Immobilienpreise in Freiburg

Der Immobilienmarkt in Freiburg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Freiburg im August 2026 durchschnittlich 6'536 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, Stand August 2026). Die Spanne reicht von 4'164 CHF je Quadratmeter in ländlichen Lagen der Broye und des Glanebezirks bis 9'804 CHF an den gesuchtesten Adressen der Agglomeration Freiburg. Häuser liegen mit durchschnittlich 6'541 CHF je Quadratmeter praktisch gleichauf, streuen mit 4'178 bis 10'521 CHF aber deutlich stärker.

Freiburg, französisch Fribourg, ist damit einer jener Kantone, in denen Wohneigentum gemessen am Landesmittel noch vergleichsweise erschwinglich ist. Neho beziffert den schweizerischen Durchschnitt für Juni 2026 auf 8'480 CHF je Quadratmeter; der Freiburger Wert liegt je nach Quelle rund 15 bis 25 Prozent darunter. Zugleich wächst kaum ein anderer Kanton so schnell: Ende 2024 lebten hier 346'674 Menschen, 24,5 Prozent mehr als 2010 (Amt für Statistik und Daten des Kantons Freiburg). Aus dieser Kombination — moderates Preisniveau, kräftige Zuwanderung, Pendlerlage zwischen Bern und Lausanne — speist sich der Freiburger Wohnungsmarkt.

Wie verlässlich sind die genannten Quadratmeterpreise?

Die drei grossen Bewertungsportale kommen für den Kanton Freiburg auf unterschiedliche Werte. RealAdvisor nennt für August 2026 6'536 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen, Neho für Juni 2026 7'328 CHF, properti 6'381 CHF. Das ist eine Bandbreite von rund 15 Prozent zwischen dem tiefsten und dem höchsten Wert, und sie lässt sich nicht wegmitteln.

Der Grund liegt in der Datenbasis. Angebotspreise aus Inseraten liegen systematisch über den tatsächlich bezahlten Preisen, hedonische Bewertungsmodelle korrigieren das unterschiedlich stark, und die Portale gewichten Gemeinden, Baujahre und Objektgrössen verschieden. Neho stützt sich nach eigenen Angaben auf 17'022 Wohnungen und 8'706 Häuser, die im Jahr vor der Auswertung verkauft oder ausgeschrieben wurden. Der Veris MarktRadar führt RealAdvisor als Leitquelle, weil dort Spannen und Gemeindewerte konsistent ausgewiesen sind, und benennt die Abweichungen offen, statt einen Mittelwert zu bilden, für den es keine Grundlage gäbe. Für Ihre Budgetierung ist ohnehin die Spanne der aussagekräftigere Wert.

Wie ordnet sich Freiburg im schweizerischen Vergleich ein?

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik stand Ende März 2026 bei 126,8 Punkten, gemessen an der Basis des vierten Quartals 2019. Gegenüber dem Vorquartal entspricht das einem Plus von 1,5 Prozent, gegenüber dem ersten Quartal 2025 einem Plus von 4,7 Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich schweizweit um 4,8 Prozent im Jahresvergleich, Einfamilienhäuser um 4,6 Prozent. Der Index beruht auf Transaktionsdaten der grössten Hypothekarinstitute und misst damit bezahlte Preise, nicht Inserate.

Der Freiburger Zuwachs von 3,5 Prozent bei Wohnungen liegt damit unter dem nationalen Transaktionsindex, aber über dem Niveau vieler ländlich geprägter Kantone. Das passt zum Bild eines Marktes, der von der Nachfrage zweier Nachbarzentren getragen wird, ohne deren Preisniveau zu erreichen. Schweizweit legten zuletzt die städtischen Gemeinden grosser Agglomerationen mit 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal am stärksten zu, während die Preise in kleineren Agglomerationen stabil blieben.

Wer kauft im Kanton Freiburg?

Der Kanton ist ein Mietermarkt: 51,8 Prozent der Wohnungen waren 2024 Mietwohnungen, 42,3 Prozent selbst genutztes Eigentum (Amt für Statistik und Daten). Innerhalb des Kantons klaffen die Werte weit auseinander. Im urbanen Saanebezirk, zu dem die Stadt Freiburg gehört, lag die Eigentumsquote in den Jahren 2022 bis 2024 bei lediglich 27,5 Prozent, in den ländlichen Bezirken deutlich höher.

Auf der Käuferseite dominieren Eigennutzer: Familien, die aus der Agglomeration Bern oder aus der Genferseeregion zuziehen, sowie einheimische Haushalte, die vom Mieten ins Eigentum wechseln. Kapitalanleger treten zurückhaltender auf als in Zürich oder Zug, weil die Bestandsmieten mit 15.80 CHF je Quadratmeter und Monat unter dem Schweizer Mittel von 17.80 CHF liegen und der Abstand zwischen Miet- und Kaufpreisniveau entsprechend schmaler ausfällt.

Wie ist der Wohnungsbestand zusammengesetzt?

Der Kanton zählte 2024 insgesamt 168'373 Wohnungen. Am häufigsten sind Vier-Zimmer-Wohnungen mit 46'790 Einheiten, gefolgt von Drei-Zimmer-Wohnungen mit 43'947. Zusammen machen diese beiden Kategorien mehr als die Hälfte des Bestands aus — ein Hinweis darauf, dass der Freiburger Markt auf Familien- und Paarhaushalte ausgerichtet ist. Kleinwohnungen sind entsprechend knapp, was sich in der Stadt Freiburg mit ihrer Studierendennachfrage besonders bemerkbar macht.

Für Kaufinteressierte hat das eine praktische Folge: Wer eine Zwei- oder Zweieinhalbzimmerwohnung als Kapitalanlage oder als Pied-à-terre sucht, findet im Kanton ein dünnes Angebot und zahlt je Quadratmeter tendenziell mehr als bei grösseren Einheiten. Umgekehrt ist der Wettbewerb um Vier- und Fünfzimmerwohnungen in den Agglomerationsgemeinden hoch, weil dort einheimische Familien und Zuziehende aufeinandertreffen.

Wie steht es um Angebot und Nachfrage?

Im August 2026 waren im Kanton rund 1'087 Eigentumswohnungen und 798 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben, dazu 1'317 Mietwohnungen (RealAdvisor). Gemessen an einem Bestand von 168'373 Wohnungen ist das ein knappes Angebot. Eine kantonale Leerwohnungsziffer für 2025 liegt in belastbarer Form nicht vor; schweizweit standen am 1. Juni 2025 noch 48'455 Wohnungen leer, was einer Quote von 1,03 Prozent entspricht (Bundesamt für Statistik). Wir verzichten bewusst darauf, daraus einen Freiburger Wert abzuleiten.

Gebaut wird im Kanton überdurchschnittlich viel. 2024 wuchs der Wohnungsbestand netto um 2'503 Einheiten oder 1,5 Prozent, nach 1,3 Prozent im Vorjahr. Seit 1990 hat sich der Bestand von 87'274 auf 168'373 Wohnungen fast verdoppelt. Weil die Bevölkerung im selben Tempo zunimmt, entlastet die Bautätigkeit den Markt jedoch nicht spürbar — sie hält ihn allenfalls im Gleichgewicht.

Was bedeutet das Preisniveau für die Mietrendite?

Die Kennzahlenkarte am Seitenanfang weist eine rechnerische Bruttomietrendite aus. Sie beruht auf der amtlichen Durchschnittsmiete von 15.80 CHF je Quadratmeter und Monat und dem Kaufpreis von 6'536 CHF je Quadratmeter. Wichtig ist der Charakter dieser Mietangabe: Die Strukturerhebung des Bundes erfasst Bestandsmieten über den gesamten Wohnungspark, also auch langjährige, günstige Mietverhältnisse. Angebotsmieten liegen erheblich höher — RealAdvisor nennt für Freiburger Mietwohnungen 278 CHF je Quadratmeter und Jahr. Wer eine Renditerechnung auf Neuvermietungen stützt, kommt deshalb auf höhere Werte als die hier ausgewiesene Kennzahl. Beide Sichtweisen sind zulässig, sie beantworten nur unterschiedliche Fragen.

Welche Rolle spielt die Wirtschaft des Kantons?

Der Kanton zählt rund 100'000 Arbeitsplätze. Prägend sind die Lebensmittelindustrie, das Baugewerbe, das Gesundheitswesen und die öffentliche Verwaltung, dazu Maschinen- und Präzisionsbetriebe im Raum Bulle. Die Universität Freiburg ist die einzige zweisprachige Volluniversität der Schweiz und bindet Studierende, Forschende und deren Wohnraumnachfrage an die Kantonshauptstadt.

Auf dem Areal der ehemaligen Cardinal-Brauerei entsteht mit blueFACTORY ein Innovationsquartier, in dem nach Angaben der Betreiberin über 340 Personen arbeiten und rund dreissig KMU und Start-ups angesiedelt sind. Das Areal ist zugleich das grösste innerstädtische Entwicklungsprojekt des Kantons und wird die Wohnraumnachfrage im Quartier Pérolles über die kommenden Jahre prägen.

Wirtschaftlich ist der Kanton damit breiter aufgestellt, als seine ländliche Anmutung vermuten lässt. Die Kombination aus öffentlichem Sektor, Bildung, Gesundheitswesen und exportorientierter Industrie dämpft konjunkturelle Ausschläge: Wenn die Maschinenindustrie im Süden schwächelt, tragen Verwaltung und Universität im Zentrum. Für den Wohnungsmarkt bedeutet diese Streuung eine vergleichsweise stabile Nachfragebasis, auch wenn einzelne Branchen unter Druck geraten.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

In den zwölf Monaten bis August 2026 sind Eigentumswohnungen im Kanton Freiburg um 3,5 Prozent teurer geworden, Häuser um 2,6 Prozent (RealAdvisor). Der Kanton gehört damit zur oberen Hälfte der schweizerischen Preisdynamik; Wüest Partner zählte Freiburg 2025 zu den Kantonen mit besonders kräftigem Preiswachstum.

Wie stark sind die Preise über 25 Jahre gestiegen?

Über einen Zeitraum von 25 Jahren weist RealAdvisor für Freiburger Eigentumswohnungen eine Verteuerung um 103,8 Prozent aus, für Häuser um 98,5 Prozent. Der Quadratmeterpreis hat sich also gut verdoppelt. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung im Bereich von knapp 3 Prozent — ohne Berücksichtigung der Teuerung und ohne die deutlichen Schwankungen innerhalb dieses Vierteljahrhunderts.

Wie sieht die Entwicklung über fünf Jahre und über wenige Monate aus?

Zwischen dem 25-Jahres-Wert und der Zwölfmonatsrate liegt jene Zeitspanne, die für die meisten Kaufentscheide am ehesten zählt. RealAdvisor weist für Freiburger Eigentumswohnungen über fünf Jahre einen Zuwachs von 17,1 Prozent aus (Stand August 2026). Über sechs Monate sind es 1,9 Prozent, über drei Monate 0,8 Prozent. Die Kurve steigt also weiter, aber mit abnehmender Steigung — die kräftigsten Jahresraten liegen hinter dem Markt.

Diese Abflachung ist kein Freiburger Sonderweg. Nach dem Zinsschock von 2022 und der anschliessenden Seitwärtsbewegung hat sich die Nachfrage ab 2024 wieder gefestigt, ohne dass die Dynamik von 2020 und 2021 zurückgekehrt wäre. Für Kaufinteressierte im Kanton bedeutet das einen Markt, der weiterhin teurer wird, sich aber berechenbarer verhält als in der Phase unmittelbar nach der Pandemie.

Was war der Wendepunkt von 2022?

Wie im übrigen Land markierte die Zinswende 2022 auch in Freiburg eine Zäsur. Die Nationalbank beendete die Negativzinsphase, Festhypotheken verteuerten sich binnen Monaten, und die Zahl der Transaktionen ging zurück. Auf die anschliessende Konsolidierung folgte ab 2024 eine Erholung, getragen von wieder sinkenden Hypothekarzinsen und einem unverändert knappen Angebot. Der hypothekarische Referenzzinssatz, der für Mietverhältnisse massgebend ist, liegt seit dem 2. Juni 2026 unverändert bei 1,25 Prozent (Bundesamt für Wohnungswesen).

Wie schlägt das Zinsumfeld auf die Nachfrage durch?

Der Referenzzinssatz betrifft direkt nur Mietverhältnisse, ist aber ein guter Indikator für das allgemeine Zinsniveau. Er steht seit dem 2. Juni 2026 bei 1,25 Prozent, nachdem der massgebende Durchschnittszinssatz per 31. März 2026 auf 1,31 Prozent gesunken war. Eine Änderung tritt erst ein, wenn dieser Wert unter 1,13 oder über 1,37 Prozent geht. Für Freiburger Mieterinnen und Mieter heisst das: vorerst kein Anspruch auf eine Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes.

Für den Kaufmarkt ist die Botschaft eine andere. Ein tiefes Zinsniveau senkt die laufenden Kosten des Eigentums gegenüber der Miete und verschiebt die Nachfrage in Richtung Kauf. Banken prüfen die Tragbarkeit allerdings weiterhin mit einem kalkulatorischen Satz von 4,5 bis 5 Prozent, also weit über dem tatsächlichen Marktzins. Diese Vorsichtsregel bleibt der wirksamste Bremsklotz im Freiburger Markt, unabhängig davon, wie günstig die Hypothek gerade zu haben ist.

Warum weichen die Portale bei der Entwicklung voneinander ab?

Auch bei den Veränderungsraten gehen die Quellen auseinander. RealAdvisor misst für die zwölf Monate bis August 2026 plus 3,5 Prozent bei Wohnungen und plus 2,6 Prozent bei Häusern; Neho für Juni 2026 plus 3,9 respektive plus 7,6 Prozent, registriert im Dreimonatsvergleich aber eine Gegenbewegung von minus 1,5 Prozent bei Wohnungen. Solche kurzfristigen Ausschläge entstehen, wenn sich die Zusammensetzung des ausgewerteten Angebots ändert, etwa wenn in einem Quartal überdurchschnittlich viele grosse Objekte im Greyerzerland inseriert werden. Für die Einordnung eines einzelnen Objekts taugen Dreimonatswerte deshalb wenig.

Wie haben sich die Mieten entwickelt?

Die durchschnittliche Nettomiete je Wohnung stieg im Kanton Freiburg von 1'221 CHF im Jahr 2018 auf 1'328 CHF im Jahr 2024, also um 8,8 Prozent in sechs Jahren (Amt für Statistik und Daten, Strukturerhebung). Das ist ein moderater Anstieg, der deutlich unter der Kaufpreisentwicklung liegt. Der Neubau zieht die Mieten allerdings nach oben: Wohnungen mit Baujahr 2011 bis 2020 kosten im Mittel 17.50 CHF je Quadratmeter, solche ab Baujahr 2021 bereits 18.80 CHF, gegenüber 15.80 CHF im Gesamtbestand.

Miete und Kaufpreis laufen in Freiburg also nicht im Gleichschritt. Während die Mieten seit 2018 um 8,8 Prozent zulegten, stiegen die Kaufpreise allein in den letzten zwölf Monaten um 3,5 Prozent. Über mehrere Jahre hat sich die Schere damit geöffnet: Wohneigentum hat sich gegenüber der Miete relativ verteuert, was die rechnerische Bruttomietrendite über die Zeit gedrückt hat.

Warum zeigt diese Seite keine Jahresreihe?

Für den Kanton Freiburg wird kein amtlicher Wohnimmobilienpreisindex auf Jahresbasis publiziert, und die Bewertungsportale weisen ihre Zeitreihen nur als Zwölfmonats- und Fünfundzwanzigjahresveränderung aus. Eine Grafik mit Jahreswerten liesse sich deshalb nur durch Rückrechnung konstruieren, und das wäre gerechnete Präzision ohne Beleg. Wir verzichten darauf und nennen stattdessen die belegten Eckwerte. Sobald eine belastbare kantonale Zeitreihe vorliegt, ergänzen wir die Grafik im nächsten Quartalsupdate.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Anders als in vielen Deutschschweizer Kantonen liegen Wohnungs- und Hauspreise im Kanton Freiburg je Quadratmeter fast gleichauf: 6'536 CHF für Eigentumswohnungen, 6'541 CHF für Häuser (RealAdvisor, August 2026). Der Unterschied entsteht erst über die Fläche und über die Verfügbarkeit.

Was kostet welche Objektart?

Die Vergleichstabelle unten zeigt die vier gängigen Objektarten. Die Portale weisen für den Kanton Freiburg keine getrennten Quadratmeterpreise für Reihenhaus, Doppelhaushälfte und freistehendes Einfamilienhaus aus; alle drei laufen unter der Kategorie Haus. Wir führen deshalb den Hausschnitt von 6'541 CHF je Quadratmeter für alle drei Zeilen und differenzieren über die typische Wohnfläche, statt eine Aufteilung zu erfinden, die die Daten nicht hergeben.

Wie sind die Einstiegspreise in der Tabelle gerechnet?

Die Spalte Einstiegspreis ist transparent hergeleitet: Sie multipliziert den unteren Rand der belegten Preisspanne — 4'164 CHF je Quadratmeter für Wohnungen, 4'178 CHF für Häuser — mit einer typischen Wohnfläche der jeweiligen Objektart. Für eine 90 Quadratmeter grosse Eigentumswohnung ergibt das rund 375'000 CHF, für ein Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern rund 670'000 CHF. Das sind Rechenwerte zur Orientierung, keine beobachteten Angebotspreise; Objekte am unteren Rand der Spanne liegen typischerweise in der Broye, im Glanebezirk oder in peripheren Gemeinden des Greyerzerlands.

Was unterscheidet Neubau und Bestand?

Belastbare kantonale Zahlen zum Kaufpreisunterschied zwischen Neubau und Bestand liegen für Freiburg nicht vor; wir nennen deshalb keine. Ein Anhaltspunkt kommt aus der Mietstatistik: Wohnungen mit Baujahr ab 2021 kosten 18.80 CHF je Quadratmeter und Monat gegenüber 15.80 CHF im Gesamtbestand, also rund 19 Prozent mehr. Beim Kauf ist zusätzlich der energetische Zustand preisrelevant. Unsanierte Liegenschaften aus den 1960er- bis 1980er-Jahren werden von Käuferinnen und Käufern zunehmend mit einem Abschlag für den Sanierungsrückstand bewertet, weil Heizungsersatz und Gebäudehülle rasch sechsstellige Beträge binden.

Was sollten Sie beim Stockwerkeigentum wissen?

Wer im Kanton Freiburg eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt in aller Regel Stockwerkeigentum nach Art. 712a ff. ZGB: einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, verbunden mit dem ausschliesslichen Recht, bestimmte Räume zu nutzen und innen auszubauen. Der Anteil wird als Wertquote im Grundbuch eingetragen, und nach dieser Quote richten sich Stimmkraft in der Stockwerkeigentümerversammlung und Beitragspflicht an den gemeinschaftlichen Kosten. Die Begründung von Stockwerkeigentum ist öffentlich zu beurkunden, im Kanton Freiburg also durch eine freiberuflich tätige Notarin oder einen Notar.

Praktisch entscheidend sind zwei Unterlagen, die Sie vor dem Kauf verlangen sollten: das Reglement der Gemeinschaft und der Stand des Erneuerungsfonds. Der Fonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber der Puffer für Dach, Fassade und Heizungsersatz. Ist er dünn dotiert und steht die Sanierung eines Gebäudes aus den 1970er-Jahren an, tragen Sie die Kosten anteilig mit, unabhängig davon, wie neu Ihre eigene Küche ist. Bei Gemeinschaften im See- und Sensebezirk lohnt zusätzlich der Blick, in welcher Sprache Reglement und Protokolle geführt werden.

Was heisst das für Kapitalanlegende?

Wer eine Wohnung zur Vermietung erwirbt, rechnet im Kanton Freiburg mit anderen Grössen als in der Zentralschweiz. Die amtliche Durchschnittsmiete liegt bei 15.80 CHF je Quadratmeter und Monat, jene für Neubauten ab 2021 bei 18.80 CHF. Bei einem Kaufpreis von 6'536 CHF je Quadratmeter ergibt sich daraus die Bruttorendite, die das System auf dieser Seite selbst ausweist. Die Nettorendite fällt nach Unterhalt, Verwaltung, Leerstandsrisiko und der Grundstückgewinnsteuer beim späteren Verkauf deutlich tiefer aus.

Ein Punkt verdient dabei besondere Aufmerksamkeit: Freiburg kennt die Formularpflicht für den Anfangsmietzins. Bei einem Mieterwechsel muss die Vermieterschaft den bisherigen Mietzins offenlegen und eine Erhöhung begründen. Wer die Miete nach dem Kauf anheben möchte, sollte diesen Schritt sauber dokumentieren; ohne nachvollziehbare Begründung ist der Mietzins nicht gültig festgelegt und anfechtbar.

Was heisst das für Familien?

Familien, die ein Haus suchen, stossen im Kanton Freiburg auf ein deutlich knapperes Angebot als bei Wohnungen: 798 Häuser gegenüber 1'087 Wohnungen im Verkaufsangebot (RealAdvisor, August 2026). Reihen- und Doppelhäuser entstehen vor allem in den verdichteten Neubauzonen von Bulle, Villars-sur-Glâne, Marly und Düdingen. Freistehende Einfamilienhäuser sind in den Agglomerationsgemeinden selten geworden, weil Bauland dort knapp und die Nutzungsplanung auf Verdichtung ausgerichtet ist. Wer ein freistehendes Haus sucht, findet es eher in der Broye, im Glanebezirk oder im ländlichen Sensebezirk — zu tieferen Quadratmeterpreisen, aber mit längerem Arbeitsweg.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Wie ist der Kanton gegliedert?

Der Kanton Freiburg besteht aus sieben Bezirken: Saane (Sarine) mit der Kantonshauptstadt, Greyerz (Gruyère) mit Bulle, Sense (Singine) mit Düdingen, See (Lac) mit Murten/Morat, Broye mit Estavayer, Glane mit Romont und Vivisbach (Veveyse) mit Châtel-St-Denis. Diese Gliederung ist mehr als Verwaltung: Sie bildet die Sprachgrenze ab und damit zwei unterschiedliche Marktorientierungen.

Wie gross ist das Preisgefälle zwischen den Gemeinden?

Die Gemeindewerte von RealAdvisor für August 2026 zeichnen ein klares Bild. An der Spitze steht Villars-sur-Glâne mit 7'773 CHF je Quadratmeter für Wohnungen, gefolgt von der Stadt Freiburg mit 7'359, Bulle mit 7'172, Murten mit 7'140 und Marly mit 6'906 CHF. Am unteren Ende liegen Estavayer mit 6'351 und Düdingen mit 6'122 CHF. Bei Häusern ist die Rangfolge ähnlich: Villars-sur-Glâne 7'818, Freiburg 7'548, Bulle 7'234, Murten 7'094, Marly 7'020, Estavayer 6'945 und Düdingen 6'584 CHF je Quadratmeter.

Zwischen der teuersten und der günstigsten dieser Gemeinden liegen bei Wohnungen rund 1'650 CHF je Quadratmeter oder 27 Prozent. Auf eine Wohnung von 110 Quadratmetern gerechnet sind das etwa 182'000 CHF Unterschied — mehr, als die meisten Haushalte durch Verhandlung oder eine günstigere Hypothek je herausholen. Die Wahl der Gemeinde ist damit die wirksamste Stellschraube im Budget, noch vor Objektzustand und Finanzierungsmodell.

Was kostet die Agglomeration Freiburg?

Die teuersten Adressen des Kantons liegen im Saanebezirk. Villars-sur-Glâne, Standort des Freiburger Kantonsspitals HFR, führt die Liste der grösseren Gemeinden an. Die Stadt Freiburg selbst folgt dahinter. Marly, südlich an die Stadt anschliessend und mit dem Marly Innovation Center auf dem früheren Industrieareal, liegt bei 6'906 CHF für Wohnungen und 7'020 CHF für Häuser.

Die Agglomeration profitiert von der Intercity-Verbindung nach Bern, die gut 20 Minuten dauert, und von der Nähe zur Universität. Die Eigentumsquote ist hier mit 27,5 Prozent im Saanebezirk die tiefste des Kantons — ein Hinweis darauf, wie stark der Mietwohnungsbau die urbane Zone prägt. Für Kaufinteressierte heisst das: Das Angebot an Eigentumswohnungen ist überschaubar, und Objekte in guter Lage wechseln zügig die Hand.

Wie teuer ist Bulle und das Greyerzerland?

Bulle ist die zweitgrösste Stadt des Kantons und das wirtschaftliche Zentrum des Südens. Wohnungen kosten dort 7'172 CHF je Quadratmeter, Häuser 7'234 CHF und liegen damit nur wenig unter den Werten der Kantonshauptstadt. Der Bahnhof ist in den RER Fribourg eingebunden und bietet im Halbstundentakt Verbindungen über Romont nach Freiburg und Bern. Rund um Bulle haben sich Maschinen- und Präzisionsbetriebe angesiedelt; die Stadt gehört zu den am schnellsten wachsenden der Westschweiz. Im übrigen Greyerzerland fallen die Preise Richtung Voralpen ab, mit Ausnahme der touristisch geprägten Gemeinden.

Was bietet der Sensebezirk?

Der deutschsprachige Sensebezirk ist die günstigste Adresse unter den grösseren Gemeinden: Düdingen liegt bei 6'122 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 6'584 CHF für Häuser. Der Bezirk grenzt unmittelbar an den Kanton Bern und liegt an der Bahnlinie Bern–Freiburg, was ihn für Pendlerhaushalte aus dem Berner Raum interessant macht. Wer im Kanton Freiburg deutschsprachig wohnen und in Bern arbeiten möchte, findet hier das beste Verhältnis von Fahrzeit zu Quadratmeterpreis — rund 1'650 CHF je Quadratmeter günstiger als in Villars-sur-Glâne.

Wie steht es um den Seebezirk und Murten/Morat?

Murten, französisch Morat, ist zweisprachig mit deutschsprachiger Mehrheit und verbindet eine vollständig erhaltene mittelalterliche Ringmauer mit einer Lage am Murtensee. Wohnungen kosten 7'140 CHF je Quadratmeter, Häuser 7'094 CHF — ein Niveau, das eher der Agglomeration Freiburg als dem ländlichen Umland entspricht. Der Seebezirk zieht Haushalte im Ruhestand und Interessenten für Zweitwohnsitze an, was das ohnehin begrenzte Angebot in den Seegemeinden zusätzlich verknappt.

Und die Broye, Glane und Vivisbach?

Die Broye im Nordwesten ist der günstigste Teil des Kantons: Estavayer liegt bei 6'351 CHF je Quadratmeter für Wohnungen, Neho weist für Estavayer-le-Lac mit 6'143 CHF sogar den tiefsten Gemeindewert des Kantons aus. Der Bezirk profitiert von der Bahnlinie Freiburg–Yverdon und von der Nähe zum Neuenburgersee, liegt aber weiter von beiden Zentren entfernt. Der Glanebezirk um Romont ist der klassische Durchgangsraum zwischen Freiburg und Lausanne und preislich ähnlich moderat.

Am anderen Ende der Skala steht Vivisbach. Châtel-St-Denis erreicht laut Neho bis zu 8'413 CHF je Quadratmeter, weil die Gemeinde in Pendlerdistanz zu Vevey und zur Genferseeregion liegt und mit Les Paccots über ein eigenes Naherholungsgebiet verfügt. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gemeindewert des Kantons liegt damit ein Faktor von rund 1,4 — ein moderates Gefälle im Vergleich zu Kantonen mit ausgeprägten Seelagen, aber gross genug, um die Wahl der Gemeinde zur wichtigsten Budgetentscheidung zu machen.

Welche Gemeinde passt zu welchem Arbeitsweg?

Legt man die Gemeindepreise über die Verkehrsachsen, ergibt sich eine brauchbare Faustregel. Wer in Bern arbeitet, fährt ab Düdingen oder Freiburg am schnellsten und zahlt im Sensebezirk am wenigsten. Wer nach Lausanne oder Vevey pendelt, findet in Romont, Châtel-St-Denis und den übrigen Gemeinden der Vivisbach die kürzesten Wege, dort aber auch die höchsten Quadratmeterpreise des Kantons. Für Arbeitsplätze in Bulle und im Greyerzerland ist der RER Fribourg über Romont die Achse, für Yverdon und das Nordufer des Neuenburgersees die Broyelinie über Estavayer, die zugleich die günstigsten Preise des Kantons erschliesst. Murten liegt zwischen Bern, Neuenburg und Freiburg und bezahlt diese Dreifachlage mit einem Preisniveau, das jenem der Agglomeration Freiburg entspricht.

Was ist in Freiburg anders als anderswo?

Warum ist die Zweisprachigkeit marktrelevant?

Freiburg ist einer der drei zweisprachigen Kantone der Schweiz, und die Sprachgrenze verläuft mitten hindurch, im Wesentlichen entlang der Saane. Das hat handfeste Marktfolgen. Östlich der Saane, im Sensebezirk und in Teilen des Seebezirks, ist die Nachfrage deutschsprachig geprägt und an Bern orientiert; westlich und südlich davon, in Glane, Greyerz, Broye und Vivisbach, französischsprachig und an Lausanne und der Genferseeregion ausgerichtet. Zwei Zentren, zwei Sprachräume, ein Kanton: Das erklärt, warum Düdingen mit 6'122 CHF je Quadratmeter und Châtel-St-Denis mit bis zu 8'413 CHF im selben Kanton liegen können.

Praktisch heisst das auch: Kaufverträge werden je nach Bezirk auf Deutsch oder Französisch verurkundet, Bauvorschriften und Gemeindereglemente ebenso. Bei gemischtsprachigen Parteien empfiehlt es sich, den Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin übersetzen zu lassen. Im See- und Sensebezirk arbeiten viele Notariate ohnehin zweisprachig.

Rechtlich steht dahinter Art. 6 der Kantonsverfassung vom 16. Mai 2004. Deutsch und Französisch sind Amtssprachen, und ihr Gebrauch richtet sich nach dem Territorialitätsprinzip: Staat und Gemeinden achten auf die herkömmliche sprachliche Zusammensetzung der Gebiete und nehmen Rücksicht auf die angestammten sprachlichen Minderheiten. Freiburg ist der einzige Kanton, der dieses Prinzip ausdrücklich in seiner Verfassung verankert. Auf Gemeindeebene ist die Amtssprache grundsätzlich Deutsch oder Französisch; Gemeinden mit einer bedeutenden angestammten Minderheit können beide führen.

Diese Regel wird derzeit konkretisiert. Der Staatsrat hat am 30. Juni 2026 den Entwurf eines Gesetzes über die Amtssprachen und die Förderung der Zweisprachigkeit verabschiedet und dem Grossen Rat überwiesen, der im Herbst 2026 darüber berät. Vorgesehen ist, dass eine Gemeinde zwei Amtssprachen einführen kann, wenn eine Minderheit seit mindestens 25 Jahren ununterbrochen mindestens 10 Prozent der Bevölkerung stellt und eine angrenzende Gemeinde diese Sprache mehrheitlich spricht. Rund zehn Gemeinden mit zusammen etwa 68'000 Einwohnerinnen und Einwohnern erfüllen diese Kriterien; der Entscheid bliebe freiwillig und läge bei der Gemeindebevölkerung. Für Käuferinnen und Käufer ist das mehr als Symbolik: Amtssprache heisst Sprache der Baubewilligung, des Gemeindereglements und des amtlichen Schriftverkehrs.

Wie schlagen die Kaufnebenkosten zu Buche?

Der kantonale Satz der Handänderungssteuer beträgt 1,5 Prozent und liegt damit unter Bern mit 1,8 Prozent, unter der Waadt mit 2,2 Prozent und deutlich unter Neuenburg mit 3,3 Prozent. Der Vergleich täuscht jedoch, denn die Freiburger Gemeinden dürfen zusätzlich bis zu 100 Prozent der Kantonssteuer erheben. Wo dieser Zuschlag voll ausgeschöpft wird, steigt die Belastung auf 3,0 Prozent, und Freiburg rückt in die Spitzengruppe. Der Satz der konkreten Standortgemeinde gehört deshalb in jede Budgetrechnung, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.

Dazu kommen Beurkundung und Grundbucheintrag. Der Kanton kennt kein Amtsnotariat; beurkundet wird durch selbständig tätige Notarinnen und Notare nach kantonalem Tarif. Als Richtwert für Notariat und Grundbuch zusammen dient rund 1 Prozent des Kaufpreises, degressiv mit steigendem Preis; ein allfälliger Schuldbrief wird separat verurkundet. Die Maklerprovision zahlt in der Schweiz üblicherweise die Verkäuferschaft, marktüblich 2 bis 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer — für die Käuferseite ist im Nebenkostenrechner dieser Seite deshalb 0 Prozent hinterlegt.

Was sollten Verkäuferinnen und Verkäufer beachten?

Auf der Verkaufsseite ist die Besitzdauer die wichtigste Grösse. Der kantonale Satz der Grundstückgewinnsteuer fällt von 22 Prozent bei einem Verkauf innerhalb von zwei Jahren auf 10 Prozent nach mehr als 15 Jahren; hinzu kommen 60 Prozent dieser Steuer für die Standortgemeinde. Wer eine Liegenschaft kurz nach dem Erwerb wieder abgibt, verliert einen erheblichen Teil des Gewinns an den Fiskus, und bei Gewinnen über 400'000 CHF aus weniger als fünf Jahren Haltedauer kommt ein Zuschlag von 40 Prozent hinzu.

Abzugsfähig sind der ursprüngliche Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen sowie Notariats- und Maklerkosten. Eine lückenlose Belegsammlung über die gesamte Besitzdauer — Rechnungen für Küche, Bad, Fenster, Heizung oder Dach — senkt die Steuerlast direkt und ist der einzige Hebel, den Verkäuferinnen und Verkäufer im Nachhinein noch in der Hand haben. Bewahren Sie diese Unterlagen deshalb vom ersten Tag an geordnet auf.

Was unterscheidet Freiburg von Bern, Waadt und Neuenburg?

Gegenüber dem Kanton Bern ist Freiburg günstiger und wächst schneller, hat je nach Gemeinde aber höhere Kaufnebenkosten. Gegenüber der Waadt liegt das Preisniveau deutlich tiefer, ohne dass die Anbindung an Lausanne wesentlich schlechter wäre — das ist der eigentliche Grund für die anhaltende Zuwanderung aus der Genferseeregion in die südlichen Freiburger Bezirke. Gegenüber Neuenburg fällt vor allem die Handänderungssteuer auf: 1,5 Prozent kantonal gegenüber 3,3 Prozent. Und anders als Wallis oder Graubünden ist Freiburg vom Zweitwohnungsgesetz nur am Rand betroffen; begrenzend wirkt hier nicht die 20-Prozent-Schwelle, sondern die Verfügbarkeit von Bauland in den Agglomerationsgemeinden.

Wie entwickelt sich die Nachfrage langfristig?

Das kantonale Amt für Statistik und Daten rechnet im mittleren Szenario mit knapp 405'000 Einwohnerinnen und Einwohnern bis 2055, gegenüber 346'674 Ende 2024. Das wären rund 58'000 Personen mehr in gut drei Jahrzehnten, also weiterhin deutliches Wachstum, wenn auch langsamer als in den vergangenen fünfzehn Jahren. Getragen wird es weiterhin von der Zuwanderung; der Geburtenüberschuss lieferte 2024 mit 982 Personen nur den kleineren Teil.

Für den Wohnungsmarkt heisst das: Der Nachfragedruck bleibt bestehen, und die entscheidende Frage ist, ob die Bautätigkeit von zuletzt rund 2'500 Wohnungen jährlich durchgehalten werden kann. Wo Bauland in den Agglomerationsgemeinden erschöpft ist, verschiebt sich die Entwicklung in die zweite Reihe — nach Düdingen, Romont, in die Broye und in die Gemeinden entlang der Achse nach Bulle. Diese Verlagerung ist im Freiburger Markt bereits seit einigen Jahren zu beobachten.

Was heisst das für die Finanzierung?

Für den Kauf gelten die schweizerischen Rahmenbedingungen: mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf, sowie die Amortisation auf zwei Drittel der Belehnung binnen 15 Jahren. Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent zuzüglich rund 1 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten; die Summe soll ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Für eine Eigentumswohnung von 120 Quadratmetern zum kantonalen Schnitt von 6'536 CHF je Quadratmeter, also rund 785'000 CHF, bedeutet das etwa 157'000 CHF Eigenmittel und, je nach Institut, ein Jahreseinkommen im Bereich von 150'000 CHF. Die Kaufnebenkosten von 2 bis 4 Prozent kommen obendrauf und werden nicht mitfinanziert. Ob eine SARON- oder eine Festhypothek die passende Wahl ist, hängt von Ihrer Risikofähigkeit und Ihrem Planungshorizont ab. Diese Seite beschreibt die Marktlage und ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.