Immobilienpreise München

Der Immobilienmarkt in München im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in München im Juli 2026 durchschnittlich 8.078 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 4.936 bis 15.244 € (immowelt). Für ein Haus liegt der Durchschnitt bei 9.083 € je Quadratmeter. Damit ist München die teuerste Grossstadt Bayerns und eine der teuersten Deutschlands.

Wie gross ist München und wer lebt hier?

Mit 1.612.429 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 31. Dezember 2025 ist München die bevölkerungsreichste Stadt Bayerns und die drittgrösste Deutschlands (Landeshauptstadt München). Die Einwohnerzahl ist gegenüber 2024 um 0,54 % gestiegen, und langfristige Prognosen erwarten bis 2045 ein weiteres Plus von rund 14 %. Getragen wird das Wachstum von einem der stärksten Arbeitsmärkte Europas: BMW, Siemens, Allianz, Munich Re und zahlreiche Technologieunternehmen haben ihren Hauptsitz oder wichtige Standorte in München, ergänzt durch LMU und TU München als grosse Hochschulen.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise?

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,71 € je Quadratmeter (immowelt) – der höchste Wert unter den bayerischen Grossstädten. Seit 1. Januar 2026 gehört München zu den 285 bayerischen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse. Wie sich daraus die Bruttomietrendite ergibt, zeigen die Kennzahlen oben; sie ist rechnerisch ermittelt und ersetzt keine Einzelfallprüfung. Für Sie als Käuferin oder Käufer bedeutet das hohe Preisniveau, dass sich ein genauer Blick auf den einzelnen Stadtteil noch stärker lohnt als andernorts in Bayern.

Wie stark wird in München gebaut, und wie ist die Nachfrage strukturiert?

Die Stadt plant mit rund 8.500 Wohnungsfertigstellungen pro Jahr, davon über 2.000 gefördert oder preisgedämpft (Landeshauptstadt München) – bei anhaltend niedrigem Leerstand reicht das nicht aus, um den Nachfrageüberhang spürbar zu senken. Rund 60 % der Käufer bei Neubauprojekten sind laut Marktbeobachtungen Bauträger und institutionelle Investoren, die im Schnitt 22 % über dem Bodenrichtwert zahlen – ein Indiz für die anhaltend hohe Nachfrage nach Bauland.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Innerhalb Münchens liegt zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen ein deutlicher Preisunterschied: Schwabing erreicht 12.000 bis 16.000 € je Quadratmeter, Bogenhausen 10.000 bis 14.000 €. Am Stadtrand, etwa in Trudering-Riem oder Hadern, liegen die Preise mit 7.500 bis 8.500 € spürbar darunter, in Aubing oder Feldmoching-Hasenbergl teils bei 6.000 bis 7.000 €.

Für wen eignet sich welche Lage?

Zentrale Lagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt sprechen vor allem Kapitalanleger und urbane Eigennutzer ohne Kinder an, die kurze Wege schätzen und höhere Preise akzeptieren. Familien weichen häufiger in Stadtteile mit mehr Grünflächen und grösseren Wohnungen aus, etwa nach Trudering, Hadern oder in Teile Bogenhausens, während Berufseinsteiger und Studierende eher in citynahen, aber preislich zugänglicheren Lagen suchen.

Wo entsteht in München Neubau?

Die grössten neuen Wohnquartiere entstehen derzeit am Stadtrand: Im Westen wächst Freiham, das bis 2035 rund 25.000 Menschen Platz bieten soll – aktuell leben dort bereits rund 8.500 Menschen. Im Norden entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Bayernkaserne der neue Stadtteil Neufreimann für rund 15.000 Menschen mit etwa 5.500 Wohnungen, davon ein Drittel gefördert. Die Stadt plant insgesamt mit rund 8.500 Wohnungsfertigstellungen pro Jahr, darunter über 2.000 geförderte oder preisgedämpfte Einheiten (Landeshauptstadt München).

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie in ganz Bayern durchlief auch München von 2019 bis 2022 eine ausgeprägte Boomphase, gefolgt von einer spürbaren Preiskorrektur ab 2023 im Zuge der Zinswende. Seit November 2024 zeichnet sich eine Erholung ab: Marktbeobachtungen der ortsansässigen Maklerfirma mrlodge weisen für Eigentumswohnungen ein Plus von rund 4 %, für Häuser von rund 6 % aus. Das liegt spürbar über der bayernweiten Entwicklung von 1,6 % (immowelt) – München erholt sich also schneller als der Landesdurchschnitt.

Für 2026 rechnen Marktbeobachter mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau bei den Kaufpreisen, während die Mieten angesichts des knappen Angebots weiter um 2 bis 4 % steigen dürften.

Warum liegt der aktuelle Marktdurchschnitt unter den Neubauwerten von 2023?

Statista weist für neu errichtete Eigentumswohnungen in München einen Höchststand von rund 12.000 € je Quadratmeter im Jahr 2023 aus, mit einer Korrektur auf rund 10.000 € bis 2025. Der aktuelle Marktdurchschnitt von immowelt (8.078 €, 2026) bezieht dagegen auch Bestandswohnungen ein, die im Schnitt günstiger sind als Neubauten – die beiden Werte sind deshalb nicht direkt vergleichbar und werden hier bewusst nicht vermischt.

Wohnung oder Haus?

In München dominiert die Eigentumswohnung den Markt deutlich: Freistehende Häuser sind wegen der begrenzten Grundstücksfläche selten und entsprechend teuer.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen laut Marktbeobachtungen bei rund 8.600 € je Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser erreichen mit rund 12.000 € je Quadratmeter das obere Preissegment. Eine Doppelhaushälfte startet häufig bei rund 1 Million Euro, ein freistehendes Einfamilienhaus bei rund 1,1 Millionen Euro.

Was macht Häuser in München so knapp?

Anders als im ländlichen Bayern gibt es innerhalb der Stadtgrenzen kaum unbebaute Grundstücke für neue Einfamilienhäuser. Die meisten Häuserkäufe betreffen deshalb Bestandsobjekte oder kleine Neubauprojekte auf nachverdichteten Grundstücken, was die Einstiegspreise zusätzlich treibt.

Was bedeuten energetische Anforderungen für Bestandshäuser?

Gerade bei den zahlreichen Bestandshäusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren schlägt eine schlechte Energiebilanz mittlerweile spürbar auf den Preis durch: Käuferinnen und Käufer kalkulieren die absehbaren Kosten für Dämmung, Fenster und Heizungstausch ein und handeln entsprechend niedrigere Angebote aus. Energetisch sanierte oder neu errichtete Objekte erzielen dagegen einen deutlichen Aufschlag.

Was ist in München zu beachten?

Was bedeutet der Milieuschutz für Käufer?

In München gibt es 36 Erhaltungssatzungsgebiete (Milieuschutzgebiete), die rund 204.400 Wohnungen und etwa 340.500 Einwohnerinnen und Einwohner umfassen (Landeshauptstadt München). In diesen Gebieten benötigen bauliche Modernisierungen über dem ortsüblichen Standard sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Genehmigung der Stadt – Luxussanierungen sind ausgeschlossen.

Was regelt das Zweckentfremdungsverbot?

Seit 1972 gilt in München ein Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf ohne Genehmigung nicht dauerhaft für andere Zwecke, etwa gewerbliche Nutzung oder Ferienvermietung, zweckentfremdet werden. Ergänzt wird das durch das Programm „Wohnen in München VII“ (2023–2028), das die Erhaltungssatzungsgebiete ausweitet und einen Mietenstopp bei den städtischen Wohnungsgesellschaften vorsieht.