Würzburg

Immobilienpreise Zellerau

Die Zellerau am westlichen Mainufer wandelt sich vom ehemaligen Arbeiterquartier zum gefragten Wohnstandort. Der Veris MarktRadar zeigt Kaufpreise, Mieten und die Besonderheiten dieses Stadtteils.

4.007€/m²

Eigentumswohnung

3.401€/m²

Haus

12,77€/m²

Miete je Monat

3,8%

Bruttomietrendite

Stand August 2026 · Quelle: immoportal.com · Mietpreisbremse

Der Immobilienmarkt in Zellerau im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in der Zellerau im August 2026 durchschnittlich 4.007 € je Quadratmeter, mit einer engen Spanne von 3.918 bis 4.096 € (immoportal.com, Stand 1. August 2026). Häuser liegen im Schnitt bei 3.401 € je Quadratmeter, die Nettokaltmiete bei rund 12,77 € je Quadratmeter.

Damit ist die Zellerau unter den hier ausgewerteten Stadtteilen das günstigste Wohnungssegment, bei Miete und Kauf zugleich. Wohnungspreise sind gegenüber dem Vorjahr leicht um rund 0,5 % gefallen, während Hauspreise um rund 2,0 % gestiegen sind (immoportal.com, August 2026) – ein Hinweis auf zunehmende Nachfrage nach den wenigen Haustüren in diesem traditionell dicht bebauten Viertel.

Wer wohnt hier und warum?

Die Zellerau war lange ein von Arbeiterfamilien und Hafenbetrieben am Main geprägtes Viertel und gehört heute zu den Stadtteilen mit dem spürbarsten Strukturwandel Würzburgs. Junge Familien und Berufseinsteiger schätzen die noch vergleichsweise günstigen Wohnungspreise bei guter Anbindung an die Innenstadt und die Mainuferlagen. Auch Kapitalanleger sind zunehmend aktiv, da das Preisniveau im Vergleich zu Sanderau oder Frauenland noch Aufholpotenzial bietet.

Marktpreise

Marktpreise Zellerau

Segment	Kaufpreis	Miete	Veränderung
Eigentumswohnung	4.007 €/m²	12,77 €/m²	-0,5 % (fallend)
Haus	3.401 €/m²	—	+2,0 % (steigend)
Miete Bestlage	—	bis 15,78 €/m²	stabil (stabil)

Quelle: immoportal.com, August 2026

Was ist hier zu beachten?

Wie in ganz Würzburg gilt seit 1. Januar 2026 die bayerische Mietpreisbremse. In der Zellerau prägen Nachverdichtung und einzelne Neubauprojekte das Strassenbild stärker als in den etablierten Vierteln südlich der Altstadt; Käuferinnen und Käufer sollten laufende und geplante Bauvorhaben in der unmittelbaren Nachbarschaft prüfen. Teile des älteren Baubestands haben energetischen Nachholbedarf, was sich in den unteren Preissegmenten der Spanne widerspiegelt.

Recht & Kosten

Recht und Kosten kompakt

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises — Satz von Bayern. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 2,0 % zu Buche.
Mietpreisbremse: Gilt in Zellerau. Seit 1.1.2026 Teil der 285 bayerischen Mietpreisbremse-Gemeinden.
Bodenrichtwerte: BORIS-Bayern ↗

Informativ, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Was kostet eine Eigentumswohnung in der Zellerau?

Eine Eigentumswohnung kostet in der Zellerau im August 2026 durchschnittlich 4.007 € je Quadratmeter (immoportal.com), mit einer engen Spanne von 3.918 bis 4.096 €. Damit liegt der Stadtteil unter dem Würzburger Gesamtschnitt von 4.064 €.

Was kostet ein Haus in der Zellerau?

Ein Haus kostet in der Zellerau im Schnitt 3.401 € je Quadratmeter (immoportal.com, August 2026) und liegt damit nahe am Würzburger Gesamtschnitt von 3.419 €.

Wie steht die Zellerau im Vergleich zu anderen Würzburger Stadtteilen da?

Mit 4.007 € je Quadratmeter für Wohnungen ist die Zellerau der günstigste der hier verglichenen Stadtteile, vor Sanderau (4.211 €), Grombühl (4.293 €) und Frauenland (4.321 €, immoportal.com, Stand 1. August 2026).

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in der Zellerau?

Wohnungspreise sind in der Zellerau gegenüber dem Vorjahr um rund 0,5 % leicht gefallen, während Hauspreise um rund 2,0 % gestiegen sind (immoportal.com, August 2026).

Wie hoch ist die Miete pro Quadratmeter in der Zellerau?

Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in der Zellerau bei rund 12,77 € je Quadratmeter, in Bestlagen bis zu 15,78 € (immoportal.com, 2026) – der günstigste Wert unter den hier ausgewerteten Stadtteilen.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in der Zellerau?

Die Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch aus Kaufpreis und Miete. Das im Vergleich niedrigere Kaufpreisniveau bei wachsender Nachfrage macht die Zellerau für Kapitalanleger interessant, allerdings bei teils noch energetischem Sanierungsbedarf im Bestand. Das ersetzt keine Einzelfallprüfung und ist keine Anlageempfehlung.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich in der Zellerau rechnen?

Wie in ganz Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie üblicherweise 3,57 % Maklerprovision für den Käuferanteil – insgesamt rund 9 bis 10 % des Kaufpreises.

Gilt in der Zellerau die Mietpreisbremse?

Ja. Wie die gesamte Stadt Würzburg gehört auch die Zellerau seit 1. Januar 2026 zu den 285 bayerischen Gemeinden mit Mietpreisbremse. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung in der Zellerau?

Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung zum Zellerau-Schnitt von 4.007 € ergibt sich ein Kaufpreis von rund 280.000 €. Banken verlangen üblicherweise mindestens die Kaufnebenkosten von 9 bis 10 % als Eigenkapital, hier also rund 25.000 bis 28.000 €.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in der Zellerau?

Belastbare Zahlen zur Vermarktungsdauer liegen für die Zellerau nicht vor. Angesichts der wachsenden Nachfrage von jungen Familien und Kapitalanlegern finden gut geschnittene Wohnungen erfahrungsgemäss zunehmend zügig Interessenten.

Warum wandelt sich die Zellerau gerade so stark?

Die Zellerau profitiert von Nachverdichtung, einzelnen Neubauprojekten und ihrer Nähe zu Mainufer und Innenstadt bei gleichzeitig noch moderatem Preisniveau. Dieser Mix aus Aufwertung und vergleichsweise günstigen Einstiegspreisen zieht zunehmend junge Familien und Kapitalanleger an, die in den etablierten Vierteln südlich der Altstadt kaum noch bezahlbare Angebote finden.

Stand der Daten

Alle Angaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte mit dem angegebenen Datenstand und ersetzen keine Objektbewertung. Die Bruttomietrendite ist rechnerisch ermittelt. Informativ — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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