Immobilienpreise in Tessin

Der Immobilienmarkt in Tessin im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Tessin (Ticino) im August 2026 im Mittel 7'242 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, Stand 18. August 2026). Häuser liegen mit 6'198 CHF je Quadratmeter darunter. Die Spanne bei Wohnungen reicht von 3'600 CHF in den abgelegenen Seitentälern bis 17'317 CHF in den besten Lagen am Lago Maggiore und am Luganersee. Damit ist das Tessin kein einheitlicher Markt, sondern eine Sammlung sehr unterschiedlicher Teilmärkte, die sich in Preis, Nachfrage und Vermarktungsdauer deutlich voneinander unterscheiden.

Wie gross ist die Preisspanne innerhalb des Kantons?

Unter den grösseren Gemeinden führt Ascona die Rangliste mit 11'020 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen an, gefolgt von Lugano mit 8'877 CHF und Locarno mit 8'032 CHF. Bellinzona liegt bei 6'376 CHF, Mendrisio bei 6'176 CHF (RealAdvisor, August 2026). Zwischen der teuersten und der günstigsten dieser Gemeinden liegt damit ein Faktor von rund 1,8. Rechnet man die Talgemeinden im Valle Maggia, im Verzascatal oder in der Leventina mit ein, wo Wohnungen am unteren Rand der Spanne für 3'600 CHF je Quadratmeter gehandelt werden, wächst der Abstand auf mehr als das Dreifache. Ein derart grosses Gefälle auf so kleiner Fläche findet sich in kaum einem anderen Kanton.

Innerhalb der Agglomeration Lugano verläuft die Grenze nicht zwischen Stadt und Land, sondern zwischen Seesicht und Rückseite. Massagno und Paradiso grenzen unmittelbar an die Stadt und profitieren von deren Infrastruktur; Chiasso an der Landesgrenze hat dagegen ein deutlich anderes Preisgefüge als Lugano, obwohl beide Orte im Sottoceneri liegen und mit dem Zug knapp zwanzig Minuten auseinanderliegen.

Wie verlässlich sind die verfügbaren Zahlen?

Die Quellen weichen im Tessin stärker voneinander ab als in den meisten Deutschschweizer Kantonen. RealAdvisor weist für Häuser 6'198 CHF je Quadratmeter aus, ImmoScout24 im selben Monat 5'563 CHF, homegate für alle Objektarten zusammen rund 5'600 CHF. Die Unterschiede erklären sich durch verschiedene Grundgesamtheiten: Die einen rechnen mit Angebotsinseraten, die anderen mit Bewertungsmodellen und abgeschlossenen Verkäufen; teils wird der Median gezeigt, teils der Mittelwert. Hinzu kommt der hohe Anteil an Ferienobjekten, der die Verteilung nach oben verzerrt.

Eine amtliche kantonale Preisstatistik für Wohneigentum gibt es nicht. Das Bundesamt für Statistik führt mit dem Index der Wohnimmobilienpreise zwar eine quartalsweise Messung, aber auf nationaler Ebene; im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Wohneigentum landesweit um 1,5 Prozent. Wir nennen auf dieser Seite deshalb bewusst Spannen und die jeweilige Quelle, statt eine Präzision zu suggerieren, die die Datenlage nicht hergibt.

Wer kauft und wer mietet im Tessin?

Der Kanton zählte Ende September 2025 provisorisch 359'390 Einwohnerinnen und Einwohner, Ende 2024 waren es 358'877. Das Wachstum ist damit schwach, und Wüest Partner nennt die Demografie ausdrücklich als Grund für die nur moderate Preisdynamik. Die Nachfrage speist sich aus vier Gruppen: einheimischen Eigennutzern, Zuzügerinnen und Zuzügern aus der Deutschschweiz, häufig im Ruhestand oder kurz davor, ausländischen Käuferinnen und Käufern von Ferienwohnungen im Rahmen der Lex Koller sowie Kapitalanlegern, die vor allem in Lugano und Bellinzona aktiv sind.

Eine Besonderheit ist die Grenzlage. Im zweiten Quartal 2026 arbeiteten 79'121 Grenzgängerinnen und Grenzgänger im Tessin, überwiegend aus der Lombardei. Sie wohnen fast ausnahmslos jenseits der Grenze und treten damit auf dem Tessiner Wohnungsmarkt praktisch nicht als Nachfrager auf. Der Mietmarkt ist dadurch spürbar entlastet, während der Arbeitsmarkt und die Lohnstruktur stark von dieser Verflechtung geprägt sind. Die Zahl der Grenzgänger ist zuletzt leicht rückläufig.

Wie viel Wohnraum steht leer?

Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2025 bei 1,92 Prozent und damit rund doppelt so hoch wie im schweizerischen Mittel von etwa 1 Prozent. Das ist kein Ausreisser, sondern ein Dauerzustand: 2020 waren es 2,71 Prozent, 2021 mit 2,83 Prozent der Höchststand, 2022 noch 2,49 Prozent. Der Rückgang der letzten Jahre zeigt, dass der Bestand absorbiert wird, doch das Tessin bleibt der Kanton mit einem der grössten Wohnungsüberhänge des Landes. Der Verband HEV Ticino weist zu Recht darauf hin, dass die Erhebungsmethoden der Gemeinden auseinandergehen und die Zahlen deshalb mit Vorsicht zu lesen sind.

Dazu passt die Flächenstatistik. Im Tessin standen 2024 je Person durchschnittlich 49,7 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, gegenüber 46,6 Quadratmetern im Landesmittel; eine bewohnte Wohnung mass schweizweit im Schnitt 102 Quadratmeter (Bundesamt für Statistik). Tessiner Wohnungen sind also gross. Das erklärt, warum die Mieten je Wohnung hoch wirken, während sie je Quadratmeter im mittleren Feld liegen.

Was heisst das in der Summe?

Das Tessin ist zweigeteilt. In den Seelagen von Ascona, Locarno, Lugano und den Hanglagen darüber trifft eine internationale Nachfrage auf ein knappes, rechtlich stark reguliertes Angebot; dort werden Preise erzielt, die an die teuersten Deutschschweizer Regionen heranreichen. In den Tälern und in Teilen der Peripherie steht dem Angebot eine dünne Nachfrage gegenüber, Vermarktungszeiten sind lang und Verhandlungsspielraum ist die Regel. Wer im Tessin kauft, sollte zudem einkalkulieren, dass die Kaufnebenkosten von rund 1,5 Prozent hier allein von der Käuferschaft getragen werden.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Eigentumswohnungen im Tessin verteuerten sich in den letzten zwölf Monaten um 2,0 Prozent, Häuser um 1,2 Prozent (RealAdvisor, August 2026). Das ist ein moderater Anstieg, gemessen an dem, was die Wirtschaftszentren der Deutschschweiz in denselben Jahren gesehen haben, und er fügt sich in ein Bild, das den Kanton seit Jahren begleitet: Das Tessin bewegt sich langsamer, sowohl nach oben als auch nach unten.

Wie verlief der Zyklus der letzten zehn Jahre?

Über zehn Jahre legten die Wohnungspreise im Kanton um 13,6 Prozent zu, über fünf Jahre um 6,9 Prozent (RealAdvisor). Rechnet man diese kumulierten Veränderungen vom heutigen Mittelwert zurück, ergibt sich für 2016 ein Niveau von rund 6'376 CHF je Quadratmeter, für 2021 rund 6'775 CHF und für August 2026 die aktuellen 7'242 CHF. Über einen Zeitraum von 25 Jahren beträgt der Zuwachs 88,1 Prozent bei Wohnungen und 66,5 Prozent bei Häusern. Eine amtliche Jahresreihe für den Kanton gibt es nicht; die Kurve in dieser Seite ist deshalb ausdrücklich als Rückrechnung aus veröffentlichten Indexveränderungen gekennzeichnet.

Bemerkenswert ist weniger die Höhe als die Gleichmässigkeit. Der Anstieg von rund 0,4 Prozent in den letzten drei Monaten und 1,6 Prozent in den letzten sechs Monaten deutet auf einen Markt, der weder überhitzt noch abkippt. Innerhalb des Kantons verläuft die Entwicklung allerdings deutlich ungleich: Die Seelagen zogen stärker an als die Talgemeinden, in denen der Preisdruck seit Jahren gering ist.

Was hat die Zinswende 2022 bewirkt?

Als die Schweizerische Nationalbank ab 2022 die Leitzinsen anhob, verteuerten sich Hypotheken innert weniger Quartale spürbar, und die Zahlungsbereitschaft der Käuferschaft sank landesweit. Im Tessin fiel der Bremseffekt schwächer aus als in Zürich oder Zug, weil dem Markt zuvor die Übertreibung gefehlt hatte und die hohen Leerstände ohnehin dämpfend wirkten. Seit der geldpolitischen Lockerung ab 2024 hat sich der Kreditzugang wieder verbessert, was die Nachfrage nach Wohneigentum trotz begrenztem Angebot stützt.

Ein zweiter Wendepunkt liegt beim Leerstand. Nach dem Höchststand von 2,83 Prozent im Jahr 2021 ist die Leerwohnungsziffer bis zum 1. Juni 2025 auf 1,92 Prozent gesunken. Der Bestand wird also absorbiert, gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit wegen hoher Baukosten verhalten. Beide Effekte zusammen erklären, warum die Preise trotz schwacher Bevölkerungsentwicklung nicht fallen.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Die mittlere Angebotsmiete einer Tessiner Wohnung liegt bei 15'384 CHF im Jahr; 80 Prozent der Angebote bewegen sich zwischen 7'647 und 36'787 CHF jährlich (RealAdvisor, August 2026). Bezogen auf die im Kanton überdurchschnittlich grossen Wohnungen entspricht das rund 17.50 CHF je Quadratmeter und Monat. Diese Umrechnung ist eine Ableitung, kein publizierter Mietspiegel: Eine amtliche kantonale Statistik der Quadratmetermieten liegt für das Tessin nicht vor, und wir weisen den Wert deshalb als abgeleitete Grösse aus.

Für bestehende Mietverhältnisse ist nicht der Angebotsmarkt massgeblich, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Er liegt seit Juni 2026 unverändert bei 1,25 Prozent (Bundesamt für Wohnungswesen). Aus der letzten Bekanntgabe ergibt sich damit weder ein Senkungs- noch ein Erhöhungsanspruch. Wer noch einen Mietvertrag hat, der auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder mehr beruht, kann grundsätzlich weiterhin eine Senkung verlangen. Eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins kennt das Tessin nicht; der Kanton fehlt im entsprechenden Verzeichnis des Bundes für 2026.

Was folgt daraus für die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis und wird auf dieser Seite aus den hinterlegten Marktdaten berechnet; wir tragen sie bewusst nicht als Text ein. Qualitativ gilt im Tessin dasselbe Muster wie in anderen Ferienregionen: In den Seelagen von Ascona und Lugano treffen sehr hohe Kaufpreise auf Mieten, die nicht im selben Mass mitziehen, was das rechnerische Verhältnis drückt. In Bellinzona, Mendrisio und Chiasso liegen die Kaufpreise tiefer, während die Mieten näher am Kantonsmittel bleiben. Der über dem Landesmittel liegende Leerstand ist dabei ein eigenständiger Risikofaktor, der in jeder Kalkulation abgebildet gehört.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Im Tessin kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung mit 7'242 CHF mehr als der Quadratmeter Haus mit 6'198 CHF (RealAdvisor, August 2026). Diese Umkehrung der in der Deutschschweiz gewohnten Reihenfolge ist typisch für Seeregionen und hat einen einfachen Grund: Die teuersten Objekte des Kantons sind Etagenwohnungen mit Seesicht in Ascona, Locarno und Lugano, während Einfamilienhäuser häufiger in Hanglagen und in der Peripherie stehen, wo der Bodenpreis deutlich tiefer liegt.

Was kostet welche Objektart konkret?

Für Eigentumswohnungen reicht die Spanne von 3'600 bis 17'317 CHF je Quadratmeter. Bei Häusern liegt sie zwischen 1'853 und 15'847 CHF; der Median eines Vier-Zimmer-Hauses beträgt 854'280 CHF bei einer Spanne von 385'000 bis 1'536'000 CHF (ImmoScout24, August 2026). Die untere Grenze markiert dabei praktisch immer ein sanierungsbedürftiges Objekt in einem der Seitentäler, die obere eine Liegenschaft in erster Seelage. Ein Mittelwert allein sagt in diesem Kanton wenig aus.

Warum werden Reihenhaus und Doppelhaushälfte nicht getrennt ausgewiesen?

Keine der verfügbaren Quellen weist für das Tessin eigene Werte für Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus; die Portale fassen sie mit den freistehenden Häusern zusammen. Der Grund liegt im Bestand: Die für Deutschschweizer Agglomerationen typischen Reihenhauszeilen sind im Tessin selten. Geprägt wird der Kanton von Mehrfamilienhäusern in den Zentren, von freistehenden Einfamilienhäusern an den Hängen und von den Steinhäusern der Täler. In der Objektartentabelle dieser Seite sind Reihenhaus und Doppelhaushälfte deshalb mit der Spanne der Häuser insgesamt hinterlegt, von 5'563 bis 6'198 CHF je Quadratmeter, je nach Quelle.

Welche Rolle spielen die Rustici?

Die traditionellen Steinhäuser in den Tälern des Sopraceneri sind ein eigener Teilmarkt und lassen sich mit den Quadratmeterwerten des Wohnungsmarktes nicht sinnvoll vergleichen. Sie liegen häufig ausserhalb der Bauzone, weshalb Umbau und Umnutzung bewilligungspflichtig sind und sich nach den raumplanerischen Vorgaben des Kantons richten. Die Kaufpreise sind niedrig, der Sanierungsaufwand dagegen hoch, und die tatsächlich nutzbare Wohnfläche ist oft deutlich kleiner, als die Aussenmasse vermuten lassen. Wer ein solches Objekt erwägt, klärt die Bewilligungslage vor dem Kauf ab, nicht danach.

Neubau oder Bestand?

Eine belastbare, kantonsweit veröffentlichte Differenz zwischen Neubau- und Bestandspreisen liegt für das Tessin nicht vor; wir verzichten deshalb auf eine Zahl. Was sich belegen lässt: Hohe Baukosten und eine verhaltene Neubautätigkeit begrenzen die Ausweitung des Wohnungsbestands, wie Wüest Partner für 2026 festhält. Gleichzeitig ist der Kanton mit einer Leerwohnungsziffer von 1,92 Prozent kein Markt, in dem sich jedes neue Projekt von selbst verkauft. Ausserhalb der Zentren sind längere Absorptionszeiten die Regel.

Im Bestand wirkt sich der energetische Zustand zunehmend auf den erzielbaren Preis aus. Ältere Liegenschaften ohne Wärmedämmung und mit fossiler Heizung müssen mit Abschlägen rechnen, weil Käuferinnen und Käufer die absehbaren Sanierungskosten in ihr Angebot einrechnen. Im Tessin trifft das besonders auf den grossen Bestand aus den Bauperioden zwischen 1960 und 1990 zu, der in den Agglomerationen von Lugano, Bellinzona und Locarno das Bild prägt.

Was heisst das für die Auswahl?

Wer eine Wohnung sucht, zahlt im Tessin für die Lage, nicht für die Fläche: Zwischen einer Wohnung in Massagno und einer gleich grossen in Ascona liegen ganze Preisklassen. Wer ein Haus sucht, findet ausserhalb der Seelagen ein deutlich günstigeres Preisniveau, muss dafür aber längere Wege und eine dünnere Nachfrage beim späteren Wiederverkauf einkalkulieren. In beiden Fällen gehört die Frage nach dem Zweitwohnungsstatus der Gemeinde und nach den Bewilligungen für Umbauten in die Prüfung vor dem Kauf.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Das Tessin gliedert sich seit jeher in zwei Hälften, die der Monte Ceneri voneinander trennt. Nördlich davon liegt der Sopraceneri mit Bellinzona, Locarno und Ascona sowie den Tälern; südlich der Sottoceneri mit Lugano, dem Mendrisiotto und der Landesgrenze bei Chiasso. Seit der Eröffnung des Ceneri-Basistunnels ist diese Trennung wirtschaftlich weitgehend aufgehoben, in den Preisniveaus aber nach wie vor deutlich sichtbar.

Was zeichnet Lugano und den Sottoceneri aus?

Lugano ist die grösste Stadt des Kantons und sein wirtschaftliches Zentrum, mit einem gewachsenen Finanzplatz, der Università della Svizzera italiana und einem breiten Dienstleistungssektor. Eigentumswohnungen kosten hier im Mittel 8'877 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, August 2026). Die Nachfrage bleibt nach Einschätzung der Marktbeobachter auch 2026 hoch, gestützt auf die touristische Positionierung und ein etabliertes Angebot an Dienstleistungen. Wer in Lugano sucht, konkurriert mit einheimischen Eigennutzern, Zuzügern aus der Deutschschweiz und Kapitalanlegern zugleich.

Unmittelbar an die Stadt grenzen Massagno und Paradiso. Massagno ist dicht bebaut, sehr gut erschlossen und funktioniert praktisch als städtisches Quartier mit eigener Gemeindeverwaltung; Paradiso liegt am Seeufer südlich der Innenstadt und ist von Hochhäusern und Hotellerie geprägt. Beide Gemeinden profitieren von der Nähe zum Bahnhof Lugano, ohne dessen Preisniveau vollständig mitzugehen. In den Hanglagen darüber, etwa in Richtung Collina d'Oro, liegen die teuersten Villenlagen des Sottoceneri.

Wie positioniert sich Bellinzona?

Der Kantonshauptort ist mit 6'376 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen der günstigste der grossen Zentren. Bellinzona lebt von der kantonalen Verwaltung, den Bahnbetrieben und einer breiten Gewerbestruktur, weniger vom Tourismus. Seit dem Gemeindezusammenschluss von 2017 umfasst die Stadt ein erheblich grösseres Gebiet mit sehr unterschiedlichen Ortsteilen, was Durchschnittswerte für die Gemeinde weniger aussagekräftig macht. Für Familien, die in Lugano arbeiten, ist Bellinzona seit dem Ceneri-Basistunnel eine ernsthafte Alternative geworden.

Was macht Locarno und Ascona besonders?

Am Lago Maggiore liegt der teuerste Teilmarkt des Kantons. Ascona erreicht 11'020 CHF je Quadratmeter, Locarno 8'032 CHF. Beide Orte leben stark vom Tourismus und von Zweitwohnsitzen, mit allen Folgen für Saisonalität und Nachfragestruktur. Für Locarno hat das Bundesamt für Raumentwicklung einen Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent festgestellt; neue Zweitwohnungen dürfen dort nur noch in Ausnahmefällen gebaut werden. Für den Bestand wirkt diese Sperre angebotsverknappend, für Projektentwickler ist sie eine harte Restriktion.

Welche Rolle spielt der Mendrisiotto?

Der südlichste Zipfel des Kantons ist der industriellste. Mendrisio mit 6'176 CHF je Quadratmeter und Chiasso an der Grenze zu Como leben von Produktion, Logistik, Mode und Pharma sowie vom grenzüberschreitenden Verkehr. Über den Übergang Chiasso-Brogeda laufen rund 20'000 Fahrten pro Tag, über Ponte Tresa etwa 12'000. Mendrisio beherbergt zudem die Accademia di architettura der Università della Svizzera italiana. Die Preise liegen hier am unteren Rand der Zentren, die Nähe zur Grenze und zum Grossraum Mailand ist der bestimmende Standortfaktor.

Wie wirkt der Ceneri-Basistunnel auf die Lagen?

Die Bahnfahrt von Bellinzona nach Lugano dauert seit der Eröffnung rund 15 statt 30 Minuten, von Locarno nach Lugano gut 20 statt rund 50 Minuten. Vor dem Tunnel war Pendeln zwischen Locarno und Lugano wegen der Umsteigezeiten kaum praktikabel. Heute funktionieren die drei Zentren als ein Arbeitsmarkt, und Wohnorte im Sopraceneri sind für Arbeitsplätze im Sottoceneri realistisch erreichbar. Diese Verschiebung stützt die Nachfrage in Bellinzona und Locarno und dämpft zugleich den Druck auf Lugano.

Und die Täler?

Im Valle Maggia, im Verzascatal, im Bleniotal und in der Leventina liegen die tiefsten Preise des Kantons, am unteren Rand der Spanne bei rund 3'600 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 1'853 CHF für Häuser. Die Nachfrage stammt überwiegend aus dem Ferien- und Zweitwohnungssegment, die ständige Bevölkerung nimmt in vielen Talgemeinden ab. Vermarktungszeiten sind lang, Verhandlungsspielraum ist die Regel, und die Erreichbarkeit im Winter ist ein realer Faktor bei der Bewertung.

Was ist in Tessin anders als anderswo?

Das Tessin ist der einzige durchgehend italienischsprachige Kanton der Schweiz, und diese Sonderstellung reicht weit über die Sprache hinaus. Beim Immobilienkauf unterscheidet sich der Kanton in mindestens fünf Punkten spürbar von der Deutschschweiz: bei der Verteilung der Nebenkosten, beim Notariatssystem, bei der Grundstückgewinnsteuer, bei der Lex Koller und beim Zweitwohnungsrecht.

Warum trägt hier allein die Käuferschaft die Nebenkosten?

In den meisten Deutschschweizer Kantonen ist es Usanz, Grundbuchgebühren und Notariatskosten hälftig zwischen Verkäufer- und Käuferschaft zu teilen. Im Tessin gilt das nicht: Die Kaufnebenkosten gehen üblicherweise vollständig zulasten der Käuferschaft, sofern der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht. Bei einem Kaufpreis von 800'000 CHF macht dieser Unterschied schnell mehrere tausend Franken aus, die andernorts der Verkäufer übernommen hätte. Für die Finanzierungsplanung ist das relevant, weil Nebenkosten nicht über die Hypothek finanziert werden können, sondern aus freien Mitteln stammen müssen.

Eine eigentliche Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. An ihre Stelle tritt der Grundbuchtarif nach dem Gesetz über die Tarife für Grundbuchgeschäfte (LTORF 216.200): 1,1 Prozent des Werts bei einer Handänderung durch Verkauf, 0,7 Prozent bei Pfandrechtsurkunden. Erbgänge und Schenkungen an gemeinnützige Institutionen mit Sitz im Kanton sind davon befreit. Zusammen mit dem Notariatshonorar ergibt sich eine Grössenordnung von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises; im Nebenkostenrechner dieser Seite ist die Handänderungssteuer deshalb mit 0 Prozent hinterlegt und der Betrag unter Notariat und Grundbuch geführt.

Was bedeutet das freie Notariat?

Das Tessin gehört wie Bern und Genf zu den Kantonen mit freiem Notariat. Die öffentliche Beurkundung besorgen freiberuflich tätige Notarinnen und Notare, nicht ein kantonales Amtsnotariat wie in Zürich oder Schaffhausen. Die Honorare sind kantonal tarifiert; für eine Kaufurkunde werden verbreitet Beträge von 2'500 bis 3'500 CHF genannt, bei höheren Kaufpreisen entsprechend mehr. Praktisch bedeutet das: Sie wählen die Urkundsperson selbst, und ein Vergleich lohnt sich, auch wenn der Tarif den Spielraum begrenzt.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf?

Beim Verkauf besteuert der Kanton den Gewinn stark degressiv nach Besitzdauer. Wer innert eines Jahres wieder verkauft, zahlt 31 Prozent des Gewinns. Mit jedem weiteren Besitzjahr sinkt der Satz; nach langer Haltedauer liegt er bei 4 Prozent (Divisione delle contribuzioni). Diese Staffelung ist bewusst so gebaut, dass kurzfristige Weiterverkäufe unattraktiv werden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ist die Besitzdauer damit eine der wichtigsten Stellgrössen der Nettorechnung.

Wie wirkt die Lex Koller am Lago Maggiore und am Luganersee?

Kaum ein Kanton ist von der Lex Koller so stark betroffen wie das Tessin. Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist bewilligungspflichtig und kontingentiert: Das nationale Kontingent von 1'500 Bewilligungen pro Jahr wird auf 17 Tourismuskantone verteilt, zu denen neben Wallis, Graubünden und Waadt auch das Tessin gehört. Für bewilligte Objekte gelten Flächengrenzen, üblicherweise bis 1'000 Quadratmeter Grundstück und 200 Quadratmeter Nettowohnfläche.

Der Bundesrat hat eine Verschärfung in die Beratung gegeben: Das Kontingent soll auf 750 Einheiten halbiert werden, und auch der Verkauf einer Ferienwohnung von einer im Ausland ansässigen Person an eine andere soll wieder bewilligungspflichtig werden. Sollte die Vorlage in dieser Form kommen, träfe sie die Seelagen von Ascona, Locarno und Lugano direkter als jede andere Region der Schweiz. Bis zum Abschluss des Verfahrens bleibt die heutige Regelung massgeblich.

Welche Folgen hat das Zweitwohnungsgesetz für Locarno?

Das Bundesamt für Raumentwicklung hat für Locarno einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent festgestellt. Damit dürfen dort neue Zweitwohnungen nur noch in Ausnahmefällen entstehen, etwa als bewirtschaftete Einliegerwohnungen. Im März 2026 kamen schweizweit neun Gemeinden neu über die Schwelle, darunter Muzzano und Tenero-Contra im Tessin, die sich im Prüfverfahren befinden. Insgesamt liegen 331 Gemeinden der Schweiz über der 20-Prozent-Marke. Für bestehende Zweitwohnungen ändert sich nichts; das revidierte Gesetz hat den Spielraum für Eigentümerinnen und Eigentümer beim Umbau sogar erweitert.

Was bedeutet Italienisch als Amtssprache im Kaufprozess?

Kaufvertrag, öffentliche Urkunde, Grundbuchauszug und Korrespondenz mit den Behörden laufen auf Italienisch. Deutschsprachige Käuferinnen und Käufer ziehen für die Beurkundung üblicherweise eine Übersetzung bei; einzelne Notariate arbeiten mehrsprachig. Auch das Geoportal des Kantons, über das sich Parzellengrenzen, Zonenpläne und Grundbuchdaten einsehen lassen, ist primär italienischsprachig. Wer aus der Deutschschweiz kauft, sollte diesen Zusatzaufwand in Zeitplan und Budget einrechnen.

Was ändert sich beim Eigenmietwert?

Der Systemwechsel beim Eigenmietwert ist politisch beschlossen. Nach heutigem Stand tritt er auf den 1. Januar 2029 in Kraft, mit einer Übergangsphase bis Ende 2028. Der Eigenmietwert entfällt, im Gegenzug fallen die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt weitgehend weg. Für einen Kanton mit hohem Zweitwohnungsbestand wie das Tessin ist besonders relevant, wie Ferienobjekte im neuen System behandelt werden. Angaben zur konkreten Steuerwirkung im Einzelfall gehören in eine Beratung durch eine Fachperson, nicht auf eine Marktseite.

Wie finanzieren Sie einen Kauf im Tessin?

Es gelten die schweizweiten Regeln: mindestens 20 Prozent Eigenmittel, davon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule, und eine Tragbarkeitsrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent zuzüglich Unterhalt und Amortisation. Die Belehnung ist innert 15 Jahren auf zwei Drittel zurückzuführen. Bei der Wahl zwischen SARON- und Festhypothek geht es um die Frage, ob Sie Planungssicherheit oder Zinschancen höher gewichten; der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,25 Prozent betrifft dagegen ausschliesslich Mietverhältnisse. Im Tessin kommt hinzu, dass die Nebenkosten von rund 1,5 Prozent vollständig aus Eigenmitteln zu bestreiten sind.