Immobilienpreise Schweinfurt

Der Immobilienmarkt in Schweinfurt im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Schweinfurt im August 2026 durchschnittlich 2.771 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 1.732 bis 5.042 € (immowelt). Ein Haus liegt im Schnitt bei 3.028 € je Quadratmeter, die Spanne reicht von 1.399 bis 5.197 €.

Schweinfurt ist mit rund 54.539 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025, Bayerisches Landesamt für Statistik) die kleinste kreisfreie Stadt Unterfrankens, wirtschaftlich aber weit über ihre Grösse hinaus bedeutend: Als Zentrum der europäischen Wälzlager- und Kugellagerindustrie prägen Weltkonzerne wie Schaeffler, SKF und ZF Friedrichshafen mit zusammen rund 18.000 Arbeitsplätzen die Stadt – nach Bruttoinlandsprodukt pro Kopf lag Schweinfurt 2021 bundesweit auf Platz fünf. Im bayerischen und bundesweiten Vergleich bleibt das Immobilienpreisniveau dennoch moderat: München kostet bei Wohnungen fast dreimal so viel wie Schweinfurt.

Zwischen Neubau und Bestand liegt in Schweinfurt eine spürbare Kluft: Sanierte Altbauwohnungen in der historischen Altstadt und modernere Objekte auf der Eselshöhe erzielen deutliche Aufschläge gegenüber unsaniertem Bestand aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, wie er insbesondere im Bergl und im Deutschhof verbreitet ist. Für Letzteren macht das energetische Sanierungsdefizit einen wesentlichen Teil der Preisdifferenz aus.

Wer kauft in Schweinfurt und warum?

Nachfrage kommt vor allem von Beschäftigten der grossen Industriebetriebe und ihrer Zulieferer, von Studierenden und Fachkräften der Technischen Hochschule Würzburg-Schweinfurt sowie von Familien, die günstigeren Wohnraum als im Grossraum Würzburg oder Frankfurt suchen. Kapitalanlegerinnen und -anleger finden in Schweinfurt vergleichsweise günstige Einstiegspreise bei soliden, wenn auch nicht spektakulären Renditen.

Wie hoch ist der Leerstand, wie stark wird gebaut?

Der Zensus weist für Schweinfurt rund 1.590 leerstehende Wohnungen aus, während die Stadt laut einer Analyse des Pestel-Instituts bis 2028 rechnerisch rund 200 neue Wohnungen pro Jahr bräuchte. Tatsächlich wurden in den ersten fünf Monaten 2024 stadtweit nur elf Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt – die Bautätigkeit gilt Beobachtern zufolge als deutlich zu gering für den tatsächlichen Bedarf.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Die drei grössten Wohnstadtteile Schweinfurts unterscheiden sich deutlich in Preis, Bausubstanz und Zielgruppe. Hochfeld/Steinberg gilt als bevorzugte bürgerliche Wohnlage im Nordosten mit überwiegend Ein- und Doppelhäusern aus der Nachkriegszeit – hier kaufen vor allem Familien und Eigennutzer mit höherem Budget. Bergl, nach der Innenstadt der einwohnerstärkste Stadtteil, bietet mit rund 2.521 € je Quadratmeter für Wohnungen den günstigsten Einstieg und richtet sich an Erstkäufer und Kapitalanleger. Deutschhof im Nordosten der Stadt kombiniert preiswerte Blockbebauung im Kern mit gehobeneren Einfamilienhäusern im jüngeren Ortsteil Zeilbaum.

Wo entsteht Neubau, welche Quartiere werten auf?

Nennenswerter Neubau konzentriert sich auf wenige Lagen wie die Eselshöhe und einzelne Nachverdichtungsprojekte im Musikerviertel; ein grösseres, öffentlich dokumentiertes Neubaugebiet mit belastbaren Preiszahlen existiert für Schweinfurt aktuell nicht. In den Sanierungsgebieten Bergl und Deutschhof laufen seit den 2010er-Jahren Modernisierungsprogramme der Wohnungsgenossenschaften, die die Bausubstanz schrittweise verbessern, ohne bislang einen sprunghaften Preisanstieg auszulösen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Bei Häusern zeigt sich für Schweinfurt laut Engel & Völkers ein wellenförmiger Verlauf: von 2.659 € je Quadratmeter 2021 über ein Zwischenhoch von 3.011 € 2024 bis auf 2.493 € im Juli 2026. Nach immowelt-Daten liegt der aktuelle Hausdurchschnitt dagegen bei 3.028 €, mit einem Plus von 4,9 % im Jahresvergleich.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen voneinander ab?

Wie beim bayerischen Landesdurchschnitt erklärt sich die Differenz durch unterschiedliche Erhebungsmethoden, Stichtage und Objektmischungen der Portale. Engel & Völkers und immowelt werten beide Angebotspreise aus, gewichten Objektarten und Lagen aber unterschiedlich; wohnungsboerse.net kommt mit rund 3.036 € je Quadratmeter für den gesamten Wohnungsbestand ohne Differenzierung nach Wohnung und Haus auf ein drittes Niveau. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben konsequent immowelt als Hauptquelle und macht abweichende Werte hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln. Bei Wohnungen zeigt sich das Bild gegenläufig: immowelt verzeichnet für 2026 ein leichtes Minus von 0,9 %, während die Angebotsmieten im selben Zeitraum um 2,3 % zulegten – ein Hinweis darauf, dass der Vermietungsmarkt derzeit angespannter ist als der Kaufmarkt.

Wohnung oder Haus?

Auch in Schweinfurt bestimmt die Objektart massgeblich den Quadratmeterpreis. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.771 €, deutlich weniger als der bayerische Landesdurchschnitt von 4.421 €. Häuser liegen mit rund 3.028 € nur wenig darüber, was für eine Industriestadt mit vielen Reihenhaus- und Doppelhaussiedlungen aus der Nachkriegszeit typisch ist.

Reihenhäuser aus den grossen Siedlungsprogrammen der 1950er- bis 1970er-Jahre bilden das untere Preissegment, während freistehende Einfamilienhäuser vor allem in Hochfeld/Steinberg mit bis zu rund 3.663 € je Quadratmeter (immoverkauf24, Stand 4. Quartal 2025) das obere Ende markieren.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung im Bergl oder Deutschhof der günstigste Einstieg. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet in den Siedlungsgebieten der Nachkriegszeit vergleichsweise erschwingliche Reihenhäuser, während freistehende Häuser in gehobenen Lagen wie Hochfeld/Steinberg deutlich mehr Budget erfordern.

Was ist in Schweinfurt zu beachten?

Rechtlich gilt in Schweinfurt zunächst das bayerische Regelwerk: 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie eine hälftig geteilte Maklerprovision von üblicherweise 3,57 % je Seite. Eine Mietpreisbremse gilt in Schweinfurt nach aktuellem Stand nicht – die Stadt zählt nicht zu den 285 bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die zum 1. Januar 2026 in der Mieterschutzverordnung ausgewiesen wurden.

Gibt es Milieuschutz oder Erhaltungssatzungen?

Für die Schweinfurter Altstadt gilt Denkmalschutz für zahlreiche historische Gebäude, was Sanierungsauflagen mit sich bringt, im Gegenzug aber steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7i und § 10f EStG eröffnet. Eine förmliche Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB ist für Schweinfurt öffentlich nicht dokumentiert.

Was bedeutet das energetische Sanierungsdefizit für Käufer?

In den grossen Nachkriegssiedlungen Bergl und Deutschhof steht ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands vor energetischen Sanierungen. Käuferinnen und Käufer sollten anstehende Modernisierungskosten für Dämmung, Fenster und Heizung realistisch einpreisen, auch wenn die Wohnungsgenossenschaften Teile des Bestands bereits schrittweise modernisiert haben.