Immobilienpreise Linz

Der Immobilienmarkt in Linz im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Linz im Mai 2026 durchschnittlich 4.341 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von rund 1.800 bis 7.500 € je nach Lage und Ausstattung (ohne-makler.at). Häuser liegen mit durchschnittlich 4.583 € je Quadratmeter auf ähnlichem Niveau, die Miete beträgt im Schnitt rund 15,81 € je Quadratmeter und Monat (wohnungsboerse.net).

Gegenüber dem Vorjahr sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um rund 4,1 % gesunken, während sich Häuser mit einem Minus von 0,3 % kaum verändert haben. Als drittgrösste Stadt Österreichs mit rund 214.987 Einwohnerinnen und Einwohnern zum 1. Januar 2026 (Stadt Linz) bleibt Linz damit spürbar günstiger als Salzburg mit rund 7.349 € je Quadratmeter oder Innsbruck mit rund 7.464 € je Quadratmeter, liegt aber über dem Niveau von Graz mit rund 4.406 € je Quadratmeter.

Warum weichen die Angebotspreise der Portale so stark von den amtlichen Zahlen ab?

Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Oberösterreich weist für gebrauchte Eigentumswohnungen in Linz nur rund 2.459 € je Quadratmeter aus, ein Plus von 2,5 % gegenüber dem Vorjahr, für Erstbezugswohnungen rund 3.834 € je Quadratmeter, ein Plus von 0,8 %, deutlich unter den Werten der Angebotsportale. Der Unterschied liegt in der Datengrundlage: Die Kammer wertet tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge aus dem Grundbuch aus, während Portale wie ohne-makler.at aktuelle Verkaufsinserate zeigen, die stärker von neuwertigen, sanierten oder besonders attraktiven Objekten geprägt sind. Für diese Seite gilt die Angebotspreis-Perspektive der Portale als Leitgrösse, weil sie den Markt abbildet, den Kaufinteressierte tatsächlich vorfinden, die amtliche Einordnung dient als Gegenprobe.

Wer kauft und wer investiert in Linz?

Linz ist zugleich Industriestandort, Universitätsstadt, Landeshauptstadt und Kulturstadt an der Donau. Die voestalpine AG beschäftigt am Standort rund 49.000 Menschen und sichert damit einen wesentlichen Teil der lokalen Kaufkraft, während die Johannes Kepler Universität mit rund 24.000 Studierenden die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen in zentrumsnahen Lagen stützt. Neben Eigennutzerinnen und Eigennutzern aus dem gehobenen Mittelstand treten am Kaufmarkt regelmässig Kapitalanlegerinnen und -anleger auf, die auf die vergleichsweise stabile Mietnachfrage einer Landeshauptstadt setzen, ohne dass sich daraus eine Kauf- oder Anlageempfehlung ableiten liesse. Erstkäuferinnen und Erstkäufer orientieren sich angesichts der Finanzierungsauflagen zunehmend an kleineren, günstigeren Einheiten ausserhalb der teuersten Lagen.

Wie ist Linz wirtschaftlich aufgestellt?

Mit voestalpine als grösstem privaten Arbeitgeber, der Landesverwaltung als grossem öffentlichen Arbeitgeber und der Johannes Kepler Universität als wissenschaftlichem Zentrum ruht die Linzer Wirtschaft auf drei tragenden Pfeilern. Diese Mischung aus Industrie, Verwaltung und Bildung sorgt für eine im österreichischen Vergleich robuste Beschäftigungsbasis, auch wenn konjunkturelle Schwankungen in der Stahlindustrie den lokalen Arbeitsmarkt zeitweise beeinflussen können.

Wie schneidet Linz im Vergleich der Landeshauptstädte ab?

Im Vergleich der vier grössten Landeshauptstädte ausserhalb Wiens liegt Linz bei den Wohnungspreisen auf dem zweiten Platz: teurer als Graz, aber deutlich günstiger als Salzburg und Innsbruck, deren Preisniveau stark vom Tourismus und der beengten Verkehrslage im Alpenraum geprägt ist (Selfimmo, 2026). Diese mittlere Position macht Linz für viele Käuferinnen und Käufer, die eine Grossstadt mit urbanem Angebot suchen, ohne die Preisspitzen der Tourismushochburgen zu zahlen, zu einer naheliegenden Option.

Linz ist über die Westbahn in rund eineinhalb Stunden mit Wien und in weniger als einer Stunde mit Salzburg verbunden, mehrere Donaubrücken und Strassenbahnlinien verknüpfen die Stadtteile beidseits des Flusses mit der Innenstadt. Diese Anbindung macht Linz auch für Pendlerinnen und Pendler aus dem Mühlviertel und dem Innviertel zu einem gut erreichbaren Arbeitsort, was die Wohnraumnachfrage zusätzlich stützt.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Am teuersten sind das Franckviertel, der Bulgariplatz und das Bahnhofsviertel: zentrale Lage, kulturelle Angebote und die Nähe zu Bahnhof und Innenstadt ziehen vor allem junge, mobile und internationale Bewohnerinnen und Bewohner an. Auch Dornach zählt wegen zahlreicher Neubauprojekte zu den teureren Lagen und gilt zugleich als eines der wichtigsten Wachstumsquartiere der Stadt, in dem laufend neue Wohnungen mit zeitgemässem Ausstattungsstandard entstehen.

Im mittleren bis gehobenen Preissegment liegen Urfahr nördlich der Donau, der Froschberg und Bindermichl-Keferfeld. Urfahr gilt als klassische Wohlfühl- und Pendlerlage mit urbanem Flair, aber deutlich ruhigerem Umfeld als die Innenstadt; im dortigen Bruckner Tower werden kleine Einzimmerwohnungen bereits für rund 212.000 € angeboten, was auf besonders hohe Quadratmeterpreise in Neubauprojekten mit Donaublick hindeutet. Am günstigsten ist das Neustadtviertel mit Kaufpreisen zwischen rund 1.600 und 1.800 € je Quadratmeter, wo einfachere Bestandswohnungen einen vergleichsweise niedrigschwelligen Einstieg in den Linzer Wohnungsmarkt ermöglichen.

Welche Lage eignet sich für Familien, welche für Kapitalanlegerinnen und -anleger?

Für Familien gelten Pichling, St. Magdalena und Ebelsberg als besonders geeignet: mittlere Miet- und Kaufpreise treffen hier auf mehr Grünflächen und ein ruhigeres Umfeld als in der Innenstadt. In Ebelsberg entsteht mit dem Projekt Sommerfeld auf dem Gelände der früheren Hiller-Kaserne bis 2029 ein neues Stadtquartier mit 422 Wohnungen, von denen die ersten 141 Mietwohnungen bereits 2026 fertiggestellt werden. Kapitalanlegerinnen und -anleger orientieren sich dagegen eher an zentrumsnahen, gut vermietbaren Kleinwohnungen im Franckviertel, Bahnhofsviertel oder rund um die Johannes Kepler Universität, wo die Nachfrage von Studierenden und Berufseinsteigerinnen und -einsteigern konstant hoch bleibt. Wer Wert auf ein eigenes Haus mit Garten legt, findet innerhalb der Stadtgrenzen nur ein begrenztes Angebot und weicht häufig auf Randlagen oder das Umland aus.

Was verändert sich durch die grossen Neubauquartiere?

Mit Dornach und Ebelsberg als Wachstumsquartieren sowie dem Kaplanhofviertel rund um die Tabakfabrik verschiebt sich das Angebot spürbar in Richtung Neubau. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das ein grösseres Angebot an modernen, energieeffizienten Wohnungen, allerdings meist zu höheren Quadratmeterpreisen als im umliegenden Bestand, eine Entwicklung, die mittelfristig auch auf die Preisstruktur der jeweiligen Stadtteile wirkt.

Wie verändert sich die Nachfrage durch Bevölkerungswachstum?

Die Bevölkerung von Linz ist in den vergangenen zehn Jahren um 6,6 % gewachsen, getragen auch durch Zuwanderung aus dem In- und Ausland. Dieses Wachstum erhöht den Druck auf den ohnehin knappen Wohnungsmarkt in zentrumsnahen Lagen und dürfte die Nachfrage nach den geplanten neuen Wohnungen in den kommenden Jahren zusätzlich stützen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie im gesamten Bundesland markierte die erste Jahreshälfte 2022 in Linz den vorläufigen Höhepunkt der Immobilienpreise. Mit der Zinswende ab Sommer 2022 und den strengeren Finanzierungsauflagen der FMA liessen Nachfrage und Preise spürbar nach, gleichzeitig verlängerten sich die Vermarktungszeiten deutlich. Nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung Ende 2024 und sinkenden Zinsen zog die Nachfrage 2025 auf Landesebene wieder an, was sich in Oberösterreich in einem Plus von rund 3 % bei Eigentumswohnungen niederschlug.

Für Linz selbst zeigt sich 2026 ein uneinheitliches Bild: Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind gegenüber 2025 um rund 4,1 % gesunken, während Häuser mit einem Minus von 0,3 % praktisch stabil geblieben sind. Amtliche Zahlen der Wirtschaftskammer Oberösterreich zeichnen für gebrauchte Wohnungen dagegen ein leichtes Plus von 2,5 %, ein Hinweis darauf, dass sich Angebots- und Transaktionspreise 2026 in unterschiedliche Richtungen bewegen und die Marktlage je nach Betrachtungsweise unterschiedlich ausfällt.

Welche Rolle spielen die grossen Neubauprojekte für die Preisentwicklung?

In Linz befinden sich derzeit rund 2.000 Wohnungen im Bau, weitere rund 5.000 in Planung oder Genehmigung, ein grosser Teil davon im gemeinnützigen Wohnbau. Grossprojekte wie der Quadrill-Turm auf dem Tabakfabrik-Areal und Sommerfeld in Ebelsberg erweitern das Angebot spürbar. Ein derart hohes Neubauvolumen kann die Angebotspreise mittelfristig dämpfen, auch wenn sich ein direkter, belegbarer Zusammenhang mit dem aktuellen Rückgang bei Eigentumswohnungen nicht abschliessend nachweisen lässt.

Wie geht es nach Einschätzung von Fachleuten weiter?

Für Linz und Linz-Land wird für 2025/26 eine differenzierte Entwicklung beschrieben: Stadtnahe Umlandgemeinden wie Traun, Ansfelden und Leonding verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise bei hoher Nachfrage, während sich das Bild im Stadtgebiet je nach Lage und Grösse zwischen leichten Anstiegen und moderaten Rückgängen bewegt. Eine belastbare, einheitliche Prognose für die Gesamtstadt lässt sich daraus nicht ableiten.

Was zeigt der landesweite Wohnimmobilienpreisindex?

Der von der Oesterreichischen Nationalbank berechnete Wohnimmobilienpreisindex für Gesamtösterreich lag 2024 bei 264,3 Punkten und stieg 2025 leicht auf 266,9 Punkte, nach dem vorangegangenen Rückgang ein Hinweis auf eine beginnende, aber noch zögerliche Erholung auf nationaler Ebene. Für Linz lassen sich daraus keine exakten Quadratmeterpreise ableiten, der Index bestätigt aber die grobe Richtung: Boom bis 2022, Korrektur 2023/24, vorsichtige Stabilisierung ab 2025.

Wohnung oder Haus?

In Linz dominiert die Eigentumswohnung: Mit durchschnittlich 4.341 € je Quadratmeter liegt sie preislich nahe an Häusern mit 4.583 € je Quadratmeter, ist aber innerhalb der Stadtgrenzen deutlich häufiger verfügbar. Nach Grösse gestaffelt kosten kleinere Wohnungen unter 40 m² mit rund 4.956 € je Quadratmeter überdurchschnittlich viel, während der Bereich zwischen 40 und 90 m² mit rund 4.165 € je Quadratmeter am günstigsten ausfällt.

Häuser zeigen ein ähnliches Muster: Kleinere Objekte unter 100 m² kosten mit rund 4.944 € je Quadratmeter mehr als grössere Häuser über 150 m² mit rund 4.395 € je Quadratmeter, was auf einen spürbaren Flächenrabatt bei grösseren Grundstücken hindeutet. Reihenhäuser und Doppelhaushälften finden sich vor allem in Stadtrandlagen wie Ebelsberg oder Pichling sowie in den angrenzenden Umlandgemeinden, freistehende Einfamilienhäuser sind innerhalb der Stadt dagegen knapp, weil das verfügbare Bauland begrenzt ist.

Lohnt sich der Blick ins Linzer Umland?

In den angrenzenden Gemeinden des Bezirks Linz-Land wie Traun, Leonding oder Ansfelden ist das Angebot an Häusern grösser, die Preise bewegen sich je nach Lage teils deutlich unter, teils über dem Linzer Stadtniveau. Wer auf ein eigenes Grundstück und kurze Pendelwege in die Innenstadt Wert legt, findet dort häufig ein passenderes Angebot als im dicht bebauten Stadtgebiet. Eine pauschale Einschätzung, welche Lage sich besser eignet, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten, da Ausstattung, Bauzustand und Grundstücksgrösse den Preis im Einzelfall stärker prägen als die Gemeindegrenze.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestand preislich?

Der amtliche Immobilienpreisspiegel zeigt für Erstbezugswohnungen in Linz mit rund 3.834 € je Quadratmeter einen deutlich höheren Wert als für gebrauchte Eigentumswohnungen mit rund 2.459 € je Quadratmeter. Neubauten punkten mit besserer Energieeffizienz und geringerem Sanierungsbedarf, gebrauchte Objekte bieten dafür meist zentralere Lagen und ein grösseres Angebot. Wer sich für eine gebrauchte Wohnung entscheidet, sollte Rücklagen für absehbare Sanierungen einplanen, die den anfänglichen Preisvorteil gegenüber dem Neubau in der Gesamtrechnung teilweise wieder aufheben können.

Was ist in Linz zu beachten?

Wie in ganz Oberösterreich gilt für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, in der Regel vor 1953 errichtet, der Richtwertmietzins als Obergrenze der zulässigen Miete. Für 2026 ist die Erhöhung von Richtwertmieten gesetzlich auf 1 % gedeckelt, für 2027 auf 2 %, ab 2028 gilt eine 3-Prozent-Schwelle für Wertsicherungsanpassungen. Neubauten ausserhalb dieses Anwendungsbereichs sind frei vermietbar, hier bestimmt allein der Markt die Miethöhe.

Bei Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb hat die Stadt Linz die rechtliche Grundlage durch die Bau- und Bezirksverwaltung prüfen lassen; ein generelles Verbot besteht bislang nicht, entscheidend ist die jeweilige Flächenwidmung und die Abgrenzung zwischen privater Zimmervermietung und gewerblicher Nutzung. Politisch wird zugleich über eine Leerstandsabgabe diskutiert, nachdem Bürgermeister Prammer strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen gefordert hat.

Wie viele Wohnungen stehen in Linz leer?

Laut der Gebäude- und Wohnungszählung von Statistik Austria standen in Linz rund 8,9 % der Wohnungen leer, das entspricht etwa 10.684 von 120.040 Wohnungen. Diese Erhebung liegt bereits einige Jahre zurück und dürfte sich angesichts neuer Grossprojekte wie Quadrill und Sommerfeld Ebelsberg seither verändert haben, belastbarere, aktuellere Zahlen auf Stadtebene liegen derzeit nicht vor.

Welche energetischen Anforderungen wirken sich auf ältere Bestandswohnungen aus?

Für unsanierte Altbauten mit schlechter Energieeffizienzklasse wirken sich verschärfte Anforderungen an Heizsysteme und Sanierungspflichten zunehmend auf den erzielbaren Verkaufspreis aus: Käuferinnen und Käufer kalkulieren die Kosten für einen Heizungstausch oder eine thermische Sanierung verstärkt in ihr Angebot ein, was den Preisabstand zwischen frisch saniertem und unsaniertem Bestand vergrössert.

Was gilt beim Erwerb von Grundstücken durch Käuferinnen und Käufer aus Drittstaaten?

Wie im gesamten Bundesland benötigen Personen aus Nicht-EU- und Nicht-EWR-Staaten nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 für den Erwerb von Grundstücken in Linz die Genehmigung der Bezirksgrundverkehrskommission. EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger sind bei den meisten Erwerbsarten Inländern gleichgestellt, für die überwiegende Mehrheit der Käuferinnen und Käufer aus diesem Raum ändert sich dadurch im Linzer Stadtgebiet nichts am gewohnten Ablauf eines Immobilienkaufs.