Immobilienpreise in Schwyz

Der Immobilienmarkt in Schwyz im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Schwyz im August 2026 durchschnittlich 11'160 CHF je Quadratmeter, bei einer Spanne von 5'917 bis 22'839 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor, Stand August 2026). Häuser liegen mit durchschnittlich 11'018 CHF je Quadratmeter praktisch gleichauf, ihre Spanne reicht von 4'832 bis 23'195 CHF. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 340 CHF je Quadratmeter und Jahr, was rund 28.30 CHF je Quadratmeter und Monat entspricht.

Wie ordnet sich der Kanton Schwyz zwischen seinen Nachbarn ein?

Gemessen an derselben Quelle und demselben Stichtag liegt der Kanton Schwyz mit 11'160 CHF je Quadratmeter knapp unter dem Kanton Zürich (11'461 CHF), deutlich über den Kantonen Luzern (8'460 CHF) und Uri (8'382 CHF) und klar unter dem Kanton Zug (15'693 CHF). Diese Reihenfolge beschreibt den Kanton allerdings nur unvollständig, denn kaum ein anderer Schweizer Kanton spreizt so weit auseinander. In Wollerau kostet die Eigentumswohnung im Mittel 16'994 CHF je Quadratmeter, in der Bezirkshauptstadt Schwyz 9'552 CHF. Zwischen der teuersten und der günstigsten der acht hier ausgewerteten Gemeinden liegt damit der Faktor 1,8, und die kantonale Spanne von 5'917 bis 22'839 CHF trennt zwei sehr verschiedene Welten.

Was sagen die amtlichen Handänderungen über den Markt?

Belastbarer als jeder Angebotspreis sind die verurkundeten Handänderungen, die das Kantonsgericht Schwyz jährlich in seinem Rechenschaftsbericht ausweist. 2024 wechselten im Kanton 2'464 Grundstücke die Hand, mit einem Gesamtbetrag von 2,946 Mrd. CHF und einem Durchschnitt von 1,195 Mio. CHF je Geschäft. Die Verteilung auf die sieben Notariatskreise macht die Zweiteilung des Kantons sichtbar: Im Notariat Höfe lag der Durchschnittsbetrag bei 3,147 Mio. CHF bei 272 Geschäften, im Notariat Schwyz bei 0,644 Mio. CHF bei 638 Geschäften, in Küssnacht bei 1,406 Mio. CHF, in Einsiedeln bei 1,038 Mio. CHF und in der March bei 0,999 Mio. CHF. Auf die Höfe entfielen damit elf Prozent der Geschäfte, aber 29 Prozent des Volumens. Diese Beträge sind Durchschnitte über alle Objektarten und damit auch von der Zusammensetzung der Geschäfte geprägt, nicht allein vom Quadratmeterpreis.

Wie knapp ist das Angebot?

Am 1. Juni 2025 standen im Kanton Schwyz 0,52 Prozent aller Wohnungen leer, gegenüber 1,00 Prozent im Schweizer Mittel (BFS, aufbereitet vom HEV Kanton Schwyz). Der Kanton bewegt sich damit seit 2023 unter der Marke von 0,6 Prozent, nachdem die Ziffer 2019 noch bei 1,44 Prozent gelegen hatte. Gleichzeitig fällt die Bautätigkeit verhalten aus: 2023 entstanden 268 neue Gebäude mit Wohnungen und 1'104 Neubauwohnungen, der Reinzugang lag bei 1'305 Wohnungen. 2021 waren es nur 185 neue Wohngebäude gewesen, 2018 noch 272. Ein Wohnungsmarkt gilt gemeinhin ab rund 1,5 Prozent Leerstand als ausgeglichen; davon ist der Kanton weit entfernt.

Wer kauft hier, und wer zieht zu?

Ende 2025 zählte der Kanton Schwyz 168'046 Einwohnerinnen und Einwohner, ein Plus von 0,6 Prozent oder 1'036 Personen gegenüber dem Vorjahr; der Ausländeranteil lag bei 23,4 Prozent. Das Wachstum fiel damit schwächer aus als 2024 mit 0,8 Prozent und war regional sehr ungleich verteilt: Gersau legte um 1,1 Prozent zu, der Bezirk Schwyz um 0,8, Einsiedeln um 0,7, die March um 0,6, die Höfe um 0,3 und Küssnacht um 0,1 Prozent. Die Schwyzer Kantonalbank beziffert den jährlichen Wanderungsgewinn auf rund 1'200 Personen. Käuferseitig prägen drei Gruppen den Markt: einkommensstarke Zuzüger aus den Kantonen Zürich und Zug, die in den Höfen und in der March die Spitzenpreise stützen, ortsansässige Familien im Talkessel und in Einsiedeln, für die Erschwinglichkeit den Ausschlag gibt, sowie Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger, die wegen der sehr tiefen Leerstände auf stabile Vermietbarkeit setzen.

Wie lange dauert eine Vermarktung?

Eine amtliche Statistik zur Vermarktungsdauer führt der Kanton Schwyz nicht, und wir tragen hier keine Schätzung ein. Belegen lässt sich die Angebotsseite: Im August 2026 waren im Kanton 149 Eigentumswohnungen und 95 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben, dazu 270 Mietwohnungen und 33 Häuser zur Miete (RealAdvisor). Auf rund 168'000 Einwohnerinnen und Einwohner ist das ein sehr schmales Angebot, das zusammen mit der Leerwohnungsziffer von 0,52 Prozent auf kurze Vermarktungszeiten und geringen Verhandlungsspielraum in den gefragten Lagen hindeutet. Im obersten Preissegment der Höfe kann sich das Bild umkehren, weil die Zahl der zahlungsfähigen Interessenten dort klein ist und einzelne Objekte deutlich länger am Markt bleiben.

Wie stark widersprechen sich die Quellen?

Beim Preisniveau liegen die Quellen nahe beieinander, beim Tempo nicht. RealAdvisor weist für die zwölf Monate bis August 2026 ein Plus von 3,2 Prozent bei Wohnungen und 2,4 Prozent bei Häusern aus. homegate nennt für den 15. August 2026 ein Niveau von 12'000 CHF je Quadratmeter bei einer Spanne von 7'200 bis 16'700 CHF. Die Schwyzer Kantonalbank berichtete im März 2026 für das Kalenderjahr 2025 dagegen ein Plus von 9,3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 11,8 Prozent bei Einfamilienhäusern, gegenüber 4,5 und 5,4 Prozent im Schweizer Mittel. Die Differenz erklärt sich durch unterschiedliche Zeiträume, Erhebungsmethoden und Objektkörbe. Wir weisen sie offen aus und mitteln sie nicht. Als Leitzahl dieser Seite dienen die Daten von RealAdvisor, weil sie als einzige ausgewertete Quelle Kanton, Gemeinden und Spannen zum selben Stichtag abbilden.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Über zehn Jahre haben Eigentumswohnungen im Kanton Schwyz um 46,9 Prozent zugelegt, über fünf Jahre um 26,4 Prozent und über die zwölf Monate bis August 2026 um 3,2 Prozent (RealAdvisor). Über 25 Jahre summiert sich der Anstieg auf 127,3 Prozent bei Wohnungen und 118,9 Prozent bei Häusern. Der Kanton hat den schweizweiten Aufwärtstrend damit nicht nur mitgemacht, sondern in den Seegemeinden verstärkt.

Was hat die Zinswende 2022 verändert?

Die Zinswende der Schweizerischen Nationalbank ab Juni 2022 beendete die Phase praktisch kostenloser Hypotheken und dämpfte die Nachfrage. Sichtbar wird das weniger im Preis als im Volumen: Die Zahl der verurkundeten Handänderungen sank von 2'757 im Jahr 2020 und 2'727 im Jahr 2021 auf 2'535 im Jahr 2022, 2'373 im Jahr 2023 und 2'464 im Jahr 2024. Der Durchschnittsbetrag je Geschäft stieg im selben Zeitraum von 1,056 Mio. auf 1,195 Mio. CHF. Es wurde also seltener, aber teurer gehandelt, ein typisches Muster für einen Markt, in dem das Angebot schneller schrumpft als die Nachfrage.

Warum hat sich der Markt so schnell wieder gefangen?

Seit 2024 senkte die Nationalbank den Leitzins wieder, was Festhypotheken und SARON-Hypotheken verbilligte und die Nachfrage neu belebte. Im Kanton Schwyz traf diese Belebung auf ein Angebot, das durch die Leerwohnungsziffer von 0,52 Prozent und eine 2021 auf 185 neue Wohngebäude eingebrochene Bautätigkeit ohnehin knapp war. Die Schwyzer Kantonalbank berichtete für 2025 entsprechend Preisanstiege von 9,3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 11,8 Prozent bei Einfamilienhäusern, mehr als das Doppelte des Schweizer Mittels von 4,5 und 5,4 Prozent.

Wie stark sind die Mieten gestiegen?

Die Angebotsmieten im Kanton Schwyz zogen 2025 um 4,8 Prozent an, während sie schweizweit um 1,3 Prozent stiegen (Schwyzer Kantonalbank, März 2026). Das aktuelle Niveau liegt bei rund 28.30 CHF je Quadratmeter und Monat, abgeleitet aus 340 CHF je Quadratmeter und Jahr (RealAdvisor, August 2026). Für bestehende Mietverhältnisse ist nicht der Angebotsmarkt massgebend, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Er liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde vom Bundesamt für Wohnungswesen per 2. Juni 2026 bestätigt. Solange er unverändert bleibt, entsteht weder ein zinsbedingter Anspruch auf Mietzinssenkung noch eine zinsbedingte Erhöhungsmöglichkeit.

Verlief die Entwicklung in allen Regionen gleich?

Nein. Im Notariatskreis March stieg der Durchschnittsbetrag je Handänderung von 829'000 CHF im Jahr 2019 auf 999'000 CHF im Jahr 2024, im Notariatskreis Schwyz sank er von 673'000 auf 644'000 CHF. In den Höfen kletterte er im selben Zeitraum von 1,925 Mio. auf 3,147 Mio. CHF. Die Preisdynamik des Kantons wird damit überproportional von der Seeregion getragen, während der Talkessel eine eigene, deutlich ruhigere Bewegung zeigt. Zu beachten ist, dass diese Durchschnittsbeträge auch von der Objektzusammensetzung des jeweiligen Jahres abhängen und keine reinen Preisindizes sind.

Wie belastbar ist die hier gezeigte Zeitreihe?

Für den Kanton Schwyz publiziert keine der ausgewerteten Quellen eine durchgehende Jahresreihe der Quadratmeterpreise. Das Diagramm oben ist deshalb auf belegte Stützwerte gerechnet: den Stand August 2026 von 11'160 CHF je Quadratmeter sowie die von RealAdvisor publizierten kumulierten Veränderungen über ein, fünf und zehn Jahre, also plus 3,2, plus 26,4 und plus 46,9 Prozent. Die Jahre dazwischen sind geometrisch interpoliert und auf zehn Franken gerundet; sie beschreiben den Verlauf, nicht die Erhebung eines einzelnen Jahres. Bei den Mieten sind nur zwei Punkte hinterlegt, weil sich frühere Jahreswerte für den Kanton nicht belegen lassen. Wir halten diese Lücke bewusst offen, statt sie mit gerechneten Zahlen zu füllen.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Im Kanton Schwyz kostet der Quadratmeter Wohnfläche im Haus mit 11'018 CHF fast genau so viel wie in der Eigentumswohnung mit 11'160 CHF (RealAdvisor, August 2026). Diese Nähe ist ungewöhnlich, denn in vielen Schweizer Kantonen liegen Wohnungen deutlich über Häusern. Der Grund ist die Knappheit an Bauland: Wo Einfamilienhäuser fast nur noch im Bestand gehandelt werden, verteuert sich der Landanteil und hebt den Quadratmeterpreis des Hauses auf das Niveau der Wohnung.

Was kostet welche Objektart konkret?

Die Tabelle unten rechnet die Einstiegspreise aus den publizierten Spannen und typischen Wohnflächen hoch. Eine Eigentumswohnung von rund 90 Quadratmetern am unteren Rand der Spanne von 5'917 CHF je Quadratmeter beginnt bei etwa 530'000 CHF, ein Reihenhaus von rund 140 Quadratmetern am unteren Hausband von 4'832 CHF bei etwa 680'000 CHF, eine Doppelhaushälfte von rund 160 Quadratmetern bei etwa 770'000 CHF und ein freistehendes Einfamilienhaus von rund 180 Quadratmetern bei etwa 870'000 CHF. Diese Werte markieren das untere Ende und sind an günstigen Lagen im Muotatal, in Riemenstalden oder in den Iberger Gemeinden realistisch, nicht in Wollerau oder Freienbach. Zur Einordnung: Der Durchschnittsbetrag aller 2'464 im Jahr 2024 verurkundeten Handänderungen lag bei 1,195 Mio. CHF.

Warum steht bei Reihenhaus und Doppelhaushälfte derselbe Quadratmeterpreis?

Weil die verfügbaren Marktdaten Häuser nicht nach Bauform aufschlüsseln. RealAdvisor erhebt eine gemeinsame Kategorie Haus mit einer Spanne von 4'832 bis 23'195 CHF je Quadratmeter, und auch die amtliche Handänderungsstatistik des Kantonsgerichts unterscheidet nicht zwischen Reihen-, Doppel- und Einfamilienhaus. Wir schreiben deshalb denselben Quadratmeterpreis fort und differenzieren allein über die typische Fläche. Wer präzisere Werte für eine bestimmte Bauform an einer bestimmten Adresse braucht, kommt an einer Objektbewertung nicht vorbei.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand?

Für den Kanton Schwyz liegt keine belastbare, getrennte Erhebung von Neubau- und Bestandespreisen vor; entsprechende Zahlen führen wir deshalb nicht auf. Belegt ist die Mengenseite: 2023 entstanden 1'104 Neubauwohnungen, 85 Wohnungen kamen durch Umbau und Erweiterung hinzu, 116 fielen durch Abbruch weg (BFS). Neubau ist im Kanton damit ein knappes Gut, und Projekte konzentrieren sich auf die verdichtbaren Lagen in Freienbach, Lachen, Goldau und Einsiedeln. Für unsanierte Bestandesobjekte gilt schweizweit, dass Käuferinnen und Käufer den Sanierungsbedarf zunehmend einpreisen; Gebäudehülle, Heizungsersatz und Fenster sind dabei die grössten Kostenblöcke.

Was bedeutet Stockwerkeigentum für Käuferinnen und Käufer?

Ein grosser Teil des Schwyzer Wohnungsangebots ist Stockwerkeigentum nach Art. 712a ff. ZGB. Massgebend sind dann die Wertquoten, das Reglement und der Stand des Erneuerungsfonds der Gemeinschaft. In den Seegemeinden mit hohen Verkehrswerten fällt besonders ins Gewicht, dass die Beiträge an den Erneuerungsfonds an die Wertquote gekoppelt sind und nicht an den individuellen Nutzen. Ein Blick in die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung und in die Höhe des Fonds gehört deshalb vor jede Preisverhandlung.

Was bedeutet die Objektwahl für die Finanzierung?

Unabhängig von der Bauform verlangen Schweizer Banken mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule stammen darf; mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen also aus Ersparnissen, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung kommen. Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von banküblich 4,5 bis 5 Prozent gerechnet, zuzüglich rund einem Prozent des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation; die Gesamtbelastung soll ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Hypothek ist binnen 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Beim Schwyzer Durchschnittsgeschäft von 1,195 Mio. CHF bedeutet das rund 239'000 CHF Eigenmittel; im Talkessel ist diese Hürde deutlich erreichbarer als in den Höfen.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Der Kanton Schwyz besteht aus sechs Bezirken: Höfe, March, Einsiedeln, Schwyz, Küssnacht und Gersau. Für den Immobilienmarkt zerfällt er in drei Zonen. Die Zürichsee-Achse mit den Höfen und der March, den Talkessel Schwyz mit der Rigi-Region und Küssnacht sowie den Voralpenraum um Einsiedeln, Rothenthurm und die Ybriger Gemeinden.

Was macht die Höfe-Region so teuer?

Die Höfe-Gemeinden Wollerau, Freienbach mit Pfäffikon und Feusisberg bilden das teuerste Segment der Zentralschweiz. Eigentumswohnungen kosten in Wollerau im Mittel 16'994 CHF je Quadratmeter, in Freienbach 15'325 CHF und in Feusisberg 13'928 CHF; Häuser liegen in Freienbach mit 15'860 CHF und in Feusisberg mit 15'534 CHF sogar über den Wohnungen (RealAdvisor, August 2026). Wollerau übertrifft damit den Durchschnitt des gesamten Kantons Zürich um rund die Hälfte. Drei Faktoren wirken zusammen: eine sehr tiefe Steuerbelastung, in der Wollerau unter den 30 Schwyzer Gemeinden den zweiten Rang belegt, die Lage am Südufer des Zürichsees mit Blick auf See und Alpen sowie eine Fahrzeit von rund 30 Autominuten nach Zürich. Das durchschnittliche steuerbare Einkommen in Wollerau lag 2024 bei 283'000 CHF bei 7'660 Einwohnerinnen und Einwohnern (Raiffeisen Gemeindeinfo).

Was bietet die March?

Die March mit Lachen, Altendorf, Galgenen, Schübelbach, Wangen, Tuggen, Reichenburg, Vorderthal und Innerthal ist der Übergang zwischen Höfe-Niveau und Landpreisen. Lachen kommt auf 13'943 CHF je Quadratmeter bei Wohnungen und 12'765 CHF bei Häusern; Richtung Reichenburg und ins Wägital sinken die Werte deutlich. Die March wuchs 2025 mit 0,6 Prozent etwa im kantonalen Mittel und verfügt über einen grossen Teil des noch entwickelbaren Baulands des Kantons. Wer in der Region kaufen möchte und die Höfe-Preise nicht tragen kann, weicht typischerweise hierher aus.

Wie sieht es im Talkessel Schwyz aus?

Im Talkessel liegt das Preisniveau spürbar tiefer. In der Gemeinde Schwyz kostet die Eigentumswohnung im Mittel 9'552 CHF je Quadratmeter, das Haus 9'429 CHF; in Arth mit Goldau sind es 10'358 respektive 11'167 CHF. Der Bezirk Schwyz wuchs 2025 mit 0,8 Prozent am zweitstärksten im Kanton. Wirtschaftlich prägen Gewerbe, kantonale Verwaltung, Bildung und der Tourismus an der Rigi die Region; verkehrlich erschliessen die A4 und die Gotthardachse den Talkessel Richtung Zug, Luzern und Süden. Küssnacht am Rigi ist ein Sonderfall: Die Exklave orientiert sich funktional nach Luzern und Zug, kostet mit 13'361 CHF je Quadratmeter bei Wohnungen und 14'720 CHF bei Häusern fast so viel wie die March, wuchs 2025 aber mit 0,1 Prozent am schwächsten von allen Bezirken.

Welche Rolle spielen Einsiedeln und der Voralpenraum?

Einsiedeln ist die grösste Gemeinde des Schwyzer Voralpenraums und liegt bei 9'804 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und 10'090 CHF für Häuser. Der Klosterort ist über die Bahn an Wädenswil und den Zürichsee angebunden, wuchs 2025 um 0,7 Prozent und verbindet vergleichsweise moderate Preise mit vollständiger Infrastruktur. Weiter hinten im Voralpenraum kippt das Bild: Oberiberg, Alpthal, Riemenstalden und Morschach sind vom Zweitwohnungsgesetz erfasst, weil dort mehr als jede fünfte Wohnung eine Zweitwohnung ist; in Oberiberg sind es 58,9 Prozent. Neue Zweitwohnungen dürfen dort grundsätzlich nicht mehr bewilligt werden, was das Angebot an altrechtlichen Bestandesobjekten verknappt und deren Preise eher stützt.

Wie schnell ist man von hier in den Zentren?

Pfäffikon SZ in der Gemeinde Freienbach ist der Verkehrsknoten des Kantons: S-Bahn-Linien nach Zürich und Rapperswil, Fernverkehr Richtung Chur sowie die Autobahnen A3 und A53 treffen hier zusammen. Von Wollerau erreicht man Richterswil in rund zehn und Zürich in rund 30 Autominuten (Raiffeisen Gemeindeinfo). Der Talkessel Schwyz ist über die A4 mit Zug und Luzern verbunden, Küssnacht am Rigi liegt zwischen beiden Zentren, und Einsiedeln erreicht den Zürichsee über die Etzel-Achse und die Bahn. Diese Erreichbarkeit ist der wichtigste Einzelgrund dafür, dass Zuzüger aus dem Raum Zürich und Zug im Kanton Schwyz überhaupt suchen, und sie erklärt, warum das Preisgefälle so präzise der Fahrzeit folgt.

Was ist in Schwyz anders als anderswo?

Der Kanton Schwyz ist der einzige Schweizer Kanton, der beim Handwechsel einer Immobilie praktisch keine staatliche Abgabe erhebt: weder eine Handänderungssteuer noch eine nennenswerte Handänderungs- oder Grundbuchgebühr. Bei einem Kaufpreis von 1,2 Mio. CHF zahlt die Käuferschaft im Kanton Luzern rund 18'000 CHF und im Kanton Nidwalden rund 12'000 CHF allein an dieser Position, im Kanton Schwyz null.

Welche Kosten bleiben dann beim Kauf?

Übrig bleiben die Kosten der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung. Der Kanton kennt ein Amtsnotariat mit sieben Notariaten: Schwyz, Goldau, Gersau, Küssnacht, Einsiedeln, Höfe und March. Marktüblich bewegen sich Beurkundungs- und Eintragungskosten in der Schweiz in der Grössenordnung von 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises; hinzu kommen die Kosten für den Schuldbrief, üblicherweise 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme. Die Maklerprovision trägt in der Schweiz üblicherweise die Verkaufsseite, marktüblich mit 2 bis 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, und sie ist frei verhandelbar. Der Kaufnebenkostenrechner auf dieser Seite arbeitet mit diesen Sätzen; er ist eine Orientierung, keine Offerte.

Wie günstig ist die Grundstückgewinnsteuer wirklich?

Die Grundstückgewinnsteuer zahlt die verkaufende Partei, und sie hängt im Kanton Schwyz stark von der Besitzesdauer ab. Auf den Grundtarif kommt ein Zuschlag von 40 Prozent, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als ein Jahr liegt, von 30 Prozent bei weniger als zwei, von 20 Prozent bei weniger als drei und von 10 Prozent bei weniger als vier Jahren (§ 120 Abs. 2 StG). Wer länger hält, wird entlastet: Ab fünf Jahren sinkt die Steuer um 10 Prozent, je weiterem Jahr um zusätzliche 3 Prozent, bis zum Maximum von 70 Prozent Ermässigung ab 25 Jahren Besitzesdauer (§ 120 Abs. 3 StG). Anrechenbar sind wertvermehrende Investitionen, Makler- und Inseratekosten sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei der Ersatzbeschaffung von dauernd selbstgenutztem Wohneigentum ist ein Steueraufschub möglich. Die konkrete Belastung hängt von Gewinnhöhe und Besitzesdauer ab und ist vor einem Verkauf mit der kantonalen Steuerverwaltung zu klären.

Wer darf im Kanton Schwyz überhaupt kaufen?

Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen für den Erwerb von Wohnliegenschaften eine Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller. Der Kanton Schwyz zählt nicht zu den Kantonen mit Ferienwohnungskontingenten; der Erwerb einer Ferienwohnung durch Personen im Ausland ist hier deshalb grundsätzlich nicht möglich. Wer in der Schweiz Wohnsitz hat und über eine gültige Aufenthaltsbewilligung verfügt, kann eine selbst bewohnte Hauptwohnung dagegen bewilligungsfrei erwerben. Für Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz gelten dieselben Regeln wie für Schweizerinnen und Schweizer.

Wo darf nicht mehr gebaut werden?

Sechs der 30 Schwyzer Gemeinden liegen über der 20-Prozent-Schwelle des Zweitwohnungsgesetzes und dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen: Oberiberg mit 58,9 Prozent, Morschach mit 51,8, Innerthal mit 45,0, Riemenstalden mit 30,0, Alpthal mit 26,5 und Gersau mit 25,0 Prozent (Datenportal Kanton Schwyz, Stand 2025). Illgau folgt mit 17,3 Prozent knapp darunter, Sattel mit 16,7 und Lauerz mit 15,5 Prozent. Für die 24 übrigen Gemeinden, darunter alle Höfe- und March-Gemeinden sowie Einsiedeln, Schwyz, Arth und Küssnacht, gilt die Beschränkung nicht. In den betroffenen Gemeinden bleiben bestehende, altrechtliche Wohnungen frei handelbar, was ihren Preis eher stützt als drückt.

Was ändert sich beim Eigenmietwert?

Die Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Nach heutigem Stand tritt er auf den 1. Januar 2029 in Kraft; der Bundesrat hat dieses Datum am 1. April 2026 kommuniziert, nachdem zunächst 2028 im Raum gestanden hatte. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerbar, und die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt bleiben zulässig. Für Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil, im Kanton Schwyz also Oberiberg, Morschach, Innerthal, Riemenstalden, Alpthal und Gersau, ist zusätzlich die begleitende Objektsteuer auf Zweitwohnungen von Bedeutung. Der Wegfall des Schuldzinsenabzugs verändert die steuerliche Rechnung hoch belehnter Finanzierungen; die Umsetzung im kantonalen Recht steht noch aus.

Was gilt im Mietrecht?

Der Kanton Schwyz kennt keine Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 Abs. 2 OR. Im Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen vom Februar 2026 ist er nicht aufgeführt, im Unterschied zu den Nachbarkantonen Zürich und Zug. Vermieterinnen und Vermieter müssen den Vormietzins bei einer Neuvermietung also nicht offenlegen. Eine Mietpreisbremse deutscher Prägung gibt es in der Schweiz ohnehin nicht; die Grenze zieht das Missbrauchsrecht des Obligationenrechts. Für bestehende Mietverhältnisse ist der hypothekarische Referenzzinssatz massgebend, der seit September 2025 bei 1,25 Prozent liegt und per 2. Juni 2026 bestätigt wurde.

Warum ist der Kanton anders als seine Nachbarn?

Zug ist teurer, Zürich grösser, Luzern und Uri sind günstiger. Doch keiner dieser Kantone kombiniert eine sehr tiefe Steuerbelastung mit dem vollständigen Verzicht auf die Handänderungssteuer und einer derart engen Angebotslage. Zürich und Zug erheben ebenfalls keine Handänderungssteuer, verlangen aber Grundbuchgebühren; Luzern erhebt 1,5 Prozent, Nidwalden 1,0 Prozent. Gleichzeitig ist Schwyz kein homogener Hochpreiskanton: Zwischen dem Notariatskreis Höfe mit 3,147 Mio. CHF und dem Notariatskreis Schwyz mit 0,644 Mio. CHF durchschnittlichem Handänderungsbetrag liegt fast der Faktor fünf. Wer den Kanton nur als Ganzes betrachtet, verfehlt beide Märkte gleichzeitig.