Immobilienpreise in Oberösterreich

Der Immobilienmarkt in Oberösterreich im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Oberösterreich im März 2026 durchschnittlich 4.500 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von rund 1.900 bis 8.500 € je nach Lage (ImmoScout24, WKO Immobilienpreisspiegel). Ein Haus liegt im amtlichen Landesschnitt bei rund 2.800 € je Quadratmeter (Statistik Austria, Immobiliendurchschnittspreise 2024) – damit zählt Oberösterreich zu den mittelpreisigen Bundesländern Österreichs, deutlich unter Wien, Salzburg, Tirol und Vorarlberg, aber über Kärnten und dem Burgenland.

Innerhalb des Landes ist das Preisgefälle beträchtlich: Während der Zentralraum um Linz, Wels und Steyr sowie die Seenregionen des Salzkammergut zu den teuersten Lagen zählen, bleiben die ländlichen Bezirke des Mühlviertels und des Innviertels deutlich günstiger. Ein Beispiel: In Gmunden am Traunsee kostete eine Eigentumswohnung 2026 im Schnitt 6.341 € je Quadratmeter, in Rohrbach im Mühlviertel dagegen kaum mehr als ein Viertel davon (ohne-makler.at, medianet.at).

Wie gross und wie unterschiedlich ist der oberösterreichische Markt?

Oberösterreich zählt mit rund 1.535.677 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 1. Jänner 2026) zu den bevölkerungsreichsten Bundesländern Österreichs und gliedert sich in 15 politische Bezirke sowie die Statutarstädte Linz, Wels und Steyr (Land Oberösterreich). Der wirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Schwerpunkt liegt im sogenannten Zentralraum entlang der Achse Linz–Wels–Steyr, wo Industrie, Universität und Verwaltung die höchste Kaufkraft konzentrieren. Daneben prägen vier sehr unterschiedliche Regionen den Markt: das flache, landwirtschaftlich geprägte Innviertel im Westen an der Grenze zu Bayern, das hügelige Mühlviertel nördlich der Donau, das touristisch geprägte Salzkammergut im Süden mit seinen Seen und Bergen sowie das industriell geprägte Traunviertel.

Käuferinnen und Käufer im Zentralraum sind überwiegend Eigennutzer mit stabilem Einkommen aus Industrie und Dienstleistung – getragen von grossen Arbeitgebern wie der voestalpine, Rosenbauer, Fronius, Greiner und den BMW-Motorenwerken in Steyr. Im Salzkammergut kommt eine zusätzliche Käufergruppe hinzu: Rund ein Viertel der Nachfrage nach Immobilien stammt dort von ausserhalb der Region, häufig Kapitalanlegerinnen und -anleger oder Käuferinnen und Käufer eines Zweitwohnsitzes an einem der Seen (meinbezirk.at). Im Mühl- und Innviertel dominieren dagegen regional verwurzelte Eigennutzer, häufig Familien, die ein Grundstück für den Hausbau suchen.

Der Zuzug nach Oberösterreich konzentriert sich auf den Zentralraum: Linz und die Umlandgemeinden wachsen kontinuierlich durch Zuwanderung aus dem In- und Ausland, während viele ländliche Gemeinden im Mühlviertel stagnieren oder schrumpfen. Das verstärkt das Preisgefälle zwischen den Regionen zusätzlich.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Die durchschnittliche Angebotsmiete in Oberösterreich liegt bei rund 13,29 € je Quadratmeter (ImmoScout24) und damit unter dem Niveau der westlichen Bundesländer, aber über dem burgenländischen Mietniveau. Für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – meist vor 1953 errichtet – gilt der amtliche Richtwertmietzins, der für Oberösterreich seit 1. April 2026 bei 7,30 € je Quadratmeter liegt; Neubauten und freifinanzierte Wohnungen sind grösstenteils frei vermietbar. Eine flächendeckende Mietpreisbremse wie in Deutschland kennt das österreichische Recht nicht.

Aus dem Verhältnis von Miete und Kaufpreis ergibt sich rechnerisch eine Bruttomietrendite, die das System auf dieser Seite automatisch ausweist. Sie dient der Einordnung, ersetzt aber keine Objektprüfung im Einzelfall.

Wie sieht es bei Bautätigkeit und Vermarktungsdauer aus?

Nach dem Fertigstellungsrekord der Corona-Boomjahre ist die Neubautätigkeit in weiten Teilen Oberösterreichs spürbar zurückgegangen, weil höhere Baukosten und die bis Juni 2025 geltende KIM-Verordnung die Finanzierung erschwerten. Seither zieht das Interesse am privaten Wohnbau laut regionalen Wirtschaftsmedien wieder an. Belastbare, landesweit einheitlich erhobene Zahlen zu Leerstandsquote und Fertigstellungen liegen für diese Seite nicht in ausreichender Tiefe vor und werden deshalb bewusst nicht beziffert. Die typische Vermarktungsdauer ist im Zentralraum und in gefragten Salzkammergut-Lagen kurz, in strukturschwächeren Randlagen des Mühl- und Innviertels dagegen spürbar länger.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Zwischen 2016 und 2022 durchlief der oberösterreichische Immobilienmarkt eine lange Aufwärtsphase: Laut immoverkauf24 legten die Preise für Einfamilienhäuser in diesem Zeitraum um rund 53 % zu, für Eigentumswohnungen um rund 43 % und für Baugrundstücke um rund 55 %. Allein von 2021 auf 2022 stiegen die Häuserpreise um rund 11 %, die Wohnungspreise um rund 6 %. 2022 erreichten Eigentumswohnungen im Landesschnitt rund 3.113 € je Quadratmeter, Einfamilienhäuser rund 2.630 € je Quadratmeter.

Auch bei Baugrundstücken zeigte sich die gleiche Dynamik: Nach einem Plus von rund 55 % zwischen 2016 und 2022 kosteten Grundstücke 2024 laut Statistik Austria im Landesschnitt rund 132 € je Quadratmeter – nahezu identisch mit dem österreichweiten Mittel von 124 €.

Mit der Zinswende ab Mitte 2022 kühlte sich der Markt spürbar ab. Die Nachfrage brach laut Maklerangaben ab dem zweiten Halbjahr 2022 ein, 2023 verschärfte sich diese Entwicklung: Österreichweit gaben die Preise 2023 um rund 1,6 % nach, 2024 bewegten sie sich seitwärts. In Oberösterreich stagnierten die Preise in nachfrageschwächeren Regionen oder gingen leicht zurück, während gefragte Lagen im Zentralraum und am Salzkammergut vergleichsweise stabil blieben. Für 2024 weist Statistik Austria für Oberösterreich einen offiziellen Durchschnittspreis von 3.185 € je Quadratmeter für Wohnungen und 2.762 € je Quadratmeter für Häuser aus – Werte, die auf sämtlichen grundbücherlich erfassten Kauffällen beruhen und damit auch familiäre Übertragungen einschliessen.

Seit Anfang 2025 zeichnet sich eine Trendwende ab: Nach mehreren Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank und dem Auslaufen der strengen KIM-Verordnung im Juni 2025 zog die Nachfrage nach Wohnimmobilien wieder an. Der bundesweite Häuserpreisindex von Statistik Austria stieg im ersten Quartal 2025 um 3,2 % gegenüber dem Vorjahr. Für Oberösterreich meldete ImmoScout24 für die Eigentumswohnungspreise im März 2026 einen Anstieg von 3 % auf durchschnittlich 4.500 € je Quadratmeter; am stärksten zeigte sich die Erholung in gefragten Salzkammergut-Gemeinden wie Gmunden, wo die Wohnungspreise binnen eines Jahres um rund 31,8 % zulegten.

Warum weichen die Zahlen verschiedener Quellen voneinander ab?

Private Immobilienportale wie ImmoScout24 und ohne-makler.at werten aktuelle Angebotspreise aus Inseraten aus und reagieren daher schnell auf Marktveränderungen. Der WKO Immobilienpreisspiegel und Statistik Austria stützen sich dagegen auf tatsächlich abgeschlossene Kauffälle beziehungsweise Einschätzungen von Sachverständigen und liefern damit ein konservativeres, nachlaufendes Bild. Für den Landesdurchschnitt oben folgt diese Seite den aktuellen Portaldaten, macht die niedrigeren amtlichen beziehungsweise fachverbandlichen Werte hier im Text aber ausdrücklich kenntlich, statt sie stillschweigend zu vermischen.

Für 2026/27 rechnen mehrere Marktbeobachter mit einer Fortsetzung der moderaten Erholung. Eine ausführlichere Einordnung mit Szenarien liefert die Prognose weiter unten auf dieser Seite.

Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus?

Die Objektart entscheidet in Oberösterreich oft stärker über den Quadratmeterpreis als die Region selbst. Eigentumswohnungen kosten im Landesschnitt rund 4.500 € je Quadratmeter, freistehende Einfamilienhäuser dagegen im offiziellen Durchschnitt rund 2.800 € je Quadratmeter (Statistik Austria 2024) – ein deutlich grösserer Abstand als etwa in Vorarlberg, wo beide Objektarten preislich fast gleichauf liegen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften positionieren sich meist im mittleren Preisband und gelten insbesondere im Zentralraum als zugänglicherer Einstieg ins Eigenheim. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen die höchsten Preise in den Speckgürtel-Gemeinden rund um Linz sowie in den Seenlagen des Salzkammergut, während sie im Mühl- und Innviertel deutlich günstiger bleiben.

Beim Neubau macht der energetische Standard einen grossen Unterschied: Laut WKO Immobilienpreisspiegel kosten neu errichtete Eigentumswohnungen in Oberösterreich im Schnitt rund 2.768 € je Quadratmeter, gebrauchte Bestandswohnungen dagegen deutlich weniger – ein Aufschlag, der sich in Linz mit rund 3.834 € für Erstbezug gegenüber 2.459 € für gebrauchte Wohnungen noch verstärkt.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bleibt die Eigentumswohnung meist der zugänglichste Einstieg, besonders ausserhalb von Linz und dem Salzkammergut. Wer ein Haus mit Grundstück sucht, findet im Mühl- und Innviertel – etwa in den Bezirken Rohrbach oder Schärding – deutlich günstigere Einstiegspreise als im Zentralraum, muss dafür aber längere Pendelzeiten nach Linz einplanen.

Die folgende Übersicht ordnet die vier gängigen Objektarten mit ihren typischen Preisniveaus ein. Da verfügbare Portal- und Fachverbandsdaten Reihenhäuser und Doppelhaushälften nicht immer getrennt von freistehenden Häusern ausweisen, sind die Werte für diese Segmente als Spannen innerhalb der oberösterreichischen Hauspreise zu verstehen, nicht als eigenständig erhobene Durchschnittswerte.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Oberösterreich gliedert sich in 15 politische Bezirke sowie die drei Statutarstädte Linz, Wels und Steyr. Wirtschaftlich und immobilienwirtschaftlich prägender sind jedoch die vier informellen Grossregionen: der dicht besiedelte Zentralraum entlang Linz–Wels–Steyr, das touristisch geprägte Salzkammergut im Süden, das ländliche Mühlviertel nördlich der Donau und das landwirtschaftlich geprägte Innviertel im Westen an der Grenze zu Bayern.

Wo ist Wohneigentum in Oberösterreich am teuersten?

An der Spitze steht der Zentralraum: In Linz kosten bestehende Eigentumswohnungen laut Marktdaten rund 5.134 € je Quadratmeter, Neubauten im Erstbezug im Schnitt rund 3.834 € (WKO Immobilienpreisspiegel). Rund um Linz entstehen in den Speckgürtel-Gemeinden wie Leonding, Traun, Ansfelden und Pucking seit Jahren neue Wohngebiete; die Nachfrage von Pendlerinnen und Pendlern treibt dort die Baulandpreise nahe an das Niveau der Landeshauptstadt heran. Nahezu ebenso teuer ist das Salzkammergut: In Gmunden am Traunsee erreichten Wohnungen 2026 im Schnitt 6.341 € je Quadratmeter, in St. Wolfgang am Wolfgangsee liegen Häuser in Toplagen bei bis zu 8.750 € je Quadratmeter – getrieben durch die starke Nachfrage nach Zweitwohnsitzen an den Seen.

Wo ist Wohneigentum in Oberösterreich günstiger?

Am unteren Ende der Preisskala liegen die ländlichen Bezirke des Mühl- und Innviertels. Im Bezirk Rohrbach kosten Häuser im Schnitt rund 1.579 € je Quadratmeter, Baugrundstücke liegen bei rund 30 € je Quadratmeter – ein Bruchteil der Preise im Zentralraum. Im Innviertel zeigt sich der Bezirk Braunau am Inn dagegen zuletzt belebt: Häuser kosteten dort 2026 im Schnitt 3.157 € je Quadratmeter, ein Plus von 8,8 % gegenüber dem Vorjahr (tips.at).

Welche Arbeitsmärkte prägen die einzelnen Regionen?

Der Zentralraum profitiert von Grossbetrieben wie der voestalpine (grösster Arbeitgeber in Linz), Rosenbauer, Fronius und Greiner sowie den BMW-Motorenwerken in Steyr, dazu von der Johannes-Kepler-Universität mit rund 24.000 Studierenden. Im Salzkammergut stützt der Tourismus rund um Hallstatt, Bad Ischl und die Seen die Nachfrage nach Wohn- und Freizeitimmobilien, während im Mühl- und Innviertel Landwirtschaft, mittelständische Industrie und Grenzpendlerinnen und -pendler nach Bayern das Bild prägen.

Was macht das Salzkammergut zu einer Region mit eigener Preislogik?

Anders als der übrige ländliche Raum Oberösterreichs zieht das Salzkammergut Nachfrage weit über die Region hinaus an: Rund ein Viertel der Kaufinteressentinnen und -interessenten kommt von ausserhalb. Das treibt die Preise an Seen wie Attersee, Traunsee, Wolfgangsee und Mondsee auf ein Niveau, das eher mit dem Zentralraum als mit vergleichbaren ländlichen Regionen konkurriert – mit spürbaren Folgen für Einheimische, die Wohnraum zum Hauptwohnsitz suchen.

Was ist in Oberösterreich anders als anderswo?

Oberösterreich unterscheidet sich in mehreren rechtlichen Punkten von anderen österreichischen Bundesländern, insbesondere beim Umgang mit Zweitwohnsitzen im Salzkammergut.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Oberösterreich?

Wie in ganz Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer auch in Oberösterreich einheitlich 3,5 % des Kaufpreises – anders als in Deutschland, wo sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % variiert. Hinzu kommen rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr und die Kosten der Vertragserrichtung.

Was regelt das Oö. Grundverkehrsgesetz?

Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie von Freizeitwohnsitzen in sogenannten Vorbehaltsgemeinden ist in Oberösterreich genehmigungspflichtig. Für den Erwerb durch Personen aus Staaten ausserhalb der EU und des EWR ist grundsätzlich die Genehmigung der Bezirksgrundverkehrskommission erforderlich; EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger sind bei den meisten Erwerbsarten Inländern gleichgestellt.

Warum sind Zweitwohnsitze im Salzkammergut ein politisches Thema?

In 23 Vorbehaltsgemeinden – darunter Bad Ischl, Hallstatt, Bad Goisern am Hallstättersee, Mondsee, Attersee am Attersee und Traunkirchen – ist der Erwerb von Freizeitwohnsitzen nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz grundsätzlich untersagt, um Bodenspekulation und die Verdrängung von Hauptwohnsitzen einzudämmen. Zusätzlich lässt das Oö. Raumordnungsgesetz Zweitwohnsitze nur in eigens dafür gewidmeten Gebieten zu. In Gmunden, wo laut Gemeindeangaben rund 30 % der Wohnungen als Nebenwohnsitz genutzt werden, fordern SPÖ und Grüne eine kommunale Zweitwohnsitzabgabe mit einem geschätzten Aufkommen von rund einer Million Euro jährlich.

Welche Rolle spielt der Denkmalschutz am Hallstättersee?

Hallstatt und sein Umfeld stehen als UNESCO-Weltkulturerbe unter besonderem Ortsbild- und Denkmalschutz. Umbauten und Neubauten unterliegen strengen Auflagen, was das ohnehin knappe Angebot an Wohnraum zusätzlich verknappt und zur Preisspitze in dieser Salzkammergut-Gemeinde beiträgt.

Gilt in Oberösterreich die Mietpreisbremse?

Eine flächendeckende Mietpreisbremse wie in Deutschland gibt es nicht. Für Altbauten vor 1953 im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt stattdessen der Richtwertmietzins, Neubauten sind grösstenteils frei vermietbar.