Immobilienpreise Wels

Der Immobilienmarkt in Wels im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Wels im August 2026 durchschnittlich 2.838 € je Quadratmeter (ohne-makler.at, Stand August 2026). Häuser liegen mit rund 3.432 € je Quadratmeter spürbar darüber, wobei die Spanne von kompakten Reihenhäusern bis zu freistehenden Einfamilienhäusern reicht.

Mit rund 65.700 Einwohnerinnen und Einwohnern (Statistik Austria, Jänner 2026) ist Wels die zweitgrösste Stadt Oberösterreichs nach Linz und zugleich Verwaltungssitz des Bezirks Wels-Land. Die Stadt selbst spricht auf ihrer Website von „rund 63.000“ Einwohnerinnen und Einwohnern – eine gerundete, etwas ältere Grössenordnung, die die amtliche Bevölkerungsstatistik mittlerweile leicht übertrifft. Wels liegt rund 30 Kilometer westlich von Linz an der Traun, direkt am Kreuz der Westautobahn A1 und der Welser Autobahn A25, und ist über die Westbahn im dichten Takt mit Linz und Salzburg verbunden. Diese Lage macht Wels für Pendlerinnen und Pendler in beide Richtungen attraktiv und stützt die Nachfrage nach Wohnraum spürbar.

Wirtschaftlich zählt die Region Wels und Wels-Land zu den stärksten Oberösterreichs: Mehr als 10.000 Unternehmen sind hier ansässig, jedes zehnte oberösterreichische Unternehmen. Grösster Arbeitgeber ist das Klinikum Wels-Grieskirchen mit rund 4.100 Beschäftigten, gefolgt von der TGW Logistics Group mit rund 1.800 Mitarbeitenden an den Standorten Wels und Marchtrenk sowie dem Handelsunternehmen Hofer KG mit rund 1.500 Beschäftigten. Ergänzt wird der Standort durch den FH-Campus Wels der FH Oberösterreich und das Welser Messegelände, auf dem unter anderem die Energiesparmesse als eine der grössten Fachmessen ihrer Art in Österreich stattfindet. Diese Mischung aus Gesundheitswesen, Logistik, Handel und Bildung sorgt für einen vergleichsweise breiten und konjunkturunabhängigen Arbeitsmarkt, der die Wohnungsnachfrage stützt.

Wie unterscheidet sich Wels preislich von Linz?

Das Preisniveau in Wels liegt spürbar unter jenem der Landeshauptstadt Linz. Der oberösterreichische Landesschnitt für Eigentumswohnungen lag im Referenzzeitraum 2022/2023 laut Statistik Austria und WKO-Immobilienpreisspiegel bei 3.113 €/m², während Wels-Stadt im selben Zeitraum mit rund 2.475 €/m² deutlich darunter blieb. Dieser Abstand hat sich durch die Preisanstiege der vergangenen Jahre zwar verringert, aber nicht aufgelöst. Für Käuferinnen und Käufer, die auf ein städtisches Umfeld mit Bahnanschluss und Infrastruktur nicht verzichten, aber das Linzer Preisniveau meiden möchten, bleibt Wels eine der naheliegendsten Alternativen in der Zentralregion Oberösterreichs.

Innerhalb des oberösterreichischen Zentralraums zwischen Linz, Wels und Steyr gilt Wels als das preislich moderatere Zentrum der drei Städte, was die Stadt zusätzlich für Berufspendlerinnen und -pendler zwischen den drei Wirtschaftsstandorten interessant macht. Diese Position im Städtedreieck ist neben der reinen Bahn- und Autobahnanbindung ein weiterer struktureller Nachfragefaktor, der sich in den vergangenen Jahren als stabil erwiesen hat.

Wer kauft aktuell in Wels?

Nachgefragt werden in Wels vor allem Eigentumswohnungen mittlerer Grösse durch Eigennutzerinnen und Eigennutzer sowie junge Paare, die von Linz oder aus dem Umland zuziehen, sowie Reihen- und Einfamilienhäuser durch Familien, die im Bezirk Wels-Land oder in den äusseren Stadtteilen bauen oder kaufen. Kapitalanlegerinnen und -anleger sind insbesondere im Altbestand der Innenstadt sowie bei kompakten Wohnungen in Bahnhofsnähe aktiv, wo sich eine Vermietung an Pendlerinnen und Pendler, Studierende der FH Oberösterreich am Campus Wels sowie Beschäftigte der zahlreichen Handels- und Logistikbetriebe anbietet. Die Bautätigkeit selbst bleibt überschaubar: Laut dem Österreichischen Neubaubericht der WKO (Quartalsupdate Anfang 2025) bewegt sich die Zahl der landesweit fertiggestellten Wohneinheiten weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was sich auch in Wels in einer begrenzten Zahl neuer Projekte wie dem Wohnbau in der Wiesenstrasse mit 14 Einheiten (Fertigstellung Ende 2026) niederschlägt.

Bei den Haushaltsstrukturen zeigt sich in Wels wie in den meisten oberösterreichischen Bezirksstädten ein Trend zu kleineren Haushalten: Ein- und Zweipersonenhaushalte prägen zunehmend die Nachfrage nach kompakten Eigentumswohnungen, während grössere Familienwohnungen und Häuser eher im Umland und in den äusseren Stadtteilen nachgefragt werden. Verlässliche, separat für Wels ausgewiesene Leerstandsquoten liegen aus den verfügbaren Quellen nicht vor; die anhaltend hohe Nachfrage nach kompakten Einheiten in Zentrumsnähe deutet aber eher auf einen angespannten als auf einen entspannten Teilmarkt hin.

Auch der Bezirk Wels-Land als unmittelbares Umland ist Teil des relevanten Marktumfelds: Dort lag der durchschnittliche Wohnungspreis 2026 laut ohne-makler.at bei rund 3.172 €/m² und damit sogar leicht über dem Niveau der Stadt Wels selbst, was auf eine starke Nachfrage nach Speckgürtel-Lagen mit Grundstücksanschluss hindeutet. Für Käuferinnen und Käufer lohnt sich deshalb ein Blick über die Stadtgrenze hinaus, insbesondere wenn ein eigenes Grundstück wichtiger ist als die zentrumsnahe Lage.

Auch die Entwicklung der Logistikbranche wirkt sich indirekt auf den Wohnungsmarkt aus: Mit dem weiteren Ausbau der TGW Logistics Group und angrenzender Zulieferbetriebe in Wels und Marchtrenk wird mittelfristig mit zusätzlichen Fachkräften und damit mit anhaltender Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen im Grossraum Wels gerechnet, auch wenn sich daraus keine seriöse quantitative Prognose für einzelne Jahre ableiten lässt.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Auch ohne separat ausgewiesene Marktdaten je Stadtteil zeigt die Beobachtung des Angebots ein klares Preisgefälle innerhalb von Wels. Die Innenstadt rund um den historischen Stadtplatz mit seinen Bürgerhäusern aus dem 13. bis 18. Jahrhundert sowie der angrenzende Stadtteil Lichtenegg mit seiner als Gartenstadt angelegten Wohnbebauung zählen zu den gefragtesten und damit teuersten Lagen. Lichtenegg punktet mit kurzen Wegen zu Geschäften, Ärztinnen, Ärzten und Apotheken und hat mit Projekten wie der skandinavisch geprägten Wohnanlage „Hygge Wohnen“ zusätzlichen Zuzug erhalten.

Welcher Stadtteil eignet sich für Familien mit begrenztem Budget?

Wer mehr Wohnfläche fürs Budget sucht, findet sie eher in Pernau, Vogelweide oder Neustadt. Diese Stadtteile liegen unterhalb des Wels-Durchschnitts, bieten aber weiterhin eine gute Anbindung an die Innenstadt und sind bei jungen Familien sowie Erstkäuferinnen und Erstkäufern gefragt, die eine Reihenhaus- oder Doppelhaushälften-Option dem Altbau in der Innenstadt vorziehen.

Wo lohnt sich der Blick für Kapitalanlegerinnen und -anleger?

Für eine Vermietung eignen sich insbesondere kompakte Einheiten in Bahnhofsnähe und in der Innenstadt, da hier die Nachfrage von Pendlerinnen, Pendlern, Berufseinsteigerinnen, Berufseinsteigern und Studierenden des FH-Campus Wels konstant hoch ist. Grössere Familienwohnungen ausserhalb der Innenstadt lassen sich dagegen erfahrungsgemäss langsamer vermieten und eignen sich eher für den langfristigen Eigenbedarf als für die kurzfristige Vermietung.

Bei der Neubautätigkeit konzentriert sich Wels auf einzelne, überschaubare Projekte statt auf grossflächige Zersiedelung: Neben dem bereits erwähnten Wohnbau in der Wiesenstrasse plant die Welser Heimstätte weitere geförderte Wohnbauprojekte, und in der Ringstrasse 33 im Zentrum ist für Mitte 2026 ein Umbau- und Erweiterungsprojekt vorgesehen. Solche Verdichtungsprojekte an bestehenden Standorten prägen die Stadtentwicklung stärker als neue Siedlungen auf der grünen Wiese.

Neben dem Preisniveau spielt für viele Käuferinnen und Käufer die soziale Infrastruktur eine Rolle: Wels verfügt über ein dichtes Netz an Schulen, Kindergärten und Nahversorgern in nahezu allen Stadtteilen, ergänzt durch die Grünflächen entlang der Traun-Auen, die insbesondere für Familien in Lichtenegg, Pernau und Vogelweide ein wichtiges Argument sind.

Der Gebäudebestand unterscheidet sich zwischen den Stadtteilen deutlich: Während die Innenstadt von Altbauten aus der Gründerzeit und dem frühen 20. Jahrhundert geprägt ist, dominieren in Lichtenegg und Vogelweide Ein- und Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, ergänzt durch punktuelle Neubauprojekte. Für Käuferinnen und Käufer, die einen sanierten oder neu gebauten Zustand bevorzugen, sind daher eher die äusseren Stadtteile als die historische Innenstadt der naheliegende Suchradius.

Zur Vermarktungsdauer und zum Verhandlungsspielraum liegen für Wels keine gesondert ausgewiesenen Statistiken vor; aus der Marktbeobachtung lässt sich aber ableiten, dass gut instand gehaltene, realistisch bepreiste Objekte in gefragten Lagen wie der Innenstadt oder Lichtenegg deutlich schneller einen Käufer finden als grössere, sanierungsbedürftige Objekte in Randlagen, bei denen Verhandlungsspielraum eher die Regel als die Ausnahme ist.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Die Preise für Eigentumswohnungen in Wels sind zwischen 2019 und 2024 laut den Marktauswertungen von FREITAG® Immobilien (auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Daten) deutlich gestiegen: von 1.932 € je Quadratmeter im Jahr 2019 über einen Sprung von +19,3 % im Jahr 2021 auf 2.443 €, weiter auf ein vorläufiges Hoch von 2.594 € im Jahr 2022. Mit der Zinswende der Europäischen Zentralbank kam es 2023 zu einer leichten Korrektur um 2,5 % auf 2.529 €, bevor sich der Markt 2024 mit einem Plus von 9,6 % auf 2.773 € wieder festigte.

Bei Häusern verlief die Entwicklung nach denselben FREITAG®-Daten noch ausgeprägter: von 1.465 € je Quadratmeter im Jahr 2016 über einen Sprung von +29,1 % im Jahr 2021 auf 2.353 €, weiter auf 2.685 € im Jahr 2022. Nach der Zinswende gaben die Preise 2023 und 2024 leicht nach, auf 2.623 € beziehungsweise 2.587 €, bevor die 2026er-Portaldaten von ohne-makler.at mit 3.432 €/m² wieder ein deutlich höheres Niveau zeigen – ein weiterer Beleg dafür, dass sich die beiden Datenreihen methodisch unterscheiden und nicht unmittelbar fortgeschrieben werden sollten.

Warum schwanken die aktuellen Preisangaben so stark?

Für 2025 und 2026 liegen mit ohne-makler.at nur Daten aus einer anderen, angebotsbasierten Quelle vor, die methodisch nicht direkt mit der Gutachterausschuss-gestützten Reihe von FREITAG® vergleichbar ist: Sie weist für 2025 einen Durchschnitt von 3.276 €/m² aus, der bis August 2026 auf 2.838 €/m² zurückgeht – ein Rückgang von 13,36 % innerhalb eines Jahres. Diese Grössenordnung dürfte auch von der jeweiligen Zusammensetzung der Verkaufsangebote im Portal beeinflusst sein und ist nicht ausschliesslich als realer Marktrückgang zu lesen; deshalb weisen wir beide Quellen getrennt aus, statt sie stillschweigend zu mitteln. Bei Häusern verläuft die Entwicklung laut derselben Portalquelle gegenläufig: mit einem Plus von 13,81 % auf 3.432 €/m² im Jahr 2026 gegenüber 3.029 €/m² im Vorjahr, was für eine unverändert robuste Nachfrage nach Grundstücken und Häusern im Wels-Land-Umland spricht.

Für die Einordnung der jüngsten Schwankungen gilt: Ein einzelnes Jahr mit einem zweistelligen Ausschlag – ob nach oben oder unten – lässt sich aus einer Portalauswertung mit begrenzter Stichprobe nicht verlässlich als struktureller Trendwechsel interpretieren. Über den mehrjährigen Zeitraum 2019 bis 2024 zeigt die belastbarere Gutachterausschuss-Reihe von FREITAG® dagegen einen robusten, wenn auch nicht linearen Aufwärtstrend.

Auch bei den Mieten zeigt sich 2026 laut Portalauswertung eine rückläufige Tendenz: Der Durchschnitt für Wohnungen sank von 13,26 €/m² (2025) auf 11,07 €/m² (2026), ein Rückgang von rund 16,5 %. Dem steht die amtliche Richtwertmiete für Oberösterreich gegenüber, die zum Mai 2026 lediglich um bis zu 1 % auf 7,30 €/m² angehoben wurde – ein Hinweis darauf, dass sich die Portal-Durchschnittswerte auf freifinanzierte Neuvermietungen beziehen und nicht eins zu eins mit der gesetzlich gedeckelten Richtwertmiete für Altbau und Genossenschaftswohnungen vergleichbar sind.

Diese Entwicklung deckt sich mit dem allgemeinen Bild, das der Österreichische Neubaubericht der WKO für den Gesamtmarkt zeichnet: Nach dem deutlichen Rückgang der Neubautätigkeit seit 2022 stabilisieren sich die Preise vielerorts auf niedrigem Niveau, ohne dass sich daraus ein einheitlicher, klar gerichteter Trend für alle Teilmärkte ableiten lässt.

Wer die Preisentwicklung für die eigene Finanzierungsplanung heranzieht, sollte sich deshalb primär an der mehrjährigen FREITAG®-Reihe orientieren und die aktuellen Portalwerte eher als Momentaufnahme des Angebots denn als exakten Marktpreis verstehen.

Wohnung oder Haus?

Zwischen Eigentumswohnung und Haus liegt in Wels ein spürbarer, aber überschaubarer Preisunterschied je Quadratmeter: Wohnungen kosten im Schnitt 2.838 €/m², Häuser rund 3.432 €/m². Nach Grösse differenziert zeigen sich bei Wohnungen deutliche Aufschläge für kleine Einheiten unter 40 m² (rund 3.298 €/m²) gegenüber grossen Einheiten über 90 m² (rund 2.516 €/m²) – ein typisches Muster, weil sich Fixkosten wie Küche, Bad und Erschliessung bei kleineren Flächen stärker auf den Quadratmeterpreis auswirken.

Was kostet ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte in Wels?

Bei Häusern zeigt sich ein ähnliches Bild: Häuser unter 100 m² erzielen mit rund 4.283 €/m² die höchsten Quadratmeterpreise, die Grössenklasse 100 bis 150 m² – der typische Zuschnitt für Reihenhäuser und Doppelhaushälften – liegt bei rund 3.635 €/m², während grössere freistehende Einfamilienhäuser über 150 m² mit rund 3.108 €/m² je Quadratmeter günstiger, aber mit höherem Gesamtbudget zu Buche schlagen. Eine gesonderte Auswertung nach Objektart veröffentlichen die Portale für Wels nicht separat, weshalb sich die Werte an den vorliegenden Grössenklassen orientieren.

Wer selbst bauen möchte, muss zusätzlich den Baugrund einkalkulieren: Dieser kostete im Stadtgebiet von Wels laut Statistik Austria und WKO-Immobilienpreisspiegel zuletzt rund 245 € je Quadratmeter und lag damit über dem oberösterreichischen Landesschnitt von 155 €/m² sowie über dem Bezirk Wels-Land mit rund 179 €/m². Zusammen mit den Baukosten ergibt sich daraus ein Gesamtbudget, das bei einem Reihenhaus- oder Doppelhaushälften-Neubau schnell über den hier genannten Einstiegspreisen für Bestandsobjekte liegen kann.

Bei der Wahl zwischen den Objektarten spielt neben dem Budget auch der Pflegeaufwand eine Rolle: Reihenhäuser und Doppelhaushälften bieten oft einen Kompromiss aus Eigengarten und überschaubarem Grundstück, während freistehende Einfamilienhäuser mehr Privatsphäre, aber auch höhere Instandhaltungskosten mit sich bringen. Eigentumswohnungen bleiben angesichts der Preisunterschiede vor allem für Erstkäuferinnen, Erstkäufer und Kapitalanlegerinnen und -anleger der niedrigschwelligste Einstieg in den Welser Markt.

Aus der Gegenüberstellung von Kaufpreis und Miete ergibt sich rechnerisch die Bruttomietrendite, die oben auf dieser Seite automatisch ausgewiesen wird. Zur Einordnung: Kompakte, gut vermietbare Wohnungen in Bahnhofsnähe und Innenstadtlage gelten aufgrund der konstanten Nachfrage durch Pendlerinnen, Pendler und Studierende tendenziell als nachfragestärker als grosse Familienwohnungen ausserhalb des Zentrums. Das ist eine Beschreibung der beobachteten Marktlage und keine Kauf- oder Anlageempfehlung.

Was ist in Wels zu beachten?

Wie in ganz Österreich fallen beim Immobilienkauf in Wels Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr sowie bei Bedarf Kosten für Vertragserrichtung und Pfandrechtseintragung an; eine Abschätzung der Gesamtkosten für einen frei wählbaren Kaufpreis liefert der Rechner weiter unten auf dieser Seite. Eine kommunale Zweitwohnsitzabgabe, wie sie in Tourismusgemeinden üblich ist, erhebt die Stadt Wels nicht; der Grundverkehr unterliegt den allgemeinen Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes, das für den Erwerb durch Personen aus Nicht-EU/EWR-Staaten eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung vorsieht.

Gilt in Wels der Richtwertmietzins?

Für Mietwohnungen im Altbestand vor 1945 sowie für Genossenschaftswohnungen gilt in Wels wie im gesamten Bundesland der oberösterreichische Richtwertmietzins, der seit Mai 2026 bei 7,30 € je Quadratmeter und Monat liegt und die Basis für Zu- und Abschläge etwa für Lage, Ausstattung oder Erhaltungszustand bildet. Freifinanzierte Neubauwohnungen und viele Einfamilienhäuser fallen nicht unter diese Regelung, sodass sich die Mieten hier freier am Marktniveau orientieren.

Was ist bei unsaniertem Altbestand zu beachten?

Bei unsanierten Altbauten, wie sie rund um den Stadtplatz und in älteren Gründerzeitvierteln häufig vorkommen, wirken sich energetische Sanierungsanforderungen zunehmend auf den erzielbaren Preis aus: Käuferinnen und Käufer kalkulieren Heizungstausch und Dämmmassnahmen zunehmend in den Angebotspreis ein, was sich in einem spürbaren Abschlag gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten niederschlägt.

Grössere Infrastrukturprojekte wie die neue Halle 22 am Messegelände oder der laufende Ausbau des FH-Campus Wels wirken sich eher mittelbar auf den Wohnungsmarkt aus: Sie sichern Arbeitsplätze und Ausbildungsplätze vor Ort und stützen damit die Nachfrage nach Mietwohnungen in Zentrumsnähe, ohne dass sich daraus kurzfristig ein messbarer Preiseffekt auf einzelne Lagen ableiten liesse.

Für die Finanzierung gilt in Österreich grundsätzlich, dass Kreditinstitute neben den Kaufnebenkosten auch einen Teil des Kaufpreises als Eigenmittel verlangen; die konkrete Höhe hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Wohnbauförderungen des Landes Oberösterreich können bei bestimmten Objekten zusätzlich greifen, sind aber an Einkommens- und Objektgrenzen gebunden und daher nicht pauschal bezifferbar.

Im historischen Kern rund um den Stadtplatz stehen zahlreiche Gebäude unter Ensembleschutz; bauliche Veränderungen an Fassaden oder Dächern bedürfen dort in der Regel einer Abstimmung mit der Stadt beziehungsweise dem Bundesdenkmalamt. Das betrifft vor allem grössere Umbauten und Sanierungen, während laufende Instandhaltung meist unproblematisch möglich ist.

Wer eine Wohnung oder ein Haus in Wels zur Vermietung erwirbt, sollte zudem prüfen, ob eine kurzfristige Vermietung baurechtlich zulässig ist; im Wohngebiet gelten hierzu die allgemeinen Bestimmungen der Oö. Bauordnung, gesonderte Verbote wie in touristisch geprägten Gemeinden bestehen in Wels nicht.

Für Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland gilt zudem: Der Erwerb von Immobilien in Wels ist für EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger grundsätzlich ohne besondere Genehmigung möglich, während Staatsangehörige aus Drittstaaten das grundverkehrsbehördliche Verfahren des Landes Oberösterreich durchlaufen müssen, das je nach Fallkonstellation mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann.