Immobilienpreise Würzburg

Der Immobilienmarkt in Würzburg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Würzburg im August 2026 durchschnittlich 4.064 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.443 bis 4.686 € (immoportal.com, Stand 1. August 2026). Ein Haus liegt im Mittel bei 3.419 € je Quadratmeter, die Spanne reicht von 2.632 bis 4.206 €. Die Nettokaltmiete beträgt im Schnitt 13,62 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 11,18 bis 16,74 € je nach Lage.

Damit liegt Würzburg beim Wohnungskauf leicht unter dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 € je Quadratmeter, bei Häusern spürbar darunter. Als kreisfreie Grossstadt in Unterfranken mit rund 132.700 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stadt Würzburg, Stand 31. Dezember 2025) profitiert der Markt vor allem von der Julius-Maximilians-Universität und dem Universitätsklinikum als grössten Arbeitgebern sowie von rund 38.000 Studierenden, die die Nachfrage nach kleineren Wohnungen dauerhaft hochhalten.

Wer kauft und mietet in Würzburg?

Die grosse Zahl an Studierenden und jungen Berufseinsteigern prägt den Mietmarkt besonders in Stadtteilen nahe der Universität und Kliniken, etwa in Grombühl und Frauenland. Eigennutzer und Familien suchen eher ruhigere Wohnlagen wie die Sanderau, während Kapitalanleger von der stabilen Nachfrage durch den grossen Studierenden- und Klinikpersonalanteil profitieren. Anders als im Grossraum München dominiert in Würzburg kein einzelner Grosskonzern; die Nachfrage stützt sich breiter auf Universität, Klinikum, Justiz- und Verwaltungsbehörden sowie mittelständische Unternehmen.

Was bedeutet die Zinswende 2022 für Würzburg?

Nach ImmoScout24-Daten erreichten Wohnungspreise in Würzburg im zweiten Quartal 2022 mit rund 4.037 € je Quadratmeter einen Höchststand, danach begann mit der Zinswende ein Rückgang, der je nach Portal unterschiedlich stark ausfiel – bei Häusern nennt ImmoScout24 ein Minus von rund 9,3 % gegenüber dem Hoch von 2022. Seit 2025/26 zeichnet sich analog zum bayerischen Gesamtmarkt eine Stabilisierung ab: immoportal.com weist für Wohnungen einen nahezu unveränderten Jahrestrend von rund 0,0 % aus, für Häuser ein Plus von 1,8 %.

Zwischen Neubau und Bestand liegt in Würzburg eine spürbare Spanne: Die günstigsten Angebote in Aussenlagen wie Heidingsfeld oder Versbach starten unter 3.400 € je Quadratmeter, während sanierte Altbauwohnungen und Neubauprojekte in der Altstadt, im Mönchberg-Viertel oder in der Sanderau regelmässig über 4.500 € erreichen. Für den unsanierten Bestand in den historischen, oft denkmalgeschützten Altstadtlagen kalkulieren Käuferinnen und Käufer zusätzliche Sanierungskosten ein, was die erzielbaren Preise dort dämpft.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Würzburg gliedert sich in 13 statistische Stadtbezirke mit deutlich unterschiedlichem Charakter. Die Sanderau gilt als gehobene, ruhige Wohnlage südlich der Altstadt und eignet sich vor allem für Familien und Eigennutzer mit höherem Budget; Eigentumswohnungen kosten hier im Schnitt 4.211 € je Quadratmeter (immoportal.com, Stand 1. August 2026).

Frauenland im Osten der Stadt, geprägt von Klinikum und Universität, richtet sich eher an Berufseinsteiger, Klinikpersonal und Kapitalanleger, die auf die stabile Nachfrage von Studierenden und Beschäftigten setzen; der Wohnungsschnitt liegt bei 4.321 € je Quadratmeter. Zellerau am westlichen Mainufer verbindet Wohnlagen am Fluss mit ehemaligen Arbeiterquartieren und wandelt sich zunehmend zum gefragten Wohnstandort für junge Familien, bei einem Wohnungsschnitt von 4.007 € je Quadratmeter. Grombühl nördlich der Altstadt, traditionell von Bahn und Klinikum geprägt, bietet mit 4.293 € je Quadratmeter ein mittleres Preisniveau und eignet sich durch die Nähe zu Bahnhof und Uniklinik besonders für Pendlerinnen und Pendler sowie Kapitalanleger.

Neubauaktivität konzentriert sich derzeit vor allem auf Konversionsflächen wie das ehemalige Kasernenareal Hubland im Osten der Stadt, wo seit einigen Jahren ein komplett neuer Stadtteil mit mehreren Tausend Wohneinheiten entsteht, sowie auf einzelne Nachverdichtungsprojekte in Zellerau und Grombühl. Diese Projekte dürften mittelfristig zusätzliches Angebot in mittleren Preislagen schaffen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2018 und dem Zinswende-Hoch 2022 stiegen die Würzburger Wohnungspreise deutlich: Nach Daten von miete-aktuell.de lag der Quadratmeterpreis 2018 bei rund 3.177 €, bis Mitte 2022 nach ImmoScout24 bei rund 4.037 € – ein Plus von rund 27 % in vier Jahren.

Mit der Zinswende der Europäischen Zentralbank ab 2022 gaben die Preise nach. Eine Auswertung der WirtschaftsWoche bezifferte den Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen im September 2024 auf rund 3.630 € – die vermutliche Talsohle dieses Zyklus. Seit 2025 zeichnet sich eine Stabilisierung ab: immoportal.com weist für August 2026 einen Wohnungspreis von 4.064 € je Quadratmeter aus, nahezu wieder auf dem Niveau des Jahres 2022.

Warum weichen die Quellen bei Würzburg voneinander ab?

Die Portale kommen zu spürbar unterschiedlichen Werten: immoportal.com nennt für August 2026 einen Wohnungsschnitt von 4.064 €, ImmoScout24 rund 3.816 € für einen ähnlichen Zeitraum. Der Unterschied erklärt sich vor allem durch unterschiedliche Objektmischungen in den ausgewerteten Inseraten und unterschiedliche Erhebungszeiträume. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben konsequent immoportal.com als Hauptquelle und weist abweichende Werte hier im Text aus, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Wohnung oder Haus?

Die Wahl zwischen Eigentumswohnung und Haus entscheidet in Würzburg stark über Lage und Budget. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 4.064 € je Quadratmeter und sind in nahezu allen Stadtteilen erhältlich, während Häuser mit durchschnittlich 3.419 € pro Quadratmeter günstiger, aber in der Gesamtsumme teurer sind und vor allem in Aussenlagen wie Heidingsfeld, Versbach oder Lindleinsmühle zu finden sind.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im unteren bis mittleren Bereich der Würzburger Hausspanne von 2.632 bis 4.206 € je Quadratmeter (immoportal.com) und sind häufig die günstigste Zugangsmöglichkeit zum eigenen Haus. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen vor allem in gehobenen Lagen wie der Sanderau oder in Höchberg am Stadtrand die obere Spanne.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung, insbesondere im Bestand ausserhalb der Altstadt, meist der zugänglichste Einstieg. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet in den Aussenlagen und im Landkreis Würzburg deutlich günstigere Einstiegspreise als in der Kernstadt, muss dafür aber oft mit längeren Wegen in die Innenstadt rechnen.

Da immoportal.com Reihenhäuser und Doppelhaushälften nicht separat von freistehenden Häusern ausweist, sind die Werte für diese Segmente in der folgenden Übersicht als Spannen innerhalb der Würzburger Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Was ist in Würzburg zu beachten?

Wie im gesamten Freistaat gelten in Würzburg die bayerischen Rahmenbedingungen: 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie üblicherweise 3,57 % Maklerprovision für den Käuferanteil. Hinzu kommen lokale Besonderheiten, die vor allem mit der historischen Altstadt und der starken Universitätsprägung der Stadt zusammenhängen.

Was bedeutet der Denkmalschutz für Käuferinnen und Käufer?

Die Würzburger Residenz mit Hofgarten zählt seit 1981 zum UNESCO-Weltkulturerbe. Weite Teile der übrigen Altstadt rund um Dom, Marktplatz und Alte Mainbrücke unterliegen dem Denkmalschutz; bauliche Veränderungen und Sanierungen bedürfen dort in der Regel einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung, was Kosten und Planungsaufwand erhöhen kann.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse in Würzburg aus?

Seit 1. Januar 2026 gehört Würzburg zu den 285 bayerischen Gemeinden mit Mietpreisbremse. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, bei bestehenden Mietverhältnissen gilt eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren. Für Käuferinnen und Käufer, die eine Wohnung vermieten möchten, begrenzt das den erzielbaren Mietertrag.

Welche Rolle spielt die Universität für Nachfrage und Bautätigkeit?

Mit rund 38.000 Studierenden auf knapp 133.000 Einwohner gehört Würzburg zu den Städten mit dem höchsten Studierendenanteil Bayerns. Das treibt insbesondere die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und WG-tauglichen Grundrissen in der Nähe von Hubland, Altstadt und Klinikum – ein Effekt, der den Würzburger Markt strukturell von rein industriell geprägten Städten unterscheidet.