Immobilienpreise Regensburg

Der Immobilienmarkt in Regensburg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Regensburg im August 2026 durchschnittlich 4.889 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.101 bis 7.825 € (immowelt). Ein Haus liegt im Mittel bei 5.319 € je Quadratmeter. Damit rangiert die Oberpfalz-Metropole klar über dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 €, aber deutlich unter dem Preisniveau Münchens.

Am teuersten ist die von der UNESCO als Weltkulturerbe ausgezeichnete Altstadt mit rund 5.800 € je Quadratmeter, gefolgt vom donauseitigen Stadtamhof mit rund 5.200 bis 5.750 €. Am günstigeren Ende liegen Sallern-Gallingkofen und Konradsiedlung-Wutzlhofen mit rund 4.150 bis 4.450 €. Zwischen teuerster und günstigster Lage liegt damit ein Faktor von rund 1,4 – ein für eine Grossstadt dieser Grössenordnung moderates Gefälle, das vor allem mit der kompakten Stadtfläche und dem hohen Denkmalschutzanteil der Kernstadt zusammenhängt.

Wer kauft und mietet in Regensburg?

Getragen wird die Nachfrage von einem breiten Branchenmix: Das BMW-Werk beschäftigt rund 9.000 Mitarbeitende und fertigt täglich bis zu 1.000 Fahrzeuge der 1er- und X1/X2-Baureihen, Infineon Technologies rund 2.500. Hinzu kommen die Universität Regensburg mit ihrer Medizinischen Fakultät und das Universitätsklinikum, an dem über 2.000 Medizinstudierende ausgebildet werden. Käuferinnen und Käufer sind entsprechend heterogen: Fachkräfte und Ingenieurinnen der Industrie suchen Eigentumswohnungen in Stadtnähe, Studierende und Berufseinsteiger prägen die Nachfrage im Mietsegment, während Familien zunehmend in die südlichen und östlichen Stadtteile wie Burgweinting-Harting oder Königswiesen ziehen.

Als Oberzentrum und Sitz der Regierung der Oberpfalz zieht Regensburg zudem Verwaltung, Kanzleien und Dienstleister an, die zusätzliche Nachfrage nach Büro- und Wohnraum in der Innenstadt erzeugen. Die Bevölkerung wächst seit Jahren kontinuierlich: Nach amtlicher Fortschreibung des Bayerischen Landesamts für Statistik lebten zum 31. Dezember 2025 rund 151.500 Menschen in der Stadt, das städtische Melderegister weist inklusive Nebenwohnsitzen sogar rund 179.300 aus. Dieser Unterschied erklärt sich durch die methodische Neuausrichtung im Zuge des Zensus 2022, der die Einwohnerzahlen vieler bayerischer Städte nach unten korrigierte.

Wie hoch ist die Miete in Regensburg?

Bei der Miete zeigen die Quellen eine auffällig grosse Spanne: immowelt weist für Juli 2026 einen Mittelwert von 11,79 € je Quadratmeter aus, ImmoScout24 nennt für das zweite Quartal 2026 rund 12,22 €, und der amtliche Mietspiegel der Stadt Regensburg weist für die Innenstadt einen Wert von 14,48 € aus. Vergleichsportale wie ohne-makler.net kommen sogar auf 16,25 €. Ein Teil der Differenz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden, Bestandsmischungen und Stadtteil-Gewichtungen. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben konsequent immowelt als Hauptquelle, macht die Abweichung an dieser Stelle aber transparent, statt sie stillschweigend zu glätten.

Wie hat sich der Markt seit der Zinswende entwickelt?

Nach dem Boom bis 2022, in dem Wohnungen zeitweise über 4.880 € je Quadratmeter kosteten, gaben die Preise infolge der Zinswende bis 2024 um rund 6,5 % nach. Seit Anfang 2026 zeigen mehrere Portale wieder eine Erholung: Wohnungen legten binnen zwölf Monaten um 2,1 % zu, Häuser sogar um 3,7 % (immowelt, August 2026). Wie auf bayerischer Landesebene verläuft die Erholung ungleichmässig – Stadtamhof und die Altstadt ziehen tendenziell zuerst an, während Stadtteile am Stadtrand länger stagnieren. Für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung lohnt sich deshalb der Blick auf die Stadtteilzahlen weiter unten auf dieser Seite.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Regensburgs statistische Stadtbezirke unterscheiden sich deutlich in Preisniveau, Bebauung und Zielgruppe. Die Altstadt und Stadtamhof punkten mit historischer Bausubstanz, direkter Donaulage und kurzen Wegen zu Universität und Innenstadt – ideal für Berufstätige ohne Auto und für Kapitalanlegerinnen und -anleger, die auf stabile Nachfrage nach möblierten Wohnungen und WG-Zimmern setzen.

Familien mit Kindern finden in Burgweinting-Harting und Konradsiedlung-Wutzlhofen moderne, grüne Neubaugebiete mit vergleichsweise günstigeren Einstiegspreisen und guter Anbindung an Schulen und Kinderbetreuung. Das Ostenviertel und Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll gelten als solide Wohnlagen für Berufseinsteiger und junge Paare, mit kurzen Wegen zu Innenstadt und Hochschulen. Reinhausen und Sallern-Gallingkofen bieten das günstigste Preisniveau der Stadt bei weiterhin guter Infrastruktur – ein naheliegender Einstiegspunkt für Erstkäuferinnen und Erstkäufer mit begrenztem Budget.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2019 und dem Zinshoch 2022 stiegen die Regensburger Wohnungspreise deutlich, getragen von Zuzug, niedrigen Zinsen und einer prosperierenden Industrie- und Hochschulstadt. Mit der Zinswende 2022 kehrte sich der Trend um: Bis 2023/24 gaben die Preise um rund 6,5 % nach, von rund 4.600 € auf etwa 4.310 € je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen.

Seit Anfang 2026 zeichnet sich laut mehreren Portalen eine Erholung ab, die den Markt wieder näher an das Niveau von 2022 heranführt. Für die genauen Prozentwerte weichen die Quellen spürbar voneinander ab – ein Muster, das sich durch den gesamten bayerischen Markt zieht und auf unterschiedliche Stichproben, Objektmischungen und Erhebungszeitpunkte zurückzuführen ist. Diese Seite orientiert sich bei der Grafik unten an einer Kombination aus ImmoScout24-, ImmoReport- und immowelt-Daten und macht die Methodenvielfalt in der Quellenangabe kenntlich.

Wohnung oder Haus?

Eigentumswohnungen kosten in Regensburg im Schnitt 4.889 € je Quadratmeter, Häuser rund 5.319 € – ein für bayerische Grossstädte typischer Aufschlag freistehender Häuser gegenüber Wohnungen, der vor allem am knappen Baulandangebot innerhalb der Stadtgrenzen liegt.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im mittleren Preissegment zwischen 3.400 und 5.200 € je Quadratmeter, am ehesten zu finden in den Neubaugebieten Burgweinting-Harting und Konradsiedlung-Wutzlhofen. Freistehende Einfamilienhäuser mit eigenem Grundstück sind dagegen fast ausschliesslich am Stadtrand oder im Landkreis verfügbar, wo die Bodenrichtwerte mit 685 bis 2.000 € je Quadratmeter für Wohnbauflächen deutlich unter dem Niveau der Kernstadt liegen (Gutachterausschuss Regensburg, Stand 2025).

Bei Eigentumswohnungen macht zusätzlich das Baujahr einen grossen Unterschied: Neubauten mit modernem energetischem Standard erzielen deutliche Aufschläge gegenüber unsaniertem Altstadt-Bestand, dessen denkmalgerechte Sanierung zusätzliche Kosten mit sich bringt, aber unter Umständen auch steuerliche Abschreibungsvorteile ermöglicht.

Was ist in Regensburg zu beachten?

Regensburg gehört seit 1. Januar 2026 zu den 285 bayerischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) – mit Mietpreisbremse bei Wiedervermietung und einer auf 15 % innerhalb von drei Jahren abgesenkten Kappungsgrenze für Bestandsmieten.

Grosse Teile der Altstadt stehen als UNESCO-Weltkulturerbe unter Denkmalschutz – für rund 1.000 Gebäude gelten Auflagen bei Sanierung und Umbau, die Kosten erhöhen, aber unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerliche Abschreibungsvorteile nach §§ 7i, 10f EStG ermöglichen können. Zusätzlich gilt für Teile der Altstadt eine städtebauliche Erhaltungssatzung, die Eingriffe in Fassade und Stadtbild reglementiert.

Die Bodenrichtwerte der Stadt Regensburg reichen laut Gutachterausschuss für Wohnbauflächen von 685 € je Quadratmeter in einfachen Lagen bis 2.000 € in Innenstadtnähe, für Mehrfamilienhausgrundstücke von 830 bis 3.190 € (Stand 2025) – ein amtlicher Massstab, der bei der Einschätzung von Grundstückspreisen hilft und über das Bodenrichtwertportal BORIS-Bayern kostenpflichtig abrufbar ist.