Immobilienpreise Altstadt
Die denkmalgeschützte Altstadt liegt auf der Landzunge zwischen Donau und Inn und ist das historische Herz der Dreiflüssestadt. Enge Gassen, der Dom St. Stephan und die Nähe zu Universität und Donauufer machen sie zum teuersten, aber auch gefragtesten Quartier Passaus.
Stand Juli 2026 · Quelle: immowelt
Der Immobilienmarkt in der Altstadt im Überblick
Eine Eigentumswohnung kostet in der Altstadt von Passau im Juli 2026 durchschnittlich 4.098 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.115 bis 7.171 € (immowelt). Damit ist die Altstadt das teuerste der von diesem MarktRadar ausgewerteten Passauer Quartiere – rund ein Drittel über dem gesamtstädtischen Schnitt von 3.123 € (immoportal.com).
Häuser sind in der Altstadt mit durchschnittlich 3.696 € je Quadratmeter deutlich seltener als Wohnungen, da die dichte historische Bebauung kaum freistehende Grundstücke zulässt. Die Kaltmiete liegt im Schnitt bei 11,27 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 8,67 bis 13,86 € je nach Lage (immowelt-Mietspiegel).
Wer wohnt hier und warum?
In der Altstadt wohnen überdurchschnittlich viele Studierende und Berufstätige, die kurze Wege zu Universität, Innenstadt und Gastronomie schätzen, ebenso Kapitalanlegerinnen und -anleger, die auf die stabile touristische und universitäre Nachfrage setzen. Wegen der kleinteiligen, oft denkmalgeschützten Bausubstanz sind grössere Familienwohnungen mit Balkon oder Garten hier selten.
Wie wirkt sich der Tourismus auf den Wohnungsmarkt aus?
Die Altstadt ist zugleich touristisches Zentrum der Stadt mit Dom, Residenzplatz und den Ufern von Donau und Inn. Das begrenzte Angebot an Wohnraum in Kombination mit touristischer Nutzung – etwa Ferienwohnungen – verknappt zusätzlich das reguläre Mietangebot und stützt das hohe Preisniveau.
Marktpreise
| Segment | Kaufpreis | Miete | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Ø) | 4.098 €/m² | 11,27 €/m² | stabil (stabil) |
| Haus (Ø) | 3.696 €/m² | — | stabil (stabil) |
| Wohnung, einfache Lage | ab 2.115 €/m² | — | stabil (stabil) |
| Wohnung, gute Lage | bis 7.171 €/m² | — | stabil (stabil) |
Stand: 2026-07-01 · Quelle: immowelt, Stand Juli 2026
Was ist hier zu beachten?
Die Altstadt Passaus steht komplett als Ensemble unter Denkmalschutz, viele Gebäude zusätzlich als Einzeldenkmal (Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege). Sanierungen bedürfen der Abstimmung mit der städtischen Denkmalschutzbehörde, was Kosten und Planungsaufwand erhöhen kann.
Wie hoch ist das Hochwasserrisiko in der Altstadt?
Die Altstadt liegt auf der schmalen Landzunge zwischen Donau und Inn und gilt als das am stärksten hochwassergefährdete Quartier der Stadt. Beim Rekordhochwasser 2013 stand sie neun Tage lang bis ins erste Obergeschoss unter Wasser (Wasserwirtschaftsamt Deggendorf). Insbesondere die donauseitige Altstadtfront ist bis heute nicht durchgehend technisch geschützt – ein Faktor, den Käuferinnen und Käufer bei Objektwahl und Versicherung einplanen sollten.
Recht und Kosten kompakt
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 % des Kaufpreises — Satz von Bayern. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 2,0 % zu Buche.
- Mietpreisbremse
- Für Altstadt nicht ausgewiesen.
- Bodenrichtwerte
- BORIS-Bayern ↗
Informativ, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in der Passauer Altstadt?
Eine Eigentumswohnung kostet in der Altstadt von Passau im Juli 2026 durchschnittlich 4.098 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.115 bis 7.171 € (immowelt). Damit ist die Altstadt das teuerste Quartier der Stadt.
Wie hoch ist die Miete in der Altstadt?
Die Kaltmiete liegt in der Altstadt im Schnitt bei 11,27 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 8,67 € in einfachen bis 13,86 € in gefragten Lagen (immowelt-Mietspiegel).
Warum ist die Altstadt teurer als andere Passauer Stadtteile?
Die Altstadt vereint Denkmalschutz, ein knappes Wohnungsangebot durch die historische Bebauung und die Nähe zu Universität, Dom und Donauufer. Das treibt die Preise rund ein Drittel über den gesamtstädtischen Schnitt von 3.123 € je Quadratmeter (immoportal.com).
Gilt in der Passauer Altstadt die Mietpreisbremse?
Nein. Passau gehört nicht zu den 285 bayerischen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse (Stand 1.1.2026, Bayerisches Landesportal) – das gilt auch für die Altstadt.
Wie hoch ist das Hochwasserrisiko in der Altstadt?
Die Altstadt zählt zum am stärksten hochwassergefährdeten Quartier der Stadt. Beim Rekordhochwasser 2013 stand sie neun Tage lang bis ins erste Obergeschoss unter Wasser (Wasserwirtschaftsamt Deggendorf). Die donauseitige Front ist bis heute nicht durchgehend technisch geschützt.
Was bedeutet der Denkmalschutz für Käuferinnen und Käufer?
Die gesamte Altstadt steht als Ensemble unter Denkmalschutz, viele Gebäude zusätzlich als Einzeldenkmal. Sanierungen bedürfen der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, ermöglichen aber steuerliche Abschreibungsvorteile nach § 7i und § 10f EStG.
Was kostet ein Haus in der Altstadt?
Häuser sind in der Altstadt selten; sie kosten im Schnitt 3.696 € je Quadratmeter (immowelt), mit einer Spanne von 1.929 bis 7.392 €. Die dichte historische Bebauung lässt kaum freistehende Grundstücke zu.
Für wen eignet sich die Altstadt als Wohnort?
Die Altstadt eignet sich vor allem für Studierende, Berufstätige ohne Kinder und Kapitalanlegerinnen und -anleger, die kurze Wege und stabile Vermietbarkeit schätzen. Für Familien mit Bedarf an Garten oder grösserer Wohnfläche sind Stadtteile wie Grubweg oder Haidenhof oft besser geeignet.
Wie wirkt sich der Tourismus auf den Wohnungsmarkt aus?
Als touristisches Zentrum mit Dom und Uferpromenaden zieht die Altstadt auch Ferienwohnungen an, was das reguläre Mietangebot zusätzlich verknappt und das Preisniveau stützt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in der Altstadt?
Die Altstadt bietet dank Tourismus und Universitätsnähe eine stabile Vermietbarkeit, allerdings bei den höchsten Einstiegspreisen der Stadt. Die Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch aus Kaufpreis und Miete und ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Wie unterscheidet sich die Altstadt von der Innstadt?
Beide Quartiere liegen an den Passauer Flüssen und sind bei Studierenden gefragt. Die Altstadt ist mit rund 4.098 € je Quadratmeter teurer als die Innstadt mit rund 3.219 € (immowelt), dafür ist die Innstadt weniger vom historischen Denkmalschutz geprägt.
Alle Angaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte mit dem angegebenen Datenstand und ersetzen keine Objektbewertung. Die Bruttomietrendite ist rechnerisch ermittelt. Informativ — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
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Weiterführend
Quellen
- immowelt – Immobilienpreise Altstadt, Passau · abgerufen 10.8.2026
- immowelt – Mietspiegel Passau Altstadt · abgerufen 10.8.2026
- Liste der Baudenkmäler in Passau – Wikipedia · abgerufen 10.8.2026
- Wasserwirtschaftsamt Deggendorf – Hochwasserschutz Passau · abgerufen 10.8.2026
- Stadt Passau – Hochwasser · abgerufen 10.8.2026
- Stadt Passau – Denkmalschutz · abgerufen 10.8.2026
- immoportal.com – Immobilienpreise Passau · abgerufen 10.8.2026
- Bayerisches Landesportal – Mieterschutzverordnung 2026 · abgerufen 10.8.2026
