Drei Wege zum Verkehrswert

Warum es drei Verfahren gibt

In Deutschland und Österreich sind drei Wertermittlungsverfahren gesetzlich normiert — das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches davon den Ausschlag gibt, entscheidet nicht der Gutachter nach Gutdünken, sondern die Objektart und die verfügbare Datenlage: Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) regelt sie in den §§ 24 bis 39, das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in den §§ 4 bis 6.

Dass es drei Verfahren gibt und nicht eines, hat einen einfachen Grund: Eine Immobilie trägt ihren Wert auf drei verschiedene Arten. Sie ist ein handelbares Gut, für das ein Markt Preise bildet. Sie ist ein Zahlungsstrom, solange sie vermietet wird. Und sie ist ein Bauwerk, dessen Errichtung Geld kostet. Je nach Objekt ist einer dieser drei Zugänge belastbar — und die beiden anderen sind es nicht.

Was fragt jedes Verfahren?

• Das Vergleichswertverfahren fragt: Was zahlt der Markt gegenwärtig für vergleichbare Objekte?
• Das Ertragswertverfahren fragt: Welchen Reinertrag wirft das Objekt dauerhaft ab, und was ist dieser Zahlungsstrom heute wert?
• Das Sachwertverfahren fragt: Was kostet es, dieses Gebäude heute neu zu errichten — abzüglich Alterung, zuzüglich Bodenwert?

Alle drei zielen auf denselben Begriff: den Verkehrswert. Das österreichische Gesetz definiert ihn als den Preis, der bei einer Veräusserung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (§ 2 LBG); persönliche Vorlieben einzelner Personen bleiben dabei ausdrücklich unberücksichtigt. Die deutsche Fassung in § 6 ImmoWertV ist inhaltsgleich. Der Verkehrswert ist damit kein individueller Preis, sondern ein typisierter — und genau deshalb kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis davon abweichen.

Darf man mehrere Verfahren kombinieren?

Ja, und in der Praxis geschieht das regelmässig. § 3 LBG erlaubt ausdrücklich die Kombination mehrerer Verfahren, wenn nur so alle wertbestimmenden Umstände vollständig erfasst werden. § 7 LBG überlässt die Wahl dem Sachverständigen, bindet ihn dabei aber an den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.

In Deutschland kommt eine zusätzliche Bindung hinzu: die Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV. Wer mit dem Liegenschaftszinssatz eines Gutachterausschusses rechnet, muss auch dessen übrige Modellansätze übernehmen — Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Flächenbegriffe. Wird ein Zinssatz aus einem Modell mit den Kostenansätzen eines anderen kombiniert, entsteht eine Zahl, die rechnerisch stimmt, aber keinen Marktbezug mehr hat. Das ist der häufigste methodische Fehler in laienhaft erstellten Bewertungen.

Was das Vergleichswertverfahren leistet

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und ist damit das marktnächste der drei Verfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV, § 4 LBG). Seine Aussagekraft steht und fällt mit einer einzigen Bedingung: Es müssen genügend hinreichend ähnliche Kauffälle vorliegen.

Woher stammen die Vergleichspreise?

In Deutschland aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Jeder Notar übermittelt jeden beurkundeten Kaufvertrag dorthin. Aus diesem Bestand leiten die Ausschüsse die Daten ab, mit denen anschliessend alle drei Verfahren arbeiten: Bodenrichtwerte (§ 13 ImmoWertV), Vergleichsfaktoren (§ 20) sowie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (§ 21). In Österreich erfüllt die Kaufpreissammlung des Grundbuchs eine vergleichbare Funktion. In der Schweiz gibt es keine flächendeckende amtliche Entsprechung; dort treten die Transaktionsdatenbanken privater Anbieter an ihre Stelle.

Entscheidend ist die Art dieser Daten: Es sind beurkundete Abschlüsse, keine Angebotspreise aus Immobilienportalen. Angebotspreise sind Verhandlungsstartpunkte und liegen systematisch über den erzielten Preisen. Auch der Veris MarktRadar weist Durchschnitts- und Angebotswerte aus — sie eignen sich für die Einordnung eines Marktes, nicht als Ersatz für eine Objektbewertung.

Wo stösst das Verfahren an seine Grenzen?

Bei Eigentumswohnungen in dicht gehandelten Städten funktioniert es sehr gut: Grundriss, Baujahr, Stockwerk und Lage lassen sich vergleichen, und es liegen genug Fälle vor. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit einer Handvoll Verkäufen pro Jahr fehlt diese Basis. Je individueller ein Objekt, desto dünner die Vergleichsmenge — bei denkmalgeschützten Gebäuden, Liebhaberobjekten und sehr grossen Grundstücken bricht sie ganz weg.

Was ist die hedonische Schätzung?

Die in der Schweiz verbreitete hedonische Bewertung ist ein statistisch automatisiertes Vergleichswertverfahren. UBS entwickelte das Modell 1999 gemeinsam mit Wüest Partner; es erhebt rund 70 Kriterien je Objekt und stützt sich auf über 20.000 Freihandtransaktionen pro Jahr, was etwa der Hälfte aller Schweizer Immobilienverkäufe entspricht. Schweizer Banken verwenden es als Grundlage für den Belehnungswert einer Hypothek.

Die Bank benennt die Grenzen des Modells selbst: Die Schätzung kann bis zu 20 Prozent vom tatsächlichen Marktwert abweichen, und für denkmalgeschützte Häuser, Luxusdomizile oder Objekte mit sehr grossen Grundstücken ist sie nicht geeignet. Für eine Standardwohnung in einer Agglomeration ist sie belastbar; für das Einzelstück am Hang ist sie es nicht.

Wie das Ertragswertverfahren rechnet

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie als Kapitalanlage: Es kapitalisiert den dauerhaft erzielbaren Reinertrag über die Restnutzungsdauer und ist damit das Verfahren der Wahl für vermietete Objekte — Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude, Gewerbeimmobilien (§§ 27 bis 34 ImmoWertV, § 5 LBG).

Wie kommt man vom Rohertrag zum Reinertrag?

Ausgangspunkt ist der marktüblich erzielbare Rohertrag — nicht die vertraglich vereinbarte Miete. Ein Altvertrag weit unter Marktniveau senkt den Wert nicht dauerhaft, ein überhöhter hebt ihn nicht. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; was übrig bleibt, ist der Reinertrag.

Anlage 3 der ImmoWertV gibt dafür Modellansätze vor, die jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. Zum Stand 1. Januar 2021 lauten sie: 298 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr, 357 Euro je Eigentumswohnung, 39 Euro je Garage; 11,70 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, sofern die Schönheitsreparaturen beim Mieter liegen; sowie ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent des Rohertrags bei Wohnnutzung. Bei gewerblicher Nutzung liegen die Sätze höher: 3 Prozent Verwaltungskosten und 4 Prozent Mietausfallwagnis, jeweils vom Rohertrag.

Warum ist der Liegenschaftszinssatz so wichtig?

Weil er der empfindlichste Hebel des gesamten Verfahrens ist. Der Liegenschaftszinssatz beschreibt, mit welcher Rendite Immobilien einer Art am örtlichen Markt tatsächlich verzinst werden; die Gutachterausschüsse leiten ihn aus ihrer Kaufpreissammlung ab (§ 21 ImmoWertV). Der IVD nennt in seinen Empfehlungen für 2025 Spannen von rund 1,0 bis 3,5 Prozent bei freistehenden Einfamilienhäusern und 1,5 bis 4,5 Prozent bei Eigentumswohnungen. In nachfrageschwachen ländlichen Regionen liegen die abgeleiteten Sätze deutlich darüber.

Wie stark dieser eine Parameter durchschlägt, zeigt eine Modellrechnung: Bei gleichbleibendem Reinertrag von 30.000 Euro im Jahr und 50 Jahren Restnutzungsdauer halbiert sich der Barwert nahezu, wenn der Liegenschaftszinssatz von 2,0 auf 6,0 Prozent steigt. Zwei Gutachten, die sich allein in diesem Ansatz unterscheiden, können deshalb zu weit auseinanderliegenden Werten kommen, ohne dass eines davon falsch gerechnet wäre.

Wann das Sachwertverfahren zum Einsatz kommt

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts. Es ist das Standardverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die weder genügend Vergleichsfälle noch ein tragfähiger Mietmarkt existieren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV, § 6 LBG).

Wie wird der Gebäudewert bestimmt?

Grundlage sind die Normalherstellungskosten 2010 aus Anlage 4 der ImmoWertV: durchschnittliche Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gegliedert nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard. Weil sie auf dem Preisstand des Jahres 2010 beruhen, müssen sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Wertermittlungsstichtag hochgerechnet werden.

Dieser Schritt ist gegenwärtig kein Detail, sondern einer der grössten Hebel der Rechnung. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat und allein 2,4 Prozent über Februar 2026. Rohbauarbeiten verteuerten sich binnen Jahresfrist um 4,9 Prozent, Ausbauarbeiten um 5,1 Prozent; am stärksten stiegen Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten mit 7,3 Prozent (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 10. Juli 2026). Ein Sachwertgutachten, das mit einem veralteten Indexstand rechnet, weicht entsprechend ab.

Wie wird das Alter berücksichtigt?

Über die Restnutzungsdauer. Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser ebenso wie für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an; Büro- und Geschäftsgebäude kommen auf 60 Jahre, Verbrauchermärkte und landwirtschaftliche Betriebsgebäude auf 30. Die Restnutzungsdauer ergibt sich im Grundsatz aus Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Anlage 2 enthält jedoch ein Modell, nach dem umfassende Modernisierungen — Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Grundriss — die Restnutzungsdauer verlängern.

Warum ist der Sachwert nicht der Marktwert?

Weil Herstellungskosten und Marktpreise erheblich auseinanderlaufen können. Deshalb wird der vorläufige Sachwert mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den der Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung ableitet (§ 21 ImmoWertV). In nachgefragten Lagen liegt er über 1,0 — dort zahlt der Markt mehr, als die Errichtung des Gebäudes kostet. In strukturschwachen Regionen liegt er darunter. Ohne diesen Faktor ist der Sachwert eine Baukostenrechnung, keine Wertermittlung.

Wo sich Deutschland, Österreich und die Schweiz unterscheiden

Deutschland und Österreich schreiben die Verfahren gesetzlich vor, die Schweiz nicht. Dort setzen Berufsverbände die Standards — und die Bewertungspraxis ist entsprechend vielfältiger.

Was gilt in Deutschland?

Die ImmoWertV 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Sie führte zuvor getrennte Regelwerke zusammen und ordnet die Wertermittlung in fünf Teile: allgemeine Grundsätze, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die besonderen Grundsätze zu den einzelnen Verfahren, die Bodenwertermittlung sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. Getragen wird das System von den Gutachterausschüssen als amtlichen Datenlieferanten; ohne ihre Ableitungen sind weder Ertrags- noch Sachwertverfahren modellkonform durchführbar.

Was gilt in Österreich?

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz von 1992. Es nennt dieselben drei Verfahren und erlaubt ausdrücklich deren Kombination. Die Wahl trifft nach § 7 der Sachverständige selbst, sofern das Gericht nichts anderes anordnet — gebunden an den Stand der Wissenschaft und die Gepflogenheiten des redlichen Geschäftsverkehrs. Konkretisiert wird das durch die ÖNORM B 1802-1 „Liegenschaftsbewertung“, deren Neufassung am 1. März 2022 erschienen ist. Sie ist keine Rechtsnorm, gilt aber als anerkannter Stand der Technik und ist damit für die Haftung des Sachverständigen von erheblicher Bedeutung.

Was gilt in der Schweiz?

Kein Bundesgesetz schreibt ein Verfahren vor. Massgeblich sind der Swiss Valuation Standard, der von den Fachverbänden SEK/SVIT, CEI, SIV, HEV und RICS getragen wird, sowie die etablierte Praxis der Schätzungsexperten. Verbreitet sind vier Ansätze:

• Die Realwertmethode — das Schweizer Gegenstück zum Sachwertverfahren — für Einfamilienhäuser und Spezialobjekte ohne echten Markt.
• Die Ertragswertmethode für Renditeliegenschaften, bei der die Nettomieteinnahmen mit einem objektspezifischen Kapitalisierungssatz kapitalisiert werden.
• Die DCF-Methode, die Einnahmen und Ausgaben der ersten rund zehn Jahre einzeln plant und anschliessend einen Restwert ansetzt — sinnvoll bei schwankenden Erträgen oder anstehenden Sanierungen.
• Die Praktikermethode, auch Mischwert- oder Mittelwertmethode genannt, die Realwert und Ertragswert gewichtet zusammenführt.

Für die Praktikermethode hat sich in der Schweiz eine Gewichtung von zweimal Ertragswert zu einmal Realwert eingebürgert, geteilt durch drei; im selben Verhältnis rechnet auch die Eidgenössische Steuerverwaltung. Wer Werte über die Grenze hinweg vergleicht, sollte diesen Unterschied kennen: Ein Schweizer Mischwert und ein deutscher Verkehrswert nach ImmoWertV entstehen auf verschiedenen Wegen — und beide Beträge lauten zudem auf verschiedene Währungen, Franken in der Schweiz, Euro in Deutschland und Österreich.

Was ein Gutachten kostet und wann es sich lohnt

Ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten kostet in Deutschland üblicherweise 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Verkehrswerts, ein Kurzgutachten von wenigen Seiten 500 bis 1.700 Euro; Stundensätze von Sachverständigen liegen 2026 meist zwischen 120 und 180 Euro. Bei einfachen Objekten bewegen sich Vollgutachten häufig im Bereich von 1.500 bis 3.000 Euro.

Wann genügt eine Markteinschätzung?

Wenn der Wert allein Ihrer eigenen Entscheidung dient. Für die Preisfindung vor einem freihändigen Verkauf, für die Frage, wie sich Verkauf und Vermietung zueinander verhalten, oder für eine erste Einordnung in der Vermögensplanung reicht eine begründete Markteinschätzung. Entscheidend ist dabei weniger das Etikett als die Herleitung: Welche Vergleichsfälle wurden herangezogen, welcher Datenstand liegt zugrunde, welche Zu- und Abschläge wurden angesetzt?

Wann braucht es ein Vollgutachten?

Sobald Dritte den Wert akzeptieren müssen. Das betrifft Gerichtsverfahren wie Scheidung, Zwangsversteigerung oder Erbauseinandersetzung, die Bewertung gegenüber dem Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft sowie Fälle, in denen der Wert bilanziell oder gesellschaftsrechtlich relevant wird. Nur das Gutachten eines geeigneten Sachverständigen hat in diesen Zusammenhängen Bestand.

Die Reihenfolge in der Praxis ist meist dieselbe: zuerst eine günstige oder kostenfreie Ersteinschätzung, um die Grössenordnung zu klären — und ein Vollgutachten dann, wenn ein Verfahren, eine Behörde oder ein Miteigentümer es verlangt.

Welche Grenzen jede Bewertung hat

Jede Bewertung ist eine Schätzung zu einem Stichtag, kein Preis. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis hängt zusätzlich von der Vermarktung ab, vom Verhandlungsgeschick beider Seiten, vom Finanzierungsumfeld und vor allem von der Zahl konkurrierender Interessenten.

Warum weichen zwei Gutachten voneinander ab?

Weil an mehreren Stellen begründet unterschiedlich entschieden werden kann: bei der Wahl des Verfahrens, bei der angesetzten Restnutzungsdauer, beim Liegenschaftszinssatz, beim Sachwertfaktor, bei der Einstufung des Ausstattungsstandards. Jede dieser Grössen ist eine fachliche Einschätzung innerhalb einer vertretbaren Spanne. Erst ihre Kombination erzeugt die Differenz zwischen zwei Gutachten, die beide methodisch sauber gerechnet sind.

Was Bewertungen gesondert behandeln?

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 ImmoWertV fliessen nicht in die Verfahrensrechnung ein, sondern werden ihr nachgelagert berücksichtigt: Baumängel und Bauschäden, Denkmalschutzauflagen, Altlasten, Wohn- und Nutzungsrechte, ungewöhnliche Grundstückszuschnitte. Ein Gutachten, das diese Position nicht erwähnt, hat sie in aller Regel auch nicht geprüft.

Was leisten Angebotspreise nicht?

Portalpreise und Marktübersichten — auch die des Veris MarktRadar — sind Angebots- und Durchschnittswerte. Sie zeigen zuverlässig, wie sich ein Markt bewegt und wo eine Lage im Vergleich steht. Sie sagen nichts darüber, was ein bestimmtes Objekt mit seinem Baujahr, seinem Sanierungsstand, seiner Etage und seiner Ausrichtung wert ist. Der Weg von der Marktzahl zum Objektwert führt über genau die Zu- und Abschläge, die die drei Verfahren methodisch fassen.