Immobilienpreise Bayern

Der bayerische Immobilienmarkt im Überblick

Bayern ist der grösste Immobilienmarkt Deutschlands – und der am stärksten gespreizte. Im Berichtsjahr 2025 wechselten 142.712 Immobilien den Eigentümer, der Geldumsatz stieg auf 56 Milliarden Euro nach 50,5 Milliarden Euro im Jahr zuvor. Bayern steht damit für rund 20 Prozent des bundesweiten Geldumsatzes am Immobilienmarkt.

Wer nur den Landesdurchschnitt betrachtet, übersieht das Wesentliche. Eine Bestandswohnung kostet im bayerischen Mittel 3.600 Euro je Quadratmeter. Hinter diesem Wert liegt eine Spanne von 1.700 Euro je Quadratmeter im Landkreis Hof bis 7.900 Euro je Quadratmeter in der Landeshauptstadt München. Bei Einfamilienhäusern ist der Abstand noch grösser: 155.000 Euro im Landkreis Kronach stehen 2.070.000 Euro im Landkreis München gegenüber – das Dreizehnfache.

Diese Spreizung folgt einer klaren Geografie. Der Süden rund um München, das Alpenvorland und die oberbayerischen Seen bilden das Hochpreisband. Die grossen Universitäts- und Industriestädte in Franken und Schwaben liegen im Mittelfeld. Der Nordosten – Oberfranken mit Hof, Wunsiedel und Kronach – markiert das untere Ende und gehört zu den günstigsten Regionen Westdeutschlands.

Verwaltungsmässig gliedert sich der Freistaat in sieben Regierungsbezirke mit 2.056 Gemeinden. 96 Gutachterausschüsse werten die notariellen Kaufverträge aus und liefern die amtliche Datengrundlage:

• Oberbayern – München, Rosenheim, Ingolstadt, Alpenvorland und Seen; das mit Abstand teuerste Preisniveau
• Schwaben – Augsburg, Kempten und das Allgäu; der Grossraum Augsburg als Ausweichmarkt für München
• Niederbayern – Landshut, Passau, Deggendorf; moderates Niveau mit Wachstum entlang der A92
• Oberpfalz – Regensburg als klare Preisspitze, Amberg und Weiden deutlich darunter
• Mittelfranken – Nürnberg, Fürth, Erlangen; die zweitgrösste Ballungsregion Bayerns
• Unterfranken – Würzburg, Schweinfurt, Aschaffenburg; Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet
• Oberfranken – Bamberg, Bayreuth, Coburg, Hof; die günstigsten Einstiegspreise des Landes

Marktlage 2025 und 2026

Der bayerische Markt hat die Zinswende hinter sich, aber nicht vergessen. Vom Höchststand im ersten Quartal 2022 fielen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 5,3 Prozent von 3.738 auf 3.540 Euro je Quadratmeter, bei Häusern um 5,5 Prozent von 4.172 auf 3.943 Euro je Quadratmeter.

Seit 2024 dreht der Markt – zuerst an der Menge, erst danach am Preis. Die Zahl der Kauffälle stieg 2024 um 13,3 Prozent auf 127.638 und 2025 nochmals um 11,8 Prozent auf 142.712. Der Geldumsatz legte im selben Zeitraum von 50,5 auf 56 Milliarden Euro zu.

2026 steigen die Wohnungspreise in Bayern wieder um rund 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Bewegung ist allerdings kleinteilig geworden: Innerhalb derselben Stadt laufen Wohnungen und Häuser inzwischen in unterschiedliche Richtungen.

Wo es 2026 auseinanderläuft

• Wohnungen teurer: Bamberg +2,6 Prozent, Augsburg +2,0 Prozent, München +1,4 Prozent
• Wohnungen günstiger: Erlangen −1,2 Prozent, Rosenheim −1,2 Prozent, leichte Rückgänge in Würzburg und Schweinfurt
• Häuser teurer: Rosenheim +3,5 Prozent, Regensburg +2,8 Prozent, Landshut +2,5 Prozent
• Häuser günstiger: Nürnberg −1,0 Prozent, Ingolstadt −0,9 Prozent, leichter Rückgang in München

Besonders auffällig ist Rosenheim: Dort geben die Wohnungspreise nach, während Häuser deutlich zulegen. Für Bayern insgesamt wird bis Ende 2028 ein Preisplus von rund 1,8 Prozent erwartet – eine Erholung, aber keine Rückkehr zu den Steigerungsraten vor 2022.

Wohnung, Reihenhaus oder freistehendes Haus?

Die Wahl des Objekttyps verschiebt den Einstiegspreis in Bayern stärker als in den meisten anderen Bundesländern, weil das Grundstück den grössten Teil der regionalen Preisunterschiede trägt. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt im bayerischen Mittel bei 400 Euro je Quadratmeter – die Spanne reicht von 30 bis 1.790 Euro.

Eine Eigentumswohnung bleibt der günstigste Einstieg, weil sich der Grundstücksanteil auf alle Miteigentümer verteilt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen dazwischen: Sie benötigen weniger Grundstück und teilen mindestens eine Wand. In München kosten Reihenhäuser und Doppelhaushälften rund 8.600 Euro je Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser dagegen etwa 12.000 Euro – ein Aufschlag von rund 40 Prozent für dieselbe Wohnfläche.

Den grössten Sprung macht jedoch nicht der Objekttyp, sondern das Baujahr. Eine neu gebaute Eigentumswohnung kostet in Bayern im Mittel 7.400 Euro je Quadratmeter, eine Bestandswohnung 3.600 Euro. Wer Neubau kauft, zahlt landesweit im Schnitt gut das Doppelte.

Städte, Landkreise und Lagen im Vergleich

München ist mit rund 8.078 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen nicht nur die teuerste Stadt Bayerns, sondern Deutschlands. Die Spanne innerhalb der Stadt reicht von 4.936 bis 15.244 Euro. Häuser liegen in München bei durchschnittlich 9.083 Euro je Quadratmeter.

Münchner Stadtteile

• Schwabing: rund 12.000 bis 16.000 Euro je Quadratmeter – das obere Ende des Marktes
• Bogenhausen: rund 10.000 bis 12.500 Euro je Quadratmeter
• Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt: durchgängig über 10.000 Euro je Quadratmeter
• Sendling: rund 8.000 bis 9.500 Euro je Quadratmeter
• Feldmoching-Hasenbergl: ab rund 7.300 Euro je Quadratmeter – einer der günstigeren Stadtteile

Bemerkenswert ist dabei, dass selbst der günstigste Münchner Stadtteil teurer bleibt als jede andere bayerische Stadt.

Die Städte nach München

Rosenheim führt das Feld hinter der Landeshauptstadt mit rund 5.111 Euro je Quadratmeter an – eine Folge der Nähe zu Chiemsee und Alpenrand. Regensburg folgt mit 4.922 Euro, gestützt durch Universität, Welterbe-Altstadt und starke Industrie. Augsburg mit 4.435 Euro und Erlangen mit 4.427 Euro liegen praktisch gleichauf, wobei Augsburg vom Münchner Preisdruck profitiert und Erlangen von Siemens und Universität.

Im Mittelfeld liegen Kempten (4.249 Euro), Ingolstadt (4.233 Euro), Würzburg (4.215 Euro), Fürth (4.141 Euro) und Landshut (4.074 Euro). Nürnberg fällt mit 3.688 Euro aus dem Rahmen: Bayerns zweitgrösste Stadt ist deutlich günstiger als mehrere kleinere Städte – ein Muster, das man in Deutschland selten findet. Häuser kosten dort 4.766 Euro je Quadratmeter.

Am unteren Ende stehen Bamberg (3.661 Euro), Bayreuth (3.597 Euro), Passau (3.397 Euro) sowie Wunsiedel (1.851 Euro) und Hof (1.789 Euro). In Hof und Wunsiedel liegen die Hauspreise mit 2.021 beziehungsweise 1.769 Euro je Quadratmeter teilweise unter den Wohnungspreisen – ein typisches Zeichen für Märkte mit Abwanderung und hohem Altbestand.

Die teuersten Landkreise

Ausserhalb der Städte bilden die oberbayerischen Seen- und Alpenlandkreise die Spitze. Für Eigentumswohnungen in den Landkreisen Starnberg und Miesbach werden je nach Erhebung rund 4.900 bis 7.500 Euro je Quadratmeter aufgerufen; die Quellen gehen hier weit auseinander, weil der Markt klein und von einzelnen Spitzenobjekten geprägt ist. Verlässlich ist die amtliche Aussage zu Einfamilienhäusern: Im Landkreis München liegt der Mittelwert bei 2.070.000 Euro, im Landkreis Kronach bei 155.000 Euro.

Mieten

Bei den Mieten wiederholt sich dasselbe Muster in gestauchter Form. Bayernweit liegt die Angebotsmiete im zweiten Quartal 2026 bei 10,64 Euro je Quadratmeter und Monat nach 10,24 Euro ein Jahr zuvor – ein Plus von 3,9 Prozent. München liegt mit 20,28 Euro fast beim Doppelten des Landesschnitts; Augsburg folgt mit 12,87 Euro und dem stärksten Zuwachs von 5,5 Prozent.

Was Bayern rechtlich von anderen Bundesländern unterscheidet

Bayern ist beim Erwerb der steuerlich günstigste Immobilienstandort Deutschlands – und zugleich das Land mit dem dichtesten Mieterschutz ausserhalb der Stadtstaaten. Diese Kombination prägt jede Kaufentscheidung im Freistaat.

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent – als einziges Bundesland

Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Fünfzehn Länder haben ihn seither erhöht, Bayern nicht. Mit 3,5 Prozent hat der Freistaat 2026 als einziges Bundesland den ursprünglichen Satz behalten; bundesweit reicht die Spanne bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 17.500 Euro statt 32.500 Euro – eine Differenz von 15.000 Euro allein durch den Standort.

Grundsteuer: wertunabhängiges Flächenmodell

Bayern nutzt seit dem 1. Januar 2025 ein eigenes, rein wertunabhängiges Flächenmodell. Massgeblich sind Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Nutzungsart – nicht der Verkehrswert und nicht die Lage. Angesetzt werden Äquivalenzzahlen von 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche, für Wohnflächen um 30 Prozent ermässigt. Praktische Folge: Zwei gleich grosse Wohnungen in Schwabing und in Hof zahlen bei gleichem Hebesatz dieselbe Grundsteuer.

Mieterschutzverordnung: 285 Gemeinden seit Januar 2026

Zum 1. Januar 2026 hat Bayern die Mieterschutzverordnung neu gefasst und den Anwendungsbereich von 208 auf 285 Städte und Gemeinden ausgeweitet – rund 14 Prozent der 2.056 bayerischen Gemeinden. Ausgeweitet wurde vor allem im Grossraum München und im Oberland. Die Verordnung gilt bis Ende 2029 und bringt drei Instrumente:

• Mietpreisbremse: bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Abgesenkte Kappungsgrenze: höchstens 15 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren statt 20 Prozent
• Kündigungssperrfrist: zehn Jahre nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Zweitwohnungsteuer und Zweckentfremdung

Die Zweitwohnungsteuer ist in Bayern kommunal geregelt und im Alpenraum ein ernstzunehmender Kostenfaktor. München erhebt seit 2022 18 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. Im Tegernseer Tal – Gmund, Tegernsee, Bad Wiessee, Rottach-Egern und Kreuth – liegt der Satz bei 20 Prozent und damit rund doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von etwa 10 Prozent. Wer eine Ferien- oder Zweitwohnung am See erwägt, sollte diesen Posten von Anfang an einrechnen.

München untersagt die Zweckentfremdung von Wohnraum bereits seit 1972. Die geltende Wohnraumzweckentfremdungssatzung läuft am 30. August 2026 aus; eine Nachfolgeregelung ist zu erwarten. Die dauerhafte Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Büros ist damit genehmigungspflichtig.

Einheimischenmodelle und Flächenknappheit

Viele bayerische Gemeinden vergeben Bauland verbilligt an Ortsansässige. Nach den 2017 mit der EU-Kommission abgestimmten Leitlinien ist das zulässig, wenn Einkommensgrenzen gelten und die Ortsansässigkeit in einem Punktesystem höchstens 50 Prozent Gewicht hat. Für Zuzügler bedeutet das: In begehrten Gemeinden ist ein Teil des Baulands faktisch nicht am freien Markt verfügbar.

Verschärft wird die Knappheit durch die bayerische Flächenpolitik. Der Freistaat verfolgt ein Fünf-Hektar-Ziel für den täglichen Flächenverbrauch bis 2030, die Lockerung des Anbindegebots wurde zurückgenommen, und der Alpenplan begrenzt seit über fünfzig Jahren die Erschliessung im Bergraum. Wo Bauland nicht vermehrbar ist, verschiebt sich der Wettbewerb in den Bestand – genau das beobachtet man am Tegernsee, im Werdenfelser Land und im Fünfseenland.

Neubau: die Regionen laufen auseinander

Wie unterschiedlich sich die Regionen entwickeln, zeigt der Wohnungsneubau. 2025 wurden in Bayern 54.149 Wohnungen genehmigt, 5,1 Prozent mehr als im Vorjahr; 83,7 Prozent davon entfielen auf Neubauten. Im ersten Quartal 2026 kamen 15.325 Genehmigungen hinzu, ein Plus von 12,1 Prozent. Der Landesdurchschnitt verdeckt jedoch ein deutliches Auseinanderlaufen: In drei der sieben Regierungsbezirke ging das Volumen zurück.

Kaufnebenkosten in Bayern

Bayern ist beim Erwerb günstiger als jedes andere Bundesland, weil die Grunderwerbsteuer den grössten Einzelposten stellt. Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei rund 5,0 bis 5,5 Prozent des Kaufpreises. Notarkosten von etwa 1,0 bis 1,5 Prozent und die Grundbucheintragung mit rund 0,5 Prozent richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar.

Kommt ein Makler hinzu, ändert sich das Bild deutlich. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die hälftige Teilung der Provision. Der Käuferanteil beträgt üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, sodass die Nebenkosten insgesamt auf rund 9 Prozent steigen. Diese Summe muss aus Eigenkapital aufgebracht werden – Banken finanzieren Nebenkosten in aller Regel nicht mit.

Grundbuch und Eigentumsübergang

Der Erwerb läuft in Bayern wie im übrigen Deutschland. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung; der Notar beurkundet, klärt auf und wickelt ab, ist dabei aber beiden Seiten gegenüber neutral. Mit der Beurkundung allein entsteht noch kein Eigentum.

Gesichert wird der Käufer zunächst durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Erst nach Zahlung des Kaufpreises, Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und Löschung nicht übernommener Lasten wird die Eigentumsumschreibung vollzogen. Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt nach der Beurkundung fest; sie ist regelmässig innerhalb eines Monats fällig.

Ein Punkt, der in bayerischen Ballungsräumen regelmässig auftaucht, ist das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch. Der Notar holt dazu vor der Umschreibung eine Erklärung der Gemeinde ein. In München bestehen zudem zahlreiche Erhaltungssatzungsgebiete, in denen für bauliche Änderungen und Umwandlungen zusätzliche Genehmigungspflichten greifen können.