Immobilienpreise in Wien

Der Immobilienmarkt in Wien im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Wien im Juli 2026 durchschnittlich 6.597 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von rund 5.472 € im 10. Bezirk Favoriten bis 19.555 € in der Inneren Stadt (ohne-makler.at, selfimmo.at). Häuser erzielen im Landesschnitt 6.405 € je Quadratmeter – der Wiener Häusermarkt ist mit wenigen Tausend Objekten pro Jahr allerdings ein Nischensegment gegenüber dem dominierenden Wohnungsmarkt.

Wien ist das einzige österreichische Bundesland, das zugleich eine Stadt ist: Die Kennzahlen auf dieser Seite beschreiben den Gesamtmarkt der Bundeshauptstadt, ihre Untergliederung erfolgt nicht in eigenständige Städte oder Gemeinden, sondern in die 23 Gemeindebezirke – von der Inneren Stadt bis zur Donaustadt. Bei Wohnungspreisen und Mieten ist Wien damit das mit Abstand teuerste Bundesland Österreichs.

Wie gross ist der Wiener Wohnungsmarkt?

Zum 1. Jänner 2026 zählte Wien laut Statistik Austria rund 2.042.036 Einwohnerinnen und Einwohner – ein Plus von 13.747 Personen gegenüber dem Vorjahr und das höchste Bevölkerungswachstum aller Bundesländer. Knapp zwei Drittel des gesamtösterreichischen Zuwachses 2025 entfielen allein auf Wien. Der durchschnittliche Wiener Haushalt ist mit gut zwei Personen der kleinste aller Bundesländer; rund 44,7 % der Haushalte sind laut Statistik Austria Einpersonenhaushalte, mit weiter steigender Tendenz.

Wer kauft in Wien und warum?

Die Käuferschaft ist heterogen: Eigennutzer und Familien konzentrieren sich stärker auf preisgünstigere Randbezirke wie Favoriten, Simmering und Donaustadt, wo Neubauwohnungen ab rund 5.000 € je Quadratmeter und Erstbezugsmieten ab rund 12 € verfügbar sind. Kapitalanleger finden in denselben Randlagen attraktivere Renditechancen als in der Inneren Stadt, wo Kaufpreise das 3,6-Fache des günstigsten Bezirks erreichen. Erstkäuferinnen und Erstkäufer trifft die verschärfte Kreditvergabe der Banken besonders hart, da hohes Eigenkapital verlangt wird.

Wie steht es um Neubau und Angebot?

Der Wiener Wohnbau befindet sich auf einem historischen Tiefstand: Für 2026 werden nur rund 8.630 fertiggestellte Wohnungen erwartet, knapp 60 % des Niveaus von 2023. Die Zahl der Baubewilligungen sank von 21.400 im Jahr 2019 auf zuletzt 5.772. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage unverändert hoch, sodass Marktbeobachter für die kommenden drei Jahre einen zusätzlichen Bedarf von rund 40.000 Wohnungen sehen. Der Leerstand bei professionell verwalteten Beständen liegt bereits bei rund einem Prozent.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand?

Neubauwohnungen mit Erstbezug kosten laut Marktbeobachtern im Schnitt rund 5.430 € je Quadratmeter (+2,7 % gegenüber dem Vorjahr), in Premiumlagen der Innenbezirke auch deutlich über 16.000 €. Gebrauchte Bestandswohnungen liegen mit rund 3.810 € je Quadratmeter (+3,2 %) im gesamtstädtischen Schnitt spürbar darunter – wobei auch hier Sanierungsstand und Lage über mehrere Tausend Euro Preisunterschied entscheiden (flatwise.at).

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Der Wiener Wohnungsmarkt durchlief seit 2022 einen ausgeprägten Zyklus. Laut immoverkauf24 lagen Eigentumswohnungen 2022 im Schnitt bei rund 4.905 € je Quadratmeter, ein Plus von 48 % gegenüber 2016. Danach bremsten die Zinswende und die strengere Kreditvergabe durch die KIM-Verordnung die Nachfrage merklich.

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) registrierte für gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien 2024 einen Rückgang um rund 2,5 %; in der Spitze verloren die Preise real – also inflationsbereinigt – bis zu 15 % gegenüber dem Rekordjahr 2022. Betroffen waren vor allem überteuerte Neubau-Erstbezüge und Lagen mit schwacher Infrastruktur, während realistisch bepreiste Bestandsobjekte auch 2023/24 Käufer fanden.

Seit 2025 erholt sich der Markt: Die OeNB verzeichnete für Wien ein Plus von 2,9 % – überdurchschnittlich im Bundesländervergleich –, gestützt durch Fixzinssätze unter 4 % und den anhaltenden Nachfrageüberhang. Für 2026 melden Immobilienportale wie ohne-makler.at einen weiteren Anstieg auf durchschnittlich 6.597 € je Quadratmeter (+2,78 % gegenüber 2025); in Zentrallagen rechnen Marktbeobachter mit bis zu +3,5 %.

Warum weichen die Preisangaben verschiedener Quellen so stark voneinander ab?

Anders als Angebotsportale wie ohne-makler.at, die aktuelle Verkaufsinserate auswerten, bildet der RE/MAX-ImmoSpiegel sämtliche im Grundbuch eingetragenen Kauffälle ab – 2025 lag der durchschnittliche Kaufpreis einer Wiener Eigentumswohnung dort bei 316.157 € (+3,9 %), was je nach Wohnungsgrösse einem deutlich niedrigeren Quadratmeterpreis entspricht als die Portalwerte. Diese Seite folgt bei den Kennzahlen oben den aktuellen Angebotsdaten und macht abweichende, meist niedrigere transaktionsbasierte Werte hier im Text kenntlich, statt sie stillschweigend zu mitteln.

Ein weiterer Wendepunkt war das Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025: Die bis dahin strengen Eigenmittel- und Schuldendienstquoten fielen weg, wodurch Banken wieder grosszügiger finanzieren konnten – ein Effekt, der die Erholung seit 2025 zusätzlich beschleunigt hat.

Wie haben sich die Mieten entwickelt?

Bei den Mieten zeigt sich ein einheitlicherer Trend: Laut ImmoScout24-Datenanalysen stiegen die Wiener Angebotsmieten von rund 16,30 € je Quadratmeter (2022) über 18,70 € (Anfang 2024) auf zuletzt 22,41 € im ersten Quartal 2026 – ein Plus von rund 37 % in vier Jahren. Grund ist neben der allgemeinen Teuerung vor allem das gleichzeitig schrumpfende Neubauangebot bei anhaltend hoher Zuwanderung.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Wien ist überwiegend ein Wohnungsmarkt: Häuser mit Garten sind selten und auf wenige Randbezirke konzentriert. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6.597 € je Quadratmeter, Häuser mit 6.405 € je Quadratmeter nur unwesentlich mehr – allerdings streuen die Werte für Häuser stark. Je nach Quelle werden für klassische Einfamilienhäuser auch Werte um 3.300 € je Quadratmeter genannt, da Grösse, Grundstück und Bauzustand hier extrem heterogen sind.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften finden sich praktisch nur in den Randbezirken Liesing, Donaustadt und Floridsdorf, wo noch unbebaute Grundstücke verfügbar sind. Sie positionieren sich preislich meist zwischen Eigentumswohnung und freistehendem Einfamilienhaus und gelten als vergleichsweise zugängliche Möglichkeit zum eigenen Haus innerhalb der Stadtgrenzen.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung der zugänglichste Einstieg, insbesondere Neubau in Randbezirken wie Favoriten, Simmering oder Donaustadt ab rund 5.000 € je Quadratmeter. Wer ein Haus mit Garten sucht, muss in Wien deutlich höhere Budgets einplanen als im Wiener Umland – viele Käuferinnen und Käufer weichen deshalb ins niederösterreichische und burgenländische Umland aus, wo Grundstücke günstiger und grösser verfügbar sind.

Da Reihenhäuser und Doppelhaushälften statistisch meist gemeinsam mit freistehenden Häusern erfasst werden, sind die folgenden Werte für diese Segmente als Spannen innerhalb der Wiener Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Neben klassischem Eigentum spielen in Wien Vorsorgewohnungen eine grosse Rolle: Kleine, neu gebaute Anlegerwohnungen zwischen 30 und 45 m² werden gezielt als Kapitalanlage vermarktet und erzielen durch die kompakte Grösse überdurchschnittliche Quadratmeterpreise gegenüber grösseren Familienwohnungen.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Wien gliedert sich in 23 Gemeindebezirke, die als Kinder dieser Seite im Detail geführt werden. Die Innere Stadt (1. Bezirk), die Gürtel-Bezirke (Wieden, Mariahilf, Neubau, Josefstadt, Alsergrund, Margareten) und die Villenbezirke am Westrand (Hietzing, Döbling, Währing) bilden das teure Zentrum, während dicht besiedelte Bezirke südlich und östlich der Donau (Favoriten, Simmering, Brigittenau) sowie die Flächenbezirke am Stadtrand (Donaustadt, Floridsdorf, Liesing) das günstigere Preisniveau prägen.

Wo ist Wohneigentum in Wien am teuersten?

An der Spitze steht mit weitem Abstand die Innere Stadt mit 19.555 € je Quadratmeter, bei grossen Wohnungen über 130 m² sogar bis 25.639 €. Es folgen Wieden (9.953 €), Alsergrund (9.588 €), Döbling (9.060 €) und Hietzing (8.610 €) – allesamt Bezirke mit historischer Bausubstanz, guter Innenstadtanbindung und wenig verfügbarem Neubauland (selfimmo.at).

Wo ist Wohneigentum günstiger?

Am unteren Ende liegt Favoriten mit 5.472 € je Quadratmeter, gefolgt von Simmering (5.701 €) und Brigittenau (5.997 €). Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk liegt damit der Faktor 3,6 – eine Spanne, wie sie kaum ein anderes österreichisches Bundesland auf so engem Raum kennt. Bei den Mieten zeigt sich dasselbe Muster: Die Innere Stadt verlangt im Schnitt 25,58 € je Quadratmeter, Liesing als günstigster Bezirk 18,68 €.

Wo entsteht Neubau, welche Quartiere werten auf?

Die grössten Stadtentwicklungsgebiete liegen in Donaustadt, Simmering und Brigittenau. Auf 240 Hektar entsteht in Donaustadt mit der aspern Seestadt eines der grössten Stadterweiterungsprojekte Europas mit rund 20.000 Wohnungen und ebenso vielen Arbeitsplätzen bis in die 2030er-Jahre. Im Nordbahnviertel in der Leopoldstadt sollen bis 2026 rund 5.000 weitere Wohneinheiten fertiggestellt werden. Für 2026 startet die Stadt zudem fünf neue Entwicklungsgebiete in Simmering, Brigittenau und Donaustadt mit rund 4.530 geförderten Wohneinheiten.

Was bedeutet die Pendlerregion für den Wiener Markt?

Wien ist von einem dichten niederösterreichischen und burgenländischen Umland umgeben, in das viele Wiener Haushalte ausweichen, wenn ihnen Baugrund oder Häuser in der Stadt zu teuer sind. Umgekehrt sorgt die enge Verflechtung mit dem Arbeitsmarkt Wien – als grösster Wirtschaftsraum Österreichs mit zahlreichen Konzernzentralen, Universitäten und Forschungseinrichtungen – für stetigen Zuzug aus dem gesamten Bundesgebiet und dem Ausland.

Die laufende Verlängerung der U-Bahn-Linien U2 und U5 erschliesst zusätzliche Stadtentwicklungsgebiete im Nordwesten und Süden Wiens und dürfte mittelfristig die Preise entlang der neuen Stationen stützen.

Was ist in Wien anders als anderswo?

Wien unterscheidet sich als einziges Bundesland Österreichs, das zugleich eine Stadt ist, in mehreren rechtlichen Punkten von den anderen acht Bundesländern.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Wien?

Wie in ganz Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich 3,5 % des Kaufpreises – anders als in Deutschland, wo sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % variiert. Hinzu kommen rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr sowie bei fremdfinanzierten Käufen 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr.

Was regelt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz?

Anders als die Grundverkehrsgesetze der meisten anderen Bundesländer, die vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie Freizeitwohnsitze betreffen, regelt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz ausschliesslich den Erwerb durch Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft – unabhängig von der Nutzung. Eine Wiener Besonderheit: In der Praxis müssen selbst EU-, EWR- und Schweizer Bürgerinnen und Bürger bei der zuständigen Magistratsabteilung MA 35 eine Negativbestätigung beantragen, da das Grundbuchsgericht sonst nicht einträgt.

Was gilt für Kurzzeitvermietung und Airbnb?

Seit der Bauordnungsnovelle 2023/24 ist die touristische Kurzzeitvermietung in Wien deutlich eingeschränkt: In als Wohnzone ausgewiesenen Gebieten ist die gewerbliche Vermietung zu Beherbergungszwecken grundsätzlich unzulässig, ausserhalb davon ist eine Wohnung höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietbar. Für Käuferinnen und Käufer, die eine Wohnung als Anlageobjekt für Plattformen wie Airbnb erwerben wollen, ist das eine der wichtigsten Hürden im Land.

Warum spielt der geförderte und kommunale Wohnbau eine so grosse Rolle?

Wien verfügt über den mit Abstand höchsten Anteil an Gemeindewohnungen und gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen aller österreichischen Bundesländer – ein Erbe des „Roten Wien“ der Zwischenkriegszeit. Dieser grosse regulierte Bestand dämpft strukturell den Druck auf dem freien Kauf- und Mietmarkt, verknappt aber gleichzeitig das Angebot an Grundstücken für frei finanzierten Neubau. Für neue Wohnbauprojekte ab 5.000 m² Wohnnutzfläche schreibt die Stadt inzwischen vor, dass in der Regel zwei Drittel der Fläche gefördertem Wohnbau vorbehalten bleiben.

Gilt in Wien eine Mietpreisbremse?

Eine flächendeckende Mietpreisbremse wie in Deutschland kennt Österreich nicht. Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, meist vor 1945 errichtet, gilt der Richtwertmietzins – seit 1. April 2026 bei 6,74 € je Quadratmeter zuzüglich Zu- und Abschlägen. Für Mietverträge aus den Jahren 1982 bis 1994 gilt stattdessen der niedrigere, starrere Kategoriemietzins. Neubauten und viele andere Objekte sind grösstenteils frei vermietbar; die erste zulässige Erhöhung 2026 war gesetzlich auf maximal 1 % gedeckelt.

Welchen Preiseffekt hat der energetische Zustand?

Unsanierte Altbauten mit niedriger Energieeffizienzklasse erzielen laut Maklerangaben spürbare Abschläge gegenüber sanierten Objekten, da für viele fossil beheizte Bestandswohnungen im Rahmen der österreichischen Wärmewende absehbar verschärfte Sanierungspflichten drohen. Käuferinnen und Käufer kalkulieren die absehbaren Kosten für einen Heizungstausch zunehmend in ihr Angebot ein.