Immobilien in Wien

Wien im Überblick

Wien ist der grösste und der teuerste Wohnimmobilienmarkt Österreichs. 2025 wurden in der Bundeshauptstadt 11.915 Eigentumswohnungen im Grundbuch verbüchert — 29,4 Prozent aller österreichischen Wohnungskäufe. Der Medianpreis lag bei 5.212 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und damit über Vorarlberg (5.000 Euro), Salzburg (4.968 Euro) und Tirol (4.965 Euro). Auch bei Wohnhäusern und bei Baugrund führt Wien das Bundesländerranking an.

Auffällig ist weniger das Niveau als die Spreizung. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk liegt beim durchschnittlichen Wohnungspreis der Faktor vier: 984.025 Euro in der Inneren Stadt gegenüber 226.883 Euro in Rudolfsheim-Fünfhaus. Auf den Quadratmeter gerechnet reicht die Spanne von 11.941 Euro im ersten Bezirk bis 3.394 Euro in Simmering. Wien ist damit kein einheitlicher Markt, sondern ein Nebeneinander von 23 sehr unterschiedlichen Teilmärkten.

Prägend ist ausserdem die Eigentumsquote. Mehr als drei Viertel aller Wiener Wohnungen sind Mietwohnungen — der höchste Anteil unter Europas Hauptstädten. Über 60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in einer geförderten Wohnung oder in einem Gemeindebau. Der frei finanzierte Eigentumsmarkt, um den es auf dieser Seite geht, bildet also nur einen Ausschnitt des Wiener Wohnungsbestands ab — und genau das erklärt einen Teil seiner Preisdynamik.

Marktlage 2026: die Erholung ist da

Der Wiener Wohnungsmarkt hat 2025 die Trendwende vollzogen. 2024 lag die Zahl der Verkäufe erstmals seit elf Jahren unter 10.000; 2025 waren es 11.915 verbücherte Kaufverträge, ein Plus von 24,7 Prozent. Das Transaktionsvolumen stieg um 30,0 Prozent auf 4,19 Milliarden Euro — der dritthöchste je gemessene Wert. Zum Spitzenjahr 2021 mit 16.479 Einheiten fehlen allerdings noch 27,7 Prozent, zum Zehnjahresschnitt 12,4 Prozent. Die Erholung ist real, aber sie setzt auf einem tiefen Niveau an.

Die Preise folgten der Menge, aber moderat. Der durchschnittliche Wiener Wohnungspreis stieg 2025 um 3,9 Prozent auf 316.157 Euro, der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 6,5 Prozent auf 5.512 Euro — der höchste Wert aller Bundesländer. Dass Wien beim Quadratmeterpreis führt, beim Gesamtpreis je Wohnung aber nur auf Rang vier liegt, hat einen einfachen Grund: Wiener Wohnungen sind kleiner als jene im Westen Österreichs.

Vom Rekordniveau ist der Markt weiterhin entfernt. Der Medianpreis für Eigentumswohnungen erreichte 2022 mit 5.516 Euro je Quadratmeter seinen Höchststand und liegt 2025 rund 5,5 Prozent darunter. Bei Wohnhäusern ist der Abstand ähnlich gross — 5.692 Euro (2022) gegenüber 5.376 Euro (2025). Der entscheidende Unterschied liegt in der Richtung: Wohnungen drehen seit 2024 wieder nach oben (+5,5 Prozent im Median), Häuser gaben zuletzt weiter nach (-1,6 Prozent). Die Korrektur ist im Wohnungssegment abgeschlossen, im Haussegment noch nicht.

Zwei regulatorische Impulse haben die Erholung gestützt — beide sind inzwischen ausgelaufen. Die KIM-Verordnung mit ihren verbindlichen Kreditvergabegrenzen endete am 30. Juni 2025; seither gilt das Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht zu Wohnimmobilienkrediten mit den Orientierungswerten 90 Prozent Beleihungsquote, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit. Und die befristete Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für selbst genutzten Wohnraum ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für Erwerbe ab Juli 2026 fallen die 1,1 und 1,2 Prozent wieder in voller Höhe an.

Für die kommenden Quartale erwartet RE/MAX eine Angebotsverknappung: Die schwache Neubautätigkeit der vergangenen drei Jahre schlägt mit Verzögerung durch. Der Anteil neuer Bauträgerwohnungen am österreichischen Wohnungsverkauf ist bereits von 39,0 Prozent (2021) auf 26,2 Prozent (2025) gefallen, während der Aufschlag für Erstbezug von 31,9 auf 48,8 Prozent gestiegen ist. Bleibt die Nachfrage stabil, spricht das für weiter anziehende Preise — zuerst im Bestand.

Wohnung oder Haus? Die Objekttypen im Vergleich

Wien ist ein Wohnungsmarkt. Den 11.915 verbücherten Eigentumswohnungen standen 2025 nur einige hundert Einfamilienhaus-Verkäufe gegenüber. Deren Zahl stieg zwar um 31,7 Prozent — der stärkste Zuwachs aller Bundesländer —, das Angebot bleibt aber strukturell knapp. Entsprechend hoch ist der Preis: Ein Wiener Einfamilienhaus kostete 2025 im Durchschnitt 776.364 Euro, mehr als das Doppelte des österreichischen Mittels von 340.223 Euro.

Bei den Quadratmeterpreisen liegen Wohnung und Haus dagegen nah beieinander: 5.212 gegenüber 5.376 Euro im Median. Der Grund ist die Geografie. Häuser stehen in Wien fast ausschliesslich in den Villen- und Flächenbezirken, Wohnungen dagegen über das gesamte Stadtgebiet verteilt — vom Gemeindebau bis zum Dachgeschossausbau in der Innenstadt. Am oberen Ende führt Döbling: Dort lag der durchschnittliche Hauspreis 2025 bei 3,12 Millionen Euro, der höchste Bezirkswert Österreichs.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind der Kompromiss dazwischen und konzentrieren sich auf Floridsdorf, die Donaustadt und Liesing. Für diese Objekttypen gibt es keine eigene Verbücherungsstatistik; belastbar sind nur Angebotspreise der Portale, die systematisch über den tatsächlich bezahlten Preisen liegen. Wer die Einstiegsschwelle sucht: Das günstigste Viertel aller Wiener Eigentumswohnungen wechselte 2025 unter 195.141 Euro den Eigentümer, in Rudolfsheim-Fünfhaus kostete jede vierte Wohnung weniger als 142.000 Euro.

Lagen und Bezirke

Wien gliedert sich in 23 Gemeindebezirke, die sich für die Marktbetrachtung in vier Ringe ordnen lassen:

• Innere Stadt (1.): der teuerste Teilmarkt Österreichs mit 984.025 Euro je Wohnung und 11.941 Euro je Quadratmeter — und mit 103 Verkäufen zugleich der kleinste. 2025 gab der Bezirk um 13,3 Prozent nach und fiel wieder unter die Millionenmarke.
• Innerhalb des Gürtels (2.–9.): Wieden führt mit 494.421 Euro je Wohnung und einem Allzeithoch, dahinter Alsergrund (399.926 Euro) und Neubau (397.855 Euro). Die Leopoldstadt verzeichnete mit +26,5 Prozent den stärksten Quadratmeterpreisanstieg der Stadt.
• Ausserhalb des Gürtels (10.–20.): die grösste Spannweite. Döbling (455.214 Euro) und Hietzing (398.166 Euro) als Villenlagen stehen Favoriten (230.716 Euro), Brigittenau (232.365 Euro) und Rudolfsheim-Fünfhaus (226.883 Euro) gegenüber.
• Transdanubien und Liesing (21.–23.): die Wachstumszone. Die Donaustadt führt mit 1.302 Verkäufen (+49,1 Prozent) das Mengenranking der Stadt an, Floridsdorf kommt auf 749, Liesing auf 402 Abschlüsse.

2025 legten erstmals seit Jahren alle 23 Bezirke bei den Verkaufszahlen zu. Am stärksten die Innere Stadt (+66,1 Prozent), Alsergrund (+57,1 Prozent) und die Donaustadt (+49,1 Prozent); am schwächsten Simmering mit +1,9 Prozent. Sieben Bezirke erreichten neue Höchstpreise: Wieden, Leopoldstadt, Liesing, Hernals, Floridsdorf, Ottakring und Favoriten. Die Erholung ist damit breit, aber sie verläuft nicht gleichmässig — Mariahilf verlor 17,1 Prozent, die Josefstadt 12,3 Prozent.

Beim Baugrund gilt eine andere Ordnung: Währing führt mit 2.181 Euro je Quadratmeter vor Döbling mit 1.756 Euro, während die Flächenbezirke zwischen 670 und 856 Euro liegen. Im Landesvergleich ist Wiener Baugrund mit 799 Euro je Quadratmeter der teuerste Österreichs — knapp das Sechsfache des Bundesschnitts von 135 Euro. Da Wien bebaubare Fläche kaum noch neu erschliessen kann, entscheidet dieser Wert mittelfristig über das Neubauangebot.

Was Wien einzigartig macht: die Mieterstadt

Kein anderer deutschsprachiger Immobilienmarkt wird so stark von öffentlicher Wohnbaupolitik geprägt wie Wien. Rund 43 Prozent der Wiener Haushalte wohnen in einer Gemeindewohnung oder bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung, ein weiteres Drittel in einer privaten Mietwohnung. Über 60 Prozent der Bevölkerung leben in gefördertem oder kommunalem Wohnraum. Für Kaufinteressenten heisst das: Der handelbare Eigentumsmarkt ist deutlich kleiner, als die Grösse der Stadt vermuten lässt — und er steht in direkter Konkurrenz zu einem grossen, regulierten Mietsegment.

Die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“

Seit März 2019 kennt die Wiener Bauordnung eine eigene Widmungskategorie: Wird ein Grundstück neu gewidmet und sind mehr als 5.000 Quadratmeter Wohnnutzfläche vorgesehen, müssen zwei Drittel davon gefördert errichtet werden — mit einer Hauptmiete von rund fünf Euro je Quadratmeter. Das Instrument zielt auf die Grundstückspreise: Gemeinnützige Bauvereinigungen sollen Flächen erwerben können, ohne mit frei finanzierten Projektentwicklern mitbieten zu müssen. Für den freien Markt hat es eine Kehrseite — das frei finanzierte Neubauangebot in gewidmeten Entwicklungsgebieten fällt entsprechend kleiner aus.

Richtwertmietzins, Lagezuschlag und Mietpreisbremse

Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt nicht der Marktpreis, sondern der Richtwertmietzins. In Wien liegt er seit 1. April 2026 bei 6,74 Euro je Quadratmeter, nach 6,67 Euro zuvor. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Balkon, Lift oder Garage; der Lagezuschlag für den ersten Bezirk beträgt 2026 rund 6,44 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Angebotsmiete in Wien liegt bei 19,45 Euro je Quadratmeter. Zwischen reguliertem und freiem Mietzins liegen also Welten.

Seit 1. Jänner 2026 werden Richtwerte und Kategoriebeträge jährlich statt alle zwei Jahre angepasst — allerdings gedeckelt. Die Mietpreisbremse rechnet die Inflation für 2025 mit höchstens einem und für 2026 mit höchstens zwei Prozent an; ab 2028 werden Inflationsraten über drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt. Die Erhöhung im April 2026 fiel deshalb mit sieben Cent minimal aus. Wer eine Altbauwohnung als Anlage erwirbt, sollte die Ertragserwartung an diesem Rahmen ausrichten, nicht an der Angebotsmiete.

Zinshaus und Vorsorgewohnung

Das Wiener Zinshaus ist eine Anlageklasse, die es in dieser Dichte nirgendwo sonst gibt. 2025 wurden 348 Zinshäuser verbüchert, das Transaktionsvolumen überschritt mit rund 1,04 Milliarden Euro erstmals seit 2022 wieder die Milliardengrenze. Die durchschnittliche Rendite lag bei 3,15 Prozent — in den Innenbezirken zwischen 1,4 und 2,4 Prozent, in den Aussenbezirken bei drei bis vier Prozent. Auffällig ist die Käuferstruktur: Rund 90 Prozent des Volumens entfielen auf juristische Personen. Der Markt ist damit institutionell geprägt, private Käufer weichen eher auf einzelne Vorsorgewohnungen aus.

Kaufnebenkosten in Wien

Die Nebenkosten sind in Österreich bundesweit geregelt und unterscheiden sich in Wien nicht von jenen in Tirol oder Vorarlberg. Auf den Kaufpreis fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentumsrecht an. Wird finanziert, kommen 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts hinzu — bemessen an der Pfandsumme, nicht am Kaufpreis. Vertragserrichtung und Treuhandschaft durch Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei kosten üblicherweise ein bis drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.

Neu ist die Ausgangslage bei den Gerichtsgebühren. Von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 entfielen Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für selbst genutzten Wohnraum bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro — zusammen 2,3 Prozent. Massgeblich war das Einlangen des Grundbuchsantrags bei Gericht, nicht das Datum des Kaufvertrags. Seit 1. Juli 2026 gilt die Befreiung nicht mehr; die Gebühren sind wieder in voller Höhe zu entrichten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das rund 8.200 Euro zusätzlich.

Die Maklerprovision beträgt bei Kaufpreisen über 48.448,51 Euro höchstens drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Auftraggeber. Das Bestellerprinzip, das seit 1. Juli 2023 gilt, betrifft ausschliesslich die Vermittlung von Mietwohnungen — beim Kauf kann die Provision weiterhin auf beide Seiten entfallen. Als Faustregel gilt in Wien: rund sieben bis neun Prozent Nebenkosten ohne Makler, gut zehn bis dreizehn Prozent mit Makler.

Grundbuch und Erwerb

Eigentum an einer österreichischen Liegenschaft entsteht nicht mit der Unterschrift, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Kaufvertrag wird beglaubigt, der Kaufpreis üblicherweise über ein Treuhandkonto abgewickelt und erst nach Vorliegen aller Urkunden ausbezahlt. Zur Absicherung dient die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräusserung. Die Verbücherungsdaten aus genau diesem Verfahren bilden auch die Grundlage der auf dieser Seite verwendeten Transaktionszahlen.

Eine Wiener Besonderheit ist der Ausländergrunderwerb. Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz sind Inländern gleichgestellt. Für Drittstaatsangehörige gilt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz: Der Erwerb von Eigentum, Baurecht oder persönlichen Dienstbarkeiten bedarf einer Genehmigung des Magistrats — je nach Fall genügt eine Negativbestätigung. Fehlt die Genehmigung, ist der Vertrag schwebend unwirksam und die Eintragung im Grundbuch wird nicht vollzogen. Die Prüfung sollte daher vor Vertragsunterfertigung erfolgen.

Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer. Für nach dem 31. März 2002 angeschafftes Neuvermögen beträgt sie 30 Prozent des Veräusserungsgewinns; für Altvermögen wird pauschal gerechnet, was einer effektiven Belastung von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses entspricht. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird.