Immobilienpreise in Bayern

Der Immobilienmarkt in Bayern im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Bayern im Juli 2026 durchschnittlich 4.421 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.848 bis 7.095 € (immowelt). Für ein Haus liegt der bayerische Durchschnitt bei 3.726 € je Quadratmeter, die Spanne reicht von 1.837 bis 6.520 €. Zwischen diesen Extremen liegt eine der grössten Preisspannen innerhalb eines deutschen Bundeslands: München erreicht bei Wohnungen mit rund 8.078 € je Quadratmeter fast das Doppelte des Landesschnitts, während ländliche Landkreise in Oberfranken deutlich darunter liegen.

Der Unterschied zwischen Neubau und Bestand fällt besonders in den Ballungsräumen ins Gewicht: Wo Bauland knapp und Baukosten hoch sind, verlangen Neubauprojekte deutliche Aufschläge gegenüber älteren Bestandsimmobilien. Für den bayerischen Gesamtmarkt liegen dazu keine ausreichend belastbaren landesweiten Zahlen vor, weshalb diese Seite auf Städte- und Stadtteilebene genauer differenziert.

Wie gross und wie unterschiedlich ist der bayerische Markt?

Mit rund 13,25 Millionen Einwohnern zum 31. Dezember 2025 ist Bayern das bevölkerungsreichste Flächenland Deutschlands (Bayerisches Landesamt für Statistik). Der Freistaat gliedert sich in sieben Regierungsbezirke – Oberbayern, Niederbayern, Oberpfalz, Oberfranken, Mittelfranken, Unterfranken und Schwaben –, deren Immobilienmärkte sich kaum unterschiedlicher entwickeln könnten. Während der Grossraum München seit Jahren Zuzug, Unternehmen und Kapital anzieht, ringen Teile Ober- und Unterfrankens sowie der nördlichen Oberpfalz mit stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung. Landesweite Durchschnittswerte sind deshalb nur ein grober Rahmen – für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung zählt die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Getragen wird die Nachfrage vor allem von grossen Arbeitgebern wie BMW, Siemens, Audi und Allianz sowie von Hochschulstandorten wie München, Erlangen-Nürnberg und Würzburg, die kontinuierlich Fachkräfte und Studierende anziehen. Käuferinnen und Käufer sind dabei ein heterogenes Bild: Im Grossraum München dominieren Eigennutzer mit hohem Einkommen sowie institutionelle und private Kapitalanleger, die auf stabile Nachfrage setzen. In ländlicheren Regionen sind es häufiger Familien und Erstkäufer, die von niedrigeren Einstiegspreisen profitieren, dafür aber mit einer schwächeren Wertentwicklung rechnen müssen.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Die durchschnittliche Angebotsmiete in Bayern liegt bei 12,92 € je Quadratmeter und Monat (immowelt, Stand Juni 2026). Auch hier zieht München mit 20,71 € je Quadratmeter das Landesbild deutlich nach oben, während Städte in Ober- und Mittelfranken spürbar darunterliegen. Seit 1. Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 285 statt zuvor 208 bayerischen Städten und Gemeinden – ein Ausbau, der vor allem den Grossraum München und das bayerische Oberland betrifft. Wie sich daraus die Bruttomietrendite ergibt, zeigen die Kennzahlen oben; sie ist rechnerisch ermittelt und ersetzt keine Einzelfallprüfung.

Für Sie als Käuferin oder Käufer heisst das: Ein Blick auf den Landesschnitt allein genügt selten. Massgeblich sind die Marktdaten der jeweiligen Stadt oder des jeweiligen Stadtteils, wie sie auf den nachgeordneten Seiten dieses MarktRadars aufbereitet sind.

Wie sieht es bei Bautätigkeit und Vermarktungsdauer aus?

Neubautätigkeit und Leerstand entwickeln sich innerhalb Bayerns sehr uneinheitlich: Im Grossraum München und in den grösseren Universitätsstädten wird bei sehr niedrigem Leerstand kontinuierlich gebaut, ohne dass das Angebot mit der Nachfrage Schritt hält. In strukturschwächeren Landkreisen Nord- und Ostbayerns fällt die Bautätigkeit deutlich geringer aus, bei teils spürbar höherem Leerstand. Belastbare, landesweit einheitlich erhobene Zahlen zu Fertigstellungen und Leerstandsquote liegen für diese Seite nicht in ausreichender Tiefe vor und werden deshalb bewusst nicht beziffert. Die typische Vermarktungsdauer folgt demselben Muster: Sie ist in gefragten Lagen Oberbayerns kurz, in ländlicheren Regionen dagegen spürbar länger, verbunden mit mehr Verhandlungsspielraum für Käuferinnen und Käufer.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2019 und 2022 durchlief der bayerische Immobilienmarkt eine ausgeprägte Boomphase: Laut Auswertungen von ImmoScout24 und dem Oberen Gutachterausschuss Bayern stieg der Quadratmeterpreis für Häuser von rund 2.980 € im Jahr 2019 auf etwa 4.050 € im Jahr 2022 – ein Plus von rund 36 % in drei Jahren.

Mit der Zinswende 2022 kehrte sich der Trend um. Die Europäische Zentralbank hob den Leitzins mehrfach an, Finanzierungen wurden spürbar teurer, und viele Kaufinteressenten zogen sich zurück. Bis 2024 gaben die Preise in weiten Teilen Bayerns nach; regionale Maklerauswertungen wie die der Distler-Gruppe beziffern den Rückgang bei Häusern seit dem Hoch von Anfang 2022 auf rund 5,5 %, bei Wohnungen auf teils über 5 %.

Seit 2024/25 zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Nach immowelt-Daten legten die bayerischen Wohnungspreise 2026 im Jahresvergleich um 1,6 % zu, nach zuvor 2,4 % im Vorjahr; für Häuser fiel das Plus ähnlich aus. Auf Städteebene zeigt sich das unterschiedlich deutlich: Bamberg verzeichnete ein Plus von 2,6 %, Augsburg von 2,0 %, während strukturschwächere Regionen kaum Bewegung zeigen. Die Geschwindigkeit der Erholung unterscheidet sich also deutlich: Universitätsstädte und der Grossraum München ziehen meist zuerst wieder an, während strukturschwächere Landkreise oft erst mit Verzögerung folgen oder stagnieren.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen voneinander ab?

Portale wie immowelt werten Angebotspreise aus Inseraten aus, während Maklerauswertungen wie die der Distler-Gruppe teils andere Zeiträume, Objektmischungen oder Gewichtungen verwenden. Für den bayerischen Häusermarkt weist immowelt aktuell rund 3.726 € je Quadratmeter aus, die Distler-Gruppe nennt für einen ähnlichen Zeitpunkt rund 3.943 €. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben konsequent immowelt als Hauptquelle und macht abweichende Werte hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Für 2026/27 rechnen Marktbeobachter mit einer Fortsetzung der moderaten Erholung, sofern die Bauzinsen wie erwartet in Richtung 3,0 bis 3,5 % sinken. Eine ausführlichere Einordnung liefert die Prognose weiter unten auf dieser Seite.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Die Wahl der Objektart entscheidet in Bayern oft stärker über den Quadratmeterpreis als die Region selbst. Eigentumswohnungen kosten im Landesschnitt 4.421 € je Quadratmeter, deutlich mehr als Reihenhäuser, aber im bundesweiten Vergleich moderat gegenüber freistehenden Einfamilienhäusern in Ballungsraumnähe.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im unteren bis mittleren Bereich der bayerischen Hausspanne von 1.837 bis 6.520 € je Quadratmeter (immowelt) – sie sind in der Regel die günstigste Zugangsmöglichkeit zum eigenen Haus, insbesondere im Umland grösserer Städte. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen dagegen vor allem in Oberbayern und im Speckgürtel Münchens die obere Spanne.

Bei Eigentumswohnungen macht zusätzlich das Baujahr einen grossen Unterschied: Neubauten mit hohem energetischem Standard erzielen in gefragten Lagen deutliche Aufschläge gegenüber unsaniertem Bestand, dessen energetische Ertüchtigung mittelfristig zusätzliche Kosten mit sich bringt.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung meist der zugänglichste Einstieg, insbesondere in Neubauten ausserhalb der teuersten Lagen. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet im ländlichen Raum Nord- und Ostbayerns deutlich günstigere Einstiegspreise als im Grossraum München – muss dafür aber oft längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Die folgende Übersicht ordnet die vier gängigen Objektarten mit ihren typischen Preisniveaus ein. Da immowelt Reihenhäuser und Doppelhaushälften statistisch nicht getrennt von freistehenden Häusern ausweist, sind die Werte für diese Segmente als Spannen innerhalb der bayerischen Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Bayern gliedert sich in sieben Regierungsbezirke mit sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten: Oberbayern mit München als Zentrum, Niederbayern, die Oberpfalz, Ober-, Mittel- und Unterfranken sowie Schwaben.

Wo ist Wohneigentum in Bayern am teuersten?

An der Spitze steht die Landeshauptstadt München mit rund 9.973 € je Quadratmeter für Wohnungen, gefolgt vom Landkreis Starnberg mit etwa 9.262 € und dem Landkreis München mit rund 9.046 € (regionale Marktauswertungen, 2026). Der gesamte bayerische Süden – von Oberbayern bis ins südliche Schwaben – bewegt sich deutlich über dem Landesschnitt von 4.421 €. Auch mittelfränkische Städte wie Nürnberg und Erlangen haben in den vergangenen Jahren spürbar aufgeholt und liegen bei Häusern meist über dem bayerischen Durchschnitt.

Wo ist Wohneigentum in Bayern günstiger?

Am unteren Ende der Preisskala liegen ländliche Landkreise in Oberfranken und Niederbayern, etwa Wunsiedel, Freyung-Grafenau und Hof, wo auch die Kaltmieten landesweit am niedrigsten ausfallen. Städte wie Weiden in der Oberpfalz liegen bei rund 2.000 € je Quadratmeter, ziehen aber seit Jahren spürbar an.

Zwischen diesen beiden Polen liegt ein breites Mittelfeld: Mittelgrosse Städte in Schwaben, der Oberpfalz und Unterfranken bieten häufig ein Preisniveau, das deutlich unter München, aber über den strukturschwächsten ländlichen Lagen liegt – oft verbunden mit solider Infrastruktur und Anbindung an die grossen Wirtschaftsachsen.

Was bedeutet der Speckgürtel München für Käufer?

Die Landkreise rund um München – etwa Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck oder Ebersberg – haben sich zu einem eigenen Hochpreissegment entwickelt: Wohnraumknappheit in der Stadt selbst treibt Zuzug und Preise ins Umland. Entlang der grossen Verkehrsachsen – etwa der A9 München–Nürnberg, der A8 München–Stuttgart–Salzburg oder der Bahnstrecken ins Umland – bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, da Pendlerinnen und Pendler von hier aus die Arbeitsplätze in den Zentren in vertretbarer Zeit erreichen. Wer im Grossraum München sucht, sollte deshalb nicht nur die Stadtgrenze, sondern die gesamte Metropolregion im Blick behalten.

Welche Arbeitsmärkte prägen die einzelnen Regionen?

Jenseits Münchens setzen eigene Wirtschaftsachsen eigene Preisimpulse: Ingolstadt profitiert vom Automobilhersteller Audi, Erlangen und Nürnberg von Siemens und einer dichten Zuliefererlandschaft, Herzogenaurach von Adidas und Puma, Regensburg von einem breiten Mix aus Automobilzulieferern, BMW-Werk und Elektronikindustrie. Diese regionalen Arbeitsmärkte stabilisieren die Nachfrage auch dort, wo das Preisniveau spürbar unter München liegt.

Was ist in Bayern anders als anderswo?

Bayern unterscheidet sich in mehreren rechtlichen und geografischen Punkten deutlich von anderen deutschen Bundesländern.

Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern so niedrig?

Mit 3,5 % erhebt Bayern gemeinsam mit Sachsen die niedrigste Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer – in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind es bis zu 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht das einen Unterschied von 15.000 € gegenüber dem teuersten Bundesland. Im Vergleich zu strukturell ähnlichen Bundesländern wie Baden-Württemberg fällt vor allem die niedrigere Grunderwerbsteuer ins Gewicht, während das Preisniveau selbst – getrieben durch München – ähnlich hoch liegt.

Wie schützt der Alpenplan die bayerischen Berge?

Seit 1972 teilt der Alpenplan die bayerischen Alpen in drei Zonen: In Zone A, rund 35 % der Fläche, sind Erschliessung und Bauvorhaben grundsätzlich möglich. In Zone B, rund 23 %, gelten strenge Auflagen. In Zone C, mit rund 42 % die grösste Zone, sind Verkehrserschliessungen praktisch ausgeschlossen. Für den Immobilienmarkt bedeutet das: In vielen touristisch gefragten Alpengemeinden bleibt das Bauland-Angebot dauerhaft knapp, was die Preise stützt.

Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse in Bayern?

Seit 1. Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 285 statt zuvor 208 bayerischen Städten und Gemeinden – eine deutliche Ausweitung, die vor allem den Grossraum München und das Oberland betrifft. Innerhalb der Mieterschutzverordnung darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, bei Bestandsverträgen greift zusätzlich eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.

Hinzu kommt die Zweitwohnungsteuer, die mehrere bayerische Alpen- und Seengemeinden erheben, sowie das seit 2016 laufende Kommunale Wohnraumförderungsprogramm, mit dem der Freistaat Gemeinden beim Bau vergünstigten Mietwohnraums unterstützt. Beides prägt die Rahmenbedingungen, unter denen Sie in Bayern kaufen, vermieten oder selbst nutzen.

Was bedeuten energetische Anforderungen für unsanierten Bestand?

Unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz handeln in Bayern mittlerweile spürbar unter dem Preisniveau energetisch ertüchtigter Objekte, weil Käuferinnen und Käufer die absehbaren Sanierungskosten – etwa für Dämmung, Fenster oder eine neue Heizung – bei der Preisfindung einpreisen. Besonders in Städten mit hohem Altbauanteil, etwa in den historischen Zentren Frankens, verschärft das die Kluft zwischen saniertem und unsaniertem Bestand.