Immobilienpreise Rosenheim

Der Immobilienmarkt in Rosenheim im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Rosenheim im Juli 2026 durchschnittlich 5.111 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.698 bis 7.752 € (immowelt, Stand Juli 2026). Für ein Haus liegt der Durchschnitt bei 5.733 € je Quadratmeter (immowelt); das Portal wohnungsboerse.net weist für einen ähnlichen Zeitraum mit 4.680 € je Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Hauspreis aus – ein Unterschied, der auf unterschiedliche Objektmischungen und Stichproben zurückgeht und hier nicht stillschweigend gemittelt wird.

Rosenheim ist mit rund 67.238 Einwohnern (Einwohnermeldeamt der Stadt Rosenheim, Stand Juni 2026) die grösste kreisfreie Stadt zwischen München und Salzburg und das wirtschaftliche Zentrum des Chiemgaus und Inn-Salzach-Raums. Das Bayerische Landesamt für Statistik weist zum 31. Dezember 2025 mit 65.808 Personen eine leicht niedrigere, amtlich fortgeschriebene Bevölkerungszahl aus – die Differenz erklärt sich aus unterschiedlichen Erhebungsstichtagen und -methoden.

Wie hat sich der Markt seit der Zinswende entwickelt?

Ähnlich wie im übrigen Oberbayern zogen die Preise in Rosenheim bis Herbst 2022 deutlich an, gaben danach nach und haben sich seit 2024/25 auf einem gegenüber dem Hoch niedrigeren Niveau stabilisiert. Bei Eigentumswohnungen zeigt sich das im Jahresvergleich als leichter Rückgang von 2,25 % (wohnungsboerse.net); Engel & Völkers beziffert den Rückgang für April 2026 moderater mit 0,72 %. Bei Häusern läuft die Entwicklung gegenläufig: wohnungsboerse.net misst ein Plus von 2,6 %, andere Marktbeobachtungen sogar von 3,77 % binnen zwölf Monaten.

Wer sucht in Rosenheim nach Wohneigentum?

Käuferinnen und Käufer in Rosenheim sind ein Mix aus Eigennutzern mit Arbeitsplatz in der Stadt oder im Grossraum München, Berufspendlern, die von der Bahnanbindung profitieren, sowie Familien, die gegenüber München deutlich günstigeres Bauland und Bestandshäuser vorfinden. Getragen wird die Nachfrage von einem breiten Branchenmix aus Bau- und Holztechnik, Handel, Industrie und Tourismus; laut Standortprofilen ist die isoplus GmbH mit rund 1.500 Beschäftigten der grösste einzelne Arbeitgeber am Standort, daneben prägen Marc O'Polo, Schattdecor und der Schuhhersteller Gabor, der seinen Hauptsitz in Rosenheim hat, die lokale Wirtschaft. Die Technische Hochschule Rosenheim mit Schwerpunkten in Holztechnik, Ingenieurwissenschaften und Wirtschaft zieht zusätzlich Studierende und Fachkräfte an.

Wie knapp ist der Wohnraum in Rosenheim?

Eine im Auftrag der Stadt erstellte Wohnungsmarktuntersuchung beziffert das Defizit auf rund 1.700 fehlende Wohnungen; um den Bedarf der kommenden fünf Jahre zu decken, müssten rechnerisch rund 450 Wohnungen pro Jahr entstehen – ein Volumen, das die Untersuchung selbst als kaum erreichbar einstuft, da zuletzt nur wenige Dutzend Baugenehmigungen je Halbjahr erteilt wurden (Samerberger Nachrichten). Gleichzeitig stehen rund 330 Wohnungen seit einem Jahr oder länger leer – ein Hinweis auf strukturelle statt akute Knappheit. Die bayerische Landesstatistik prognostiziert für Rosenheim bis 2042 einen weiteren Bevölkerungszuwachs von rund 4,5 % auf dann etwa 67.300 Einwohner.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Rosenheim gliedert sich amtlich in neun Stadtbezirke – Innenstadt, West, Ost, Süd, Fürstätt, Westerndorf St. Peter, Happing, Aising und Pang –, die sich preislich und in ihrer Ausrichtung deutlich unterscheiden.

Wo liegen die teuersten und günstigsten Lagen?

Fürstätt ist mit rund 5.877 € je Quadratmeter im Schnitt der teuerste Stadtteil Rosenheims, bei Häusern bis 6.613 € je Quadratmeter; der Stadtbezirk Süd ist mit rund 4.982 € je Quadratmeter im Schnitt am günstigsten (Marktauswertungen, 2026). Zwischen beiden liegt ein Unterschied von knapp 900 € je Quadratmeter.

Welcher Stadtteil eignet sich für wen?

Aising und Pang im Osten und Süden der Stadt punkten mit grösseren Grundstücken, viel Einfamilienhausbestand und guter Anbindung an die freie Landschaft Richtung Simssee und Chiemsee – attraktiv für Familien, die Platz suchen. Westerndorf St. Peter bietet ein mittleres Preisniveau bei überwiegend ruhiger Wohnlage. Fürstätt gilt als gehobene, gefragte Wohnlage nahe der Innstadt. Die Innenstadt selbst ist geprägt von Geschossbau, Bahnhofsnähe und kurzen Wegen – ein typisches Segment für Berufseinsteiger, Kapitalanleger und alle, die auf das Auto verzichten möchten.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Auch der Rosenheimer Markt durchlief bis Herbst 2022 eine ausgeprägte Boomphase, gefolgt von einem spürbaren Rückgang nach der Zinswende und einer seit 2024/25 einsetzenden Stabilisierung. Nach Daten des IVD Süd lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2022 bei rund 5.400 €, fiel bis 2024 auf rund 4.962 € (−8,1 %) und liegt mit 5.111 € im Juli 2026 (immowelt) wieder etwas darüber. Bei Häusern zeigt sich derselbe Verlauf: von 6.189 € im Q1 2022 über 5.626 € in 2024 (−9,1 %) auf 5.733 € im Juli 2026.

Für den aktuellen Gesamtmarkt ergeben unterschiedliche Portale kein ganz einheitliches Bild: immowelt weist für Juli 2026 einen Eigentumswohnungspreis von 5.111 € je Quadratmeter aus, wohnungsboerse.net kommt für einen ähnlichen Zeitraum auf 4.808 € – ein Unterschied von rund 6 %, der sich aus unterschiedlichen Erhebungsstichproben erklärt. Bei der Richtung der Entwicklung stimmen beide Portale überein: Wohnungen sind gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig, Häuser ziehen wieder an.

Warum entwickeln sich Wohnungen und Häuser gegenläufig?

Der leichte Rückgang bei Wohnungen dürfte vor allem an einem grösseren Angebot an Bestandswohnungen liegen, die nach Jahren mit knappem Markt aus privaten Portfolios auf den Markt kommen, während bei Häusern die anhaltende Nachfrage von Familien aus dem Grossraum München bei gleichzeitig sehr geringer Neubautätigkeit die Preise stützt.

Wohnung oder Haus?

Die Wahl zwischen Eigentumswohnung und Haus entscheidet in Rosenheim massgeblich über Budget und Lage: Wohnungen konzentrieren sich auf Innenstadt und die dichter bebauten Stadtbezirke, Häuser dominieren in Aising, Pang und Westerndorf St. Peter.

Mit einem Durchschnittspreis von 5.111 € je Quadratmeter bleibt die Eigentumswohnung der zugänglichere Einstieg in Wohneigentum, insbesondere für Berufseinsteiger und Kapitalanleger, die auf die Nähe zum Bahnhof und zur Innenstadt setzen. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet im Schnitt 5.733 € je Quadratmeter (immowelt); je nach Objekt und Grundstücksgrösse ergeben sich Gesamtpreise zwischen rund 720.000 und 1.140.000 €.

Was unterscheidet Neubau von Bestand in Rosenheim?

Rosenheim hat laut Wohnungsmarktuntersuchung der Stadt aktuell nur eine geringe Neubautätigkeit; belastbare, getrennt ausgewiesene Kaufpreise für Neubau gegenüber Bestand liegen für diese Seite nicht vor. Neubauprojekte wie in der Frühlingstraße oder der Hesselfurter Straße entstehen derzeit vor allem als Geschosswohnungsbau in der Kernstadt.

Was ist in Rosenheim zu beachten?

Neben den bayernweiten Rahmenbedingungen zu Grunderwerbsteuer und Mietpreisbremse (siehe Bundesland-Seite) gelten in Rosenheim einige städtische Besonderheiten.

Was regelt das Rosenheimer Modell der Wohnbaulandentwicklung?

Neue Baugebiete mit mehr als 10.000 Quadratmetern überplanter Fläche entwickelt die Stadt Rosenheim künftig nur, wenn sie vorab bis zu 35 % der Flächen selbst erwirbt – ein Instrument, mit dem die Stadt Einfluss auf den Anteil geförderten und preisgedämpften Wohnraums in neuen Quartieren sichert (Stadt Rosenheim, Wohnbaulandentwicklung „Rosenheimer Modell").

Was gilt im Sanierungsgebiet Altstadt?

Für die Altstadt Rosenheims besteht seit einer Satzung vom 15. Mai 2017 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet „Altstadt" im vereinfachten Verfahren; bauliche Veränderungen an betroffenen Gebäuden können zusätzlichen Abstimmungsaufwand mit der Stadt erfordern. Einzelne Gebäude und Ensembles in der Altstadt stehen zudem unter Denkmalschutz, für den das Landratsamt Rosenheim als untere Denkmalschutzbehörde zuständig ist.