Aschaffenburg

Immobilienpreise Stadtmitte

Die historische Altstadt rund um Schloss Johannisburg ist das teuerste Pflaster Aschaffenburgs. Der Veris MarktRadar zeigt Kaufpreise, Mieten und die Besonderheiten dieser Innenstadtlage.

3.917€/m²

Eigentumswohnung

4.467€/m²

Haus

Stand Juli 2026 · Quelle: ImmoScout24 Atlas · Mietpreisbremse

Der Immobilienmarkt in Stadtmitte im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in der Aschaffenburger Stadtmitte im Juli 2026 durchschnittlich 3.917 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.334 bis 6.005 € (ImmoScout24 Atlas). Häuser liegen im Schnitt bei 4.467 € je Quadratmeter. Damit ist die Stadtmitte unter den hier ausgewerteten Aschaffenburger Stadtteilen die teuerste Lage – vor Nilkheim (3.742 €), Schweinheim (3.705 €) und Damm (3.494 €).

Gegenüber dem Vorjahr sind die Wohnungspreise in der Stadtmitte um rund 1,9 % gestiegen – einer der stärkeren Anstiege unter den Aschaffenburger Stadtteilen. Der gesamtstädtische Schnitt von 3.982 € (immoportal.com) weicht leicht vom hier ausgewiesenen Stadtmitte-Wert ab; das liegt an unterschiedlichen Erhebungsmethoden der Portale, nicht an einer realen Trendumkehr.

Wer wohnt hier und warum?

Die Stadtmitte rund um Schloss Johannisburg, Stiftsbasilika und den historischen Marktplatz ist das kulturelle und gastronomische Zentrum Aschaffenburgs. Der Stadtteil zieht vor allem Käuferinnen und Käufer an, die kurze Wege zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen schätzen: gutverdienende Eigennutzer ohne Kinder, Berufspendlerinnen und Berufspendler Richtung Frankfurt sowie Kapitalanleger, die auf die touristische und gastronomische Infrastruktur setzen. Für Familien mit Kindern ist die Stadtmitte wegen der dichten Bebauung und eingeschränkter Grünflächen weniger typisch als die äusseren Stadtteile.

Marktpreise

Marktpreise Stadtmitte

Segment	Kaufpreis	Miete	Veränderung
Eigentumswohnung	3.917 €/m²	—	+1,9 % (steigend)
Haus	4.467 €/m²	—	stabil (stabil)
Miete (Stadt Ø)	—	12,36 €/m²	stabil (stabil)

Quelle: ImmoScout24 Atlas, immoportal.com, Juli 2026

Was ist hier zu beachten?

Wie in ganz Aschaffenburg gilt seit 1. Januar 2026 die bayerische Mietpreisbremse. Besonders prägend für die Stadtmitte ist der Denkmalschutz: Schloss Johannisburg, die Stiftsbasilika St. Peter und Alexander sowie weite Teile der historischen Bausubstanz rund um den Marktplatz stehen unter Denkmalschutz. Sanierungen und bauliche Veränderungen bedürfen dort in der Regel einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung, was Planungsaufwand und Kosten erhöhen kann, aber auch steuerliche Abschreibungsvorteile eröffnet. Hinzu kommt, dass Parkraum in der dicht bebauten Altstadt knapp ist, was bei der Objektwahl zu berücksichtigen ist.

Recht & Kosten

Recht und Kosten kompakt

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises — Satz von Bayern. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 2,0 % zu Buche.
Mietpreisbremse: Gilt in Stadtmitte. Seit 1.1.2026 Teil der 285 bayerischen MiSchuV-Gemeinden, wie ganz Aschaffenburg.
Bodenrichtwerte: BORIS-Bayern ↗

Informativ, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Was kostet eine Eigentumswohnung in der Aschaffenburger Stadtmitte?

Eine Eigentumswohnung kostet in der Stadtmitte im Juli 2026 durchschnittlich 3.917 € je Quadratmeter (ImmoScout24 Atlas), mit einer Spanne von 3.334 bis 6.005 €. Damit ist die Stadtmitte die teuerste Lage unter den ausgewerteten Aschaffenburger Stadtteilen.

Was kostet ein Haus in der Stadtmitte?

Ein Haus kostet in der Stadtmitte im Schnitt 4.467 € je Quadratmeter (ImmoScout24 Atlas, 2026). Freistehende Häuser sind in der dicht bebauten Altstadt selten, entsprechend hoch ist der Aufschlag gegenüber Wohnungen.

Wie steht die Stadtmitte im Vergleich zu anderen Aschaffenburger Stadtteilen da?

Mit 3.917 € je Quadratmeter für Wohnungen liegt die Stadtmitte vor Nilkheim (3.742 €), Schweinheim (3.705 €) und Damm (3.494 €, immowelt/ImmoScout24 Atlas, 2026) und ist damit der teuerste hier ausgewertete Stadtteil.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in der Stadtmitte?

Die Wohnungspreise in der Stadtmitte sind gegenüber dem Vorjahr um rund 1,9 % gestiegen (ImmoScout24 Atlas, 2026) – einer der stärkeren Anstiege unter den Aschaffenburger Stadtteilen, getragen von der knappen, denkmalgeschützten Bausubstanz.

Wie hoch ist die Miete in der Aschaffenburger Innenstadt?

Für die Stadtmitte liegen keine gesondert erhobenen Mietdaten vor. Die gesamtstädtische Nettokaltmiete beträgt 12,36 € je Quadratmeter (immoportal.com, 2026); in der gefragten Altstadtlage ist eher mit Werten am oberen Ende der städtischen Spanne von bis zu 15,15 € zu rechnen.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in der Stadtmitte?

Die Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch aus Kaufpreis und Miete. Die touristische und gastronomische Infrastruktur der Altstadt stützt eine stabile Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen, bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen. Das ersetzt keine Einzelfallprüfung und ist keine Anlageempfehlung.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich in der Stadtmitte rechnen?

Wie in ganz Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie üblicherweise 3,57 % Maklerprovision für den Käuferanteil – insgesamt rund 9 bis 10 % des Kaufpreises.

Gilt in der Stadtmitte die Mietpreisbremse?

Ja. Wie die gesamte Stadt Aschaffenburg gehört auch die Stadtmitte seit 1. Januar 2026 zu den 285 bayerischen Gemeinden mit Mietpreisbremse. Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung in der Stadtmitte?

Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung zum Stadtmitte-Schnitt von 3.917 € ergibt sich ein Kaufpreis von rund 274.000 €. Banken verlangen üblicherweise mindestens die Kaufnebenkosten von 9 bis 10 % als Eigenkapital, hier also rund 25.000 bis 27.000 €.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in der Stadtmitte?

Belastbare Zahlen zur Vermarktungsdauer liegen für die Stadtmitte nicht vor. Angesichts der zentralen Lage und der touristischen Anziehungskraft finden gut geschnittene Altstadtwohnungen erfahrungsgemäss vergleichsweise zügig Interessenten.

Wer wohnt in der Aschaffenburger Stadtmitte?

Die Stadtmitte zieht vor allem gutverdienende Eigennutzer ohne Kinder, Berufspendlerinnen und Berufspendler Richtung Frankfurt sowie Kapitalanleger an, die von der zentralen Lage und der touristischen Infrastruktur profitieren wollen.

Gibt es in der Stadtmitte Denkmalschutz-Auflagen?

Ja. Schloss Johannisburg, die Stiftsbasilika St. Peter und Alexander sowie weite Teile der historischen Bausubstanz rund um den Marktplatz stehen unter Denkmalschutz. Sanierungen bedürfen dort einer gesonderten Genehmigung.

Stand der Daten

Alle Angaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte mit dem angegebenen Datenstand und ersetzen keine Objektbewertung. Die Bruttomietrendite ist rechnerisch ermittelt. Informativ — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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