Immobilienpreise in Graubünden

Der Immobilienmarkt in Graubünden im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Graubünden im August 2026 durchschnittlich 9'971 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor). Ein Haus liegt mit 8'061 CHF je Quadratmeter darunter, was in einem Alpenkanton weniger widersprüchlich ist, als es zunächst klingt: Der Wohnungsmarkt wird von den Ferienorten geprägt, der Häusermarkt von den Talgemeinden. Der Medianpreis einer Wohnung beträgt rund 897'000 CHF, jener eines Hauses rund 1'257'000 CHF. Über zwölf Monate haben Wohnungen um 3,1 Prozent und Häuser um 3,0 Prozent zugelegt. Damit setzt sich eine Aufwärtsbewegung fort, die seit rund einem Jahrzehnt kaum unterbrochen wurde.

Wie gross ist die Spreizung innerhalb des Kantons?

Kein anderer Schweizer Kanton fächert sich so weit auf. Das untere Preisband beginnt bei 4'239 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 2'755 CHF je Quadratmeter für Häuser, das obere endet bei 24'331 beziehungsweise 19'898 CHF. Zwischen einer Wohnung in einer peripheren Talgemeinde und einer Wohnung an bester Oberengadiner Lage liegt damit gut der Faktor vier, und zwar innerhalb derselben Steuerhoheit und desselben Grundbuchsystems. Auf Gemeindeebene zeigt sich dasselbe Bild: St. Moritz führt mit 18'922 CHF je Quadratmeter, gefolgt von Laax mit 13'706, Davos mit 12'795 und Arosa mit 11'722 CHF. Die Kantonshauptstadt Chur liegt mit 8'810 CHF je Quadratmeter unter dem kantonalen Mittel.

Wer kauft in Graubünden?

Die Käuferschaft zerfällt in zwei klar unterscheidbare Gruppen. In den Tourismusgemeinden dominieren ausserkantonale und ausländische Erwerber mit Zweitwohnsitzabsicht; ihre Zahlungsbereitschaft ist weitgehend von den lokalen Einkommen entkoppelt und richtet sich nach Vermögenslage, Lage der Liegenschaft und Verfügbarkeit. In Chur, Domat/Ems, Landquart und den Talgemeinden der Surselva, der Viamala und der Moesa kaufen dagegen Eigennutzer: Familien, Pendlerhaushalte und ältere Ehepaare, die aus einem grossen Einfamilienhaus in eine Etagenwohnung wechseln. Kapitalanleger treten vor allem im Churer Rheintal auf, wo dauerhafte Vermietung ohne Erstwohnungsauflagen möglich ist. Diese Zweiteilung erklärt, warum kantonale Durchschnittswerte für Graubünden mit Vorsicht zu lesen sind: Der Mittelwert beschreibt keinen realen Markt, sondern liegt zwischen zwei Märkten, die kaum miteinander kommunizieren. Wer eine Liegenschaft im Kanton einordnen will, kommt an der Gemeinde als Bezugsgrösse nicht vorbei.

Wie entwickeln sich Bevölkerung und Angebot?

Der Kanton zählte Ende 2025 nach provisorischen Ergebnissen des Amts für Wirtschaft und Tourismus 207'334 Personen ständige Wohnbevölkerung, ein Plus von 0,6 Prozent gegenüber den definitiven 206'138 Personen von Ende 2024. Das Wachstum stammt vollständig aus der Wanderung: Rund 9'000 Zuzügen standen etwa 7'000 Wegzüge gegenüber, während 1'413 Geburten die rund 1'900 Todesfälle nicht aufwogen. Am stärksten wuchs 2025 die Region Moesa mit plus 1,7 Prozent, gefolgt von Landquart mit plus 1,19, Viamala mit plus 1,03 und Engiadina Bassa/Val Müstair mit plus 0,86 Prozent; die Regionen Albula und Bernina waren rückläufig. Der Kanton ist damit demografisch von Zuwanderung abhängig, und diese Zuwanderung verteilt sich sehr ungleich über die Täler.

Dem steht ein Angebot gegenüber, das sich kaum ausdehnen lässt. Die schweizweite Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2025 bei 1,0 Prozent, und Graubünden blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert; fünfzehn Kantone lagen unter der Marke von einem Prozent. Das Portal Neho weist für Bündner Mietwohnungen einen Leerstand von 0,57 Prozent aus. Mit 28,8 Einwohnern je Quadratkilometer ist Graubünden zwar der am dünnsten besiedelte Kanton der Schweiz, doch nutzbare Bauzonen liegen fast ausschliesslich in schmalen Talböden, zwischen Gefahrenzonen, Wald und Schutzgebieten. Fläche und verfügbares Bauland sind hier zwei völlig verschiedene Grössen, und genau darin unterscheidet sich der Kanton von den flächenmässig kleineren, aber baulich dehnbareren Mittellandkantonen.

Was heisst das für Mietende und Vermietende?

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 337 CHF je Quadratmeter und Jahr, umgerechnet rund 28.10 CHF je Quadratmeter und Monat, mit einer Spanne von 143 bis 822 CHF je Quadratmeter und Jahr (RealAdvisor, August 2026). Dieser Mittelwert ist mit Vorsicht zu behandeln: Er enthält möblierte Ferienwohnungen im Oberengadin und in Davos, die je Quadratmeter ein Vielfaches dessen erzielen, was in Chur oder Ilanz für eine dauernd vermietete Dreizimmerwohnung bezahlt wird. Für die rechnerische Bruttomietrendite, die diese Seite aus Miete und Kaufpreis ermittelt, bedeutet das eine systematische Verzerrung nach oben. Mietrechtlich gilt im Übrigen der gewöhnliche schweizerische Rahmen: Eine Mietpreisbremse nach deutschem Vorbild existiert nicht, und der Kanton hat auch die Formularpflicht für den Anfangsmietzins nach Artikel 270 Absatz 2 des Obligationenrechts nicht eingeführt. Bestehende Mietverhältnisse orientieren sich am hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, der seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent liegt und im Juni 2026 bestätigt wurde.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Über die letzten zwölf Monate sind die Bündner Wohnungspreise um 3,1 Prozent und die Hauspreise um 3,0 Prozent gestiegen (RealAdvisor, August 2026). Über fünf Jahre summiert sich das auf plus 29,8 Prozent, über zehn Jahre auf plus 49,1 Prozent, über zwanzig Jahre auf plus 102,7 Prozent und über fünfundzwanzig Jahre auf plus 125,7 Prozent. Eine Wohnung, die 2001 rechnerisch 4'418 CHF je Quadratmeter kostete, liegt heute bei 9'971 CHF. Der Kanton hat damit über ein Vierteljahrhundert eine Verdoppelung des Quadratmeterpreises hinter sich, ohne dass eine ausgeprägte Korrekturphase dazwischen läge.

Wie ist die Reihe im Diagramm zu lesen?

Die Punkte der Preisreihe sind aus den veröffentlichten Intervallveränderungen auf den Stand August 2026 zurückgerechnet. Sie sind deshalb ungleich über die Zeitachse verteilt und nicht als lückenlose Jahresreihe zu verstehen: Zwischen 2006 und 2016 fehlt ein Stützpunkt, weil für diesen Zeitraum kein publizierter Intervallwert vorliegt. Eine kantonale Mietpreisreihe in vergleichbarer Qualität existiert für Graubünden nicht. Wir zeigen deshalb bewusst nur die Kaufpreisreihe, statt eine Mietkurve zu konstruieren, für die keine belastbare Quelle vorliegt. Diese Lücke ist die grösste Datenschwäche der Seite und sollte beim Lesen der Renditekennzahl mitgedacht werden.

Was hat die Zinswende von 2022 bewirkt?

Der Bruch, den viele deutsche und österreichische Märkte 2022 und 2023 erlebten, fällt in Graubünden auffällig milde aus. Der Anstieg von 7'682 CHF je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 9'671 CHF im Jahr 2025 zeigt keine Delle, sondern eine Verlangsamung des Tempos. Dafür gibt es drei Gründe. Erstens sind die Schweizer Hypothekarzinsen nie auf ein Niveau gestiegen, das Kaufkraft im gleichen Ausmass vernichtet hätte. Zweitens werden Käufe in den Ferienregionen häufig mit hohem Eigenmittelanteil oder ganz ohne Fremdfinanzierung getätigt, sodass der Zinspfad die Nachfrage dort nur gedämpft erreicht. Drittens hatte das Zweitwohnungsgesetz das Angebot bereits vorher so verknappt, dass eine schwächere Nachfrage nicht auf ein wachsendes Angebot traf.

Warum weichen die Portale voneinander ab?

Die publizierten Werte für Graubünden liegen weiter auseinander als in fast jedem anderen Kanton. RealAdvisor nennt für August 2026 einen Wohnungsdurchschnitt von 9'971 CHF je Quadratmeter, Neho für Juni 2026 einen von 11'026 CHF und weist zugleich eine Zwölfmonatsveränderung von plus 12,1 Prozent aus, gegenüber plus 3,1 Prozent bei RealAdvisor. Beim Haussegment ist es umgekehrt: ImmoScout24 nennt einen Medianwert von 6'772 CHF je Quadratmeter, deutlich unter den 8'061 CHF von RealAdvisor. Diese Abweichungen sind keine Fehler, sondern Folgen unterschiedlicher Stichproben.

Wo viele hochpreisige Ferienobjekte in die Berechnung eingehen, steigt der Mittelwert; wo Bestandsobjekte in den Talgemeinden dominieren, sinkt er. Ein einzelnes verkauftes Penthouse in St. Moritz bewegt einen kantonalen Durchschnitt spürbar, wenn die Grundgesamtheit klein ist, und Graubünden hat mit rund 207'000 Einwohnern und einer geringen Zahl jährlicher Transaktionen eine kleine Grundgesamtheit. Wir führen deshalb beide Werte an, statt sie stillschweigend zu mitteln, und stützen die Leitzahlen dieser Seite auf RealAdvisor, weil dort Spannen, Median und Intervallveränderungen konsistent nebeneinander ausgewiesen werden.

Was treibt die Preise derzeit?

Auf der Angebotsseite wirkt das Zweitwohnungsgesetz wie eine dauerhafte Mengenbegrenzung: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent sind neue Zweitwohnungen grundsätzlich nicht bewilligungsfähig, und praktisch alle Bündner Ferienorte liegen über dieser Schwelle. Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, geniessen Bestandesschutz und sind frei nutzbar. Genau diese altrechtlichen Objekte bilden inzwischen ein eigenes Preissegment, das sich vom übrigen Bestand abgekoppelt hat. Auf der Nachfrageseite stützt der tiefe Referenzzinssatz, der die Finanzierungskosten für Erstwohnungskäufe im Rheintal erträglich hält.

Dämpfend wirken zwei Faktoren: das Geburtendefizit von 487 Personen im Jahr 2025, das den Kanton bei der Binnennachfrage von Zuwanderung abhängig macht, und die vom Bundesrat vorgeschlagene Kürzung der Lex-Koller-Kontingente, die im Oberengadin und in Davos/Klosters eine spürbare Käufergruppe betrifft. Bemerkenswert ist zudem, dass Wohnungen und Häuser im Kantonsmittel nahezu im Gleichschritt zulegten, auf Gemeindeebene aber auseinanderlaufen. In Davos liegen Häuser mit 13'998 CHF je Quadratmeter über den Wohnungen mit 12'795 CHF, in Chur Häuser mit 9'548 über Wohnungen mit 8'810 CHF. In St. Moritz kehrt sich das Bild um: Dort kostet die Wohnung mit 18'922 CHF je Quadratmeter mehr als das Haus mit 16'940 CHF, weil die Nachfrage nach Zweitwohnungen an zentraler Lage die Zahlungsbereitschaft für Etagenwohnungen über jene für abgelegenere Einfamilienhäuser hebt.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Der Bündner Markt ist ein Wohnungsmarkt. Eigentumswohnungen kosten im Kantonsmittel 9'971 CHF je Quadratmeter, Häuser 8'061 CHF (RealAdvisor, August 2026), eine Konstellation, die man in Flachlandkantonen selten findet. Sie entsteht daraus, dass die teuersten Lagen des Kantons Ferienorte sind, in denen Stockwerkeigentum die vorherrschende Eigentumsform ist, während Einfamilienhäuser überwiegend dort stehen, wo Bauland verfügbar und günstiger war: im Churer Rheintal, in der Surselva und in den Talgemeinden. Wer Quadratmeterpreise zwischen den Objektarten vergleicht, vergleicht in Graubünden deshalb immer auch zwei unterschiedliche Geografien.

Was unterscheidet die vier Objektarten?

Der Objektartenvergleich weiter unten führt die vier üblichen Kategorien getrennt auf. Für Eigentumswohnungen liegt die belegte Spanne bei 4'239 bis 24'331 CHF je Quadratmeter, der Medianpreis eines Objekts bei rund 897'000 CHF. Reihenhäuser, Doppeleinfamilienhäuser und freistehende Einfamilienhäuser werden von den Portalen für Graubünden nicht getrennt ausgewiesen, sondern gemeinsam im Haussegment geführt; dessen Spanne reicht von 2'755 bis 19'898 CHF je Quadratmeter bei einem Medianpreis von rund 1'257'000 CHF. Wir weisen die Zeilen deshalb mit dem gemeinsamen Quadratmeterwert aus und benennen den Unterschied in der Merkmalspalte, statt eine Differenzierung vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt.

Was kostet der Einstieg, und wie steht es um Neubau und Bestand?

Unterhalb von 400'000 CHF gibt es im Kanton noch Angebote, aber praktisch nur in den peripheren Regionen: in Teilen der Surselva, der Viamala, im Val Müstair und in der Moesa. Rechnerisch entspricht das einer Wohnung von rund neunzig Quadratmetern am unteren Preisband. Im Churer Rheintal beginnt der realistische Einstieg für eine Dreizimmerwohnung deutlich höher, in den Tourismusgemeinden liegt er noch einmal um ein Mehrfaches darüber. Für ein Einfamilienhaus im Kanton ist der Medianpreis von rund 1'257'000 CHF die nüchterne Bezugsgrösse.

Eine belastbare kantonale Aufteilung nach Neubau und Bestand liegt für Graubünden nicht vor; wir verzichten deshalb auf eine Zahl. Strukturell ist die Lage aber eindeutig. In den Gemeinden über der Zwanzig-Prozent-Schwelle ist Neubau für den Zweitwohnungsmarkt praktisch ausgeschlossen, sodass dort ein Neubauzuschlag im üblichen Sinn gar nicht entsteht. Stattdessen zahlt der Markt einen Aufschlag für altrechtliche Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung. In Chur, Domat/Ems und Landquart, wo weiterhin gebaut wird, verhält sich das Verhältnis von Neubau zu Bestand dagegen ähnlich wie in anderen Schweizer Regionen mit knappem Bauland. Für die Preisfindung heisst das: In den Ferienorten bestimmt der rechtliche Status einer Wohnung deren Wert oft stärker als Baujahr oder Ausbaustandard, im Rheintal bleiben Zustand, Grundriss, Energiekennwert und Zentrumsnähe entscheidend.

Wie viel Eigenkapital und welche Tragbarkeit sind nötig?

Die schweizerischen Finanzierungsregeln gelten in Graubünden unverändert. Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf; die übrigen zehn Prozent müssen aus echten Ersparnissen, der Säule 3a, einer Erbschaft oder einer Schenkung kommen. Beim Bündner Medianpreis einer Wohnung von rund 897'000 CHF sind das etwa 179'000 CHF Eigenmittel, davon mindestens rund 90'000 CHF harte Mittel, dazu rund 21'000 CHF Erwerbsnebenkosten, die nicht mitfinanziert werden. Die Tragbarkeit prüfen die Institute nicht mit dem tatsächlichen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent. Zusammen mit einer Pauschale von einem Prozent für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation darf die Belastung ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen; die Belehnung ist zudem binnen fünfzehn Jahren auf zwei Drittel des Verkehrswerts zurückzuführen. Wer zwischen einer SARON-Hypothek und einer Festhypothek wählt, entscheidet sich zwischen einer variablen Belastung mit tieferem Erwartungswert und einer festen Grösse über die Laufzeit; an der Tragbarkeitsrechnung der Bank ändert diese Wahl nichts.

Was ist bei Ferienobjekten anders?

Bei Objekten in Tourismusgemeinden kommen drei Prüfpunkte hinzu, die im Rheintal keine Rolle spielen. Erstens der Nutzungsvermerk im Grundbuch: Ist eine Wohnung als Erstwohnung angemerkt, darf sie nicht als Zweitwohnung genutzt werden, und der Käuferkreis verengt sich auf Personen mit Wohnsitz vor Ort. Zweitens die Lex Koller, die den Erwerb durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig und kontingentiert macht. Drittens die Finanzierung selbst: Für Zweitwohnungen verlangen viele Institute höhere Eigenmittel als die üblichen zwanzig Prozent und rechnen die Tragbarkeit strenger, weil weder ein Vorbezug aus der zweiten Säule noch eine Verpfändung von Vorsorgegeldern zulässig ist. Hinzu kommen laufende Kosten, die bei Ferienobjekten überdurchschnittlich ins Gewicht fallen: Stockwerkeigentümergemeinschaften in den Bergen bilden für Dach, Fassade und Erschliessung höhere Erneuerungsfonds, die Gemeinden erheben Kurtaxen und teilweise Zweitwohnungsabgaben, und die energetische Sanierung älterer Chalets ist wegen Lage, Bauweise und Ortsbildschutz aufwendiger als im Mittelland.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Graubünden gliedert sich in elf Regionen und rund hundert Gemeinden, doch für den Immobilienmarkt sind zwei Achsen entscheidend: die Tourismusorte auf der einen, das Churer Rheintal und die Talregionen auf der anderen Seite. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Preisband liegt gut der Faktor vier, und die Grenze verläuft nicht zwischen Nord und Süd oder zwischen Stadt und Land, sondern zwischen Orten mit und ohne internationale Zweitwohnungsnachfrage.

Was prägt das Oberengadin?

St. Moritz ist mit 18'922 CHF je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 16'940 CHF für Häuser die teuerste Adresse des Kantons und eine der teuersten der Schweiz. Das Oberengadin insgesamt, neben St. Moritz vor allem Silvaplana, Sils, Pontresina, Celerina, Samedan und Zuoz, bildet einen eigenen, weitgehend abgeschlossenen Markt. Angebot entsteht dort fast nur durch Weiterverkauf; die Zahl frei nutzbarer, altrechtlicher Wohnungen ist endlich und schrumpft, wenn Objekte dauerhaft in Erstwohnungsnutzung übergehen. Preisbestimmend sind Sonnenlage, Seesicht, Distanz zur Bergbahn und Ausbaustandard, nicht die Quadratmeterzahl allein.

Wie unterscheiden sich Davos, Klosters, Arosa, Flims-Laax und die Lenzerheide?

Davos liegt mit 12'795 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 13'998 CHF für Häuser im oberen Feld, unterscheidet sich vom Engadin aber in einem wesentlichen Punkt: Die Landschaft Davos ist mit rund elftausend Einwohnern eine funktionierende Ganzjahresgemeinde mit Spital, Schulen, Forschungsinstituten und Kongresszentrum. Der Erstwohnungsmarkt ist entsprechend gross, die Nachfrage weniger saisonal. Klosters teilt die Anbindung über den Vereinatunnel und lebt von einer traditionell internationalen Klientel. Arosa erreicht 11'722 CHF je Quadratmeter und ist über die Strasse ab Chur oder mit der Arosabahn erschlossen; die Endlage begrenzt das Einzugsgebiet, hält aber auch den Charakter.

Laax liegt mit 13'706 CHF je Quadratmeter überraschend hoch und damit über Davos. Die Region Flims-Laax-Falera profitiert von der kurzen Distanz nach Chur und Zürich, einem grossen zusammenhängenden Skigebiet und einer jüngeren Käuferschaft, die das Zweitobjekt auch an Wochenenden ausserhalb der Wintersaison nutzt. Ähnlich funktioniert die Lenzerheide in der Gemeinde Vaz/Obervaz, die zusätzlich vom Zusammenschluss der Skigebiete mit Arosa und von der Nähe zum Churer Arbeitsmarkt profitiert. Beide Destinationen liegen deutlich über der Zwanzig-Prozent-Schwelle des Zweitwohnungsgesetzes, womit auch dort kein neuer Zweitwohnungsbau mehr möglich ist.

Wie steht es um Chur und das Churer Rheintal?

Chur ist mit 8'810 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 9'548 CHF für Häuser der grösste Erstwohnungsmarkt des Kantons und liegt unter dem kantonalen Mittel. Die Stadt bündelt Kantonsverwaltung, Kantonsspital, Fachhochschule Graubünden und einen Grossteil der Dienstleistungsarbeitsplätze. Domat/Ems lebt von der Ems-Chemie als grösstem industriellem Arbeitgeber, Landquart vom Autobahnkreuz, der Logistik und dem Einkaufszentrum; die Region Landquart wuchs 2025 mit plus 1,19 Prozent überdurchschnittlich. Wer im Kanton eine Wohnung zur dauerhaften Vermietung sucht, findet hier die verlässlichsten Rahmenbedingungen, weil Erstwohnungsauflagen und Zweitwohnungsbeschränkungen keine Rolle spielen. Innerhalb des Rheintals bestehen dennoch deutliche Unterschiede: Die Hangdörfer über der Stadt erzielen höhere Preise als die Quartiere entlang der Bahnlinie, und in Landquart wirkt die Nähe zur Bündner Herrschaft mit Maienfeld, Malans und Jenins preisstützend.

Was passiert in Surselva, Viamala, Engiadina Bassa und Moesa?

Die peripheren Regionen bilden das untere Preisband des Kantons ab, mit Wohnungen ab 4'239 und Häusern ab 2'755 CHF je Quadratmeter. In der Surselva mit Ilanz und Disentis, in der Viamala mit Thusis und Splügen, in Engiadina Bassa/Val Müstair mit Scuol und Zernez sowie in der Moesa mit Roveredo und Mesocco ist der Markt dünn: wenige Transaktionen, lange Vermarktungszeiten, hohe Streuung zwischen einzelnen Objekten. Zugleich verzeichnete ausgerechnet die Moesa 2025 mit plus 1,7 Prozent das stärkste Bevölkerungswachstum aller Bündner Regionen, gefolgt von Viamala mit plus 1,03 und Engiadina Bassa/Val Müstair mit plus 0,86 Prozent; Albula und Bernina waren rückläufig.

Zu beachten ist, dass auch viele dieser Gemeinden über der Zwanzig-Prozent-Schwelle liegen. Der günstige Quadratmeterpreis bedeutet also nicht automatisch, dass ein Objekt als Ferienwohnung genutzt werden darf; darüber entscheiden der Nutzungsvermerk im Grundbuch und der kommunale Erstwohnungsanteilsplan, nicht der Preis und nicht die Entfernung zum nächsten Skilift. Die Erschliessung hält den Kanton trotz seiner Weitläufigkeit zusammen: Die A13 über den San Bernardino verbindet das Rheintal mit der Moesa und dem Tessin, der Vereinatunnel bringt Klosters und das Unterengadin per Autoverlad zusammen, und die Rhätische Bahn erschliesst mit der Albula- und der Berninalinie, seit 2008 UNESCO-Welterbe, auch abgelegene Täler ganzjährig. Für die Preisbildung ist die Fahrzeit nach Chur und Zürich in vielen Gemeinden die aussagekräftigere Grösse als die Luftlinie.

Was ist in Graubünden anders als anderswo?

Graubünden ist der Zweitwohnungskanton der Schweiz. Kein anderer Kanton hat so viele Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt nicht von der lokalen Bevölkerung, sondern von auswärtiger Ferienwohnungsnachfrage bestimmt wird, und keiner spürt die Regulierung dieses Marktes so unmittelbar. Wer den Bündner Markt verstehen will, muss vier Regelwerke kennen: das Zweitwohnungsgesetz, die Lex Koller, die kommunalen Erstwohnungsanteilspläne und das kantonale Steuerrecht mit seiner Besonderheit bei der Handänderungssteuer.

Warum ist das Zweitwohnungsgesetz hier so bestimmend?

Seit dem Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Das Bundesamt für Raumentwicklung führt das Inventar jährlich nach; in der Mitteilung vom 31. März 2026 waren schweizweit 331 Gemeinden betroffen, Lostallo befand sich im Prüfverfahren. Praktisch alle Bündner Tourismusgemeinden, von St. Moritz über Davos, Arosa, Flims und Laax bis Vaz/Obervaz, liegen seit Jahren deutlich über der Schwelle. Die Wirkung auf die Preise ist zweigeteilt.

Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, geniessen Bestandesschutz und dürfen frei genutzt, verkauft und umgebaut werden. Sie sind zu einem eigenen Gut geworden, dessen Menge nicht mehr wächst. Neubauten in denselben Gemeinden sind dagegen an eine Erstwohnungsnutzung oder an eine touristische Bewirtschaftung gebunden und richten sich damit an einen völlig anderen Käuferkreis. Zwei Wohnungen im selben Haus können deshalb strukturell verschieden bewertet sein, und der Unterschied steht nicht im Exposé, sondern im Grundbuch. Für Kaufinteressierte ist die Prüfung des Nutzungsvermerks damit ebenso wichtig wie die Besichtigung.

Wie wirkt die Lex Koller auf den Bündner Markt?

Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen mit Wohnsitz im Ausland ist nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig und über kantonale Kontingente mengenmässig begrenzt. Schweizweit werden jährlich rund 1'500 Bewilligungen erteilt; Graubünden gehört neben dem Wallis und dem Berner Oberland zu den Kantonen mit der stärksten Nachfrage. Der Bundesrat hat eine Verschärfung in die Vernehmlassung geschickt, welche die Kontingente auf 600 Einheiten zuzüglich einer Reserve von 150 senken würde; die Vernehmlassung lief bis Mitte Juli 2026. Für den Kanton wäre das ein doppelter Effekt: Kurzfristig verknappt eine tiefere Bewilligungszahl das Angebot an frei erwerbbaren Objekten zusätzlich und stützt die Preise im Bestand, mittelfristig fällt eine Käufergruppe weg, die in St. Moritz, Davos und Klosters einen erheblichen Teil der Nachfrage im obersten Preissegment ausmacht. Welche Richtung überwiegt, lässt sich nach heutigem Stand nicht seriös beziffern.

Was bedeutet die kommunale Handänderungssteuer?

Anders als die meisten Kantone erhebt Graubünden keine kantonale Handänderungssteuer. Zuständig sind die Gemeinden, der gesetzliche Höchstsatz liegt bei 2 Prozent des Kaufpreises, und die Stadt Chur verlangt 1,5 Prozent. Für Kaufende heisst das: Der Nebenkostenrechner auf dieser Seite arbeitet mit dem Höchstsatz, in Ihrer Gemeinde kann der Betrag tiefer liegen. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken macht ein halber Prozentpunkt 5'000 CHF aus, ein Betrag, der die Abklärung des kommunalen Satzes vor der Beurkundung lohnt. Notariats- und Grundbuchgebühren summieren sich daneben auf rund 0,3 Prozent, und wird eine Hypothek errichtet, kommen für das Grundpfandrecht rund drei Promille der Pfandsumme hinzu.

Beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer, die Kanton und Gemeinde gemeinsam erheben. Gewinne bis 4'200 CHF bleiben steuerfrei, darüber setzt ein gestaffelter Tarif ab 5 Prozent ein. Ab dem zehnten Jahr der Besitzdauer sinkt die Steuer um 1,5 Prozent je weiteres volles Jahr, maximal um 51 Prozent nach 34 Jahren; bei einer Besitzdauer unter zwei Jahren kommt ein Spekulationszuschlag von 2 Prozent je Monat hinzu. Damit gehört Graubünden zu den milderen Kantonen für langjährige Eigentümerschaft und zu den unfreundlicheren für kurzfristige Weiterverkäufe. Die kantonale Steuerverwaltung stellt dafür einen Rechner bereit; die Liegenschaft selbst haftet für die Steuer, weshalb die Sicherstellung des Betrags Teil jeder sauberen Kaufabwicklung ist.

Welche Rolle spielen Dreisprachigkeit, Raumplanung und der Eigenmietwert?

Graubünden ist der einzige dreisprachige Kanton der Schweiz: Deutsch, Rätoromanisch und Italienisch sind gleichberechtigte Amtssprachen. Das ist mehr als Folklore, denn Gemeindenamen, Grundbuchauszüge, Baupublikationen und Ortsplanungen erscheinen je nach Gemeinde in unterschiedlicher Sprache. Wer im Val Müstair, in der Surselva oder in der Moesa kauft, sollte sich die massgebenden Dokumente in einer Sprache vorlegen lassen, die er sicher beherrscht. Raumplanerisch stützen sich die Gemeinden auf das kantonale Raumplanungsgesetz (BR 801.100) und steuern ihren Wohnungsmarkt über Erstwohnungsanteilspläne und Zweitwohnungsanteilsbeschränkungen in der Ortsplanung, die Bauherrschaften verpflichten, einen Mindestanteil der Geschossfläche dauernd bewohnten Wohnungen vorzubehalten. Parzellengrenzen, Zonen- und Gefahrenzonenpläne sind über das kantonale Geoportal MapGR einsehbar.

Bleibt der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Die Stimmberechtigten haben ihn am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent angenommen; der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 bleibt der Eigenmietwert nach heutigem Stand steuerbar, und Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten bleiben abziehbar. Für einen Zweitwohnungskanton ist die Frage besonders relevant, weil die Kantone nach heutigem Stand auf Zweitliegenschaften eine Objektsteuer vorsehen können; für Graubünden ist die konkrete Umsetzung offen. Wer heute kauft und die Finanzierung über mehr als drei Jahre plant, sollte den späteren Wegfall des Schuldzinsenabzugs in der langfristigen Rechnung berücksichtigen. Diese Seite beschreibt die Rechtslage, ersetzt aber keine Steuerberatung im Einzelfall.