Immobilienpreise Freising

Der Immobilienmarkt in Freising im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Freising im Juni 2026 durchschnittlich 5.481 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.430 bis 8.010 € (immowelt). Für ein Haus liegt der Freisinger Durchschnitt bei 5.763 € je Quadratmeter. Damit bewegt sich Freising deutlich über dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 € und zählt zu den teuersten Mittelstädten im Grossraum München.

Der Grund dafür liegt vor allem in der Lage: Freising liegt am nördlichen Rand des Flughafens München, gut 35 Kilometer von der Landeshauptstadt entfernt, und ist zugleich Sitz des Wissenschaftszentrums Weihenstephan der Technischen Universität München mit rund 9.500 Studierenden in Agrar-, Ernährungs- und Brauwissenschaften. Diese Doppelrolle als Arbeitsplatz- und Hochschulstandort sorgt für eine Nachfrage, die selbst in schwächeren Marktphasen kaum abreisst.

Wie viele Menschen leben in Freising und wer zieht zu?

Zum 31. Dezember 2025 zählte Freising rund 48.950 Einwohnerinnen und Einwohner (citypopulation.de nach amtlicher Bevölkerungsfortschreibung) – ein stetiges Wachstum, das die Stadt seit Jahren begleitet. Zugezogen wird vor allem aus München selbst: Wer in der Landeshauptstadt keinen bezahlbaren Wohnraum findet, weicht in den Speckgürtel aus, und Freising profitiert davon dank direkter S-Bahn-Anbindung und Nähe zum Flughafen besonders stark. Käuferinnen und Käufer sind ein gemischtes Bild aus Fachkräften am Flughafen, Beschäftigten und Studierenden der Hochschule Weihenstephan-Triesdorf sowie Pendlerfamilien, die von München aus weiterziehen.

Welche Rolle spielen Flughafen und Wissenschaftsstandort für die Nachfrage?

Der Flughafen München beschäftigt nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit rund 9.000 Menschen direkt am Standort, hinzu kommen zahlreiche Arbeitsplätze bei Zulieferern und Dienstleistern in Freising und Umgebung. Gleichzeitig ist Weihenstephan mit der ältesten noch produzierenden Brauerei der Welt, gegründet um 1040, und dem TUM-Wissenschaftszentrum für Ernährung, Landnutzung und Umwelt ein international sichtbarer Forschungsstandort. Beide Anker – Flughafen und Hochschule – sorgen für eine Nachfrage, die deutlich breiter abgestützt ist als in vielen anderen Umlandgemeinden Münchens.

Wie stark wird in Freising gebaut, und wie lange dauert der Verkauf?

Nach der Boomphase mit hohen Fertigstellungszahlen um 2020 bis 2022 hat sich die Bautätigkeit in Freising seit der Zinswende 2022 spürbar verlangsamt, ohne jedoch zum Erliegen zu kommen – vor allem im Neubaugebiet Neustift entstehen weiterhin neue Wohnungen. Belastbare, jährlich vergleichbare Fertigstellungszahlen auf Stadtebene liegen für diese Seite nicht in ausreichender Tiefe vor. Die typische Vermarktungsdauer für gut geschnittene, marktgerecht bepreiste Objekte liegt nach Einschätzung lokaler Marktbeobachter bei rund sechs bis zehn Wochen – kürzer als im bayerischen Durchschnitt, aber länger als in München selbst.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Innerhalb Freisings zeigen sich merkliche, aber im Vergleich zu München deutlich kleinere Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen. Neustift im Nordosten erreicht mit rund 5.496 € je Quadratmeter das obere Preissegment, Vötting im Westen liegt bei etwa 5.374 €, und das bevölkerungsreiche Lerchenfeld im Südosten bei rund 5.151 € (immowelt, Stand 2026).

Für wen eignet sich welcher Stadtteil?

Familien und Käuferinnen und Käufer, die Ruhe suchen, finden in Vötting mit seinem hohen Anteil an Einfamilienhäusern ein eher ländlich geprägtes Umfeld. Lerchenfeld gilt als jüngster und bevölkerungsreichster Stadtteil mit guter Infrastruktur und wird von Familien wie auch von Berufseinsteigern nachgefragt. Neustift, das grösste zusammenhängende Neubaugebiet der Stadt, punktet mit moderner Bausubstanz und kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten. Wer citynah und in historischer Bausubstanz wohnen möchte, sucht dagegen in der denkmalgeschützten Altstadt rund um den Domberg – dort ist das Angebot allerdings knapp und die Auswahl an Neubauten gering.

Wo entsteht in Freising Neubau?

Der grösste Entwicklungsschwerpunkt liegt weiterhin in Neustift, wo in den vergangenen Jahren durchgehend neue Wohnquartiere entstanden sind. In Lerchenfeld hat die Stadt mit einem städtischen Mehrgenerationenwohnen an der Katharina-Mair-Strasse 115 Wohneinheiten für unterschiedliche Zielgruppen geschaffen, darunter Seniorinnen und Senioren, Studierende und Haushalte mit geringerem Einkommen. In der Altstadt konzentriert sich die Bautätigkeit dagegen fast ausschliesslich auf Sanierung im Bestand, da der überwiegende Teil des historischen Zentrums im Sanierungsgebiet II Altstadt liegt.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Nach Zahlen von immoportal.com erreichten Eigentumswohnungen in Freising 2022 mit rund 7.083 € je Quadratmeter ihren bisherigen Höchststand, gefolgt von einem Rückgang auf 5.922 € im Jahr 2023 und weiter auf 5.550 € im Jahr 2026 – ein Minus von rund 21,6 % über vier Jahre. Bei Häusern verlief die Korrektur ähnlich: von 5.637 € im Jahr 2022 auf 4.501 € im Jahr 2026, ein Rückgang um rund 20,1 %.

Dieses Bild widerspricht auf den ersten Blick den 5.481 € (Wohnung) beziehungsweise 5.763 € (Haus), die immowelt für Juni 2026 als Marktdurchschnitt ausweist, sowie dem von immowelt gemeldeten Plus von 3,2 % gegenüber dem Vorjahr. Die Abweichung erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Objektmischungen der Portale: immoportal.com wertet eine andere Stichprobe historischer Angebote aus als immowelt, und auch Engel & Völkers meldet für Häuser mit −2,36 % einen Rückgang, allerdings auf einem niedrigeren Ausgangsniveau von 5.117 €. Diese Seite folgt bei den oben ausgewiesenen Kennzahlen konsequent immowelt und macht die abweichenden Werte hier im Text transparent, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Warum bleibt Freising trotz Preiskorrektur teurer als der bayerische Durchschnitt?

Trotz der Korrektur seit 2022 liegt Freising mit 5.481 € je Quadratmeter weiterhin rund 24 % über dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 €. Die Lage im unmittelbaren Einzugsgebiet des Flughafens München sowie die stabile Nachfrage durch Hochschule und Forschungseinrichtungen dämpfen den Preisrückgang gegenüber vergleichbaren, weniger gut angebundenen Umlandgemeinden.

Wohnung oder Haus?

In Freising dominieren Eigentumswohnungen den Markt, doch auch Häuser sind – anders als im dicht bebauten München – in nennenswerter Zahl verfügbar. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich meist im mittleren Preissegment zwischen 4.200 und 5.800 € je Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser erreichen im Schnitt 5.763 € (immowelt). Da immowelt Reihenhäuser und Doppelhaushälften statistisch nicht getrennt von freistehenden Häusern ausweist, sind diese Werte als Spannen innerhalb der Freisinger Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Die grössten Baujahresunterschiede zeigen sich in der Altstadt: Historische Bürgerhäuser rund um den Domberg unterliegen häufig dem Denkmalschutz, was Sanierungen aufwendiger, aber steuerlich unter Umständen begünstigt macht. In den Neubaugebieten Neustift und Lerchenfeld dagegen dominieren energieeffiziente Neubauten mit entsprechend höheren Einstiegspreisen.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung im Bestand der zugänglichste Einstieg, besonders in Vötting und Lerchenfeld. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet in den Landkreisgemeinden rund um Freising, etwa Attaching oder Pulling, oft günstigere Einstiegspreise als innerhalb der Stadtgrenzen, muss dafür aber auf die kurzen Wege zum Bahnhof verzichten.

Was ist in Freising zu beachten?

Was bedeutet das Sanierungsgebiet Altstadt für Käufer?

Der grösste Teil der Freisinger Altstadt inklusive Domberg liegt seit den 1990er-Jahren im Sanierungsgebiet II Altstadt, dessen Gebietsgrenze der Stadtrat 2021 erweitert hat. Bauliche Massnahmen an Gebäuden im Sanierungsgebiet unterliegen einer Genehmigungspflicht nach den Gestaltungsrichtlinien der Stadt, im Gegenzug stehen kommunale Förderprogramme und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7h/7i EStG zur Verfügung.

Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse in Freising?

Freising gehört seit 1. Januar 2026 zu den 285 bayerischen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, bei Bestandsverträgen gilt eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren. Auch die Nachbargemeinden Hallbergmoos, Neufahrn bei Freising und Moosburg an der Isar sind von der Verordnung erfasst.

Was bedeuten energetische Anforderungen für unsanierten Bestand in Freising?

Wie im übrigen Bayern schlägt auch in Freising eine schlechte Energiebilanz mittlerweile spürbar auf den Preis durch. Besonders in der Altstadt, wo viele Gebäude unter Denkmalschutz stehen, stehen energetische Sanierungsauflagen und Ensembleschutz in einem Spannungsfeld: Massnahmen wie eine Aussendämmung sind an vielen Fassaden nicht oder nur eingeschränkt zulässig, sodass Käuferinnen und Käufer historischer Bausubstanz mit höheren Heizkosten kalkulieren sollten.