Immobilienpreise in Vorarlberg

Der Immobilienmarkt in Vorarlberg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Vorarlberg im Juli 2026 durchschnittlich 5.100 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von rund 3.400 bis 8.900 € (ohne-makler.at/finanz.at). Für ein Haus liegt der Landesdurchschnitt bei 5.077 € je Quadratmeter (Stand Mai 2026) – damit ist Vorarlberg nach Wien das zweitteuerste Bundesland Österreichs, noch vor Tirol und Salzburg.

Der Unterschied zwischen den urbanen Zentren im Rheintal und den ländlichen Berg- und Tourismusregionen ist beträchtlich: Während Bregenz am Bodensee und die grenznahen Rheintal-Gemeinden zu den teuersten Lagen Österreichs zählen, liegen der Bregenzerwald und das Grosse Walsertal spürbar darunter. Für den vorarlbergischen Gesamtmarkt liegen dazu keine ausreichend belastbaren gemeindescharfen Zahlen vor, weshalb diese Seite künftig auf Gemeindeebene weiter differenziert.

Wie gross und wie unterschiedlich ist der vorarlbergische Markt?

Mit rund 412.647 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 31. Dezember 2025 ist Vorarlberg das zweitkleinste Bundesland Österreichs, wirtschaftlich aber überdurchschnittlich stark (Land Vorarlberg). Das Land gliedert sich in die vier politischen Bezirke Bregenz, Dornbirn, Feldkirch und Bludenz sowie in informelle Regionen wie das dicht besiedelte Rheintal, den Bodenseeraum, den Bregenzerwald, den Walgau, das Montafon und das nur über Deutschland erreichbare Kleinwalsertal. Die Nachfrage wird massgeblich von der Nähe zur Schweiz und zu Liechtenstein getragen: Viele Vorarlbergerinnen und Vorarlberger pendeln zu überdurchschnittlichen Löhnen ins benachbarte Ausland und bringen dieses Einkommen in den heimischen Immobilienmarkt ein.

Getragen wird die Nachfrage zudem von grossen regionalen Arbeitgebern wie Zumtobel, Julius Blum, Alpla, Doppelmayr und Rauch sowie vom Tourismus in Bregenzerwald, Montafon und Kleinwalsertal. Käuferinnen und Käufer sind ein heterogenes Bild: Im Rheintal und am Bodensee dominieren Eigennutzer mit hohem Einkommen sowie Grenzgänger-Haushalte, während in den Berg- und Tourismusregionen zusätzlich Freizeitwohnsitz-Interessenten eine Rolle spielen – deren Möglichkeiten das Raumplanungsgesetz allerdings deutlich einschränkt.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Die durchschnittliche Angebotsmiete in Vorarlberg liegt bei rund 14,00 € je Quadratmeter und Monat (ohne-makler.at/immobilienscout24.at). Auch hier zieht der Bodenseeraum das Landesbild nach oben: In Bregenz werden im Schnitt rund 18,18 € je Quadratmeter aufgerufen, in Dornbirn rund 15 €. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine flächendeckende Mietpreisbremse; stattdessen greift für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (meist vor 1945 errichtet) der Richtwertmietzins, während Neubauten grösstenteils frei vermietbar sind.

Für Sie als Käuferin oder Käufer heisst das: Ein Blick auf den Landesschnitt allein genügt selten. Massgeblich sind die Marktdaten der jeweiligen Gemeinde oder Region, wie sie künftig auf den nachgeordneten Seiten dieses MarktRadars aufbereitet werden.

Wie sieht es bei Bautätigkeit und Vermarktungsdauer aus?

Die Leerstandsquote in Dornbirn und im übrigen Rheintal liegt laut Marktbeobachtern auf einem historischen Tiefstand, während gleichzeitig ein absehbarer Fertigstellungs-Gap ab 2026/27 die Nachfrage zunehmend auf Bestandsobjekte verlagert. Belastbare, landesweit einheitlich erhobene Zahlen zu Fertigstellungen und Leerstandsquote liegen für diese Seite nicht in ausreichender Tiefe vor und werden deshalb bewusst nicht beziffert. Die typische Vermarktungsdauer ist in gefragten Lagen am Bodensee und im Rheintal kurz, in den ländlichen Bergtälern dagegen spürbar länger.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2020 und 2022 durchlief der vorarlbergische Immobilienmarkt eine ausgeprägte Boomphase: 2021 stiegen die Grundstückspreise um rund 25 %, Hauspreise um rund 15 % und Wohnungspreise um rund 10 % gegenüber dem Vorjahr. 2022 erreichten Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 5.082 € je Quadratmeter ihren bisherigen Höchststand, während Häuser um weitere rund 14,6 % zulegten (immoverkauf24, exxpress).

Mit der Zinswende 2022 kehrte sich der Trend um. 2023 gaben die Wohnungspreise um rund 8,4 % nach, 2024 folgte ein weiterer Rückgang um rund 9,6 % gegenüber dem Vorjahr. Damit fiel die Korrektur in Vorarlberg deutlicher aus als im österreichischen Durchschnitt.

Seit 2025 zeichnet sich eine Erholung ab: Die Nachfrage zog spürbar an, unter anderem durch die Lockerung der strengen Eigenmittelvorschriften der KIM-Verordnung und ein wieder gut kalkulierbares Zinsniveau. Für 2026 wird bei Wohnimmobilien mit weiteren moderaten Preisanstiegen gerechnet, wobei Bregenz durch seine Lage am Bodensee besonders von der Nachfrage nach Wohnungen mit Seeblick profitiert.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen voneinander ab?

Private Immobilienportale wie ohne-makler.at und finanz.at werten aktuelle Angebotspreise aus Inseraten aus, während Statistik Austria auf Basis sämtlicher grundbücherlich eingetragener Kauffälle – inklusive familiärer Übertragungen – einen amtlichen Durchschnittspreis berechnet. Für 2024 weist Statistik Austria für Vorarlberg einen Durchschnittspreis von rund 5.600 € je Quadratmeter aus, während private Portale für einen ähnlichen Zeitraum niedrigere Werte nennen. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben konsequent den aktuellen Portaldaten und macht abweichende amtliche Werte hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Für 2026/27 rechnen Marktbeobachter mit einer Fortsetzung der moderaten Erholung, insbesondere wenn die Bauzinsen weiter auf einem gut kalkulierbaren Niveau bleiben. Eine ausführlichere Einordnung liefert die Prognose weiter unten auf dieser Seite.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Die Wahl der Objektart entscheidet in Vorarlberg oft stärker über den Quadratmeterpreis als die Region selbst. Eigentumswohnungen kosten im Landesschnitt rund 5.100 € je Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser mit rund 5.077 € je Quadratmeter nur unwesentlich mehr – ein Unterschied, der in vielen anderen Bundesländern deutlich grösser ausfällt.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im mittleren Bereich der Preisspanne und sind in der Regel die günstigste Zugangsmöglichkeit zum eigenen Haus, insbesondere im Bregenzerwald und im Walgau. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen dagegen im Rheintal und am Bodensee die obere Spanne, ebenso in den grenznahen Gemeinden zu Liechtenstein und der Schweiz.

Bei Eigentumswohnungen macht zusätzlich das Baujahr einen grossen Unterschied: Neubauten mit hohem energetischem Standard erzielen in gefragten Lagen deutliche Aufschläge gegenüber unsaniertem Bestand.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung meist der zugänglichste Einstieg, insbesondere in Neubauten ausserhalb von Bregenz und dem südlichen Rheintal. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet im Bregenzerwald und im Grossen Walsertal deutlich günstigere Einstiegspreise als im Rheintal – muss dafür aber oft längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Die folgende Übersicht ordnet die vier gängigen Objektarten mit ihren typischen Preisniveaus ein. Da die verfügbaren Portaldaten Reihenhäuser und Doppelhaushälften statistisch nicht getrennt von freistehenden Häusern ausweisen, sind die Werte für diese Segmente als Spannen innerhalb der vorarlbergischen Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Vorarlberg gliedert sich in die vier politischen Bezirke Bregenz, Dornbirn, Feldkirch und Bludenz. Wirtschaftlich und geografisch prägender sind jedoch die informellen Regionen: der dicht besiedelte Rheintal-Streifen von Feldkirch bis Lustenau, der Bodenseeraum um Bregenz, der ländliche Bregenzerwald, der Walgau, das Tourismusgebiet Montafon und das nur über Deutschland erreichbare Kleinwalsertal.

Wo ist Wohneigentum in Vorarlberg am teuersten?

An der Spitze steht Bregenz mit seiner Lage direkt am Bodensee: Wohnungen mit Seeblick und Penthäuser gelten als krisenfeste Wertanlage und erzielen die höchsten Preise im ganzen Land. Auch die Bezirke Bludenz und Bregenz weisen bei Häusern mit rund 5.851 bzw. 5.755 € je Quadratmeter (Preisindex Jänner 2026) die höchsten Werte auf. Im Rheintal treibt zusätzlich die Nähe zur Schweiz und zu Liechtenstein die Nachfrage: Gemeinden wie Feldkirch profitieren von grenznahen Käuferinnen und Käufern mit hohem Einkommen.

Wo ist Wohneigentum in Vorarlberg günstiger?

Am unteren Ende der Preisskala liegen die ländlichen Regionen abseits des Rheintals, etwa im Bregenzerwald und im Grossen Walsertal, wo auch die Mieten landesweit am niedrigsten ausfallen. Einzelne Gemeinden im Rheintal wie Lustenau und Hohenems zeigten zuletzt eine tendenziell rückläufige Preisentwicklung, während Feldkirch weiter zulegte.

Was bedeutet die Nähe zur Schweiz und zu Liechtenstein für Käufer?

Die Grenznähe zur Schweiz und zu Liechtenstein ist einer der stärksten Preistreiber Vorarlbergs: Viele Beschäftigte pendeln zu deutlich höheren Löhnen ins benachbarte Ausland und bringen dieses Einkommen mit in den heimischen Immobilienmarkt. Das treibt vor allem in den grenznahen Rheintal-Gemeinden die Nachfrage und die Preise nach oben – ein Effekt, der sich in keinem anderen österreichischen Bundesland in dieser Form zeigt.

Welche Arbeitsmärkte prägen die einzelnen Regionen?

Neben dem Pendlereffekt setzen eigene Industriebetriebe eigene Preisimpulse: Zumtobel und Blum in und um Dornbirn, Alpla in Hard, Doppelmayr in Wolfurt und Rauch in Rankweil sichern stabile, gut bezahlte Arbeitsplätze. Im Bregenzerwald, Montafon und Kleinwalsertal stützt zusätzlich der Tourismus die Nachfrage nach Wohn- und Freizeitimmobilien – wenngleich das Raumplanungsgesetz die Nutzung als Freizeitwohnsitz deutlich einschränkt.

Was ist in Vorarlberg anders als anderswo?

Vorarlberg unterscheidet sich in mehreren rechtlichen Punkten von anderen österreichischen Bundesländern und von Deutschland.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Vorarlberg?

Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % liegt, ist sie in Österreich bundesweit einheitlich auf 3,5 % festgelegt – auch in Vorarlberg. Hinzu kommen rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, die für Hauptwohnsitze bis 500.000 € Kaufpreis noch bis 30. Juni 2026 befristet entfällt.

Was regelt das Grundverkehrsgesetz?

Der Erwerb von Grundstücken durch Personen, die nicht EU- oder EWR-Bürgerinnen und -Bürger sind, bedarf in Vorarlberg der Genehmigung durch die Grundverkehrs-Landeskommission. Der Antrag läuft über die Standortgemeinde; genehmigt wird nur, wenn keine landespolitischen Interessen entgegenstehen und ein kulturelles oder wirtschaftliches Interesse am Erwerb besteht. EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger gelten dagegen als Inländern gleichgestellt.

Warum ist die Freizeitwohnsitz-Beschränkung so streng?

Das vorarlbergische Raumplanungsgesetz untersagt es, Flächen, die zur Deckung des ganzjährigen Wohnbedarfs benötigt werden, als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Widerrechtliche Nutzung als Freizeitwohnsitz gilt als Verwaltungsübertretung mit Geldstrafen bis 40.000 € und kann im Wiederholungsfall zur behördlich angeordneten Zwangsversteigerung führen. Für Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland, die eine Ferienimmobilie suchen, ist das eine der wichtigsten Hürden im ganzen Land.

Gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe?

Mehrere vorarlbergische Gemeinden erheben zusätzlich eine kommunale Zweitwohnsitzabgabe auf Wohnungen mit Nebenwohnsitz. Die Höhe und Ausgestaltung ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt.