Kanton Bern der übliche Einstieg, weil der Gesamtpreis tiefer und der Unterhalt über die Stockwerkeigentümergemeinschaft kalkulierbar ist. Familien greifen häufiger zum Reihen- oder Doppeleinfamilienhaus in der zweiten Agglomerationsreihe — Köniz, Ostermundigen, Münsingen, Steffisburg — und nehmen dafür Pendelzeit in Kauf. Das freistehende Einfamilienhaus ist im Grossraum Bern zum knappen Gut geworden; im Emmental, im Oberaargau und im Berner Jura ist es dagegen weiterhin regelmässig verfügbar.

Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger ist die Wohnung die gängigere Form, weil sie leichter vermietbar und teilbar ist. Zu beachten sind dabei die Formularpflicht für den Anfangsmietzins, die seit Dezember 2025 im ganzen Kanton gilt, sowie die Grundstückgewinnsteuer, deren Besitzdauerrabatt erst ab dem vollendeten fünften Jahr einsetzt. Beides ist eine Beschreibung der Rahmenbedingungen und keine Empfehlung.

Unabhängig von der Objektart lohnt sich im Kanton Bern ein genauer Blick auf den Gebäudezustand. Bei Bauten aus den Sechziger- und Siebzigerjahren fallen für Fenster, Dach, Fassade und Heizung erfahrungsgemäss erhebliche Beträge an, die vor dem Kauf zu kalkulieren sind. Kanton und Gemeinden führen dafür Förderprogramme im Rahmen des Gebäudeprogramms; Umfang und Bedingungen ändern sich periodisch und sind vor einer Kaufentscheidung bei der zuständigen Stelle zu prüfen.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Der Kanton Bern reicht von der Aareebene bis in die Hochalpen und umfasst fünf sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte. Die im Folgenden genannten Werte stammen sämtlich von RealAdvisor mit Stand August 2026 und bezeichnen Angebotspreise je Quadratmeter.

Wie teuer ist die Agglomeration Bern?

Die Stadt Bern liegt bei 9'168 CHF/m² für Eigentumswohnungen und 9'336 CHF/m² für Häuser und damit rund 30 Prozent über dem Kantonsschnitt. Mitte 2026 zählte die Stadt rund 147'100 Einwohnerinnen und Einwohner, gut 250 mehr als zu Jahresbeginn. Köniz, die zweitgrösste Gemeinde des Kantons, folgt mit 7'855 CHF/m² für Wohnungen und 7'705 CHF/m² für Häuser. Wer im Zentrum sucht, konkurriert um einen sehr kleinen Bestand: Die städtische Leerwohnungsziffer von 0,44 Prozent gehört zu den tiefsten der Schweiz.

Preisbestimmend ist in Bern-Mittelland weniger die Distanz in Kilometern als die Anbindung an den Bahnknoten Bern. Von dort sind Zürich, Basel, Luzern und Lausanne in ein bis zwei Zugstunden erreichbar, Thun und Biel/Bienne in gut zwanzig Minuten. Gemeinden mit dichtem S-Bahn-Takt — Münsingen, Belp, Zollikofen, Ittigen — profitieren davon spürbar.

Was kostet Wohneigentum im Seeland und in Biel/Bienne?

Biel/Bienne kostet 6'783 CHF/m² für Wohnungen und 6'668 CHF/m² für Häuser und liegt damit rund 26 Prozent unter der Stadt Bern. Die Stadt ist die grösste zweisprachige Gemeinde der Schweiz und wirtschaftlich von der Uhren- und Präzisionsindustrie sowie der Medizintechnik geprägt. Das Immobilienbarometer der Berner Kantonalbank weist für die Region Biel ein Preiswachstum von 2,3 Prozent über zwölf Monate aus — der zweittiefste Wert im Kanton.

Wie günstig sind Emmental und Oberaargau?

Langenthal ist mit 5'757 CHF/m² für Wohnungen und 6'133 CHF/m² für Häuser die günstigste der grösseren Berner Gemeinden, Burgdorf folgt mit 6'159 beziehungsweise 6'449 CHF/m². Beide Orte sind über die Bahn direkt mit Bern und Olten verbunden und haben ein eigenes wirtschaftliches Fundament — in Burgdorf die Berner Fachhochschule, in Langenthal die Kunststoff- und Zulieferindustrie. Das Preiswachstum im Emmental lag mit 3,7 Prozent über zwölf Monate dennoch über dem Kantonsschnitt: Der Abstand zur Agglomeration verringert sich.

Was macht das Berner Oberland aus?

Thun ist mit 7'440 CHF/m² für Wohnungen und 8'063 CHF/m² für Häuser der teuerste Ort ausserhalb der Agglomeration Bern und gleichzeitig das wirtschaftliche Zentrum des Oberlands. Spiez folgt mit 7'204 beziehungsweise 7'706 CHF/m², Interlaken mit 7'909 beziehungsweise 7'552 CHF/m². In Interlaken schlägt der Tourismus bereits deutlich durch: Der Wohnungspreis liegt dort über dem Hauspreis, was auf eine starke Nachfrage nach kleineren Einheiten hindeutet.

Ein eigener Markt ist das Saanenland. In der Gemeinde Saanen, zu der Gstaad gehört, kostet der Quadratmeter 16'841 CHF bei Wohnungen und 19'383 CHF bei Häusern — das Zwei- bis Dreifache des Kantonsschnitts. Das Immobilienbarometer der Berner Kantonalbank beziffert eine fünfjährige Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern in Saanen auf rund 1,6 Millionen CHF und weist für Obersimmental-Saanen mit plus 4,2 Prozent das höchste Preiswachstum aller Berner Regionen aus. Der Grund liegt in der Kombination aus internationaler Nachfrage, begrenztem Bauland und dem Neubauverbot für Zweitwohnungen.

Wie steht der Berner Jura da?

Der französischsprachige Berner Jura ist der kleinste und ländlichste der fünf Räume. Das Immobilienbarometer weist hier mit plus 2,2 Prozent das tiefste Preiswachstum des Kantons aus. Wer dort kauft, findet niedrige Einstiegspreise und einen entsprechend geringeren Wettbewerb, muss aber beim späteren Verkauf mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. Verträge, Grundbuchauszüge und Behördenkontakte sind auf Französisch möglich.

Welche Rolle spielen Verkehr und Infrastruktur?

Der Kanton ist über die Autobahnen A1, A6 und A12 sowie über den Lötschberg-Basistunnel nach Süden erschlossen. Der Flughafen Bern-Belp bedient vor allem Geschäfts- und Ferienverkehr; für Interkontinentalflüge sind Zürich und Genf massgebend. Für die Preisbildung entscheidend ist im Alltag jedoch die S-Bahn Bern: Gemeinden mit dichtem Takt und weniger als dreissig Minuten Fahrzeit ins Zentrum bilden faktisch den erweiterten Stadtmarkt.

Auch die Bildungs- und Gesundheitsinfrastruktur wirkt auf die Nachfrage. Die Universität Bern, die Berner Fachhochschule mit Standorten in Bern, Biel und Burgdorf sowie das Inselspital als eines der grössten Zentrumsspitäler der Schweiz binden qualifizierte Haushalte dauerhaft an die Region. In den Oberländer Tourismusgemeinden dagegen bestimmen Saison und Zweitwohnungsnachfrage den Takt — mit entsprechend anderen Risiken für Vermietung und Wiederverkauf.

Welche Grossprojekte wirken auf die Preise?

Das grösste Vorhaben ist der Ausbau des Bahnhofs Bern, des nach Zürich zweitgrössten der Schweiz. Der Regionalverkehr Bern-Solothurn baut einen neuen Bahnhof unter den SBB-Gleisen, die SBB eine zweite Personenunterführung mit Zugängen beim Bubenbergzentrum und in der Länggasse. Die Gesamtkosten werden inzwischen mit rund 1,46 Milliarden Franken beziffert, nach zuvor rund 1,2 Milliarden.

Der Zeitplan hat sich mehrfach verschoben: Die Gesamtinbetriebnahme wird nach heutigem Stand 2031 erwartet statt wie zuvor kommuniziert Ende 2029. Für den Wohnungsmarkt ist beides relevant. Die Bauphase belastet die Umgebung des Bahnhofs, die zusätzliche Kapazität stärkt danach jene Gemeinden, deren Erreichbarkeit am Knoten Bern hängt.

Auf städtischer Ebene wirkt der Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik. Die Stimmberechtigten der Stadt Bern schufen ihn 1985; er erwirbt Land, fördert den Wohnungsbau und soll der Spekulation entgegenwirken. Er ist ein Grund dafür, dass in der Stadt Bern ein vergleichsweise hoher Anteil des Neubaus preisgedämpft oder genossenschaftlich entsteht, mit entsprechend geringerer Wirkung auf die frei gehandelten Preise.

Was ist in Bern anders als anderswo?

Drei Eigenheiten unterscheiden den Kanton Bern von seinen Nachbarn: die Handänderungssteuer mit einem grosszügigen Freibetrag für Selbstnutzer, das freie Notariat und die seit Dezember 2025 geltende Formularpflicht für den Anfangsmietzins.

Wie wirkt der Freibetrag bei der Handänderungssteuer?

Bern erhebt 1,8 Prozent Handänderungssteuer auf der Gegenleistung; steuerpflichtig ist die erwerbende Partei, fällig wird die Steuer bei der Grundbuchanmeldung, veranlagt wird sie durch das kantonale Grundbuchamt. Entscheidend ist die Erleichterung für selbstbewohntes Eigentum: Für die ersten 800'000 Franken des Kaufpreises kann eine Stundung beantragt werden. Wird das Objekt anschliessend zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich von den Erwerbenden und ihrer Familie bewohnt, wird der gestundete Betrag erlassen.

Der Effekt ist erheblich. Bei einem Kaufpreis von 900'000 Franken sinkt die Steuer von 16'200 auf 1'800 Franken; bei 800'000 Franken entfällt sie vollständig. Für Zweitwohnungen, Ferienobjekte und Renditeliegenschaften gilt die Erleichterung dagegen nicht — im Oberland ist das ein spürbarer Unterschied zwischen Erst- und Zweitwohnsitzkäufen. Kantone wie Zürich, Zug, Schwyz oder Aargau kennen gar keine Handänderungssteuer, andere Nachbarn eigene Sätze; ein Vergleich über die Kantonsgrenze lohnt sich deshalb immer.

Was bedeutet das freie Notariat?

Anders als Zürich oder Schaffhausen mit ihrem Amtsnotariat kennt Bern — wie Genf und das Tessin — das freie Notariat. Die Urkundsperson wird von den Parteien frei gewählt, rechnet aber nach der kantonalen Gebührenverordnung ab. Für die Beurkundung des Kaufvertrags ist mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen; der Grundbucheintrag wird nach Aufwand verrechnet und liegt häufig bei etwa 800 Franken, beides zuzüglich Mehrwertsteuer. Schuldbriefgebühren für die Hypothek fallen separat an.

Warum ist die Formularpflicht neu?

Am 28. September 2025 nahmen die Stimmberechtigten die kantonale Miet-Initiative an. Weil der Initiativtext keine Übergangsfrist vorsah, trat die Regelung sofort in Kraft; seit dem 1. Dezember 2025 muss der Anfangsmietzins im ganzen Kanton auf einem amtlichen Formular mitgeteilt und der Mietzins des Vormieters offengelegt werden. Fehlt das Formular, ist der Anfangsmietzins anfechtbar. Die Pflicht bleibt bestehen, solange der Leerwohnungsbestand unter 1,5 Prozent liegt — im Juni 2025 waren es 1,12 Prozent.

Eine Mietpreisbremse nach deutschem Vorbild ist das nicht. Die Formularpflicht begrenzt keinen Mietzins, sondern schafft Transparenz und erleichtert die Anfechtung. Für Vermietende im Kanton Bern bedeutet sie vor allem zusätzliche Sorgfalt bei jedem Mieterwechsel. Laufende Mietverhältnisse richten sich weiterhin nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent.

Was gilt für Zweitwohnungen und ausländische Käufer?

Seit dem 1. Januar 2016 verbietet das Zweitwohnungsgesetz in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent den Bau neuer Zweitwohnungen; betroffen sind im Kanton Bern vor allem die Tourismusgemeinden des Oberlands. Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, bleiben frei nutzbar und handelbar. Dieser altrechtliche Bestand ist damit ein knappes, nicht vermehrbares Gut — der wesentliche Grund für das Preisniveau im Saanenland.

Hinzu kommt die Lex Koller. Käuferinnen und Käufer mit Wohnsitz im Ausland benötigen für Wohnliegenschaften eine Bewilligung; Ferienwohnungen sind nur in bezeichneten Fremdenverkehrsorten und im Rahmen kantonaler Kontingente zugänglich. Wer in der Schweiz wohnt und das Objekt selbst bewohnt, ist regelmässig nicht bewilligungspflichtig.

Wie steuern die Berner Gemeinden den Zweitwohnungsbau?

Über das eidgenössische Verbot hinaus können Berner Gemeinden eigene Erstwohnungsanteile festlegen. Die Revision des kantonalen Baugesetzes von 2016 hat die frühere Beschränkung auf Wohnzonen aufgehoben; das Berner Verwaltungsgericht hat Grindelwald zugestanden, einen Erstwohnungsanteil auch ausserhalb der Bauzone vorzuschreiben.

Wie weit die Gemeinden davon Gebrauch machen, unterscheidet sich stark. Grindelwald schreibt in seinem Baureglement einen Erstwohnungsanteil von mindestens 30 Prozent vor, Saanen kennt keinen objektbezogenen Erstwohnungsanteil. Nach dem Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung liegt der Zweitwohnungsanteil in Grindelwald bei 63,08 Prozent, in Lauterbrunnen bei 62,69 und in Saanen bei 50,89 Prozent.

Für Kaufende heisst das: Das kommunale Baureglement entscheidet mit darüber, ob eine Wohnung überhaupt als Zweitwohnung genutzt werden darf und wie sie sich später weiterverkaufen lässt. Solche Nutzungsbeschränkungen sind im Grundbuch angemerkt und vor der Beurkundung zu prüfen, denn sie schlagen unmittelbar auf den Preis durch.

Was gilt für brachliegendes Bauland?

Seit der Baugesetzrevision vom 1. April 2017 können Berner Gemeinden die Verfügbarkeit von Bauland aktiv sicherstellen. Die Artikel 126a bis 126d des kantonalen Baugesetzes verpflichten sie, für die zonenkonforme Überbauung eingezonten Landes zu sorgen; sie können dazu Verträge mit der Grundeigentümerschaft schliessen und bei überwiegendem öffentlichem Interesse eine Bauverpflichtung mit einer Frist von fünf bis fünfzehn Jahren anordnen. Wer eine unbebaute Parzelle erwirbt, klärt das vorab bei der Gemeinde ab.

Was steht beim Verkauf an?

Beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer. Die einfache Steuer ist gestaffelt und reicht von 1,44 bis 8,10 Prozent; sie wird mit den Steueranlagen von Kanton, Gemeinde und gegebenenfalls Kirchgemeinde vervielfacht. Ab dem vollendeten fünften Besitzjahr sinkt die Belastung um zwei Prozent je Jahr, höchstens um 70 Prozent nach 35 Jahren. Wer früher verkauft, zahlt einen Spekulationszuschlag von bis zu 70 Prozent bei weniger als einem Jahr Besitzdauer. Ein Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum ist innert zwei Jahren möglich.

Vorgemerkt ist der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Der Wegfall des Eigenmietwerts auf selbstbewohntem Eigentum ist beschlossen, ebenso die Einschränkung der Schuldzinsen- und Unterhaltsabzüge und die Möglichkeit einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Der Bundesrat hat die Reform am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt; nach heutigem Stand gilt bis dahin das bisherige Recht. Für den Kanton Bern mit seinem grossen Zweitwohnungsbestand im Oberland ist vor allem die Objektsteuer die offene Frage.

Nicht zu unterschätzen ist schliesslich die Zweisprachigkeit im Alltag der Transaktion. Im Berner Jura und in Biel/Bienne werden Kaufverträge, Grundbuchauszüge und Behördenkorrespondenz auf Französisch geführt. Wer aus der Deutschschweiz dort kauft, sollte die Urkundsperson entsprechend wählen und Übersetzungen einplanen — ein organisatorischer, kein rechtlicher Unterschied, der sich aber auf den Zeitplan auswirkt.

Wer eine Finanzierung plant, rechnet in Bern wie in der übrigen Schweiz: mindestens 20 Prozent Eigenmittel, davon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule, Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent und Amortisation auf zwei Drittel der Belehnung binnen fünfzehn Jahren. Ob SARON- oder Festhypothek, ist eine Frage der Risikotragfähigkeit — diese Seite beschreibt die Rahmenbedingungen und erteilt keine Empfehlung.