Immobilienpreise in Genf

Der Immobilienmarkt in Genf im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet im Kanton Genf im August 2026 im Median 13'209 CHF je Quadratmeter (RealAdvisor). Achtzig Prozent der ausgewerteten Objekte liegen zwischen 7'698 und 29'742 CHF je Quadratmeter; über alle Wohnungsgrössen hinweg entspricht das einem Medianpreis von rund 1,37 Millionen CHF je Objekt. Häuser kosten mit 13'198 CHF je Quadratmeter praktisch gleich viel, wegen der grösseren Flächen aber rund 2,34 Millionen CHF je Objekt. Damit zählt Genf zu den teuersten Kantonen der Schweiz und ist zugleich derjenige mit dem knappsten Angebot: Am 1. Juni 2026 standen im gesamten Kanton 793 Wohnungen leer, was einer Leerwohnungsziffer von 0,31 Prozent entspricht (OCSTAT).

Warum ist der Genfer Wohnungsmarkt so angespannt?

Der Kanton misst rund 282 Quadratkilometer und ist auf drei Seiten von Frankreich umschlossen. Die Bauzonen sind weitgehend ausgeschöpft, ein grosser Teil der Fläche steht unter landwirtschaftlichem Schutz, und jede Einzonung durchläuft ein langwieriges Verfahren. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung: Ende 2025 lebten rund 537'000 Menschen im Kanton, ein Plus von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dem standen 2025 netto 2'697 zusätzliche Wohnungen gegenüber, nämlich 2'917 neu erstellte gegen 220 abgebrochene. Das liegt über dem Vorjahr mit 2'194 Einheiten, aber unter dem Dreijahresmittel von 3'023. Ende 2025 befanden sich 7'259 Wohnungen im Bau gegenüber einem Dreijahresschnitt von 8'256; die Pipeline wird also dünner, nicht dicker. Diese Knappheit erklärt, warum der Genfer Markt anders funktioniert als der deutschschweizerische. Wohnraum ist hier zuerst ein Mietgut: Rund 19 Prozent der Haushalte wohnen im Eigentum, nach Basel-Stadt mit knapp 16 Prozent der zweittiefste Wert der Schweiz und weit entfernt vom Landesmittel von rund 36 Prozent (BFS).

Wer kauft und mietet im Kanton Genf?

Die Nachfrage speist sich aus drei Quellen. Erstens aus der Genève internationale: Internationale Organisationen sorgten 2021 für rund 28'000 Stellen im Kanton, dazu kamen gut 4'100 Stellen in Ständigen Missionen und Konsulaten. Zweitens aus dem Finanz- und Rohstoffplatz mit Privatbanken, Vermögensverwaltern und Handelshäusern, ergänzt um die Uhren- und Luxusgüterindustrie. Drittens aus der Region selbst: Der Kanton bietet rund 276'000 Arbeitsplätze, von denen etwa 107'000 von Grenzgängerinnen und Grenzgängern besetzt werden. Für Eigennutzer bedeutet das eine hohe Einstiegsschwelle. Bei einem Medianpreis von 1,37 Millionen CHF verlangen die Banken mindestens 20 Prozent Eigenmittel, also rund 274'000 CHF, davon höchstens die Hälfte aus der zweiten Säule. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund vier Prozent, die nicht mitfinanziert werden. Die Tragbarkeitsrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent, einem Prozent Unterhalt und der Amortisation auf zwei Drittel Belehnung binnen 15 Jahren setzt ein Haushaltseinkommen von deutlich über 200'000 CHF voraus.

Wer wohnt im Kanton Genf?

Die Bevölkerungsstruktur erklärt einen Teil der Nachfrage. Von den rund 537'000 Einwohnerinnen und Einwohnern besitzt etwa jede und jeder Vierzigste bis Fünfte keinen Schweizer Pass; mit einem Ausländeranteil von rund 40 Prozent liegt Genf an der Spitze aller Kantone. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt rund zwei Personen, in der Stadt Genf noch weniger, und Einpersonenhaushalte bilden den grössten Einzeltyp. Das verschiebt die Nachfrage zu kleinen und mittleren Wohnungen, während grosse Familienwohnungen knapp bleiben und selten frei werden. Hinzu kommt eine hohe Fluktuation bei international mobilen Haushalten, die befristet in Genf arbeiten: Sie mieten überwiegend, oft möbliert und zu Preisen deutlich über dem Bestandsniveau, und prägen damit das obere Segment des Mietmarkts stärker als in jedem anderen Schweizer Kanton. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet diese Struktur eine breite, aber wenig sesshafte Nachfrage.

Wie stark bewegt sich der Markt derzeit?

Die Preisbewegung ist gemessen an der Knappheit erstaunlich ruhig. In den zwölf Monaten bis August 2026 verteuerten sich Wohnungen um 2,4 Prozent, Häuser um 1,9 Prozent (RealAdvisor). Wüest Partner erwartet für den Kanton Genf im Jahr 2026 ein Plus von rund 1,1 Prozent und damit weniger als die 2,8 Prozent im Landesmittel. Bewegung fehlt vor allem beim Volumen: 2024 wurden im Kanton 2'964 Handänderungen über 7,819 Milliarden CHF beurkundet, der tiefste Wert seit 2019. Knapp ist nicht die Nachfrage, sondern das Angebot an verkaufsbereiten Eigentümern. Auf dem Mietmarkt fällt die Bewegung deutlicher aus: Neu ausgeschriebene Wohnungen kosten 2026 rund 29 CHF je Quadratmeter und Monat, im Gesamtbestand liegt das Niveau bei rund 23 CHF. Die kantonale Mietzinserhebung von OCSTAT wies im Mai 2021 21,55 CHF im Bestand und 27,60 CHF bei Neuvermietung aus. Ein Vierzimmerobjekt zu freiem Mietzins kostete 2025 im kantonalen Mittel 1'639 CHF im Monat.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2020 und 2026 sind die Wohnungspreise im Kanton Genf um rund 17 Prozent gestiegen, von etwa 11'300 auf 13'209 CHF je Quadratmeter. Der Weg dorthin verlief in drei Etappen: kräftige Zuwächse in den Jahren 2020 und 2021, eine abrupte Verlangsamung mit der Zinswende 2022, dann eine Seitwärtsbewegung 2023 und seit 2024 eine erneute, aber flachere Aufwärtsbewegung. Die Werte im Diagramm sind indexbasiert gerundet und beschreiben die Richtung, nicht den Preis eines einzelnen Objekts. Anders als die Agglomerationen von Zürich oder Basel konnte Genf dem Nachfrageschub der Jahre 2020 und 2021 kaum mit Neubau begegnen. Wer mehr Fläche suchte, wich in den Bezirk Nyon, ins Waadtland oder über die Grenze aus; im Kanton selbst wanderte das verbleibende Angebot an eine Käuferschaft mit hoher Eigenmittelquote, die weniger zinsempfindlich ist als der Schweizer Durchschnitt.

Wie hat die Zinswende 2022 gewirkt?

Die Zinswende ab Mitte 2022 traf die Schweiz später und milder als das europäische Ausland, hinterliess aber auch hier Spuren. Der Genfer Index stagnierte 2023 praktisch, während Käuferinnen und Käufer neu rechneten und Verkäufer an ihren Preisvorstellungen festhielten. Sichtbar wurde das nicht im Preis, sondern im Volumen: Die Zahl der beurkundeten Handänderungen fiel 2024 auf 2'964 mit einem Gesamtwert von 7,819 Milliarden CHF. In einem Markt mit 0,31 Prozent Leerstand führt zurückhaltendes Verkaufen nicht zu Preisdruck, sondern zu Trockenheit. Seit 2024 wirken drei Faktoren in dieselbe Richtung: Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins wieder gesenkt, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 1. Juni 2026 bei 1,25 Prozent, nachdem der massgebende Durchschnittszinssatz per 31. März 2026 auf 1,31 Prozent gesunken war (BWO), und die Bautätigkeit hält mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt.

Wie haben sich die Mieten entwickelt?

Die Mieten folgen einer eigenen Logik. Bestandsmieten sind über den Referenzzinssatz reguliert: Sinkt er, können Mietende eine Senkung verlangen, steigt er, sind Erhöhungen möglich. Angebotsmieten dagegen bilden die Knappheit direkt ab; für neu ausgeschriebene Objekte lag das Plus im Kanton zuletzt bei rund 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Abstand zwischen dem, was Bestandsmieter zahlen, und dem, was ein Neuzuzug zahlt, ist in Genf grösser als in fast jedem anderen Kanton. Für Eigentümerinnen und Eigentümer hat diese Spreizung eine unmittelbare Folge: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nicht nach der aktuell erzielten Miete bewertet, sondern nach der Miete, die nach einem Mieterwechsel zulässig wäre, und diese ist über die LDTR und über die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses begrenzt.

Wie lange dauert eine Vermarktung im Kanton Genf?

Wer eine gut geschnittene Wohnung in gefragter Lage zu einem marktgerechten Preis anbietet, findet im Kanton Genf in der Regel innerhalb weniger Wochen bis Monate eine Käuferschaft. Verhandlungsspielraum entsteht vor allem dort, wo ein Objekt einen erkennbaren Nachteil trägt: unsanierte Gebäudehülle, Ölheizung, Lärmbelastung an den Einfallsachsen oder ein Grundriss, der sich nicht anpassen lässt. Bei solchen Objekten verlängert sich die Dauer spürbar, und der Abschlag verhandelt sich über den Investitionsbedarf. Weil das Angebot insgesamt so knapp ist, entscheidet in Genf allerdings seltener der Preis über die Dauer als die Frage, ob ein Objekt überhaupt öffentlich in den Markt kommt: Ein beträchtlicher Teil der Handänderungen findet im vertraulichen Rahmen statt.

Was bedeutet das für die Ertragslage?

Die Mietkurve im Diagramm zeigt eine flachere, aber ununterbrochene Steigung: von rund 27,20 CHF je Quadratmeter und Monat im Jahr 2020 auf rund 29 CHF im Jahr 2026. Während die Kaufpreise 2023 pausierten, stiegen die Angebotsmieten durch. Für die rechnerische Bruttomietrendite, die das System aus Miete und Kaufpreis oben selbst ermittelt, bedeutet das eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Genf bleibt ein Markt, in dem der Werterhalt und nicht der laufende Ertrag im Vordergrund steht. Eine Empfehlung ist mit dieser Beobachtung nicht verbunden.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Der Quadratmeterpreis unterscheidet sich zwischen Wohnung und Haus im Kanton Genf kaum: 13'209 CHF für Eigentumswohnungen, 13'198 CHF für Häuser (RealAdvisor, August 2026). Das ist ungewöhnlich, denn in den meisten Schweizer Kantonen liegt der Quadratmeterpreis von Wohnungen deutlich über dem von Häusern. In Genf gleicht sich das aus, weil die Häuser fast ausschliesslich in den bevorzugten Villenzonen am Seeufer und in den Hügeln stehen. Der Unterschied liegt nicht im Quadratmeterpreis, sondern in der Fläche und damit im Gesamtpreis: rund 1,37 Millionen CHF im Median für eine Wohnung, rund 2,34 Millionen CHF für ein Haus. Die Spannen sind entsprechend weit. Bei Wohnungen reicht das mittlere Band von 7'698 bis 29'742 CHF je Quadratmeter, bei Häusern von 8'199 bis 35'440 CHF. Am unteren Rand stehen unsanierte Objekte aus den Baujahrgängen der 1960er- und 1970er-Jahre in Vernier, Onex oder Lancy, am oberen Rand Liegenschaften mit Seesicht in Cologny, Vandoeuvres oder Collonge-Bellerive.

Warum sind Reihenhäuser im Kanton Genf so selten?

Reihenhäuser und Doppelhaushälften bilden in Genf ein schmales Zwischensegment. Die Zonenordnung kennt die Villenzone mit tiefer Ausnützung und die Bauzonen für mehrgeschossige Wohnbauten; das dazwischenliegende verdichtete Einfamilienhaus wurde historisch wenig gebaut. Wo es vorkommt, etwa in Onex, Lancy, Vernier, Bernex oder Plan-les-Ouates, handelt es sich meist um Siedlungen aus den 1970er- bis 1990er-Jahren oder um jüngere Verdichtungsprojekte in den Zones de développement. Einstiegspreise beginnen bei rund 1,4 Millionen CHF; für eine Doppelhaushälfte in einer Villenzone kalkuliert man eher ab 1,6 Millionen CHF. Für Familien ist dieses Segment der eigentliche Engpass. Die Alternative heisst in der Praxis: grosse Wohnung im Stockwerkeigentum, freistehendes Haus in einer Vorortsgemeinde zum doppelten Preis, oder Umzug in den Bezirk Nyon, ins Waadtland oder ins französische Umland.

Was ist beim Stockwerkeigentum in Genf zu beachten?

Stockwerkeigentum, auf Französisch propriété par étages oder PPE, ist die übliche Form für Wohnungen. Zwei Genfer Besonderheiten sind vor dem Kauf zu prüfen. Erstens: Liegt die Liegenschaft in einer Zone de développement, kann der Verkaufspreis je Quadratmeter Wohnfläche staatlich genehmigt und für zehn Jahre kontrolliert sein; dazu treten Eigennutzungspflicht und Belegungsvorschriften. Zweitens: Wird eine bisher vermietete Wohnung erstmals einzeln verkauft, greift die LDTR mit Bewilligungspflicht und Vorrang für die bisherige Mieterschaft. Beide Punkte ergeben sich aus dem Grundbuch beziehungsweise aus den Bewilligungsakten und gehören in jede Kaufprüfung.

Was gilt für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte?

Mehrfamilienhäuser bilden im Kanton ein eigenes, sehr enges Segment. Der Bestand liegt zu grossen Teilen bei institutionellen Eigentümern, Pensionskassen, Stiftungen und gemeinnützigen Trägern; 2025 kamen 617 Wohnungen zum gemeinnützigen Bestand hinzu, davon 475 Neubauten. Wer ein Renditeobjekt erwirbt, übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse samt der Frage, welcher Mietzins nach einem Wechsel zulässig wäre; die Formularpflicht für den Anfangsmietzins und die LDTR setzen hier den Rahmen. Bewertet wird deshalb weniger die heute erzielte Bruttorendite als die regulatorisch gesicherte Ertragsperspektive. Für private Käuferschaften ist der Zugang zu diesem Segment schwierig, weil solche Objekte selten öffentlich angeboten werden und die Konkurrenz institutioneller Anleger gross ist.

Wie wirken Energiestandard und Neubau auf den Preis?

Ein grosser Teil des Genfer Bestands stammt aus den Jahrzehnten vor 1980. Der Kanton verlangt über sein Energiegesetz und die Erhebung des Wärmeverbrauchsindex von den Eigentümerschaften grösserer Gebäude Sanierungsschritte, wenn der Verbrauch über den Zielwerten liegt. Ein unsaniertes Objekt mit Ölheizung ist deshalb nicht einfach günstiger, sondern trägt einen absehbaren Investitionsbedarf; auf dem Markt zeigt sich das als Abschlag, der bei vergleichbarer Lage mehrere hundert CHF je Quadratmeter ausmachen kann. Neubau ist im Kanton knapp und konzentriert sich auf die grossen Entwicklungsgebiete: den Perimeter Praille-Acacias-Vernets zwischen der Stadt, Carouge und Lancy, die Erweiterungen in Bernex und Les Cherpines sowie Verdichtungen entlang des Léman Express. Ein erheblicher Teil dieser Wohnungen entsteht in Zones de développement und ist damit preiskontrolliert oder dem gemeinnützigen Sektor zugeordnet: 2025 kamen 617 gemeinnützige Wohnungen dazu, davon 475 Neubauten.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Der Kanton Genf besteht aus 45 Gemeinden, von denen die Stadt Genf mit gut 200'000 Einwohnerinnen und Einwohnern rund 38 Prozent der Kantonsbevölkerung stellt. Die übrigen Gemeinden gruppieren sich in drei Bändern um die Stadt: der dicht bebaute Gürtel mit Vernier, Lancy, Onex, Meyrin und Carouge, das linke Seeufer mit Cologny, Vandoeuvres und Chêne-Bougeries, und das rechte Seeufer Richtung Waadt mit Pregny-Chambésy, Bellevue und Versoix. Das Preisgefälle folgt dieser Geografie fast lehrbuchhaft. Am teuersten ist die Rive gauche: In Cologny kostet eine Eigentumswohnung rund 17'304 CHF je Quadratmeter, ein Haus rund 22'216 CHF (RealAdvisor). Vandoeuvres liegt bei rund 18'385 CHF für Häuser, Collonge-Bellerive bei rund 17'680 CHF. Diese Gemeinden verbinden Seesicht, tiefe Ausnützungsziffern in der Villenzone und eine vergleichsweise günstige Gemeindesteuerbelastung; verkauft wird dort selten und oft ohne öffentliche Ausschreibung.

Wie unterscheiden sich Stadt und Gürtelgemeinden?

Die Stadt Genf selbst liegt mit rund 15'494 CHF je Quadratmeter für Wohnungen zwischen den Seegemeinden und dem Gürtel. Innerhalb der Stadt ist die Spreizung erheblich: Champel, Florissant und die Vieille-Ville stehen deutlich über dem städtischen Mittel, die Quartiere Pâquis, Jonction und Charmilles darunter. Weil die Stadt fast vollständig überbaut ist, entsteht Neubau dort nur noch durch Ersatz oder Aufstockung, und beides ist über die LDTR bewilligungspflichtig. Den unteren Rand markieren die Gemeinden des westlichen Gürtels. Vernier, mit rund 36'000 Einwohnerinnen und Einwohnern die zweitgrösste Gemeinde des Kantons, liegt bei rund 10'857 CHF je Quadratmeter für Wohnungen und damit spürbar unter dem Kantonsmedian. Meyrin, geprägt vom CERN und vom Flughafen, erreicht rund 11'474 CHF für Wohnungen und 11'531 CHF für Häuser. Onex und Lancy bewegen sich in ähnlichen Bandbreiten; ihr Bestand aus Grosssiedlungen der Nachkriegszeit ist der wichtigste Zugang zum Eigentum für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Welche Lagen liegen zwischen den Extremen?

Carouge nimmt eine Sonderstellung ein. Die ehemals sardische Gründungsstadt südlich der Arve ist mit rund 14'572 CHF je Quadratmeter teurer als der Gürtel, aber günstiger als die Stadt Genf, und gilt wegen ihres geschlossenen klassizistischen Ortsbilds, der Gastronomie und der kurzen Wege als eines der gefragtesten Quartiere der Agglomeration. Versoix am rechten Ufer liegt mit rund 12'175 CHF für Wohnungen und 13'674 CHF für Häuser darunter und bietet Seezugang mit direkter Bahnverbindung nach Genf und Lausanne, also Seelage für Haushalte, welche die Preise von Cologny nicht tragen können.

Welche Infrastruktur prägt die Standortwahl?

Neben dem Preis entscheidet in Genf die Infrastruktur über die Lagewahl. Die Universität Genf und die Hochschulen des Kantons ziehen Studierende in die Stadt, während die internationalen Schulen am linken Seeufer und im Korridor Richtung Waadt die Standortwahl international mobiler Haushalte prägen. Der Flughafen Genève-Cointrin liegt zwischen Meyrin und Le Grand-Saconnex und bringt dort Arbeitsplätze und Fluglärm zugleich; der CERN prägt Meyrin, der Bankenplatz die Innenstadt um die Rue du Rhône, der Rohstoffhandel die Quartiere um den Bahnhof Cornavin. Wer Lagen vergleicht, sollte Nahversorgung, Schulwege, Grünflächen und die Lärmbelastung entlang der grossen Einfallsachsen ebenso prüfen wie den Quadratmeterpreis – in einem so dicht bebauten Kanton liegen günstige und belastete Lagen oft nur wenige hundert Meter auseinander.

Wie verändert der Léman Express die Lagen?

Seit Dezember 2019 verbindet der Léman Express über den Bahnhof Genève-Eaux-Vives und den Tunnel nach Annemasse den Kanton mit dem Waadtland und mit Hochsavoyen. Sechs Linien und rund 45 Bahnhöfe haben Orte, die vorher als Autopendlerlagen galten, in den Nahbereich der Stadt gerückt: Chêne-Bourg, Lancy-Pont-Rouge, Satigny und Versoix ebenso wie Annemasse und Thonon auf französischer Seite. Wer Lagen vergleicht, sollte in Genf deshalb weniger auf die Gemeindegrenze und mehr auf die Distanz zur nächsten Station schauen. Der grösste Umbau steht im Süden der Stadt an: Praille-Acacias-Vernets wandelt ein rund 230 Hektar grosses Industrie- und Gleisareal zwischen der Stadt Genf, Lancy und Carouge in ein gemischtes Quartier um, mit mehreren Tausend Wohnungen über die kommenden Jahrzehnte und einem erheblichen Anteil im gemeinnützigen und preiskontrollierten Segment.

Jenseits der Kantonsgrenze setzt sich der Markt nahtlos fort. Der Agglomerationsverband Grand Genève umfasst den Kanton Genf, den Bezirk Nyon und die französischen Départements Ain und Haute-Savoie mit zusammen rund einer Million Menschen. Im Pays de Gex und um Annemasse liegen die Quadratmeterpreise erheblich unter dem Genfer Niveau, weshalb ein grosser Teil der rund 107'000 Grenzgängerinnen und Grenzgänger dort wohnt. Wer diesen Vergleich anstellt, rechnet allerdings mit französischem Steuer-, Erb- und Mietrecht und mit einem Wechselkursrisiko bei einem Einkommen in Franken. Diese Seite bildet ausschliesslich den Schweizer Kantonsteil ab.

Was ist in Genf anders als anderswo?

Kein anderer Schweizer Kanton greift so weit in den Wohnungsmarkt ein wie Genf. Wer hier kauft, verkauft oder vermietet, bewegt sich in einem Regelwerk, das seit den 1980er-Jahren gewachsen ist und auf zwei Pfeilern ruht: der LDTR für den bestehenden Wohnraum und dem LGZD für die Entwicklungszonen. Beide verfolgen dasselbe Ziel, nämlich bezahlbaren Wohnraum in einem Kanton zu erhalten und zu schaffen, in dem 0,31 Prozent der Wohnungen leer stehen und vier von fünf Haushalten zur Miete wohnen. Für Marktteilnehmer bedeutet das eine Bewilligungsdichte, die es sonst nirgends in der Schweiz gibt.

Was regelt die LDTR?

Die Loi sur les démolitions, transformations et rénovations, kurz LDTR, unterstellt Abbruch, Umbau, Zweckänderung und komfortsteigernde Renovation von Wohnraum einer kantonalen Bewilligung. Nach abgeschlossenen Arbeiten sind die Mietzinse während dreier Jahre staatlich kontrolliert, bei schweren Umbauten bis zu fünf Jahre. Ebenfalls bewilligungspflichtig ist der Verkauf einer bisher vermieteten Wohnung, wobei die Mieterschaft Vorrang hat, und der zulässige Verkaufspreis kann sich an der bewilligten Mietrendite statt am Marktwert bemessen. Praktisch heisst das: Eine Kernsanierung mit anschliessender Mietzinsanpassung, wie sie in Zürich oder Basel üblich ist, funktioniert in Genf nicht.

Was bedeutet eine Zone de développement?

Die Zones de développement nach dem LGZD sind das Gegenstück auf der Angebotsseite. Der Kanton zont Land höher ein und knüpft die Bewilligung an Bedingungen: Das kantonale Wohnungsamt genehmigt den durchschnittlichen Verkaufspreis je Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise die Mietzinse und kontrolliert sie zehn Jahre lang. Käuferinnen und Käufer solcher Wohnungen müssen selbst einziehen, Belegungsvorschriften einhalten und bei einem Weiterverkauf innerhalb der Kontrollfrist den bewilligten Preis beachten. Der Kanton führt dazu ein öffentliches Verzeichnis der bewilligten Operationen. Die Wohnungen liegen spürbar unter Marktniveau, sind aber kein frei handelbares Anlageobjekt.

Welche Förderinstrumente kennt der Kanton?

Neben Preiskontrolle und Bewilligungspflicht setzt der Kanton auf den gemeinnützigen Wohnungsbau. Die Kategorien des subventionierten Wohnraums, darunter die logements d'utilité publique, unterliegen Einkommens- und Belegungsgrenzen und werden über kantonale Beiträge sowie über die Abgabe von Land im Baurecht gefördert; 2025 wuchs dieser Bestand um 617 Wohnungen, davon 475 Neubauten. In den Zones de développement ist zudem ein Mindestanteil an gemeinnützigen Wohnungen vorgeschrieben, was den Anteil des frei handelbaren Neubaus zusätzlich verkleinert. Für die Preisbildung im freien Segment bedeutet das eine strukturelle Verknappung: Ein erheblicher Teil des Zuwachses steht dem offenen Markt gar nicht zur Verfügung, während die Nachfrage aus allen Einkommensklassen auf denselben schmalen Bestand trifft.

Welche Abgaben fallen beim Kauf und beim Verkauf an?

Beim Kauf fallen im Kanton Genf rund vier Prozent Nebenkosten an: drei Prozent droits de mutation, rund 0,7 Prozent Notariatshonorar und rund 0,3 Prozent Grundbuchgebühren. Genf kennt das freie Notariat, die Tarife sind kantonal geregelt. Bei einem Kaufpreis von einer Million CHF sind das etwa 40'000 CHF, die aus Eigenmitteln zu zahlen sind. Damit liegt Genf deutlich über Kantonen wie Zürich, Zug oder Schwyz, die keine Handänderungssteuer erheben. Die Maklerprovision von marktüblich zwei bis drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer trägt in der Schweiz üblicherweise die Verkäuferschaft. Für den Ersterwerb des Hauptwohnsitzes mildert Casatax die Belastung: Der Kanton reduziert die Registrierungsabgaben 2026 um bis zu 20'924 CHF und halbiert die Gebühren auf dem Schuldbrief, sofern der Kaufpreis 1'394'928 CHF nicht übersteigt. Bedingung ist, dass die Käuferschaft binnen zwei Jahren den Hauptwohnsitz nachweist und die Liegenschaft danach drei Jahre ununterbrochen selbst bewohnt.

Beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer, im Kanton Genf impôt sur les bénéfices et gains immobiliers oder IBGI. Der Satz sinkt mit der Besitzdauer: 50 Prozent bei weniger als zwei Jahren, 40 Prozent bei zwei bis vier, 30 bei vier bis sechs, 20 bei sechs bis acht, 15 bei acht bis zehn, 10 bei zehn bis 25 und 2 Prozent ab 25 Jahren. Besteuert wird der Nettogewinn, also der Erlös abzüglich Anlagekosten und wertvermehrender Investitionen, unabhängig vom Steuerdomizil der verkaufenden Person. Der kurzfristige Weiterverkauf wird damit wirksam unterbunden.

Was gilt für ausländische Käuferschaften und Zweitwohnungen?

Die Lex Koller beschränkt den Erwerb durch Personen im Ausland. Genf führt keine Kontingente für Ferienwohnungen, Bewilligungen für Zweitwohnsitze werden praktisch nicht erteilt. Wer eine Niederlassungsbewilligung C besitzt, ist Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt; wer mit einer Aufenthaltsbewilligung B im Kanton wohnt, darf die selbst bewohnte Liegenschaft erwerben. Das Zweitwohnungsgesetz, das den Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Anteil über 20 Prozent untersagt, spielt in Genf keine Rolle, weil keine Gemeinde diese Schwelle erreicht. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ergibt sich daraus ein klares Bild: Der Genfer Markt ist eng, teuer und stark reguliert, er belohnt lange Haltedauern und bestraft kurzfristige Umschichtungen. Nach heutigem Stand tritt am 1. Januar 2029 zudem der Systemwechsel beim Eigenmietwert in Kraft, mit einer Übergangsphase bis Ende 2028; bei der tiefen Genfer Eigentumsquote wirkt er gesamthaft schwächer als in Kantonen mit hohem Eigentümeranteil.