Immobilienpreise Neu-Ulm

Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Neu-Ulm im Juli 2026 durchschnittlich 3.993 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.638 bis 6.525 € (immowelt, Stand 13. Juli 2026). Für ein Haus liegt der Durchschnitt bei 3.701 € je Quadratmeter. Damit bewegt sich Neu-Ulm knapp unter dem bayerischen Landesschnitt von 4.421 € für Wohnungen, aber deutlich über dem Niveau vieler anderer schwäbischer Mittelstädte.

Neu-Ulm liegt direkt am linken Donauufer gegenüber von Ulm und bildet mit der württembergischen Nachbarstadt ein länderübergreifendes Doppelzentrum mit rund 191.700 Einwohnern (Stand Dezember 2023, statistische Ämter). Die Stadt selbst zählte zum 31. Dezember 2025 rund 62.843 Einwohner (Bayerisches Landesamt für Statistik / Stadt Neu-Ulm) und wächst seit Jahren kontinuierlich – von rund 52.700 im Jahr 2011 auf heute fast 63.000.

Warum ist Neu-Ulm Teil einer Doppelstadt mit Ulm?

Bis 1810 gehörte auch das rechte Donauufer zur Reichsstadt Ulm. Mit dem Übergang Ulms an das Königreich Württemberg verblieben die Siedlungen östlich des Flusses bei Bayern und wurden zur eigenständigen Garnisons- und späteren Industriestadt Neu-Ulm, die 1869 Stadtrechte erhielt. Bis heute teilen sich beide Städte einen gemeinsamen Mietspiegel und einen eng verflochtenen Arbeitsmarkt, unterliegen aber unterschiedlichem Landesrecht: Wer in Neu-Ulm statt in Ulm kauft, zahlt beispielsweise 3,5 % statt 5,0 % Grunderwerbsteuer.

Wer kauft und mietet in Neu-Ulm?

Die Nachfrage speist sich zu einem grossen Teil aus Pendlerinnen und Pendlern, die in Ulm arbeiten, aber vom niedrigeren bayerischen Preisniveau und der geringeren Grunderwerbsteuer profitieren wollen. Hinzu kommen Studierende und Beschäftigte der Hochschule Neu-Ulm im Wiley-Quartier sowie Fachkräfte grosser Arbeitgeber wie EvoBus (Daimler Buses) und Bosch Rexroth. Familien konzentrieren sich stärker auf die äusseren Stadtteile wie Pfuhl und Burlafingen, während Kapitalanleger und Berufseinsteiger häufiger in der Weststadt und im Wiley-Viertel suchen.

Was unterscheidet Neubau vom Bestand?

Im Wiley-Quartier, dem seit den späten 1990er-Jahren aus der ehemaligen US-Kaserne entwickelten neuen Stadtviertel, erzielen Neubauten spürbare Aufschläge gegenüber älterem Bestand in den umliegenden Stadtteilen. Unsanierte Altbauten aus der Nachkriegszeit, wie sie in Teilen der Weststadt und der Innenstadt stehen, handeln dagegen unter dem Durchschnitt, da Käuferinnen und Käufer absehbare Sanierungskosten mit einpreisen.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Neu-Ulm gliedert sich in 14 Stadtteile von der Innenstadt bis zu den ländlich geprägten Ortsteilen im Norden. Die Kaufpreise reichen dabei von rund 3.400 € je Quadratmeter in den günstigsten Lagen bis über 4.500 € in der Weststadt – ein Faktor von rund 1,3 innerhalb des Stadtgebiets.

Welcher Stadtteil eignet sich für Familien?

Pfuhl, mit rund 10.700 Einwohnern der grösste Stadtteil, punktet mit einem breiten Angebot an Reihen- und Einfamilienhäusern, eigenen Schulen und einer gewachsenen Vereinsstruktur – bei Kaufpreisen für Häuser von rund 4.042 € je Quadratmeter (immowelt, Stand Juli 2026) etwas über dem städtischen Durchschnitt. Burlafingen bietet mit Kaufpreisen ab rund 2.950 € je Quadratmeter für Wohnungen einen günstigeren Einstieg, ebenfalls mit Anbindung über die Bundesstrasse 10 und die Autobahn 7.

Wo lohnt sich der Blick für Kapitalanleger und Berufseinsteiger?

Die Weststadt ist mit rund 4.524 € je Quadratmeter (immoportal, Stand Februar 2026) der teuerste Stadtteil Neu-Ulms – ein seit den 1930er-Jahren gewachsenes Villenviertel in Bahnhofsnähe. Das Wiley-Quartier mit Hochschule, Ratiopharm Arena und modernen Neubauten zieht dagegen vor allem jüngere Käuferschichten und Kapitalanleger an, die auf stabile Nachfrage durch Studierende und Beschäftigte setzen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Nach Auswertungen von miet-check.de stieg der durchschnittliche Immobilienpreis in Neu-Ulm von rund 3.305 € je Quadratmeter im Jahr 2019 auf ein Zwischenhoch von 3.894 € im Jahr 2021 – ein Plus von rund 18 % in zwei Jahren. Mit der Zinswende 2022 stagnierten die Preise zunächst bei rund 3.878 €, bevor sie 2023 auf 3.733 € nachgaben.

Seit 2024 zogen die Preise wieder deutlich an: 2024 lag der Durchschnitt bei 4.113 €, 2025 bei 4.557 € je Quadratmeter. Für 2026 weist dieselbe Quelle mit 4.479 € einen leichten Rückgang aus. Das aktuellere Angebotspreis-Barometer von immowelt zeigt für Juli 2026 mit 3.993 € je Quadratmeter ein spürbar niedrigeres Niveau – ein Unterschied, der sich vor allem aus unterschiedlichen Erhebungsmethoden und Objektmischungen erklärt.

Warum weichen die Preisangaben verschiedener Portale voneinander ab?

immowelt, ImmoScout24 und immoportal werten jeweils eigene Bestände an Angebotsinseraten aus und kommen für Neu-Ulm auf Wohnungspreise zwischen rund 3.841 € und 3.993 € je Quadratmeter für denselben Zeitraum – bei Häusern liegt die Spanne mit 3.701 € (immowelt) bis 4.423 € (ImmoScout24) noch weiter auseinander. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben immowelt als Hauptquelle und macht abweichende Werte hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln. Bei Häusern spielt zusätzlich die geringe Zahl an Transaktionen je Quartal eine Rolle, die einzelne hochpreisige Objekte stärker durchschlagen lässt.

Wohnung oder Haus?

Eigentumswohnungen sind mit durchschnittlich 3.993 € je Quadratmeter in Neu-Ulm geringfügig teurer als Häuser mit 3.701 € – ein für bayerische Mittelstädte typisches Bild, da das Angebot an Wohnungen stärker auf zentrale, gut angebundene Lagen wie die Innenstadt und das Wiley-Quartier konzentriert ist.

Was kostet ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte in Neu-Ulm?

immowelt weist Reihenhäuser und Doppelhaushälften nicht separat von freistehenden Häusern aus. Innerhalb der Neu-Ulmer Hausspanne von rund 2.858 bis 6.052 € je Quadratmeter (meinestadt.de, ImmoScout24) positionieren sich Reihenhäuser meist im unteren bis mittleren Bereich – ein konkretes Angebot mit 140 Quadratmetern lag bei rund 3.278 € je Quadratmeter (meinestadt.de). Doppelhaushälften und freistehende Einfamilienhäuser erreichen dagegen häufiger die obere Spanne, insbesondere in Donaunähe und im Wiley-Quartier.

Was ist in Neu-Ulm zu beachten?

Als bayerische Grenzstadt zu Baden-Württemberg gelten in Neu-Ulm einige Besonderheiten, die es in vergleichbaren Mittelstädten ohne Länder-Nachbarschaft nicht gibt.

Welche Rolle spielt die Landesgrenze zur Doppelstadt Ulm?

Grunderwerbsteuer, Bauordnung und Bodenrichtwerte unterscheiden sich zwischen Neu-Ulm (Bayern, 3,5 % Grunderwerbsteuer) und Ulm (Baden-Württemberg, 5,0 %) – bei einem Kaufpreis von 500.000 € ein Unterschied von 7.500 €. Gleichzeitig teilen sich beide Städte seit November 2025 einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel, was die Mietpreisfindung über die Landesgrenze hinweg vereinheitlicht.

Was bedeutet die Wiley-Konversion für den Wohnungsmarkt?

Auf rund 80 Hektar der ehemaligen US-Kaserne Wiley entstand seit den späten 1990er-Jahren ein neues, zentrumsnahes Stadtviertel mit Hochschule Neu-Ulm, Ratiopharm Arena und mehreren tausend Wohneinheiten. Neubauprojekte im Wiley-Areal unterliegen städtebaulichen Verträgen mit Quoten für geförderten Wohnraum, die auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft NUWOG mit rund 2.500 Wohneinheiten umsetzt.