Immobilienpreise Kufstein

Der Immobilienmarkt in Kufstein im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Kufstein im August 2026 durchschnittlich 6.002 € je Quadratmeter – ein Rückgang von 2,1 % gegenüber dem Vorjahreswert von 6.128 € (ohne-makler.at, Datenstand 2026). Häuser liegen mit durchschnittlich 6.676 € je Quadratmeter deutlich darüber und haben sich im selben Zeitraum um rund 1,3 % verteuert.

Kufstein ist mit rund 20.212 Einwohnerinnen und Einwohnern die zweitgrösste Stadt Tirols und Bezirkshauptstadt des gleichnamigen Bezirks (Land Tirol, Regionsprofil Gemeinde Kufstein, Stand 1.1.2025). Die Lage am Inn, unmittelbar an der Grenze zu Bayern, prägt den Markt seit jeher: Pendler nach München und Rosenheim, deutsche Zweitwohnsitzsuchende und eine wachsende Fachhochschule treffen auf begrenztes Bauland zwischen Inn, Festungsberg und den ersten Ausläufern der Kaiserberge. Damit liegt Kufstein preislich rund 10 % unter dem Tiroler Landesdurchschnitt, aber spürbar über dem Niveau kleinerer Umlandgemeinden (ohne-makler.at).

Wer prägt die Nachfrage in Kufstein?

Die Käuferschaft in Kufstein ist ungewöhnlich breit gestreut. Neben klassischen Eigennutzern aus der Region kaufen zunehmend Berufspendler, die in München oder Rosenheim arbeiten, aber die kürzeren Wege ins Kaisergebirge und niedrigere Lebenshaltungskosten schätzen. Hinzu kommt die Fachhochschule Kufstein Tirol: Mit rund 2.400 Studierenden aus 66 Nationen im Studienjahr 2025/26 – ein Plus von etwa 10 % gegenüber dem Vorjahr – erzeugt sie eine stetige Nachfrage nach kleinen Miet- und Eigentumswohnungen in Zentrumsnähe (FH Kufstein Tirol, Pressemitteilung, Jänner 2026). Kapitalanleger konzentrieren sich vor allem auf genau dieses Segment: kompakte, gut vermietbare Einheiten nahe Bahnhof und Campus.

Wie reagiert das Angebot auf die Nachfrage?

Kufstein baut in mehreren Vierteln gleichzeitig: Am Stadtrand entsteht mit „PRO20+“ ein Neubau mit 25 Einheiten und Tiefgarage, Fertigstellung im Herbst 2026 (real-west.at). In der Südtiroler Siedlung errichtet die gemeinnützige Neue Heimat Tirol mehrere Bauabschnitte mit weit über 100 Wohnungen, ein weiteres Baufeld mit rund 160 Einheiten ist im Bereich „Am Rain“ geplant. Auf dem ehemaligen Kasernenareal entsteht zudem ein Studierendenwohnheim, das die angespannte Lage rund um die Fachhochschule entlasten soll. Die Stadtspitze rechnet laut Bezirksmedien damit, dass sich die Wohnungsknappheit „in einigen Jahren“ deutlich entspannt (meinbezirk.at, 2026). Bis dahin bleibt das Angebot an zentral gelegenen Bestandswohnungen knapp.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Kufstein gliedert sich in mehrere historisch gewachsene Stadtteile, die sich in Charakter und Nachfrage deutlich unterscheiden. Amtliche, stadtteilscharfe Preisreihen veröffentlicht die Stadt nicht; Maklerportale und lokale Anbieter beschreiben die Lagen aber übereinstimmend (rothe-immobilien.at, real-west.at). Wer in Kufstein sucht, orientiert sich daher weniger an Quadratmeterpreisen je Viertel als an Lagequalität, Bauzustand und Distanz zu Altstadt, Bahnhof und Fachhochschule.

Was zeichnet Zell aus?

Zell im Westen der Stadt ist der älteste Ortsteil Kufsteins und liegt als einziger vollständig auf der linken, südlichen Innseite. Das Viertel verbindet dörflich geprägte Wohnstrassen mit kurzen Wegen zur Fachhochschule, die hier auch ihr geplantes neues Studierendenwohnheim errichtet. Für Familien und Berufseinsteiger ist Zell wegen der ruhigeren Lage abseits der stark befahrenen Bundesstrasse gefragt, für Kapitalanleger wegen der studentischen Nachfrage nach kleinen Einheiten.

Wer zieht nach Endach?

Endach gilt unter Kufsteiner Maklern als eine der gehobenen Wohnlagen der Stadt: sonnige Hanglagen, Blick auf das Kaisergebirge und überwiegend jüngere, energetisch modernisierte Bauten prägen das Bild. Kleinere Neubauprojekte mit Erstbezugsqualität richten sich hier gezielt an Eigennutzer mit höherem Budget sowie an Kapitalanleger, die auf stabile Wiederverkaufswerte setzen (real-west.at).

Warum ist Sparchen bei Familien beliebt?

Sparchen im Norden der Stadt verbindet Einfamilienhaus- und Reihenhausbebauung mit guter Anbindung an Schulen, Nahversorgung und die Autobahnauffahrt der A12. Der Stadtteil zieht vor allem Familien an, die eine grössere Wohnfläche oder ein eigenes Grundstück suchen und dafür einen etwas längeren Weg in die Altstadt in Kauf nehmen. Bauträgerprojekte in Sparchen richten sich häufig an Reihenhaus- und Doppelhauskäufer im mittleren Preissegment.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie im gesamten Bundesland folgte auch Kufstein dem österreichweiten Auf und Ab der vergangenen Jahre. Nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank ab Mitte 2022 kühlte sich der Markt für Bestandsimmobilien merklich ab: Laut Oesterreichischer Nationalbank sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im übrigen Österreich ohne Wien zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 um rund 6,5 %, inflationsbereinigt deutlich mehr; Neubauten gaben kaum nach (OeNB, Pressearchiv, Jänner 2026).

Was war der Auslöser für den Rückgang 2022/23?

Die rasche Leitzinserhöhung von nahe null auf 4,5 % innerhalb von rund 14 Monaten verteuerte Finanzierungen abrupt und verschärfte zugleich die Kreditvergabestandards. In Kufstein traf das vor allem das mittlere Preissegment aus Bestandswohnungen und frei stehenden Einfamilienhäusern, während gefragte Neubauten in guten Lagen ihren Wert weitgehend hielten. Käuferinnen und Käufer verhandelten in dieser Phase deutlich länger und häufiger über den Angebotspreis als in den Boomjahren zuvor.

Wie sieht die Erholung 2025/26 aus?

Für Kufstein zeigen die aktuellen Portaldaten ein zweigeteiltes Bild: Häuser haben sich 2026 gegenüber 2025 um rund 1,3 % verteuert, während Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum um 2,1 % nachgaben (ohne-makler.at, Datenstand 2026). Die Differenz spiegelt vermutlich die anhaltend hohe Nachfrage nach Grundstücken und Häusern am Stadtrand bei gleichzeitig grösserem, teils älterem Wohnungsangebot in der Innenstadt wider. Für belastbare Trendaussagen bleibt der Datenstand jedes einzelnen Quartals massgeblich.

Wohnung oder Haus?

Wer in Kufstein zwischen Eigentumswohnung und Haus wählt, entscheidet zugleich über Lage und Budget. Mit durchschnittlich 6.002 € je Quadratmeter sind Wohnungen 2026 günstiger als Häuser mit 6.676 € je Quadratmeter (ohne-makler.at) – bei einer typischen Wohnungsgrösse von 40 bis 90 Quadratmetern liegt der Einstieg damit bei rund 240.000 bis 550.000 €, während freistehende Häuser meist erst ab 600.000 € beginnen. Der Fachverband der Immobilientreuhänder (WKO) weist für den gesamten, ländlicher geprägten Bezirk Kufstein mit rund 4.143 € je Quadratmeter für Bestandshäuser einen deutlich niedrigeren Durchschnitt aus – ein Beleg dafür, wie stark sich Kernstadt und Umland preislich unterscheiden.

Für wen lohnt sich die Eigentumswohnung?

Eigentumswohnungen in Kufstein eignen sich vor allem für Berufspendler, Studierende der Fachhochschule und Kapitalanleger, die auf kurze Wege zu Bahnhof, Altstadt und Campus setzen. Kleinere Einheiten unter 40 Quadratmetern kosten mit rund 5.354 € je Quadratmeter spürbar weniger als mittelgrosse Wohnungen zwischen 40 und 90 Quadratmetern mit 6.131 €, was das Segment für Anlegerinnen und Anleger mit begrenztem Budget attraktiv macht (ohne-makler.at, 2026).

Wann ist ein Haus die bessere Wahl?

Für Familien mit Platzbedarf und eigenem Garten bleibt das Haus die naheliegende Option, vor allem in Sparchen und den ruhigeren Lagen von Zell. Der Preisaufschlag gegenüber der Wohnung von rund 11 % je Quadratmeter relativiert sich, wenn Grundstücksgrösse und langfristige Nutzungsdauer mit einbezogen werden; belastbare Zahlen dazu liefert allerdings nur die einzelne Kaufvertragssammlung, nicht der Portaldurchschnitt.

Was ist in Kufstein zu beachten?

Wer in Kufstein kauft, sollte neben dem Kaufpreis vor allem die österreichischen Nebenkosten und einige örtliche Besonderheiten einkalkulieren. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr und Vertragserrichtung schlagen in Tirol wie im übrigen Österreich mit insgesamt rund 6 bis 7 % des Kaufpreises zu Buche; hinzu kommt bei vermittelten Objekten die Maklerprovision. Diese Sätze gelten landesweit einheitlich und sind auf der Tiroler Bundeslandseite dieses MarktRadars hinterlegt.

Gilt in Kufstein das Grundverkehrsgesetz?

Ja. Wie im gesamten Bundesland Tirol prüft die Grundverkehrsbehörde jeden Erwerb von Grundstücken durch Personen ausserhalb der EU oder des EWR; bereits ab einer Beteiligung von 5 % an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft greift die Genehmigungspflicht (Land Tirol). EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger, etwa aus dem nahen Bayern, sind beim gewöhnlichen Wohnungserwerb österreichischen Käuferinnen und Käufern weitgehend gleichgestellt und benötigen in der Regel keine gesonderte Genehmigung.

Was gilt für Freizeitwohnsitze in Kufstein?

Freizeitwohnsitze sind in Tirol streng kontingentiert; landesweit sind rund 16.300 Freizeitwohnsitze genehmigt. In der Kernstadt Kufstein selbst spielt diese Nutzungsart wegen der überwiegend städtischen, auf Dauerwohnen ausgerichteten Bebauung eine untergeordnete Rolle – anders als in touristisch geprägten Umlandgemeinden des Bezirks. Wer eine Wohnung nur zeitweise nutzen möchte, sollte die Widmung vor dem Kauf bei der Stadtgemeinde klären.

Was bedeutet die Grenzlage für Käuferinnen und Käufer aus Deutschland?

Die Nähe zur bayerischen Grenzstadt Kiefersfelden – nur wenige Autominuten entfernt – macht Kufstein für deutsche Pendler und Zweitwohnsitzsuchende attraktiv. Rechtlich gilt für sie dasselbe Grundverkehrs- und Steuerregime wie für österreichische Käuferinnen und Käufer; unterschiedlich sind hingegen Finanzierungskonditionen und die Grunderwerbsteuer, die in Österreich pauschal 3,5 % statt der in Deutschland länderweise gestaffelten 3,5 bis 6,5 % beträgt.