Germering

Immobilienpreise Unterpfaffenhofen

Unterpfaffenhofen ist der historisch gewachsene Stadtteil rund um den ersten Germeringer S-Bahnhof und bietet einen Mix aus Bestandsbauten und neueren Wohnanlagen.

5.701€/m²

Eigentumswohnung

6.079€/m²

Haus

Stand Mai 2025 · Quelle: immoportal.com · Mietpreisbremse

Der Immobilienmarkt in Unterpfaffenhofen im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Unterpfaffenhofen im Mai 2025 durchschnittlich 5.701 € je Quadratmeter, mit einer Spanne von 5.421 bis 5.982 € (immoportal.com). Häuser lagen im selben Zeitraum bei rund 6.079 € je Quadratmeter. Damit bewegt sich Unterpfaffenhofen nahe am gesamtstädtischen Germeringer Durchschnitt von 5.696 € für Wohnungen.

Nach einem Rückgang von rund 3,0 % bei Wohnungen und 6,3 % bei Häusern zwischen 2024 und 2025 zeigen aktuellere Marktbeobachtungen von Fischer Immobilien München und FT Immobilien24 für Neubauprojekte in Bahnhofsnähe wieder deutlich höhere Preise von 7.000 bis 7.700 € je Quadratmeter (Stand März 2026) – ein Hinweis auf eine beginnende Erholung, die sich in den flächendeckenden Durchschnittswerten noch nicht vollständig niederschlägt.

Wer wohnt hier und warum?

Unterpfaffenhofen zieht vor allem Berufspendlerinnen und -pendler an, die den eigenen S-Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen der Linie S8 nutzen und in rund 25 Minuten die Münchner Innenstadt erreichen. Der Stadtteil bietet einen gewachsenen Mix aus Nachkriegsbauten, Wohnanlagen der 1970er- bis 1990er-Jahre und neueren Nachverdichtungsprojekten.

Für wen eignet sich Unterpfaffenhofen?

Der Stadtteil spricht sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger an: Bestandswohnungen bieten einen vergleichsweise günstigen Einstieg, während neuere Anlagen in Bahnhofsnähe ein höheres Preisniveau erzielen. Familien schätzen die Nähe zu Schulen und Nahversorgung entlang der Rathausstrasse.

Marktpreise

Segment	Kaufpreis	Miete	Veränderung
Eigentumswohnung Bestand	5.421–5.982 €/m²	—	−3,0 % (2024/25) (fallend)
Eigentumswohnung Neubau	7.000–7.700 €/m²	—	Bahnhofsnähe, 2026 (steigend)
Einfamilienhaus	6.079 €/m² (Ø)	—	−6,3 % (2024/25) (fallend)

Stand: 2025-05-01 · Quelle: immoportal.com, FT Immobilien24

Was ist hier zu beachten?

Rechtlich gelten in Unterpfaffenhofen dieselben Rahmenbedingungen wie im übrigen Germering: 3,5 % Grunderwerbsteuer, die bayernweite Mietpreisbremse seit 1. Januar 2026 und der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses Landkreis Fürstenfeldbruck von 1.900 € je Quadratmeter für das Germeringer Stadtgebiet. Eine eigene Erhaltungssatzung besteht nicht.

Recht & Kosten

Recht und Kosten kompakt

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises — Satz von Bayern. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 2,0 % zu Buche.
Mietpreisbremse: Gilt in Unterpfaffenhofen. Gilt wie in ganz Germering seit 1.1.2026 (285 bayerische Gemeinden).
Bodenrichtwerte: BORIS-Bayern ↗

Informativ, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Was kostet eine Eigentumswohnung in Unterpfaffenhofen?

Eine Eigentumswohnung kostet in Unterpfaffenhofen im Mai 2025 durchschnittlich 5.701 € je Quadratmeter (immoportal.com), mit einer Spanne von 5.421 bis 5.982 €. Damit liegt der Stadtteil nahe am gesamtstädtischen Durchschnitt von 5.696 €.

Was kostet ein Haus in Unterpfaffenhofen?

Ein Haus kostete in Unterpfaffenhofen 2025 im Schnitt 6.079 € je Quadratmeter (immoportal.com), nach einem Rückgang von rund 6,3 % gegenüber 2024. Neubauten in Bahnhofsnähe erzielen laut lokalen Maklern deutlich mehr.

Welche Lage ist in Unterpfaffenhofen am teuersten?

Am teuersten sind Neubauprojekte in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs Germering-Unterpfaffenhofen mit 7.000 bis 7.700 € je Quadratmeter (Stand März 2026), während Bestandswohnungen im Schnitt bei 5.421 bis 5.982 € liegen.

Steigen oder fallen die Preise in Unterpfaffenhofen?

Zwischen 2024 und 2025 sanken die Preise für Wohnungen um rund 3,0 % und für Häuser um rund 6,3 %. Für Neubauten in Bahnhofsnähe weisen aktuellere Marktbeobachtungen seit 2026 wieder höhere Preise aus.

Wie hoch ist die Miete je Quadratmeter in Unterpfaffenhofen?

Für Unterpfaffenhofen liegen keine stadtteilspezifischen Mietdaten vor. Gesamtstädtisch liegt die Angebotsmiete in Germering bei 17,35 € je Quadratmeter (immowelt, 2. Quartal 2026), der qualifizierte Mietspiegel bei 12,80 bis 16,80 €.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in Unterpfaffenhofen?

Die Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch aus Kaufpreis und Miete und wird auf der übergeordneten Germeringer Seite ausgewiesen. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung und ist keine Anlageempfehlung.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich in Unterpfaffenhofen rechnen?

Wie im übrigen Germering fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten sowie üblicherweise 3,57 % Maklerprovision für den Käufer – insgesamt rund 9 bis 10 % des Kaufpreises.

Gilt in Unterpfaffenhofen die Mietpreisbremse?

Ja, wie im gesamten Stadtgebiet Germering gilt seit 1. Januar 2026 die bayerische Mieterschutzverordnung mit Mietpreisbremse.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Unterpfaffenhofen?

Banken verlangen üblicherweise mindestens die Kaufnebenkosten von rund 9 bis 10 % als Eigenkapital, häufig zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises – bei Preisen um 5.700 € je Quadratmeter schnell ein sechsstelliger Betrag.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Unterpfaffenhofen?

Stadtteilspezifische Zahlen liegen nicht vor. Für Germering insgesamt nennt Fischer Immobilien München eine typische Vermarktungsdauer von 50 bis 70 Tagen.

Wie ist Unterpfaffenhofen an München angebunden?

Der S-Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen liegt an der Linie S8 und erreicht die Münchner Innenstadt in rund 25 Minuten.

Was unterscheidet Unterpfaffenhofen von Harthaus?

Bei Häusern liegt Unterpfaffenhofen mit rund 6.079 € je Quadratmeter unter Harthaus mit rund 7.121 € (Stand 2025). Bei Wohnungen sind die Unterschiede mit 5.701 € gegenüber 5.849 € geringer.

Stand der Daten

Alle Angaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte mit dem angegebenen Datenstand und ersetzen keine Objektbewertung. Die Bruttomietrendite ist rechnerisch ermittelt. Informativ — keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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