Immobilienpreise Starnberg

Der Immobilienmarkt in Starnberg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Starnberg im August 2026 durchschnittlich 7.053 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 5.705 bis 8.402 € (immoportal, Stand 1.8.2026). Ein Haus liegt mit durchschnittlich 8.400 € je Quadratmeter noch einmal deutlich darüber. Damit zählt die Kreisstadt am Nordufer des Starnberger Sees zu den teuersten Wohnlagen Deutschlands, gemeinsam mit den Nachbargemeinden im gesamten Fünf-Seen-Land.

Andere Portale weisen für denselben Zeitraum abweichende Werte aus: immowelt beziffert die Eigentumswohnung im Juli 2026 auf durchschnittlich 6.816 € je Quadratmeter mit einer Spanne von 4.161 bis 10.056 €, Engel & Völkers auf 5.705 € mit einem Rückgang von 0,91 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben immoportal als tagesaktuell erhobener Hauptquelle; die Abweichungen zeigen, wie unterschiedlich Portale Angebotspreise erheben und gewichten.

Zwischen Neubau und Bestand liegt in Starnberg eine deutliche Spanne: Neubauwohnungen im geplanten Quartier moosaik am östlichen Ortseingang werden nach Angaben der Projektentwickler oberhalb des städtischen Durchschnitts vermarktet, während unsanierte Bestandsobjekte aus den 1960er- und 1970er-Jahren spürbar darunter liegen. Separat ausgewiesene Durchschnittswerte für Neubau und Bestand liegen für Starnberg nicht vor; die Objektarten weiter unten auf dieser Seite ordnen das Preisgefälle stattdessen nach Haustyp ein.

Wer kauft in Starnberg – und warum?

Käuferinnen und Käufer in Starnberg sind überwiegend vermögende Eigennutzer aus dem Grossraum München sowie Führungskräfte, die berufsbedingt in die Region ziehen. Der Landkreis Starnberg weist mit einem prognostizierten verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen von rund 40.684 € (2025) den höchsten Wert aller deutschen Landkreise auf (Statista) – ein zentraler Grund für das Preisniveau. Daneben sind Kapitalanleger aktiv, die auf die traditionell hohe Wertstabilität von Seelagen setzen; Immobiliengutachter berichten von reger Nachfrage bei gleichzeitig sehr knappem Angebot.

Wie stark wird in Starnberg gebaut?

Die Bautätigkeit bleibt begrenzt: Freie Bauplätze sind rar, die Grundstückspreise hoch, und die Stadt selbst nennt hohe Baukosten und Zinsen als grösste Hürden für neuen Wohnraum. Das grösste laufende Projekt ist das Quartier moosaik an der Moosstrasse mit rund 330 neuen Wohnungen in Holz-Hybridbauweise, dessen Bau ab Mitte 2026 beginnt und sich über fünf bis sechs Jahre erstrecken soll (Stadtratsbeschluss vom 29. April 2025). Die Leerstandsquote ist nach übereinstimmenden Einschätzungen lokaler Makler minimal.

Welcher Ortsteil passt wozu?

Starnberg gliedert sich neben der Kernstadt in die 1978 eingemeindeten Ortsteile Hadorf, Hanfeld, Landstetten, Leutstetten, Percha, Perchting, Söcking und Wangen. Die grössten Preisunterschiede zeigen sich zwischen den seenahen Villenlagen und den ländlicheren Ortsteilen im Hinterland.

Söcking im Westen der Stadt gilt mit einem Preisaufschlag von rund 30 bis 40 % gegenüber dem städtischen Durchschnitt als eines der gesuchtesten Villenviertel – ruhige, grosszügige Grundstücke bei guter Anbindung an die Innenstadt ziehen vor allem Familien mit hohem Budget und Ruheständler an. Percha am Nordostufer des Sees kombiniert dörflichen Charakter mit direkten Seegrundstücken; hier erzielen Objekte mit eigenem Bootssteg nach Maklerangaben Preise von über 20 Millionen Euro.

Wangen bietet mit über 1.000-jähriger dörflicher Tradition und regelmässiger Busanbindung an die Innenstadt ein ruhigeres, ländlicheres Umfeld ohne direkten Seezugang – ein typisches Ziel für Familien, die etwas Abstand vom teuren Seeufer suchen. Berufseinsteiger und kleinere Budgets finden am ehesten in Geschossbauten der Kernstadt nahe Bahnhof und Seepromenade Zugang zum Markt; Kapitalanleger orientieren sich meist an der Seenähe, weil sie dort die grösste Wertstabilität erwarten.

Wo entsteht Neubau in Starnberg?

Der grösste Entwicklungsschwerpunkt liegt derzeit am östlichen Ortseingang mit dem Quartier moosaik. Daneben prüft die Stadt die Umnutzung der ehemaligen Fachhochschule für den öffentlichen Dienst zu Wohnraum, auch für kleinere Budgets – ein Signal, dass die Kommune dem knappen Angebot gezielt gegensteuern will.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Die Starnberger Hauspreise durchliefen seit 2022 eine ausgeprägte Berg- und Talfahrt: Nach einem Hoch von rund 9.277 € je Quadratmeter im Jahr 2022 brach der Markt mit der Zinswende deutlich ein – bis 2023 auf etwa 7.705 €, ein Rückgang von rund 17 % (Engel & Völkers).

Seit 2024 erholt sich der Markt kräftig: 2025 lag der Schnitt bei 8.752 €, Mitte 2026 bereits wieder bei 9.465 € je Quadratmeter – ein Plus von 8,1 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen entwickelten sich deutlich verhaltener: Nach einem Rückgang von 6.688 € (2022) auf 5.701 € (2024) stagniert der Markt seither nahe diesem Niveau, mit leicht rückläufiger Tendenz im laufenden Jahr.

Warum erholen sich Häuser schneller als Wohnungen?

Die stärkere Erholung bei Häusern lässt sich vor allem mit dem extrem knappen Angebot an Seegrundstücken und freistehenden Häusern erklären: Wer eine Immobilie mit Garten oder Seeblick sucht, hat im gesamten Fünf-Seen-Land kaum Auswahl, was die Preise trotz hoher Finanzierungskosten stützt. Der Wohnungsmarkt ist demgegenüber breiter aufgestellt und reagiert deshalb empfindlicher auf die gestiegenen Finanzierungskosten.

Wie ordnet sich Starnberg im Vergleich zu München ein?

Mit rund 7.053 bis 9.465 € je Quadratmeter bewegt sich Starnberg auf ähnlichem Niveau wie München selbst (rund 8.078 € für Wohnungen) – bei einer Einwohnerzahl von nur rund einem Fünfzigstel der Landeshauptstadt. Diese Konstellation ist im bundesweiten Vergleich aussergewöhnlich und unterstreicht die Sonderstellung des Fünf-Seen-Lands als eigenständiger Hochpreisraum im Speckgürtel Münchens.

Wohnung oder Haus?

Die Wahl der Objektart hat in Starnberg besonders grosse finanzielle Konsequenzen: Zwischen dem Einstieg über eine Eigentumswohnung und einem freistehenden Haus in Seenähe liegt oft ein Faktor von drei bis vier beim Gesamtkaufpreis.

Eigentumswohnungen bilden mit durchschnittlich 7.053 € je Quadratmeter das vergleichsweise zugänglichste Segment, vor allem in Geschossbauten der Kernstadt und im geplanten Quartier moosaik. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in Starnberg selten inseriert; da Portale sie nicht separat ausweisen, ordnen sie sich nach Markteinschätzung lokaler Makler im unteren bis mittleren Bereich der Hausspanne ein. Freistehende Einfamilienhäuser markieren mit durchschnittlich 8.400 € je Quadratmeter und Spitzenpreisen von über 20 Millionen Euro für Seegrundstücke mit eigenem Steg das obere Ende.

Was kostet ein Grundstück in Starnberg?

Die Bodenrichtwerte für Bauland liegen in der Kernstadt zwischen 1.980 und 2.750 € je Quadratmeter, in den Ortsteilen Söcking und Percha zwischen 1.750 und 1.900 € (Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Starnberg, Stand 1.1.2024). Seit 2021 sind die Bodenrichtwerte um rund 36,8 % gestiegen. Bei Seegrundstücken variiert der Wert stark mit der Uferentfernung: Lagen mit freiem Seeblick erzielen deutlich mehr als Grundstücke 100 bis 300 Meter vom Ufer entfernt, mit Preisunterschieden von 50 bis 100 % zwischen erster und vierter Reihe.

Was ist in Starnberg zu beachten?

Starnberg unterscheidet sich in mehreren Punkten von einer durchschnittlichen bayerischen Kreisstadt.

Gibt es in Starnberg eine Zweitwohnungsteuer?

Ja. Seit 1. Januar 2022 erhebt die Stadt Starnberg eine Zweitwohnungsteuer in Höhe von 20 % der jährlichen Nettokaltmiete auf alle Wohnungen, die als Nebenwohnsitz gemeldet sind oder einer Person ausserhalb ihres Hauptwohnsitzes zur persönlichen Lebensführung dienen. Für Kapitalanlagen mit Zweitwohnsitz-Nutzung ist das ein relevanter Kostenfaktor.

Welche Rolle spielt der Uferschutz am Starnberger See?

Ufergrundstücke unterliegen strengen wasser- und naturschutzrechtlichen Auflagen. Neubauten, Stege und bauliche Veränderungen in Seenähe erfordern zusätzliche Genehmigungen, was das Angebot an unmittelbaren Seelagen zusätzlich verknappt und deren Preise stützt.

Gilt in Starnberg die Mietpreisbremse?

Ja. Seit 1. Januar 2026 zählt der gesamte Landkreis Starnberg zu den 285 bayerischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, bei Bestandsverträgen greift eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.

Was bedeuten energetische Anforderungen für unsanierte Häuser am See?

Viele Villen und Bestandshäuser in Seenähe stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren und sind energetisch nicht auf aktuellem Stand. Käuferinnen und Käufer kalkulieren die absehbaren Sanierungskosten zunehmend in den Kaufpreis ein, was die Preisdifferenz zwischen saniertem und unsaniertem Bestand vergrössert.