Immobilienpreise in Salzburg

Der Immobilienmarkt in Salzburg im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Salzburg im Jahresdurchschnitt 2025 laut Statistik Austria 4.968 € je Quadratmeter, ein Wohnhaus im Schnitt 4.766 € (Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025). Damit liegt das Bundesland bei Wohnungen auf Platz drei aller österreichischen Bundesländer, knapp vor Tirol und hinter Vorarlberg, bei Häusern auf Platz vier nach Wien, Vorarlberg und Tirol.

Innerhalb der Preisspanne von rund 4.200 bis 9.000 € je Quadratmeter liegen die günstigsten Lagen in den ländlichen Gemeinden des Pinzgau und Lungau, während Neubauwohnungen in der Landeshauptstadt und in gefragten Tourismusorten wie Lofer die obere Spanne markieren. Der Faktor zwischen den teuersten und den günstigsten dokumentierten Lagen liegt damit bei rund 2,1.

Wie gross und wie unterschiedlich ist der salzburgische Markt?

Zum Jahresende 2025 lebten im Bundesland Salzburg vorläufig rund 572.905 Menschen (Land Salzburg, Landesstatistik). Das Land gliedert sich in die sechs politischen Bezirke Salzburg-Stadt, Salzburg-Umgebung, Hallein, St. Johann im Pongau, Zell am See und Tamsweg, die traditionell den fünf Gauen Flachgau, Tennengau, Pongau, Pinzgau und Lungau zugeordnet werden. Wirtschaftlich prägen die Landeshauptstadt mit ihrem Dienstleistungs- und Tourismussektor sowie grosse Unternehmen wie Red Bull mit Sitz in Fuschl am See, die Porsche Holding, der Handelskonzern SPAR, der Energieversorger Salzburg AG und der Kranhersteller Palfinger den Arbeitsmarkt. Hinzu kommt der internationale Tourismus in den alpinen Regionen Pongau und Pinzgau, wo Skigebiete wie Saalbach-Hinterglemm und Zell am See-Kaprun ganzjährig Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien erzeugen.

Käuferinnen und Käufer sind ein breites Feld: In der Landeshauptstadt und im Flachgau dominieren Eigennutzer und Berufspendler, die von der Nähe zu Deutschland profitieren – die Grenze bei Freilassing liegt nur wenige Kilometer von der Altstadt entfernt, was auch deutsche Käuferinnen und Käufer anzieht. In den Tourismusregionen Pongau und Pinzgau spielen zusätzlich Zweitwohnsitz- und Ferienimmobilienkäufer eine Rolle, deren Möglichkeiten die strengen Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden allerdings deutlich einschränken.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt im Bundesland Salzburg bei rund 11,50 € je Quadratmeter und Monat, wobei die Spanne beträchtlich ist: In normalen Lagen im Flachgau und Tennengau werden 9,00 bis 10,60 € verlangt, im Pinzgau 8,90 bis 10,30 € (jeweils netto, ohne Betriebskosten). In der Landeshauptstadt liegen die Mieten deutlich darüber. Für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, meist vor 1945 errichtet, gilt seit 1. April 2026 ein Richtwertmietzins von 9,31 € je Quadratmeter; Neubauten sind grösstenteils frei vermietbar.

Wie sieht es bei Bautätigkeit und Vermarktungsdauer aus?

Für 2026 werden im Bundesland Salzburg rund 1.870 fertiggestellte Wohneinheiten erwartet, davon rund 520 in der Landeshauptstadt – mehr als in den beiden Vorjahren. Der höhere Wert geht allerdings überwiegend auf verschobene Projekte aus Vorjahren zurück; für 2027 rechnen Fachleute in der Landeshauptstadt bereits wieder mit einem Rückgang um rund 100 Einheiten. Die Nachfrage nach Wohnraum wächst währenddessen kontinuierlich, sodass eine nachhaltige Entspannung nicht in Sicht ist. Die typische Vermarktungsdauer ist in der Landeshauptstadt und im Flachgau kurz, in den ländlichen Gemeinden des Lungau dagegen spürbar länger.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2019 und 2022 durchlief der salzburgische Immobilienmarkt eine ausgeprägte Boomphase: Der Medianpreis für Eigentumswohnungen stieg von 4.002 € im Jahr 2019 auf 4.950 € im Jahr 2022, jener für Häuser von 3.632 € auf 5.333 € (Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025). Bei Häusern markierte 2022 den bisherigen Höchststand, bei Eigentumswohnungen wurde dieser erst ein Jahr später erreicht: 2023 lag der Medianpreis für Wohnungen bei 5.012 € – ein Muster, das sich von den meisten anderen Bundesländern unterscheidet.

Mit der Zinswende 2022 kehrte sich der Trend bei Häusern rasch um: 2023 sank der Preis auf 5.161 €, 2024 auf 4.974 € und 2025 auf 4.766 € – ein Rückgang von rund 10,6 % gegenüber dem Höchststand 2022. Bei Eigentumswohnungen fiel die Korrektur milder aus: Nach dem Zwischenhoch 2023 sank der Preis 2024 leicht auf 4.926 €, um 2025 mit 4.968 € wieder knapp darüber zu liegen.

Warum entwickeln sich Wohnungen und Häuser so unterschiedlich?

Häuser in Salzburg wurden in den Boomjahren überproportional stark nachgefragt, insbesondere im Flachgau und im Speckgürtel der Landeshauptstadt – entsprechend deutlich fiel die Korrektur nach der Zinswende aus. Eigentumswohnungen profitieren dagegen von der anhaltend hohen Nachfrage in der dicht besiedelten Landeshauptstadt und den Tourismusorten, wo Bauland knapp und die Alternative Miete durch die niedrige Leerstandsquote kaum verfügbar ist.

Wie geht es 2026 weiter?

Erste Marktbeobachtungen für 2026 deuten auf eine Fortsetzung der leichten Erholung hin: Der bundesweite Häuserpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank erreichte im ersten Quartal 2026 mit 272,2 Punkten einen neuen Höchststand, und Immobilienportale meldeten für Salzburg im ersten Quartal 2026 ein Preisplus von rund 2 % gegenüber dem Vorjahr. Eine ausführlichere Einordnung liefert die Prognose weiter unten auf dieser Seite.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Die Wahl der Objektart wirkt sich in Salzburg spürbar auf den Quadratmeterpreis aus. Eigentumswohnungen kosten im Landesschnitt 4.968 €, freistehende Einfamilienhäuser mit 4.766 € nur wenig weniger (Statistik Austria 2025) – ein vergleichsweise geringer Abstand, der auf die hohe Nachfrage nach beiden Objektarten sowohl in der Landeshauptstadt als auch in den touristisch geprägten Lagen zurückzuführen ist.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im mittleren Preissegment und sind häufig der günstigste Zugang zum eigenen Haus, insbesondere im Tennengau und im äusseren Flachgau. Freistehende Einfamilienhäuser erzielen dagegen in den bevorzugten Wohnlagen von Salzburg-Umgebung sowie in den Seegemeinden am Wolfgangsee und Fuschlsee die höchsten Preise.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung meist der zugänglichste Einstieg, vor allem in Neubauprojekten ausserhalb der historischen Altstadt. Wer ein Haus mit Garten sucht, findet im Pongau, Pinzgau und Lungau deutlich günstigere Einstiegspreise als im Flachgau, muss dafür aber oft längere Pendelzeiten in die Landeshauptstadt in Kauf nehmen.

Die folgende Übersicht ordnet die vier gängigen Objektarten mit ihren typischen Preisniveaus ein. Da die amtliche Statistik Reihenhäuser und Doppelhaushälften nicht getrennt von freistehenden Häusern ausweist, sind die Werte für diese Segmente als Spannen innerhalb der salzburgischen Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Salzburg gliedert sich in die sechs politischen Bezirke Salzburg-Stadt, Salzburg-Umgebung, Hallein, St. Johann im Pongau, Zell am See und Tamsweg, die den fünf traditionellen Gauen Flachgau, Tennengau, Pongau, Pinzgau und Lungau entsprechen. Wirtschaftlich und preislich prägender als die Bezirksgrenzen sind jedoch die Unterschiede zwischen der dicht besiedelten Landeshauptstadt mit ihrem Speckgürtel im Flachgau und den ländlich-touristisch geprägten Regionen im Süden des Landes.

Wo ist Wohneigentum in Salzburg am teuersten?

An der Spitze steht die Landeshauptstadt: In der Altstadt und in bevorzugten Wohnlagen wie Riedenburg oder Aigen erreichen Bestandswohnungen 8.500 bis 9.500 €, Neubauprojekte in Toplagen bis zu 9.000 € und mehr je Quadratmeter. Auch im Tourismusort Lofer im Pinzgau werden mit rund 8.052 € je Quadratmeter ähnlich hohe Werte erzielt wie in Teilen der Landeshauptstadt, getragen von der Nachfrage nach Ferienimmobilien. Im Bezirk Zell am See liegt das Preisniveau insgesamt rund 4,6 % über dem übrigen Bundesland.

Wo ist Wohneigentum in Salzburg günstiger?

Am unteren Ende der Preisskala liegen die ländlichen Gemeinden des Lungau, wo bereits die Baugrundpreise landesweit am niedrigsten ausfallen, sowie einzelne Orte im Pinzgau: In Rauris etwa kosten Eigentumswohnungen im Schnitt rund 4.192 € je Quadratmeter – deutlich weniger als im benachbarten Zell am See oder in Lofer. Der Faktor zwischen den teuersten und den günstigsten dokumentierten Lagen liegt damit bei rund 2,1.

Was bedeutet die Nähe zu Deutschland für Käufer?

Die Landeshauptstadt liegt nur wenige Kilometer von der bayerischen Grenze bei Freilassing entfernt. Das zieht sowohl Berufspendler als auch deutsche Käuferinnen und Käufer an, die von der einheitlich niedrigen Grunderwerbsteuer und von Mietrenditen profitieren, die in österreichischen Städten teils über dem deutschen Niveau liegen. Gleichzeitig weichen manche Interessentinnen und Interessenten wegen der hohen Preise in der Landeshauptstadt ins benachbarte Bayern aus – ein Effekt, der den Markt in beide Richtungen beeinflusst.

Welche Arbeitsmärkte prägen die einzelnen Regionen?

Neben dem Dienstleistungssektor der Landeshauptstadt setzen international tätige Unternehmen eigene Preisimpulse: Red Bull in Fuschl am See, die Porsche Holding und der Handelskonzern SPAR in der Landeshauptstadt sowie der Kranhersteller Palfinger prägen den Arbeitsmarkt im Flachgau. In Pongau und Pinzgau stützt der ganzjährige Tourismus rund um Skigebiete wie Saalbach-Hinterglemm und Zell am See-Kaprun die Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien, während der Lungau wirtschaftlich stärker von Energiewirtschaft und Landwirtschaft geprägt ist.

Wie unterscheidet sich Salzburg von den Nachbarbundesländern?

Im Vergleich zu Tirol, wo alpine Toplagen und Wintersporttourismus die Preise ähnlich stark treiben, und zu Oberösterreich, das deutlich stärker von Industrie und Pendlerstrukturen geprägt ist, verbindet Salzburg drei Preistreiber gleichzeitig: die Nähe zu Deutschland, den Städtetourismus der Landeshauptstadt und den alpinen Tourismus in Pongau und Pinzgau. Das erklärt, warum Salzburg bei Eigentumswohnungen knapp vor Tirol und deutlich vor Oberösterreich liegt.

Was ist in Salzburg anders als anderswo?

Salzburg unterscheidet sich in mehreren rechtlichen Punkten von anderen österreichischen Bundesländern und von Deutschland.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Salzburg?

Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % liegt, ist sie in Österreich bundesweit einheitlich auf 3,5 % festgelegt – auch in Salzburg. Hinzu kommen rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, die für Hauptwohnsitze bis 500.000 € Kaufpreis noch bis 30. Juni 2026 befristet entfällt.

Was regelt das neue Grundverkehrsgesetz?

Seit der Reform 2023 entscheidet eine landesweite, weisungsfreie Grundverkehrskommission über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen durch Personen ausserhalb der EU/des EWR. Für sonstige Grundstückskäufe durch Drittstaatsangehörige ist grundsätzlich die Bezirkshauptmannschaft zuständig; verweigert werden Genehmigungen insbesondere bei Spekulationsabsicht, fehlendem Ortsbezug oder Strohmann-Konstruktionen. EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger sind Inländern gleichgestellt.

Warum sind Zweitwohnsitze in Salzburg so stark reglementiert?

82 der 119 Salzburger Gemeinden gelten laut der Verordnung 2024 als Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden, weil ihr Anteil an Nebenwohnsitzen 16 % des gesamten Wohnungsbestands übersteigt. In diesen Gemeinden ist die Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz nur in eigens gewidmeten Zweitwohnungsgebieten zulässig. Bemerkenswert: Die Landeshauptstadt selbst wies 2024 erstmals mit 15,2 % einen Anteil knapp unter dem gesetzlichen Schwellenwert auf, kennzeichnet ihr Stadtgebiet aber weiterhin eigenständig als Beschränkungsgebiet.

Was bedeutet der Denkmalschutz für die Altstadt?

Die Salzburger Altstadt zählt seit 1996 zum UNESCO-Weltkulturerbe. Für Gebäude im Schutzbereich gelten strenge denkmalschutzrechtliche Auflagen bei Sanierung und Umbau, die Kosten erhöhen, gleichzeitig aber auch die Werthaltigkeit und Exklusivität der wenigen verfügbaren Objekte unterstreichen.