Immobilienpreise Kempten

Der Immobilienmarkt in Kempten (Allgäu) im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Kempten (Allgäu) im August 2026 durchschnittlich 4.282 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.721 bis 6.893 € (immowelt). Für ein Haus liegt der Durchschnitt bei 4.533 € je Quadratmeter (Engel & Völkers, Stand 13. Juli 2026) – damit sogar über dem bayerischen Landesschnitt von 3.726 € für Häuser, während Wohnungen unter dem Landesschnitt von 4.421 € liegen.

Wie gross ist Kempten und wer lebt hier?

Mit rund 67.900 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 31. Dezember 2025 ist Kempten die grösste Stadt im Allgäu und Oberzentrum für rund 480.000 Menschen in der Region (Bayerisches Landesamt für Statistik). Die Bevölkerung ist seit dem Zensus 2022 mit 65.050 Einwohnern wieder gewachsen. Getragen wird die Nachfrage unter anderem von der Hochschule Kempten mit rund 6.000 Studierenden sowie von mittelständischen, exportorientierten Unternehmen aus Maschinenbau und Logistik, darunter Liebherr-Verzahntechnik mit rund 1.030 Beschäftigten am Standort.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise?

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,62 € je Quadratmeter (immoportal, Mietspiegel 2026), mit einer Spanne von 11,05 bis 16,84 € je nach Lage und Ausstattung. Seit 1. Januar 2026 gilt in Kempten als kreisfreier Stadt die Mietpreisbremse. Wie sich daraus die Bruttomietrendite ergibt, zeigen die Kennzahlen oben; sie ist rechnerisch ermittelt und ersetzt keine Einzelfallprüfung.

Wie stark wird in Kempten gebaut, und wie ist die Nachfrage strukturiert?

Im gesamten Allgäu – den Landkreisen Ober-, Ost- und Unterallgäu sowie den kreisfreien Städten Kempten, Kaufbeuren und Memmingen – fehlen bis 2028 rund 3.330 Wohnungen (AllgäuHIT, regionale Bedarfsanalyse). Allein im Landkreis Oberallgäu wurden im ersten Halbjahr 2025 nur 307 Baugenehmigungen erteilt, obwohl rechnerisch rund 1.100 pro Jahr nötig wären. In Kempten selbst sollen die Neubaugebiete „Halde-Nord“ mit rund 420 und „Funkenwiese“ mit über 180 Wohneinheiten einen Teil der Lücke schliessen. Nachfrageseitig richten sich Studierende und Berufseinsteiger eher auf kleinere Wohnungen in citynahen Lagen, während Familien häufiger ins Umland und in ruhigere Stadtteile ausweichen.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Innerhalb Kemptens liegt zwischen den Stadtteilen eine spürbare, aber im bundesweiten Vergleich moderate Preisspanne: Die Innenstadt erreicht bei Häusern rund 4.922 € je Quadratmeter, Lenzfried und Thingers folgen mit rund 4.635 bis 4.662 €, während St. Mang mit rund 4.489 € das günstigste der grösseren Viertel ist (immoverkauf24, Stand Q2/2026). Bei Wohnungen liegt Thingers mit 4.367 € überraschend an der Spitze, vor der Innenstadt mit 4.265 € und St. Mang mit 4.082 €.

Für wen eignet sich welcher Stadtteil?

Die historische Innenstadt rund um Residenzplatz und Rathaus spricht vor allem Käuferinnen und Käufer an, die zentrale Lage und historisches Flair schätzen und dafür Denkmalschutzauflagen in Kauf nehmen. St. Mang gilt mit seiner ausgewogenen Infrastruktur und den zahlreichen Schulen als klassischer Familienstadtteil. Lenzfried punktet mit naturnaher, ruhiger Wohnlage und zieht Familien sowie Ruheständler an, während Thingers mit älterem Baubestand und guter Anbindung an die Hochschule vor allem Studierende und junge Berufseinsteiger anspricht – trotz zunehmender Modernisierung inzwischen mit überdurchschnittlichem Wohnungspreis.

Wo entsteht in Kempten Neubau?

Die grössten neuen Wohnquartiere entstehen ausserhalb der historischen Kernstadt: Im Baugebiet „Halde-Nord“ sind rund 420 Wohneinheiten angedacht, auf der „Funkenwiese“ über 180 weitere. Zusätzlich wertet das Städtebauförderprogramm „Erweiterte Doppelstadt“ seit 2020 das Quartier um den Stadtpark, das Wohngebiet am Holzplatz und die Illeruferbereiche auf (Städtebauförderung Bayern).

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2019 und 2022 stiegen die Wohnungspreise in Kempten nach historischen Marktauswertungen von rund 3.378 € auf ein Hoch von 4.451 € je Quadratmeter – ein Plus von rund 32 % in drei Jahren (schaule-immobilien). Mit der Zinswende 2022 brach der Markt ein: Bis 2023 fiel der Durchschnitt auf rund 3.737 €, ein Rückgang von etwa 16 % innerhalb eines Jahres.

Seit 2024 erholt sich der Markt: 2025 lag der Durchschnitt bei rund 4.333 €, im August 2026 weist immowelt mit 4.282 € einen leicht niedrigeren Wert aus – ein Hinweis darauf, dass sich die Erholung in Kempten nicht linear fortsetzt, sondern von Quartal zu Quartal schwankt.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen für Kempten so stark voneinander ab?

Anders als für Grossstädte wie München liegt für Kempten deutlich weniger Transaktionsvolumen vor, was Portalschätzungen spürbar volatiler macht. Für die Jahresveränderung bei Wohnungen nennt Engel & Völkers +0,38 %, immoverkauf24 dagegen +9,18 % und immoportal −6,29 % – alle mit Stand Sommer 2026. Bei Häusern reicht die Spanne von +0,29 % (immoverkauf24) über +5,73 % (Engel & Völkers) bis +10,74 % (immoportal). Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben Engel & Völkers als methodisch am transparentesten dokumentierter Quelle und macht Abweichungen hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Wohnung oder Haus?

In Kempten liegen Eigentumswohnungen und Häuser preislich näher beieinander als in bayerischen Grossstädten: Der Abstand zwischen dem Wohnungsdurchschnitt von 4.282 € und dem Hausdurchschnitt von 4.533 € je Quadratmeter beträgt nur rund 6 % (immowelt, Engel & Völkers). Das unterscheidet Kempten deutlich vom Grossraum München, wo Häuser oft 30 bis 40 % teurer sind als Wohnungen im Schnitt.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im unteren bis mittleren Bereich der Kemptener Hausspanne, freistehende Einfamilienhäuser – vor allem in ruhigeren Lagen Richtung Allgäuer Alpenvorland – erreichen die obere Spanne.

Was bedeutet die Wohnungsknappheit im Allgäu für Käufer in Kempten?

Wer im Kemptener Umland sucht, findet in den Landkreisgemeinden des Oberallgäus teils niedrigere Einstiegspreise als in der Stadt selbst, muss aber mit spürbar längeren Pendelzeiten rechnen – die Region insgesamt leidet unter dem beschriebenen Nachfrageüberhang von rund 3.330 fehlenden Wohnungen bis 2028.

Was bedeuten energetische Anforderungen für unsanierten Bestand?

Wie im übrigen Bayern handeln unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz in Kempten mittlerweile spürbar unter dem Preisniveau energetisch ertüchtigter Objekte, weil Käuferinnen und Käufer die absehbaren Sanierungskosten einpreisen – besonders in den älteren Baubeständen von Thingers und Teilen der Innenstadt.

Was ist in Kempten zu beachten?

Was bedeutet die Grenznähe zu Österreich für den Immobilienmarkt?

Als südlichste kreisfreie Stadt Deutschlands liegt Kempten nur rund 30 bis 40 Kilometer von der Grenze zu Tirol und Vorarlberg entfernt. Das erleichtert Grenzpendeln und kurze Ausflüge in die Alpen, hat aber keine unmittelbare rechtliche Sonderregelung für den Immobilienerwerb in Kempten selbst zur Folge – anders als etwa bei Freizeitwohnsitzen in Österreich oder dem Lex Koller in der Schweiz.

Was bedeutet der Denkmalschutz in der Altstadt?

Rund um Residenzplatz, Rathaus und St.-Mang-Kirche stehen zahlreiche Gebäude unter Denkmalschutz. Sanierungen können unter bestimmten Voraussetzungen nach § 7i und § 10f EStG steuerlich gefördert werden, unterliegen im Gegenzug aber Auflagen der Denkmalschutzbehörde, die Umbauten verzögern und verteuern können.

Welche Rolle spielt die Städtebauförderung?

Seit 2020 läuft in Kempten das Programm „Lebendige Zentren – Erweiterte Doppelstadt“, das die Aufwertung des Quartiers um den Stadtpark, das Wohngebiet am Holzplatz und die Illeruferbereiche fördert. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in den Fördergebieten kann das sowohl Zuschussmöglichkeiten als auch zusätzliche gestalterische Auflagen bedeuten.