Immobilienpreise in Uri

Der Immobilienmarkt in Uri im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Uri im August 2026 durchschnittlich 8'382 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor). Die belegte Spanne reicht von rund 4'497 bis 20'624 CHF je Quadratmeter und ist damit breiter als in jedem Nachbarkanton der Zentralschweiz. Häuser liegen mit rund 6'977 CHF je Quadratmeter darunter, Mietwohnungen werden im Mittel zu 23,25 CHF je Quadratmeter und Monat angeboten. Diese vier Zahlen beschreiben einen Markt, der sich nicht sinnvoll auf einen einzigen Mittelwert verdichten lässt: Zwischen dem Talboden bei Altdorf und dem Urserntal um Andermatt liegt der Faktor fünf.

Wie gross ist der Urner Wohnungsmarkt überhaupt?

Uri zählte per 30. September 2025 rund 38'533 Einwohnerinnen und Einwohner in 19 Gemeinden und gehört damit zu den kleinsten Kantonen der Schweiz. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 36 Personen je Quadratkilometer, im schweizerischen Mittel sind es 220. Der Ausländeranteil beträgt 15,8 Prozent. Für den Immobilienmarkt hat diese Grössenordnung eine unmittelbare Folge: Die Zahl der Handänderungen pro Jahr ist niedrig, und schon einige wenige aussergewöhnliche Verkäufe verschieben eine Quartalsstatistik sichtbar. Wer Urner Marktzahlen liest, sollte sie deshalb als Spanne und als Richtung verstehen, nicht als präzise Punktwerte. Der Kanton selbst veröffentlicht keine eigene Preisstatistik für Wohneigentum; die belastbarsten Reihen stammen von Portalen wie RealAdvisor und homegate sowie aus Bankenauswertungen.

Warum liegt der Kantonsdurchschnitt über dem, was im Talboden bezahlt wird?

Weil zwei sehr unterschiedliche Teilmärkte in einer Zahl zusammenfallen. In Andermatt kostet eine Eigentumswohnung rund 16'354 CHF je Quadratmeter, in Göschenen rund 15'189 CHF; beide Gemeinden liegen an der Gotthard-Achse und werden vom Resortprojekt Andermatt Swiss Alps geprägt. Im Talboden dagegen bezahlt man in Altdorf rund 7'842 CHF, in Schattdorf rund 7'020 CHF und in Erstfeld rund 5'655 CHF je Quadratmeter. Am unteren Ende steht Wassen mit rund 3'361 CHF je Quadratmeter (alle Werte RealAdvisor, August 2026). Der kantonale Mittelwert von 8'382 CHF je Quadratmeter liegt damit über dem, was eine Familie in Altdorf tatsächlich zahlt. Für die Einordnung eines konkreten Objekts ist die Gemeindezahl die relevantere Grösse, nicht der Kantonsschnitt.

Wer kauft im Kanton Uri?

Im Talboden dominieren Eigennutzer: Familien aus dem Kanton, Rückkehrer und zunehmend Zuzüger aus Luzern, Zug und Schwyz, für die Uri eine Kombination aus tieferen Kaufpreisen, tiefer Steuerbelastung und Tagespendeldistanz bietet. Kapitalanleger treten seltener auf, weil das Mietangebot ausserhalb von Altdorf, Schattdorf und Erstfeld dünn ist und sich Portfolios kaum aufbauen lassen. Im Urserntal ist die Käuferschaft eine völlig andere: Dort kaufen Zweitwohnungsinteressenten aus der ganzen Schweiz und, dank der Ausnahme von der Lex Koller im Resort-Perimeter, auch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz. Diese beiden Nachfragegruppen konkurrieren nicht miteinander; sie bewegen sich in getrennten Preisklassen und reagieren auf unterschiedliche Signale, was den Kanton als Ganzes schwer prognostizierbar macht.

Was heisst das für Mieterinnen und Mieter?

Eine Mietwohnung wird im Kanton Uri im Mittel zu 23,25 CHF je Quadratmeter und Monat angeboten, das entspricht rund 279 CHF je Quadratmeter und Jahr; der Medianmietzins liegt bei etwa 2'258 CHF pro Monat (RealAdvisor, August 2026). Die Spannweite folgt derselben Logik wie beim Kauf: In Erstfeld werden rund 227 CHF je Quadratmeter und Jahr aufgerufen, in Andermatt rund 429 CHF. Uri hat die Formularpflicht für den Anfangsmietzins nach Artikel 270 Absatz 2 OR nicht eingeführt; das Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen vom Februar 2026 führt den Kanton nicht auf. Der Anfangsmietzins ist damit frei vereinbar. Für bestehende Mietverhältnisse bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen der massgebliche Anker für Senkungs- und Erhöhungsbegehren.

Wie viel Wohnraum entsteht neu?

Neubau findet in Uri fast ausschliesslich im Talboden und im Urserntal statt, und in beiden Fällen unter engen Grenzen. Im Talboden begrenzen Reuss, Bahntrasse, Autobahn, Naturgefahrenzonen und die Hangkanten die verfügbare Fläche so stark, dass zusätzliche Wohnungen praktisch nur durch Verdichtung und Umnutzung entstehen, etwa im Umfeld des Bahnhofs Altdorf. Im Urserntal und in den übrigen der elf Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent verhindert das Zweitwohnungsgesetz neue Zweitwohnungen ausserhalb enger Ausnahmen. Das Angebot wächst deshalb langsamer als die Nachfrage, was die Preise stützt, aber auch die Auswahl für Kaufinteressierte klein hält.

Wie verlässlich sind die hier genannten Zahlen?

Die Angaben auf dieser Seite sind Angebots- und Durchschnittswerte mit dem angegebenen Datenstand, keine Objektbewertungen. Für Uri kommt hinzu, dass die Portale bei kleinen Gemeinden auf wenige Inserate zurückgreifen und ihre Modelle unterschiedlich glätten. Besonders deutlich wird das in Andermatt, wo ein Teil der Resort-Neubauten gar nicht über offene Inseratemärkte verkauft wird und in den Portaldaten deshalb fehlt. Wo sich Quellen widersprechen, nennt diese Seite die Spanne und die Herkunft der Zahl statt eines gemittelten Werts. Amtliche Angaben zu Steuern, Gebühren und Zweitwohnungsanteilen stammen dagegen aus den Publikationen der Eidgenössischen Steuerverwaltung, des Bundesamts für Raumentwicklung und des Kantons Uri und sind entsprechend belastbarer.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Über die vergangenen zwölf Monate sind die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Uri um 2,1 Prozent gestiegen, jene für Häuser um 1,8 Prozent (RealAdvisor, August 2026). Über einen längeren Zeitraum weist homegate für den Kanton ein Plus von rund 12,5 Prozent über vier Jahre aus. Beide Reihen zeigen dasselbe Bild: einen moderaten, aber ununterbrochenen Aufwärtstrend ohne die Ausschläge, die grössere Schweizer Märkte in denselben Jahren erlebt haben.

Was ist seit der Zinswende 2022 passiert?

Die Zinswende ab 2022 hat den Urner Markt weniger hart getroffen als die Ballungsräume. Der Grund liegt in der Struktur: Wo die Preise nie in spekulative Höhen gestiegen sind, gibt es auch wenig zu korrigieren. Im Talboden lag das Preisniveau schon vorher unter dem schweizerischen Mittel, und die Käuferschaft besteht überwiegend aus Eigennutzern, die eine Immobilie nicht wegen einer erwarteten Wertsteigerung erwerben, sondern weil sie darin wohnen wollen. Diese Nachfrage ist zinsempfindlich, aber nicht sprunghaft. Statt eines Rückgangs zeigte sich in den Jahren 2022 und 2023 eine Seitwärtsbewegung mit deutlich verlangsamtem Wachstum, bevor die Preise ab 2024 wieder klarer anzogen. Der in der Grafik dargestellte Verlauf ist aus den beiden belegten Eckwerten fortgeschrieben und gibt die Richtung wieder, nicht den exakten Jahreswert.

Entwickeln sich Talboden und Urserntal im Gleichschritt?

In den letzten zwölf Monaten weitgehend ja. Altdorf und Schattdorf legten bei Eigentumswohnungen je 2,4 Prozent zu, Erstfeld 2,3 Prozent, Andermatt 1,7 Prozent (RealAdvisor, August 2026). Das teuerste Segment wuchs also langsamer als der Talboden, was den Abstand zwischen den beiden Teilmärkten leicht verringert hat. Der Gleichlauf sollte allerdings nicht überinterpretiert werden: Bei Gemeinden mit zweistelligen Transaktionszahlen pro Jahr ist die Streuung solcher Prozentwerte gross. Aussagekräftiger als der Einjahresvergleich ist die Beobachtung, dass sich in keiner der grösseren Urner Gemeinden in den vergangenen Jahren ein Preisrückgang gezeigt hat. Bei Häusern liegen die Zwölfmonatsveränderungen mit 1,7 Prozent in Altdorf und Schattdorf sowie 1,9 Prozent in Andermatt ähnlich dicht beieinander.

Wie haben sich die Mieten bewegt?

Die Angebotsmieten sind im Kanton Uri von rund 20,30 CHF je Quadratmeter und Monat im Jahr 2021 auf 23,25 CHF im August 2026 gestiegen. Das entspricht einem Zuwachs von etwa 14,5 Prozent über fünf Jahre und liegt damit leicht über dem Anstieg der Kaufpreise im selben Zeitraum. Treiber waren neben der allgemeinen Teuerung vor allem die Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes und die gestiegenen Nebenkosten. Weil Uri keine Formularpflicht für den Anfangsmietzins kennt, schlagen Marktveränderungen bei Mieterwechseln unmittelbarer auf den Mietzins durch als in Kantonen mit Formularpflicht. Die schweizerische Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2025 bei 1,0 Prozent; in Uri ist das Angebot in den Seitentälern strukturell dünn.

Was treibt die Preise, was bremst sie?

Auf der Angebotsseite wirkt die Knappheit: Der besiedelbare Anteil des Kantonsgebiets ist klein, die Bauzonen im Talboden sind weitgehend ausgeschöpft, und in elf Gemeinden verhindert das Zweitwohnungsgesetz zusätzlichen Zweitwohnungsbau. Auf der Nachfrageseite wirken die tiefe Steuerbelastung, die fehlende Handänderungssteuer und die Erreichbarkeit der Zentralschweizer Zentren. Bremsend wirkt die Demografie: Der Kanton rechnet im Referenzszenario bis 2040 mit höchstens 40'700 Einwohnerinnen und Einwohnern, wobei die Gruppe der über 80-Jährigen um rund 66 Prozent wachsen dürfte. Eine alternde Bevölkerung fragt kleinere, hindernisfreie Wohnungen nach und gibt langfristig Einfamilienhäuser frei. Junge Erwachsene wandern für Ausbildung und Beruf weiterhin ab. Knappes Angebot und schwaches Bevölkerungswachstum halten sich derzeit ungefähr die Waage.

Wie unterscheidet sich Uri von den Nachbarkantonen?

Schwyz und Zug haben in den vergangenen Jahren deutlich stärkere Preisanstiege gesehen, getragen von Zuzug und einer starken Wirtschaftsbasis; ihr Preisniveau liegt entsprechend höher. Graubünden ist von Tourismusgemeinden geprägt und in der Struktur dem Urserntal ähnlicher als dem Urner Talboden. Das Tessin südlich des Gotthards folgt einer eigenen Logik mit hohem Zweitwohnungsbestand und einer teilweise anderen Käuferschaft. Uri nimmt in dieser Nachbarschaft eine Sonderstellung ein: Es kombiniert ein moderates, alltagstaugliches Preisniveau im Tal mit einem alpinen Hochpreissegment auf engstem Raum. Wer die Zahlen dieser vier Kantone nebeneinanderlegt, vergleicht deshalb nur eingeschränkt Gleiches mit Gleichem.

Was bedeutet das für die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch aus Jahresmiete und Kaufpreis; der MarktRadar weist sie in den Kennzahlen oben auf dieser Seite aus und aktualisiert sie automatisch mit den Marktdaten. Inhaltlich lässt sich sagen, dass Uri im schweizerischen Vergleich zu jenen Kantonen gehört, in denen die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen vergleichsweise hoch liegen, weil die Kaufpreise im Talboden moderat sind. Dem stehen zwei Einschränkungen gegenüber: die geringe Liquidität des Markts und die kleine Zahl an Mietobjekten, die überhaupt professionell bewirtschaftet werden. Diese Angaben beschreiben die Marktlage und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Im Kanton Uri kostet der Quadratmeter Wohnfläche bei einer Eigentumswohnung im Mittel rund 8'382 CHF, beim Haus rund 6'977 CHF (RealAdvisor, August 2026). Diese auf den ersten Blick überraschende Reihenfolge ist typisch für Kantone mit einem ausgeprägten Zweitwohnungssegment: Die teuren Neubauwohnungen im Urserntal ziehen den Wohnungsdurchschnitt nach oben, während der Hausbestand überwiegend aus älteren, grösseren Objekten im Talboden und in den Seitentälern besteht.

Was kostet eine Eigentumswohnung konkret?

Der Einstieg beginnt im Talboden bei rund 360'000 CHF für eine kleinere Bestandswohnung. Der Medianpreis einer Eigentumswohnung in Altdorf liegt bei etwa 674'000 CHF (RealAdvisor, August 2026); für eine Wohnung von 100 Quadratmetern sind dort bei 7'842 CHF je Quadratmeter rund 784'000 CHF einzurechnen. In Schattdorf liegt der Quadratmeterpreis mit rund 7'020 CHF etwas tiefer, in Erstfeld mit rund 5'655 CHF deutlich darunter. Am oberen Ende steht Andermatt mit rund 16'354 CHF je Quadratmeter: Dieselben 100 Quadratmeter kosten dort rund 1,64 Millionen CHF. Zwischen den beiden Enden liegt praktisch der gesamte kantonale Wohnungsmarkt, weshalb ein einzelner Durchschnittswert für die Budgetplanung wenig taugt.

Wie viel muss ich für ein Einfamilienhaus einrechnen?

Der Medianpreis eines Hauses in Altdorf beträgt rund 1'244'000 CHF; 80 Prozent der Objekte werden zwischen 572'000 und 2'662'000 CHF gehandelt (RealAdvisor, August 2026). Diese Bandbreite ist aussagekräftiger als jeder Mittelwert, weil sie zeigt, wie unterschiedlich Grundstücksgrösse, Baujahr und Sanierungsstand im Urner Hausbestand ausfallen. In Schattdorf liegt der Quadratmeterpreis für Häuser bei rund 6'820 CHF, in Erstfeld bei rund 5'577 CHF. In Andermatt beträgt der Medianpreis eines Hauses rund 2'327'000 CHF bei einem Quadratmeterpreis von etwa 13'650 CHF. Am unteren Ende des Kantons steht Wassen mit rund 4'469 CHF je Quadratmeter für Häuser, gefolgt von Unterschächen mit rund 4'296 CHF.

Gibt es in Uri überhaupt Reihenhäuser und Doppelhaushälften?

Beide Objektarten sind im Kanton vergleichsweise selten, und wo sie vorkommen, konzentrieren sie sich auf die Siedlungserweiterungen der 1970er- bis 1990er-Jahre im Talboden, vor allem in Schattdorf, Bürglen und Altdorf. Reihenhäuser bewegen sich preislich in der Grössenordnung von rund 6'000 bis 7'500 CHF je Quadratmeter, Doppelhaushälften etwas darunter bei rund 6'000 bis 7'000 CHF. Der Einstieg liegt bei rund 690'000 beziehungsweise 640'000 CHF. Weil in diesen Segmenten pro Jahr nur wenige Objekte auf den Markt kommen, ist die Preisbildung stark vom Einzelfall abhängig: Lage zur Sonne, Aussicht, Ausbaustandard und der Zustand der Gebäudehülle wirken sich hier stärker aus als in liquideren Märkten.

Wie stark wirkt sich der Sanierungsstand auf den Preis aus?

Der Urner Wohnungsbestand ist überdurchschnittlich alt, und energetisch unsanierte Objekte werden zunehmend mit einem Abschlag gehandelt. Käuferinnen und Käufer rechnen die absehbaren Investitionen in Gebäudehülle, Fenster und Heizung inzwischen offen in den Preis ein, und Banken berücksichtigen sie in der Tragbarkeitsrechnung. In den Seitentälern und in den höher gelegenen Gemeinden kommt hinzu, dass Handwerkerkapazitäten begrenzt und die Baustellenlogistik teurer sind. Wer ein sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, sollte die Kosten für den Ersatz einer fossilen Heizung, für eine Fassadendämmung und gegebenenfalls für Naturgefahrenschutz früh abklären. Umgekehrt erzielen gut sanierte oder neuwertige Objekte im Talboden spürbare Aufschläge, weil das Angebot in diesem Segment klein ist.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand?

Neubauwohnungen entstehen im Kanton fast nur im Umfeld von Altdorf und Schattdorf sowie, in ganz anderer Preisklasse, im Resort-Perimeter von Andermatt. Im Talboden liegt der Aufschlag gegenüber vergleichbarem Bestand erfahrungsgemäss im mittleren zweistelligen Prozentbereich, doch die Datenbasis für eine belastbare kantonale Zahl fehlt; der MarktRadar verzichtet deshalb bewusst auf einen ausgewiesenen Neubauaufschlag für Uri. Belegbar ist, dass die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen klein bleibt und Neubauprojekte im Talboden häufig bereits vor Baubeginn weitgehend vergeben sind. Im Urserntal ist der Neubau durch das Zweitwohnungsgesetz und den altrechtlichen Sondernutzungsplan des Resorts klar kanalisiert.

Worauf kommt es beim Stockwerkeigentum an?

Ein grosser Teil der Urner Eigentumswohnungen ist als Stockwerkeigentum ausgestaltet. Für Kaufinteressierte lohnt sich deshalb ein genauer Blick in das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, in die Protokolle der letzten Versammlungen und vor allem in den Erneuerungsfonds. Gerade in kleineren Gemeinschaften mit wenigen Einheiten reicht der Fonds häufig nicht für anstehende Grossreparaturen, was bei Dach-, Fassaden- oder Heizungserneuerungen zu erheblichen Nachschüssen führen kann. In Zweitwohnungsgemeinden kommt hinzu, dass Eigentümerversammlungen mit überwiegend auswärtigen Mitgliedern schwerer zu Beschlüssen kommen. Beide Punkte sind im Kaufpreis oft nicht abgebildet und gehören in die eigene Rechnung.

Welche Rolle spielen Grundstücke und Bauland?

Baulandpreise werden im Kanton Uri nicht flächendeckend publiziert; einen amtlichen Bodenrichtwert wie in Deutschland kennt die Schweiz nicht. Wer die Verhältnisse an einer konkreten Parzelle prüfen will, findet die Grundlagen im Geoportal GEO.UR: Parzellengrenzen, selbständige und dauernde Rechte sowie die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen lassen sich dort einsehen und als Auszug aus dem ÖREB-Kataster beziehen. Zusammen mit der Bau- und Zonenordnung der Standortgemeinde ergibt sich daraus, was auf einem Grundstück tatsächlich zulässig ist. In Uri ist diese Prüfung besonders wichtig, weil Naturgefahrenzonen für Lawinen, Steinschlag und Hochwasser einen erheblichen Teil des Talbodens überlagern.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Der Kanton Uri lässt sich in vier Wohnungsmärkte gliedern: den Urner Talboden zwischen Flüelen und Erstfeld, das Urserntal um Andermatt, die Seitentäler Schächental, Maderanertal und Isental sowie die Seegemeinden am Urnersee. Die Preisunterschiede zwischen diesen vier Räumen sind grösser als die Unterschiede innerhalb vieler Schweizer Städte.

Was macht den Urner Talboden aus?

Der Talboden ist der wirtschaftliche und demografische Kern des Kantons. Hier liegen Altdorf, Schattdorf, Bürglen, Flüelen und Erstfeld, hier konzentrieren sich Verwaltung, Spital, Schulen, Detailhandel und Gewerbe, und hier findet der weitaus grösste Teil aller Handänderungen statt. Der Raum ist schmal: Reuss, Bahntrasse und Autobahn durchziehen ihn der Länge nach, die Hangkanten und die Naturgefahrenzonen begrenzen ihn seitlich. Entsprechend entsteht neuer Wohnraum fast nur durch Verdichtung, Aufstockung und Umnutzung. Für Kaufinteressierte ist der Talboden der einzige Teilmarkt des Kantons mit einer einigermassen regelmässigen Auswahl an Objekten in unterschiedlichen Preisklassen. Wer Wert auf kurze Wege zu Schule, Einkauf und Arbeitsplatz legt, findet hier die Kombination, die es sonst im Kanton kaum gibt.

Wie teuer ist Altdorf?

Altdorf ist mit rund 10'508 Einwohnerinnen und Einwohnern (2024) der grösste und liquideste Teilmarkt des Kantons. Eine Eigentumswohnung kostet dort im August 2026 rund 7'842 CHF je Quadratmeter, ein Haus rund 7'113 CHF (RealAdvisor); über zwölf Monate legten Wohnungen um 2,4 und Häuser um 1,7 Prozent zu. Der Medianpreis einer Wohnung liegt bei rund 674'000 CHF. Als Kantonshauptort bündelt Altdorf die Verwaltung, das Kantonsspital, die weiterführenden Schulen und die grössten Arbeitgeber. Der Bahnhof Altdorf ist zum Kantonsbahnhof ausgebaut worden; das umliegende Areal ist der wichtigste Entwicklungsschwerpunkt des Kantons. Von Altdorf erreichen Pendlerinnen und Pendler Stans in 29 Minuten mit dem Auto und 56 Minuten mit dem öffentlichen Verkehr (Raiffeisen, Mai 2026).

Warum ist Schattdorf bei Zuzügern gefragt?

Schattdorf grenzt unmittelbar an Altdorf und bietet praktisch dieselbe Erreichbarkeit, dazu aber die tiefste Steuerbelastung aller 19 Urner Gemeinden: Der Gemeindesteuerfuss liegt 2026 bei 91 Prozent, während die Spanne im Kanton von 90 bis 117 Prozent reicht. Eine Eigentumswohnung kostet rund 7'020 CHF je Quadratmeter, ein Haus rund 6'820 CHF (RealAdvisor, August 2026), also spürbar weniger als im benachbarten Hauptort. Die Kombination aus tiefen Steuern, moderaten Preisen und Nähe zum Zentrum macht Schattdorf zur ersten Adresse für Familien, die im Kanton bleiben oder aus der teureren Zentralschweiz zuziehen. Ein grosser Teil des Wohnungsbestands stammt aus den Siedlungserweiterungen der 1970er- bis 1990er-Jahre.

Was unterscheidet Erstfeld und Bürglen?

Erstfeld ist mit rund 5'655 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 5'577 CHF für Häuser die günstigste der grösseren Talbodengemeinden (RealAdvisor, August 2026); auch die Mieten liegen mit rund 227 CHF je Quadratmeter und Jahr am tiefsten. Der Ort war jahrzehntelang von der Bahn geprägt, und der Abbau von SBB-Arbeitsplätzen im Zug der NEAT-Inbetriebnahme hat Spuren hinterlassen; Erstfeld arbeitet seither an einer breiteren wirtschaftlichen Basis. Bürglen liegt am Eingang zum Schächental, etwas erhöht über dem Talboden, und verbindet dörflichen Charakter mit kurzen Wegen nach Altdorf. Beide Gemeinden bieten Wohneigentum zu Preisen, die im Zentralschweizer Vergleich ungewöhnlich moderat sind.

Wie funktioniert der Markt im Urserntal?

Das Urserntal mit Andermatt, Hospental und Realp ist ein eigener Markt mit eigenen Regeln. Andermatt erreicht rund 16'354 CHF je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen und rund 13'650 CHF bei Häusern, der Medianpreis eines Hauses liegt bei etwa 2'327'000 CHF (RealAdvisor, August 2026). Getragen wird dieses Niveau vom Resort Andermatt Swiss Alps, dessen Perimeter über eine bundesrechtliche Ausnahme von der Lex Koller verfügt: Käuferinnen und Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz erwerben dort ohne Bewilligung. Direkt an der Gotthard-Achse folgt Göschenen mit rund 15'189 CHF je Quadratmeter bei Wohnungen. Für die Preisbildung heisst das: Nachfrage und Entwicklung hängen hier stärker an internationalen Faktoren, an der Schneesicherheit und an der Vermarktung einzelner Bauetappen als an der Urner Bevölkerungsentwicklung.

Was gilt in den Seitentälern und am Urnersee?

In den Seitentälern ist das Preisniveau am tiefsten und der Markt am dünnsten. Wassen weist mit rund 3'361 CHF je Quadratmeter bei Wohnungen und 4'469 CHF bei Häusern die tiefsten Werte des Kantons aus, Unterschächen im Schächental folgt mit rund 4'808 beziehungsweise 4'296 CHF (RealAdvisor, August 2026). Wer hier kauft, sollte einkalkulieren, dass sich ein Objekt im Verkaufsfall nicht kurzfristig platzieren lässt. Am Urnersee bilden Seelisberg, Sisikon, Bauen und Flüelen eine eigene Kategorie: Aussichtslagen und die Nähe zum Wasser stützen die Preise, gleichzeitig liegen Seelisberg, Sisikon und Bauen über der Zweitwohnungsschwelle, was den Neubau begrenzt und den altrechtlichen Bestand aufwertet.

Welche Lage passt zu welchem Bedarf?

Für Familien mit Schulkindern und für Berufstätige mit täglichem Arbeitsweg ist der Talboden zwischen Altdorf, Schattdorf und Bürglen die naheliegende Wahl, weil dort Betreuung, Schulen, Einkauf und Anschluss an A2 und Bahn zusammenkommen. Wer bewusst günstiger einsteigen will und mit einer etwas längeren Fahrt leben kann, findet in Erstfeld und in den unteren Seitentälern die tiefsten Einstiegspreise des Kantons. Aussichts- und Seelagen konzentrieren sich auf Seelisberg, Sisikon und Bauen. Das Urserntal richtet sich fast ausschliesslich an Zweitwohnungs- und Ferienwohnungsinteressenten. Diese Zuordnung beschreibt beobachtete Nachfragemuster und stellt keine Empfehlung dar.

Was ist in Uri anders als anderswo?

Drei Dinge unterscheiden den Kanton Uri von seinen Nachbarn: die aussergewöhnlich tiefen Erwerbsnebenkosten, die bundesrechtliche Lex-Koller-Ausnahme für den Resort-Perimeter von Andermatt und die Tatsache, dass elf von 19 Gemeinden unter das Bauverbot des Zweitwohnungsgesetzes fallen. Zusammen erklären sie einen grossen Teil dessen, was die Preise im Kanton auseinanderzieht.

Was bedeutet die Lex-Koller-Ausnahme in Andermatt?

Personen im Ausland brauchen in der Schweiz für den Erwerb von Wohnliegenschaften grundsätzlich eine Bewilligung; Zahl und Umfang sind kontingentiert, und Vermietung sowie Flächen sind beschränkt. Für den Resort-Perimeter von Andermatt Swiss Alps hat der Bund eine dauerhafte Ausnahme geschaffen: Dort erwerben auch Käuferinnen und Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz ohne Bewilligung, ohne Flächenbeschränkung und ohne Vermietungsauflagen. Diese Regelung ist im Alpenraum einmalig und ist der Hauptgrund dafür, dass Andermatt mit rund 16'354 CHF je Quadratmeter etwa das Doppelte des Kantonsmittels erreicht. Ausserhalb des Perimeters gilt im Kanton Uri das ordentliche Bewilligungsregime. Wer eine Liegenschaft in Andermatt prüft, sollte deshalb zuerst klären, ob sie innerhalb oder ausserhalb des Perimeters liegt.

Wie tief sind die Erwerbsnebenkosten wirklich?

Uri gehört zu den wenigen Kantonen, die keine Handänderungssteuer erheben; neben Uri sind das im Wesentlichen Zürich, Zug, Schwyz, Glarus und Schaffhausen. Beim Eigentumsübergang fällt lediglich eine Grundbuchgebühr an, die je nach Geschäft in der Grössenordnung von 0,1 bis 1,3 Promille des Kaufpreises liegt. Zusammen mit der öffentlichen Beurkundung ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 0,3 Prozent des Kaufpreises. In Kantonen mit Handänderungssteuer sind 1 bis 3 Prozent üblich. Bei einem Kaufpreis von 800'000 CHF bedeutet das einen Unterschied von mehreren tausend Franken, die nicht fremdfinanzierbar sind und aus Eigenmitteln aufgebracht werden müssen. Hinzu kommen die Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs, wenn eine Hypothek aufgenommen wird.

Wie hoch ist die Steuerbelastung im Kanton?

Uri besteuert das Einkommen natürlicher Personen seit 2009 proportional. Die einfache Steuer beträgt für die Einwohnergemeinden 7,1 Prozent des steuerbaren Einkommens, das Vermögen wird mit 1,0 Promille erfasst; darauf legen Kanton, Gemeinde und Kirchgemeinde ihren Steuerfuss (ESTV-Kantonsblatt Uri, Stand 1. Januar 2026). Die Gemeindesteuerfüsse reichen 2026 von 90 bis 117 Prozent; Schattdorf liegt mit 91 Prozent am tiefsten, Altdorf bei 95 Prozent. Die Gesamtbelastung liegt damit spürbar unter dem schweizerischen Mittel, wenn auch über jener der Steuerkantone Zug und Schwyz. Für Eigentümerinnen und Eigentümer relevant ist zudem die Minimalsteuer auf Grundstücken von 300 CHF, die vor allem auswärtige Zweitwohnungsbesitzer trifft.

Was kostet der Verkauf einer Liegenschaft?

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an, und sie ist in Uri klar besitzdauerabhängig: Der Satz beginnt bei 31 Prozent für einen Verkauf innerhalb des ersten Besitzjahres und sinkt je weiterem Jahr um einen Prozentpunkt bis auf 11 Prozent ab dem 21. Jahr. Vom Gewinn werden zuvor 10'000 CHF abgezogen. Uri wendet das monistische System an, erfasst also auch Gewinne im Geschäftsvermögen; der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Standortgemeinde (Art. 126 bis 150 StG). Hinzu kommt die Maklerprovision, die in der Schweiz und damit auch in Uri üblicherweise die Verkäuferschaft trägt; marktüblich sind 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine gesetzlich vorgeschriebene Teilung zwischen Käufer und Verkäufer wie in Deutschland gibt es nicht.

Welche Rolle spielen Gotthard-Achse und NEAT?

Uri ist seit jeher Transitkanton. Die A2 und die Gotthard-Bahnlinie durchziehen das Reusstal von Flüelen bis Göschenen, und mit dem Gotthard-Basistunnel hat die NEAT den Nord-Süd-Verkehr weitgehend unter den Kanton verlegt. Für den Wohnungsmarkt zählt weniger der Transit als die Nordanbindung: Luzern, Zug und der Raum Schwyz liegen im Tagespendelbereich, und der Ausbau des Bahnhofs Altdorf zum Kantonsbahnhof hat die Verbindungen verbessert. Von Altdorf erreicht man Stans in 29 Minuten mit dem Auto und in 56 Minuten mit dem öffentlichen Verkehr (Raiffeisen-Gemeindeinfo, Mai 2026). Gleichzeitig belasten Autobahn und Bahntrasse einzelne Lagen mit Lärm, was sich in den Preisen unmittelbar niederschlägt und beim Objektvergleich beachtet werden sollte.

Was ändert sich beim Eigenmietwert?

Nach heutigem Stand fällt der Eigenmietwert am 1. Januar 2029 weg. Die Stimmbevölkerung hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September 2025 angenommen, und der Bundesrat hat am 1. April 2026 kommuniziert, dass die Abschaffung auf diesen Termin erfolgt; bis Ende 2028 gilt das heutige Recht weiter. Mit dem Eigenmietwert entfallen für selbstbewohntes Wohneigentum auch die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen weitgehend. Für Bergkantone wie Uri ist zusätzlich vorgesehen, dass die Kantone eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen können; für die elf Urner Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil ist das ein Punkt, den man im Auge behalten sollte. Die konkrete Umsetzung im kantonalen Recht steht noch aus.

Wie finanziert man Wohneigentum in Uri?

Die Regeln sind schweizweit dieselben. Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf; mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen also aus anderen Quellen kommen, etwa aus der Säule 3a, aus Ersparnissen oder aus einem Erbvorbezug. Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent gerechnet, zuzüglich rund 1 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation der zweiten Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Die Summe soll ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei der Zinsbindung stehen SARON-Hypotheken und Festhypotheken zur Wahl. Für eine Wohnung von 100 Quadratmetern in Altdorf zu rund 784'000 CHF bedeutet das Eigenmittel von mindestens rund 157'000 CHF plus etwa 2'400 CHF Erwerbsnebenkosten.