Immobilienpreise Nürnberg

Der Immobilienmarkt in Nürnberg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Nürnberg im Juli 2026 durchschnittlich 3.749 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.168 bis 4.330 € je nach Lage und Zustand (immoportal.com, Stand 1. Juli 2026). Ein Haus liegt im Schnitt bei 3.723 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.065 bis 4.381 €. Damit bleibt Nürnberg trotz spürbarer Preissteigerungen der vergangenen Jahre deutlich günstiger als München, wo Wohnungen mit rund 8.078 € je Quadratmeter mehr als das Doppelte kosten.

Zwischen Neubau und Bestand liegt in Nürnberg eine spürbare Lücke: In gefragten östlichen Stadtteilen wie Erlenstegen oder Mögeldorf erzielen Neubauwohnungen nach Portalauswertungen teils mehr als das Doppelte des Bestandspreises, während unsanierte Altbauten in einfacheren Lagen deutlich darunterbleiben. Für die Gesamtstadt weist immoportal.com keinen separaten Neubau-Durchschnitt aus – die Differenzierung gelingt erst auf Stadtteilebene.

Bei einer Angebotsmiete von 12,98 € je Quadratmeter (immoportal.com) und den genannten Kaufpreisen ergibt sich eine Bruttomietrendite im für bayerische Grossstädte üblichen Bereich – die genaue Kennzahl zeigt das Kennzahlenfeld oben, berechnet aus den aktuellen Marktdaten dieser Seite.

Wie in ganz Bayern durchlief auch der Nürnberger Markt zwischen 2020 und 2022 eine deutliche Boomphase, bevor die Zinswende der Europäischen Zentralbank ab Mitte 2022 Finanzierungen spürbar verteuerte und die Nachfrage bremste. Seit 2024/25 zeichnet sich eine Stabilisierung ab: Wohnungen legten binnen eines Jahres um 2,67 % zu, während Häuser mit −2,17 % noch nachgeben – nach einem schwächeren ersten Quartal 2026 und einer leichten Erholung im zweiten Quartal, wie mehrere Portalauswertungen übereinstimmend zeigen.

Wer kauft aktuell in Nürnberg?

Nachfrager sind vor allem Eigennutzer aus dem Grossraum Nürnberg-Fürth-Erlangen sowie Berufspendler, die von der ICE-Anbindung nach München in rund einer Stunde profitieren. Kapitalanleger konzentrieren sich auf kompakte, energetisch sanierte Wohnungen in gut angebundenen Lagen; Familien suchen häufiger im östlichen Stadtgebiet nach Reihen- oder Einfamilienhäusern. Erstkäuferinnen und Erstkäufer weichen bei den derzeitigen Finanzierungskosten verstärkt auf günstigere Stadtteile wie Gostenhof oder Langwasser aus.

Wie stehen Bautätigkeit, Bevölkerung und Vermarktungsdauer?

Ende 2024 lebten nach Angaben der Stadt Nürnberg 546.397 Menschen in der Stadt – rund 2.000 mehr als im Jahr zuvor (Stadt Nürnberg, Daten und Fakten). Das Bayerische Landesamt für Statistik weist für Ende 2025 mit 531.159 Einwohnern eine niedrigere Zahl aus als das städtische Melderegister; die Abweichung ist methodisch bedingt und wird an dieser Stelle transparent gemacht. Zu Bautätigkeit und Leerstandsquote liegen für Nürnberg keine ausreichend aktuellen, belastbaren Zahlen vor, die diese Seite eigenständig beziffern könnte. Als Hochschul- und Messestadt mit der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg, der Technischen Hochschule Nürnberg und grossen Arbeitgebern wie Siemens, DATEV und der Nürnberg Messe bleibt die Nachfrage nach Wohnraum strukturell hoch, was sich in überwiegend kurzen bis mittleren Vermarktungszeiten in gefragten Lagen niederschlägt.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Zwischen den Nürnberger Stadtteilen liegt ein deutliches Preisgefälle: Während Eigentumswohnungen in Gostenhof im Schnitt rund 3.458 € je Quadratmeter kosten, verlangen Verkäufer in Erlenstegen für vergleichbare Bestandswohnungen häufig 4.100 bis 4.500 €, in Neubauten teils deutlich mehr. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten der hier betrachteten Stadtteile liegt damit ein Aufschlag von rund einem Viertel bis einem Drittel.

Familien mit Gartenwunsch orientieren sich häufig Richtung Mögeldorf, Erlenstegen oder ins südöstliche Zerzabelshof, wo Reihen- und Einfamilienhäuser in ruhiger, grüner Lage zu finden sind. Berufseinsteigerinnen und Berufseinsteiger sowie Studierende der FAU und der TH Nürnberg finden in St. Johannis und Gostenhof ein dichtes, urbanes Umfeld mit kurzen Wegen. Kapitalanlegerinnen und -anleger richten den Blick oft auf Langwasser, wo grössere Wohnungsbestände und im Vergleich moderate Kaufpreise auf eine breite Mieternachfrage treffen. Wer die Innenstadt mit historischer Bausubstanz und kurzen Wegen sucht, findet in der Altstadt rund um St. Sebald und St. Lorenz ein eng begrenztes, aber sehr gefragtes Angebot.

Stadtentwicklung findet aktuell vor allem im Umfeld bestehender Quartiere statt: Nachverdichtung und Lückenschliessungen prägen den Neubau stärker als grosse neue Baugebiete auf der grünen Wiese, was das Angebot in etablierten Lagen tendenziell knapp hält.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie im übrigen Bayern folgte auch Nürnberg dem bundesweiten Muster: einer Boomphase bis 2022, einem spürbaren Rückgang nach der Zinswende und einer beginnenden Stabilisierung seit 2024/25. Für die einzelnen Jahre 2019 bis 2023 liegen für Nürnberg speziell keine ausreichend belastbaren, einheitlich erhobenen Zeitreihen vor – die Grafik unten beschränkt sich deshalb auf die zuletzt gesicherten Werte.

Bei den aktuellen Werten weichen die Portale spürbar voneinander ab: immoportal.com weist für Juli 2026 einen Häuserpreis von 3.723 € je Quadratmeter mit einem Rückgang von 2,17 % gegenüber dem Vorjahr aus, während immoverkauf24 für das zweite Quartal 2026 einen deutlich höheren Schnitt von rund 4.594 € bei einem Plus von 1,58 % nennt. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben immoportal.com als Quelle mit dem jüngsten einheitlichen Stichtag und macht die Abweichung hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Wohnung oder Haus?

Die Wahl der Objektart wirkt sich in Nürnberg stark auf den Quadratmeterpreis aus. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 3.749 €, Häuser mit 3.723 € liegen aktuell nur knapp darunter – ungewöhnlich nah beieinander im Vergleich zu vielen anderen bayerischen Städten, wo Häuser meist deutlicher unter den Wohnungspreisen liegen oder sie klar übertreffen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich in der Regel im unteren bis mittleren Bereich der Nürnberger Hausspanne von 3.065 bis 4.381 € je Quadratmeter (immoportal.com) – sie bleiben der günstigste Zugang zum eigenen Haus, vor allem in südlichen und östlichen Stadtteilen wie Langwasser. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen die obere Spanne vor allem in gefragten Villenlagen wie Erlenstegen und Mögeldorf, wo Bestandshäuser laut Portalauswertungen häufig 5.000 bis 6.300 € je Quadratmeter erzielen.

Beim Neubau macht sich der energetische Standard stark im Preis bemerkbar: Neubauwohnungen erzielen in gefragten Lagen wie Erlenstegen nach Portaldaten teils mehr als das Doppelte des Bestandspreises, während unsanierte Altbauten mit anstehendem Sanierungsbedarf spürbar darunter gehandelt werden.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung im dichten Stadtgebiet meist der zugänglichste Einstieg. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet in Langwasser und Teilen von Zerzabelshof die günstigeren Einstiegspreise innerhalb Nürnbergs, während die Villenlagen im Osten deutlich höhere Budgets voraussetzen.

Was ist in Nürnberg zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Nürnberg gelten die bayerischen Rahmenbedingungen: 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie üblicherweise 3,57 % Käuferanteil an der Maklerprovision – insgesamt etwa 9 bis 10 % des Kaufpreises als Nebenkosten.

Nürnberg gehört seit der ersten bayerischen Mieterschutzverordnung zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und ist auch in der seit 1. Januar 2026 geltenden Neufassung mit 285 Gemeinden enthalten. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, bei Bestandsverträgen greift eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.

Eine Nürnberger Besonderheit betrifft die Altstadt: Nach der weitgehenden Zerstörung 1945 wurde sie in enger Anlehnung an den historischen Stadtgrundriss wiederaufgebaut – viele Gebäude rund um St. Sebald und St. Lorenz stehen heute unter Denkmalschutz, was Sanierungen genehmigungspflichtig macht, aber auch steuerliche Abschreibungsvorteile nach § 7i und § 10f EStG eröffnen kann.

Der grosse Bestand an Nachkriegsbauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren bringt in vielen Stadtteilen zusätzlichen energetischen Sanierungsbedarf mit sich; unsanierte Objekte handeln entsprechend unter dem Preisniveau energetisch ertüchtigter Vergleichsobjekte.