Immobilienpreise in Kärnten

Der Immobilienmarkt in Kärnten im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostete in Kärnten 2025 im Median 3.260 € je Quadratmeter, ein Haus 2.609 € (Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise). Aktuelle Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen für 2026 mit rund 2.613 € für Wohnungen und 2.148 € für Häuser spürbar darunter (ohne-makler.at) – ein Unterschied, der auf die unterschiedliche Erhebungsmethode zurückgeht und weiter unten eingeordnet wird. Damit zählt Kärnten zu den günstigeren Bundesländern Österreichs, deutlich unter dem Niveau von Vorarlberg, Tirol oder Salzburg.

Wie gross und wie unterschiedlich ist der kärntner Markt?

Mit rund 570.095 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 1. Jänner 2025 ist Kärnten das sechstgrösste Bundesland Österreichs (Statistik Austria). Das Land gliedert sich in die Statutarstädte Klagenfurt am Wörthersee und Villach sowie acht Bezirke – von Klagenfurt-Land und Villach-Land über Spittal an der Drau, Feldkirchen, Sankt Veit an der Glan und Völkermarkt bis zu Hermagor und Wolfsberg im Lavanttal. Landschaftlich prägen die rund 200 Seen Kärntens den Markt: Wörthersee, Millstätter See, Ossiacher See und Faaker See ziehen seit Jahrzehnten Zweitwohnsitz- und Feriennachfrage an, während die Nockberge und die Karnischen Alpen touristisch, aber preislich zurückhaltender geprägt sind.

Käuferinnen und Käufer sind ein gemischtes Bild: Rund um Klagenfurt und Villach dominieren Eigennutzer und Berufspendler, an den grossen Seen zusätzlich Zweitwohnsitz- und Ferienimmobilienkäufer, im ländlichen Lavanttal und Oberkärnten vor allem einheimische Familien. Seit der Eröffnung der Koralmbahn im Dezember 2025, die Klagenfurt und Graz in rund 42 Minuten verbindet, wächst zusätzlich das Interesse steirischer Pendlerinnen und Pendler an Wohnraum in Unterkärnten.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Eine einheitliche Landesangabe zur Durchschnittsmiete veröffentlichen die Immobilienportale für Kärnten nicht; die Bezirkswerte reichen von rund 11,25 € je Quadratmeter in Villach über 13,37 € in Spittal an der Drau bis zu 16,43 € in Klagenfurt-Land (ohne-makler.at). Für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, meist vor 1945 errichtet, gilt seit 1. April 2026 ein Richtwertmietzins von 7,89 € je Quadratmeter; Neubauten sind grösstenteils frei vermietbar.

Wie sieht es bei Bautätigkeit und Vermarktungsdauer aus?

Der Markt zeigt sich seit der Koralmbahn-Eröffnung gespalten: Im Bezirk Wolfsberg und rund um den neuen Bahnhof St. Paul im Lavanttal melden Maklerinnen und Makler Preissteigerungen von bis zu 50 % für grundstücksnahe Lagen, während abgelegene Täler ohne Bahnanschluss weiterhin leicht nachgeben. Belastbare, landesweit einheitlich erhobene Zahlen zu Fertigstellungen und Leerstandsquote liegen für diese Seite nicht in ausreichender Tiefe vor und werden deshalb bewusst nicht beziffert. Die typische Vermarktungsdauer ist an den grossen Seen und in Klagenfurt kurz, in strukturschwächeren Landesteilen dagegen spürbar länger.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Amtliche Zahlen von Statistik Austria zeigen für Kärnten ein klares Muster: Eigentumswohnungen erreichten 2022 mit einem Medianpreis von 3.819 € je Quadratmeter ihren bisherigen Höchststand, gefolgt von einem deutlichen Rückgang auf 3.332 € im Jahr 2023. Seither pendeln sich die Preise bei rund 3.250 bis 3.350 € ein; 2025 lag der Median bei 3.260 €, ein Rückgang von 2,6 % gegenüber 2024.

Bei Häusern verlief die Entwicklung gegenläufig: Der Median stieg von 2.083 € (2021) über 2.469 € (2022) auf 2.551 € (2023) und erreichte damit später als bei Wohnungen seinen bisherigen Höchststand, bevor er 2024 leicht auf 2.500 € nachgab. 2025 zogen die Preise mit 2.609 € wieder an, ein Plus von 4,4 % gegenüber dem Vorjahr.

Ein wesentlicher Treiber seit Dezember 2025 ist die neu eröffnete Koralmbahn: Sie hat vor allem im Lavanttal rund um Wolfsberg und St. Paul zu spürbaren Preissprüngen von bis zu 50 % bei grundstücksnahen Lagen geführt, während abgelegene Täler ohne Bahnanschluss eher stagnieren.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen so stark voneinander ab?

Die amtlichen Werte von Statistik Austria beruhen auf den im Grundbuch erfassten Kaufverträgen aller privaten Immobilientransaktionen und gelten als die belastbarste Quelle, liegen aber erst mit Verzögerung vor – aktuell bis 2025. Portale wie ohne-makler.at werten dagegen tagesaktuelle Angebotsinserate aus 2026 aus und kommen für Kärnten mit rund 2.613 € je Quadratmeter für Wohnungen auf einen spürbar niedrigeren Wert als der amtliche Median. Die Wirtschaftskammer wiederum meldet für Klagenfurt allein ein moderates Plus von rund 2 %, während eine vielzitierte willhaben-Auswertung den Kärnten-weiten Anstieg 2025 auf rund 20 % bezifferte, getrieben von Ausreissern wie Villach (+21 %) und dem Bezirk Klagenfurt-Land. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben den amtlichen Statistik-Austria-Werten und macht die abweichenden Portal- und Verbandszahlen hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Für die zweite Jahreshälfte 2026 rechnen Marktbeobachter mit einer Fortsetzung der zweigeteilten Entwicklung: anhaltendem Preisdruck entlang der Koralmbahn-Achse und einem eher stabilen bis leicht rückläufigen Markt in den übrigen Landesteilen.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Die Objektart entscheidet in Kärnten deutlich über die Kaufsumme: Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Landesmedian 3.260 € je Quadratmeter, freistehende Häuser mit 2.609 € rund 20 % weniger (Statistik Austria). Das ist ein für Österreich eher untypisches Verhältnis, das auf das grosse Angebot an Baugrundstücken ausserhalb der Landeshauptstadt zurückgeht – anders als etwa in Vorarlberg, wo Wohnung und Haus fast gleich teuer sind.

In Klagenfurt und an den grossen Seen kehrt sich dieses Bild teils um: Seeufergrundstücke in Gemeinden wie Keutschach am See oder Krumpendorf am Wörthersee erzielen Spitzenpreise, die über dem Wohnungsniveau liegen können. Im ländlichen Lavanttal und in Oberkärnten bleibt das freistehende Einfamilienhaus dagegen meist die günstigste Zugangsmöglichkeit zum eigenen Wohneigentum.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets ist die Eigentumswohnung in Klagenfurt oder Villach meist der zugänglichste Einstieg. Wer ein Haus mit Grundstück sucht, findet im Lavanttal, in Oberkärnten und im Gailtal deutlich günstigere Einstiegspreise als rund um die grossen Seen – muss dafür aber oft längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Da die verfügbaren Daten Reihenhäuser und Doppelhaushälften statistisch nicht getrennt von freistehenden Häusern ausweisen, sind die Werte für diese Segmente in der folgenden Übersicht als Spannen innerhalb der kärntner Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Kärnten gliedert sich in die Statutarstädte Klagenfurt am Wörthersee und Villach sowie acht Bezirke: Klagenfurt-Land, Villach-Land, Spittal an der Drau, Feldkirchen, Sankt Veit an der Glan, Völkermarkt, Hermagor und Wolfsberg. Preislich prägend sind daneben die touristischen Seenregionen um Wörthersee, Millstätter See, Ossiacher See und Faaker See. Die folgenden Bezirkswerte stammen aus aktuellen Portal-Angebotspreisen von ohne-makler.at für 2026 und sind daher nicht direkt mit dem amtlichen Landesmedian oben vergleichbar, zeigen aber die regionale Rangfolge zuverlässig.

Wo ist Wohneigentum in Kärnten am teuersten?

Die höchsten Angebotspreise verzeichnet der Bezirk Klagenfurt-Land mit einem Wohnungsdurchschnitt von 4.949 € je Quadratmeter (ohne-makler.at). Innerhalb des Bezirks liegen die Seegemeinden an der Spitze: In Keutschach am See kosten Wohnungen bis zu 7.732 € je Quadratmeter, Häuser in Krumpendorf am Wörthersee bis zu 5.163 €. Auch die Landeshauptstadt Klagenfurt selbst liegt mit rund 4.423 € je Quadratmeter für Eigentumswohnungen deutlich über dem Landesschnitt, ebenso Villach mit 4.344 €.

Wo ist Wohneigentum in Kärnten günstiger?

Traditionell die günstigsten Preise weist der Bezirk Wolfsberg im Lavanttal auf, wo Eigentumswohnungen zuletzt bei rund 2.245 € und Häuser bei rund 1.829 € je Quadratmeter lagen. Seit der Eröffnung der Koralmbahn im Dezember 2025 zieht die Nachfrage hier jedoch spürbar an: Rund um den neuen Bahnhof St. Paul im Lavanttal melden Maklerinnen und Makler Preissprünge von bis zu 50 % für grundstücksnahe Lagen. Auch in Ferlach im Bezirk Klagenfurt-Land bleiben Wohnungen mit rund 2.090 € je Quadratmeter vergleichsweise günstig, ebenso in Teilen von Hermagor und dem oberen Gailtal.

Was bewirkt die Koralmbahn für die einzelnen Regionen?

Die am 14. Dezember 2025 eröffnete Koralmbahn verbindet Klagenfurt und Graz in rund 42 Minuten und schafft damit einen neuen, rund 1,1 Millionen Einwohner umfassenden Wirtschaftsraum, der in Medien bereits als „Area Süd“ bezeichnet wird. Der Effekt auf den Immobilienmarkt ist zweigeteilt: Während das Lavanttal um Wolfsberg und St. Paul sowie Klagenfurt von steigender Nachfrage aus der Steiermark profitieren, setzt sich in abgelegenen Tälern ohne Bahnanschluss der leichte Preisrückgang fort.

Welche Arbeitsmärkte prägen die einzelnen Regionen?

In Villach sichert der Halbleiterhersteller Infineon mit mehreren tausend Beschäftigten einen der bedeutendsten Industriearbeitsplätze des Landes, ergänzt um Zulieferer wie FLEX und Kapsch TrafficCom. Klagenfurt profitiert zusätzlich von der Alpen-Adria-Universität und einem breiten Dienstleistungssektor. In den Seenregionen und den Nockbergen bleibt der Tourismus der wichtigste Arbeitgeber und Preistreiber für Zweitwohnsitze.

Was ist in Kärnten anders als anderswo?

Kärnten unterscheidet sich in mehreren rechtlichen Punkten von anderen österreichischen Bundesländern.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Kärnten?

Wie in ganz Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer auch in Kärnten einheitlich 3,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr sowie die Kosten der Vertragserrichtung.

Was regelt das Kärntner Grundverkehrsgesetz?

Das Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG) verfolgt drei Ziele: eine raumordnungsgemässe Nutzung von Grund und Boden, den Erhalt einer leistungsfähigen Land- und Forstwirtschaft und die Beschränkung des Grunderwerbs durch Ausländerinnen und Ausländer. Bürgerinnen und Bürger aus EU-Staaten benötigen für Bauland lediglich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bezirksverwaltungsbehörde, während der Erwerb durch Drittstaatsangehörige grundsätzlich genehmigungspflichtig ist. Land- und forstwirtschaftliche Flächen unterliegen den strengsten Auflagen.

Warum sind Seeufer und Freizeitwohnsitze besonders geschützt?

Nach § 30 des Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021 müssen Appartementhäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Feriendörfer im Flächenwidmungsplan als Sonderfläche ausgewiesen werden. Seit einer Novelle 2015 ist die nachträgliche Umwidmung bestehender Wohnobjekte in Appartementhäusern zu Freizeitwohnsitzen ausdrücklich unzulässig. Ein neues Raumordnungsgesetz soll die Bebauung an den Seeufern zusätzlich einschränken und die Nutzung als Freizeitwohnsitz mit schärferen Strafbestimmungen begrenzen – ein Reflex auf den anhaltend hohen Druck durch Zweitwohnsitzkäufer an Wörthersee, Millstätter See, Ossiacher und Faaker See.

Gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe?

Ja. Kärnten erhebt seit 2006 über das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz (K-ZWAG) eine kommunale Abgabe auf Wohnungen mit Nebenwohnsitz. Der gesetzliche Rahmen verdoppelt sich ab 1. Jänner 2027 auf dann rund 24 bis 130 € pro Monat je nach Wohnungsgrösse; bis dahin gelten die bisherigen, niedrigeren Sätze.