Immobilienpreise Passau

Der Immobilienmarkt in Passau im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Passau im August 2026 durchschnittlich 3.123 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.685 bis 3.561 € (immoportal.com, Stand 1.8.2026). Ein Haus liegt im Schnitt bei 2.804 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.099 bis 3.509 €. Damit bewegt sich Passau spürbar unter dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 € für Wohnungen, aber deutlich über dem Niveau vieler ländlicher Landkreise Niederbayerns.

Mit rund 53.523 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 31. Dezember 2025 ist Passau die grösste Stadt Niederbayerns (Bayerisches Landesamt für Statistik). Die Lage am Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz hat der Stadt den Beinamen «Dreiflüssestadt» eingebracht und prägt sowohl das Stadtbild als auch den Immobilienmarkt: Die historische Altstadt auf der schmalen Landzunge zwischen den Flüssen gilt als eines der am dichtesten bebauten und zugleich teuersten Quartiere der Stadt.

Wer prägt die Nachfrage in Passau?

Die Nachfrage wird massgeblich von der Universität Passau getragen, die im Wintersemester 2025/26 rund 10.300 Studierende zählte, davon mehr als 17 % aus dem Ausland (Universität Passau). Studierende und Berufseinsteiger sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen, während Familien und Kapitalanleger eher in Stadtrandlagen wie Grubweg oder Haidenhof suchen. Als Grenzstadt zu Österreich, nur wenige Kilometer von Oberösterreich entfernt, zieht Passau zudem Pendlerinnen und Pendler sowie Käuferinnen und Käufer aus beiden Ländern an.

Wie unterscheidet sich Neubau von Bestand?

Die Stadt Passau verfolgt seit Jahren den Grundsatz Innen- vor Aussenentwicklung: Flächen wie an der Vornholzstrasse, der Spitalhofstrasse oder im Laimgrub-Gebiet werden verdichtet, unter anderem durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft WGP, statt neue Flächen am Stadtrand zu erschliessen. Für den Gesamtmarkt liegen keine ausreichend belastbaren Zahlen zum Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand vor; auf Stadtteilebene zeigt sich aber, dass Neubauprojekte in Grubweg und Haidenhof spürbare Aufschläge gegenüber älterem Bestand erzielen.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Passau gliedert sich in mehrere statistische Bezirke, die sich im Preisniveau deutlich unterscheiden: Die Altstadt ist mit rund 4.098 € je Quadratmeter für Wohnungen das teuerste Quartier der Stadt, gefolgt von Haidenhof-Nord mit rund 3.581 € (immowelt, Stand Juli 2026). Grubweg bildet mit rund 3.085 € das günstigste der hier ausgewerteten Quartiere.

Welcher Stadtteil eignet sich für Studierende und Berufseinsteiger?

Wer in Universitätsnähe wohnen möchte, findet in der Innstadt und der Altstadt die kürzesten Wege zum Campus am Innufer, muss dafür aber mit den höchsten Mieten der Stadt rechnen: In der Altstadt liegt die Kaltmiete im Schnitt bei 11,27 € je Quadratmeter, in der Innstadt bei 11,72 € (immowelt-Mietspiegel). Eine günstigere Alternative mit guter Anbindung bietet Grubweg mit rund 10,74 €.

Welcher Stadtteil eignet sich für Familien?

Für Familien mit Kindern sind vor allem Grubweg und Haidenhof-Nord gefragt: Beide bieten einen höheren Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern, Schulen und Grünflächen in fussläufiger Distanz sowie ein Preisniveau unterhalb der Altstadt. In Grubweg kostet ein Haus im Schnitt 3.016 € je Quadratmeter, in Haidenhof-Nord 3.548 € (immowelt).

Wo lohnt sich der Blick für Kapitalanlegerinnen und -anleger?

Kapitalanlegerinnen und -anleger orientieren sich häufig an der Nähe zur Universität und an stabiler Vermietbarkeit. Innstadt und Altstadt bieten dank Hochschule und Altstadt-Tourismus eine verlässliche Nachfrage, allerdings bei entsprechend hohen Einstiegspreisen. Wer stärker auf den Einstiegspreis achtet, findet in Grubweg das günstigste Preis-Miet-Verhältnis der ausgewerteten Stadtteile – eine Renditebewertung ersetzt das nicht, sie ergibt sich rechnerisch aus den Kennzahlen der jeweiligen Stadtteilseite.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Nach Daten von Engel & Völkers lagen die Wohnungspreise in Passau 2021 bei rund 3.572 € je Quadratmeter und sanken bis 2024 auf etwa 3.018 € – ein Rückgang von rund 15 % in drei Jahren, deutlich stärker als im bayerischen Landesschnitt. Seit 2025 zeichnet sich bei dieser Quelle eine Erholung ab: 2025 lag der Schnitt bei 3.110 €, 2026 bei 3.190 € (Engel & Völkers, Stand 13.7.2026).

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen so stark voneinander ab?

Für Passau streuen die Portale ungewöhnlich stark: immoportal.com weist für August 2026 einen Wohnungsdurchschnitt von 3.123 € aus, mit einem Jahresrückgang von 3,51 %; Engel & Völkers nennt für Juli 2026 3.190 € mit einem Plus von 2,56 %; immowelt kommt für denselben Monat auf 3.388 €. Bei den Häusern ist die Spanne noch grösser: immoportal.com nennt 2.804 €, Engel & Völkers 3.001 €, ImmoScout24 3.522 €. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben immoportal.com als Hauptquelle, weil deren Datenstand mit dem 1. August 2026 am aktuellsten ist, macht die Abweichungen aber hier transparent, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Für den bayerischen Häusermarkt insgesamt hat sich seit der Zinswende 2022 eine Konsolidierung eingestellt; in Passau verlief die Entwicklung uneinheitlicher als im Landesschnitt, mit Rückgängen bei Wohnungen bis 2023/24 und einer erst zögerlichen Erholung. Für 2026/27 ist bei stabilen bis leicht sinkenden Bauzinsen mit einer vorsichtigen Seitwärtsbewegung zu rechnen; eine ausführlichere Einordnung liefert die Prognose weiter unten.

Wohnung oder Haus?

In Passau kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 3.123 € je Quadratmeter, ein Haus mit 2.804 € etwas weniger (immoportal.com, Stand 1.8.2026) – ein in Bayern eher ungewöhnliches Verhältnis, da Häuser landesweit meist teurer sind als Wohnungen. Ursache ist unter anderem die kleinteilige, historisch gewachsene Bebauung: Viele Häuser liegen ausserhalb der Altstadt in einfacheren Lagen, während die begehrtesten Wohnungen in der dicht bebauten, denkmalgeschützten Altstadt liegen und dort deutliche Aufschläge erzielen.

Was kostet ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte in Passau?

Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen keine gesondert ausgewiesenen Durchschnittswerte vor; sie bewegen sich innerhalb der von immoportal.com ausgewiesenen Hausspanne von 2.099 bis 3.509 € je Quadratmeter, tendenziell im unteren bis mittleren Bereich, da sie überwiegend in Stadtrandlagen wie Grubweg und Haidenhof entstehen.

Wie wirkt sich der Denkmalschutz auf Kaufpreise aus?

Die Altstadt Passaus steht als Ensemble unter Denkmalschutz, viele Gebäude sind zusätzlich als Einzeldenkmal erfasst (Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege). Sanierungen unterliegen strengeren Auflagen, was die Kosten für Fassaden, Fenster und Dach erhöhen kann. Gleichzeitig ermöglicht die Denkmal-Afa nach § 7i und § 10f EStG steuerliche Abschreibungsvorteile, die einen Teil der Mehrkosten kompensieren können – eine Einzelfallprüfung ersetzt das nicht.

Was ist in Passau zu beachten?

Neben Preis und Lage prägen in Passau vor allem zwei Themen den Immobilienmarkt: das Hochwasserrisiko der Dreiflüssestadt und der Status der Mietpreisbremse.

Wie hoch ist das Hochwasserrisiko in der Altstadt?

Passau liegt am Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz und zählt zu den hochwassergefährdetsten Grossstädten Deutschlands. Beim Rekordhochwasser 2013 stand die Altstadt neun Tage lang bis ins erste Obergeschoss unter Wasser, der Sachschaden belief sich auf rund 100 Millionen Euro (Wasserwirtschaftsamt Deggendorf). Der Freistaat Bayern errichtet über das Wasserwirtschaftsamt Deggendorf zentrale Hochwasserschutzanlagen, doch insbesondere die donauseitige Altstadtfront bleibt bislang ohne durchgehenden technischen Schutz. Käuferinnen und Käufer in der Altstadt sollten das Hochwasserrisiko bei Objektwahl und Versicherung einplanen.

Gilt in Passau die Mietpreisbremse?

Nein. Seit der Neufassung der bayerischen Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 285 bayerischen Städten und Gemeinden – Passau gehört trotz spürbar steigender Mietbelastung nicht dazu (Bayerisches Landesportal). Vermieterinnen und Vermieter können die Miete in Passau bei Wiedervermietung damit grundsätzlich frei vereinbaren, begrenzt nur durch die allgemeinen Regeln zur Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG.