Immobilienmarkt Salzburg

Salzburg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostete im Bundesland Salzburg 2025 typischerweise 318.657 Euro beziehungsweise 5.040 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Salzburg beim Quadratmeterpreis österreichweit auf Rang zwei hinter Wien (5.512 Euro/m²) und beim Gesamtpreis auf Rang drei hinter Vorarlberg und Tirol. Die Zahlen stammen aus dem RE/MAX-ImmoSpiegel, der sämtliche im amtlichen Grundbuch verbücherten Kaufverträge auswertet – es sind also tatsächlich bezahlte Preise, keine Angebotspreise.

Das Bundesland umfasst rund 7.150 Quadratkilometer und gliedert sich in die Landeshauptstadt Salzburg sowie fünf Bezirke, die im Sprachgebrauch nach ihren Gauen benannt sind: Flachgau (Salzburg-Umgebung), Tennengau (Hallein), Pongau (St. Johann), Pinzgau (Zell am See) und Lungau (Tamsweg). Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk liegt beim Quadratmeterpreis fast der Faktor zwei.

Zwei Eigenheiten prägen diesen Markt stärker als jeden anderen österreichischen: die extreme Knappheit an Bauland im Salzburger Becken und ein Zweitwohnsitzrecht, das in 82 der 119 Gemeinden greift. Wer in Salzburg kauft, muss in aller Regel nachweisen, dass er dort auch wohnt.

Marktlage 2025/2026: viel mehr Käufe, kaum mehr Preis

Der Salzburger Markt hat 2025 deutlich an Bewegung gewonnen, ohne dass die Preise mitgezogen hätten. 3.178 Eigentumswohnungen wechselten die Eigentümer – ein Plus von 19,4 Prozent gegenüber 2024 und erstmals seit 2022 wieder ein vierstelliger Wert in der Landeshauptstadt allein. Der Transaktionswert stieg um 18,7 Prozent auf 1,10 Milliarden Euro. Gleichzeitig blieb der Quadratmeterpreis mit plus 0,5 Prozent praktisch unverändert, der Gesamtpreis stieg um 1,6 Prozent – der schwächste Zuwachs aller neun Bundesländer.

Die amtliche Statistik zeichnet dasselbe Bild aus anderer Perspektive: Nach dem Häuserpreisindex der Statistik Austria gingen die Preise in Salzburg 2025 sogar leicht zurück – Häuser um 0,6 Prozent, Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent. Salzburg war damit neben Wien das einzige Bundesland mit rückläufigen Häuserpreisen, während österreichweit ein Plus von 2,6 Prozent zu Buche stand. In der Stadt Salzburg registrierte die Statistik keine messbare Veränderung bei Wohnungen.

Vom Boom über die Zinswende zur Seitwärtsbewegung

Der Median für Wohnhäuser in Salzburg stieg von 3.632 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (2019) auf den Höchststand von 5.333 Euro (2022) und liegt 2025 bei 4.766 Euro – rund elf Prozent unter dem Spitzenwert. Bei Eigentumswohnungen verlief die Kurve flacher: von 4.002 Euro (2019) über 5.012 Euro (2023) auf 4.968 Euro (2025). Ausgelöst hat die Zäsur die Zinswende ab Mitte 2022 in Kombination mit der KIM-Verordnung, die die Kreditvergabe verschärfte.

Beide Bremsen sind gelöst: Die KIM-Verordnung lief am 30. Juni 2025 aus, und das Zinsniveau hat sich seither stabilisiert. Österreichweit wurden 2025 um 18,3 Prozent mehr Wohnimmobilien gekauft – der stärkste Anstieg seit über einem Jahrzehnt. Für die kommenden Jahre zeichnet sich in Salzburg allerdings ein Angebotsproblem ab: Nach 1.420 geplanten neuen Wohneinheiten für 2026 sinkt die Pipeline auf 1.170 (2027) und rund 800 (2028). Zum Vergleich: 2017 wurden im Land Salzburg noch 4.388 Wohnungen fertiggestellt, 2024 waren es 3.370.

Wohnung oder Haus? Die Objekttypen im Vergleich

In Salzburg kostet der Quadratmeter Wohnung mehr als der Quadratmeter Haus – 4.968 gegenüber 4.766 Euro im Median. Das wirkt paradox, hat aber zwei nüchterne Gründe: Wohnungen liegen häufiger in nachgefragten Zentrumslagen, und ein grösserer Teil von ihnen wird als Neubau gekauft, während Häuser oft aus dem Bestand kommen. Beim Gesamtpreis kehrt sich das Verhältnis deutlich um.

Ein Einfamilienhaus kostete im Bundesland Salzburg im ersten Halbjahr 2025 typischerweise 627.181 Euro – bei gleichzeitig kräftig gestiegener Nachfrage: 236 Verkäufe bedeuteten ein Plus von 31,8 Prozent. In der Stadt Salzburg selbst liegt das Niveau auf einer anderen Stufe; dort werden für Einfamilienhäuser über 1,2 Millionen Euro aufgerufen, bei rund 100 Verbücherungen im Jahr.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in Salzburg die klassische Kompromissform zwischen Wohnung und freistehendem Haus – vor allem im Flachgau und Tennengau, wo Bauland knapp und verdichtete Bauweise die Regel ist. Eine eigene amtliche Preisreihe wird für diese beiden Typen auf Landesebene nicht veröffentlicht; sie sind im Häuser-Median der Statistik Austria enthalten. Die folgende Tabelle weist deshalb für sie die Bandbreite der Bezirkswerte aus statt einer Scheingenauigkeit.

Lagen und Bezirke: wo Salzburg wie teuer ist

2025 hat sich das Ranking an der Spitze verschoben: Nicht die Landeshauptstadt, sondern der Flachgau war der teuerste Salzburger Bezirk. Der Grund ist eine Ausweichbewegung – wer sich die Stadt nicht mehr leisten kann, kauft im direkt angrenzenden Umland, wo die Anbindung gut und das Bauland ähnlich knapp ist.

• Flachgau (Salzburg-Umgebung): 337.964 Euro je Wohnung (+3,4 %), 5.006 Euro/m², 724 Kaufakte (+31,9 %). Teuerster Bezirk des Landes. Anif zählt mit 1.851 Euro/m² Baugrund zu den zehn teuersten Grundstücksgemeinden Österreichs.
• Stadt Salzburg: 328.122 Euro (−3,2 %), aber mit 5.413 Euro/m² weiterhin der höchste Quadratmeterpreis. 1.343 Verkäufe (+37,0 %). Baugrund kostete rund 1.345 Euro/m².
• Tennengau (Hallein): 323.428 Euro (+2,8 %) – so viel wie nie zuvor –, 4.758 Euro/m². Mit 141 Verkäufen (−12,4 %) zugleich der schwächste Mengenwert seit Jahren.
• Pongau (St. Johann): 307.628 Euro (+9,0 %), 4.809 Euro/m², 465 Verkäufe (+7,1 %). Erstmals über der Marke von 300.000 Euro – der stärkste Preisanstieg aller Salzburger Bezirke.
• Pinzgau (Zell am See): 289.955 Euro (−4,6 %), 4.748 Euro/m², 437 Verkäufe (−8,4 %) – weniger als die Hälfte des Werts von 2021 (901).
• Lungau (Tamsweg): 199.366 Euro (−1,3 %), 2.875 Euro/m², 68 Verkäufe (+11,5 %). Der mit Abstand günstigste Bezirk; im unteren Preisviertel waren Wohnungen bis 113.750 Euro zu haben.

Innerhalb der Stadt Salzburg ist die Spreizung ebenfalls erheblich. Im Neubau überschreiten Aigen und Morzg regelmässig die Marke von 10.000 Euro je Quadratmeter, im Bestand werden in Leopoldskron bis zu 8.000 Euro erzielt. Eine gebrauchte Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern kostete 2025 im Schnitt rund 330.000 Euro (+5,6 %), dieselbe Wohnung im Neubau knapp 620.000 Euro.

Die Salzburger Besonderheit: Zweitwohnsitz und Grundverkehr

Kein anderes österreichisches Bundesland reguliert den privaten Wohnungserwerb so streng wie Salzburg. Wer hier kauft, sollte die Zweitwohnsitzfrage vor der Objektsuche klären, nicht danach – sie entscheidet darüber, ob eine Immobilie für den geplanten Zweck überhaupt in Frage kommt.

82 von 119 Gemeinden sind Beschränkungsgemeinden

Nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz gilt eine Gemeinde als Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde, sobald der Anteil der Zweitwohnungen 16 Prozent des Wohnungsbestands übersteigt. Seit 1. Jänner 2019 trifft das auf 82 der 119 Salzburger Gemeinden zu – einschliesslich der Landeshauptstadt und praktisch aller Tourismusorte in Pinzgau und Pongau. Zweitwohnungen dürfen dort nur noch in eigens ausgewiesenen Zeitwohngebieten begründet werden. Die übrigen 37 Gemeinden können solche Beschränkungen freiwillig festlegen.

Von der Negativ- zur Positiverklärung

Die entscheidende Verschärfung brachte das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023. Früher genügte die Erklärung, das Objekt nicht als Zweitwohnsitz zu nutzen. Heute verlangt die Positiverklärung den aktiven Nachweis, dass tatsächlich ein Hauptwohnsitz begründet wird – üblicherweise innerhalb einer gesetzlichen Frist und über mehrere Jahre aufrechtzuerhalten. Die Grundverkehrsbehörde prüft das; ohne die Erklärung kommt die Eintragung im Grundbuch nicht zustande.

Verstösse werden empfindlich sanktioniert: Das Raumordnungsgesetz sieht Geldbussen von bis zu 25.000 Euro vor, bei unzulässiger Zweitwohnsitznutzung oder ungenehmigter touristischer Vermietung bis zu 50.000 Euro. Im Extremfall droht ein Nutzungsverbot und in der Folge die Zwangsversteigerung der Liegenschaft. Diese Regeln gelten für inländische wie ausländische Käufer gleichermassen; für Erwerber ausserhalb der EU und des EWR kommt zusätzlich eine Genehmigung nach dem Ausländergrundverkehr hinzu.

Was das für den Markt bedeutet

Die Regulierung erklärt einen guten Teil der Salzburger Preisdynamik. Sie hält Ferienwohnungs-Nachfrage aus dem regulären Wohnungsmarkt heraus, verknappt aber zugleich das Angebot in den Tourismusregionen: Im Pinzgau sind die Verkaufsmengen seit 2021 um mehr als die Hälfte gefallen. Gleichzeitig sorgt die Baulandknappheit im Salzburger Becken – eingeklemmt zwischen Stadtbergen, Salzach und Landesgrenze – dafür, dass Grundstückspreise stärker steigen als Objektpreise: 383 Euro je Quadratmeter im Landesschnitt 2025 gegenüber 308 Euro im Vorjahr, bei einem Österreichwert von 135 Euro.

Kaufnebenkosten in Österreich

Rechnen Sie in Österreich mit rund 10 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten, wenn ein Makler beteiligt ist, und mit etwa 6 bis 7 Prozent beim Direkterwerb. Die beiden fixen Positionen sind die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises. Wird die Finanzierung besichert, kommt die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent des Pfandbetrags hinzu.

Wichtig für 2026: Die befristete Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für Käufe bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für Anträge, die danach beim Grundbuchsgericht eingelangt sind, fallen die 1,1 und 1,2 Prozent wieder regulär an – eine Ersparnis von bis zu rund 11.500 Euro entfällt damit.

Grundbuch und Erwerb: der Ablauf

Eigentum an einer österreichischen Liegenschaft entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Den Vertrag errichtet ein Rechtsanwalt oder Notar, der zugleich als Treuhänder den Kaufpreis verwahrt und die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vornimmt. Die Unterschriften sind zu beglaubigen.

In Salzburg schiebt sich zwischen Vertrag und Eintragung ein zusätzlicher Schritt: die Erklärung beziehungsweise Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz. Erst wenn diese vorliegt, kann das Grundbuchsgericht einverleiben. Rechnen Sie deshalb mit einer längeren Abwicklung als in Bundesländern ohne vergleichbare Beschränkungen. Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich zudem der Blick in den aktuellen Grundbuchsauszug und in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde – Letzterer zeigt, ob ein Objekt in einem Zeitwohngebiet liegt.