Immobilienpreise St. Pölten

Der Immobilienmarkt in St. Pölten im Überblick

Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostet in St. Pölten im Jahr 2026 durchschnittlich 1.897 € je Quadratmeter, eine neu bezogene Eigentumswohnung rund 3.010 € (WKO Immobilienpreisspiegel, Stand 2026). Damit bleibt die niederösterreichische Landeshauptstadt bei Bestandswohnungen und Einfamilienhäusern die günstigste Landeshauptstadt Österreichs – nur bei neu errichteten Eigentumswohnungen liegen andere Landeshauptstädte teils niedriger.

Auf Immobilienportalen wie ohne-makler.at werden für St. Pölten deutlich höhere Angebotspreise ausgewiesen, 2026 im Schnitt rund 3.176 € je Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Der Unterschied erklärt sich methodisch: Der WKO-Immobilienpreisspiegel wertet tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung aus, während Portale die Angebotspreise inserierter Objekte zeigen, die im Schnitt höher liegen als die letztlich erzielten Preise. Für eine realistische Markteinschätzung ist daher der amtliche Wert massgebend, während Angebotspreise die aktuelle Verhandlungsbasis widerspiegeln.

St. Pölten wuchs zuletzt spürbar: Zum 1. Jänner 2026 zählte die Stadt rund 60.112 Hauptwohnsitzer, nachdem im Juli 2025 erstmals die Marke von 60.000 überschritten wurde – ein Plus von jährlich rund 600 bis 700 Personen. Rechnet man Nebenwohnsitze hinzu, leben in St. Pölten schätzungsweise 67.000 Menschen. Als Sitz der Landesregierung, mehrerer Landesbehörden, der Fachhochschule St. Pölten und des Universitätsklinikums bietet die Stadt einen stabilen Sockel an öffentlichen und wissensbasierten Arbeitsplätzen, der die Wohnungsnachfrage auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen stützt.

Warum ist St. Pölten günstiger als andere Landeshauptstädte?

Anders als Städte mit ausgeprägter Tourismus- oder Seelage wie Salzburg, Innsbruck oder Bregenz verfügt St. Pölten über keinen vergleichbaren Preisaufschlag durch Lagefaktoren. Die Stadt profitiert stattdessen von guter Verkehrsanbindung – die Westbahn erreicht Wien Hauptbahnhof in rund 25 Minuten, die Westautobahn A1 liegt direkt an der Stadt – ohne die Wohnkosten der Bundeshauptstadt zu übernehmen. Nach dem Bauboom 2023 mit über 1.000 fertiggestellten Wohneinheiten ging die Neubautätigkeit 2024 auf rund 356 Einheiten zurück; die Belegungsquote neuer Wohnungen lag ein Jahr nach Fertigstellung bereits bei 96 %, ein Hinweis auf robuste Nachfrage bei zugleich gedämpftem Angebot.

Welcher Stadtteil passt wozu?

St. Pölten gliedert sich in eine kompakte Innenstadt und mehrere gewachsene sowie neu entwickelte Stadtteile, die sich in Charakter und Zielgruppe deutlich unterscheiden. Eigene Marktdaten je Stadtteil liegen für St. Pölten derzeit nicht in belastbarer Form vor; die folgende Einordnung stützt sich auf Lagebeschreibungen und Objektbeispiele der grossen Immobilienportale.

Wie unterscheiden sich Innenstadt und Stadtrand?

Die Innenstadt rund um Rathausplatz und Dom bietet Fussgängerzone, Nahversorgung und den Hauptbahnhof in kurzer Distanz – ideal für Berufseinsteiger, Pendler und alle, die auf ein Auto verzichten möchten. Der historische Kern steht unter Schutzzonen-Regelung, was Sanierungen aufwendiger, das Stadtbild aber auch besonders wertstabil macht.

Wo entstehen aktuell neue Wohnprojekte?

Wagram und Oberwagram gelten als ruhige, naturnahe Wohnlagen mit guter Anbindung an die Innenstadt; im Wohnbau Oberwagram entstehen aktuell rund 112 frei finanzierte Wohneinheiten. Spratzern punktet mit kurzen Wegen zur Nahversorgung bei ruhiger Lage und zieht vor allem Familien an. In Ratzersdorf und Viehofen, nahe der Naherholungsgebiete Ratzersdorfer See und Viehofner Seen sowie dem Einkaufszentrum Traisenpark, entstehen mit Projekten wie dem FreiraumQuartier neue Eigentumswohnungen und Reihenhäuser für Familien und Häuslbauer. Das eingemeindete Pottenbrunn behält seinen dörflichen Charakter mit mehr Baugrundstücken und eignet sich für alle, die Grundstücksfläche einer zentralen Innenstadtlage vorziehen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Wie in ganz Österreich trieb die Niedrigzinsphase die Immobilienpreise in St. Pölten bis 2022 nach oben; die Zinswende ab Mitte 2022 und strengere Kreditvergaberegeln (KIM-Verordnung) beendeten diesen Trend abrupt. Auf Portalbasis fiel der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen von rund 3.718 € je Quadratmeter 2023 über 3.439 € 2024 auf 3.141 € im Jahr 2025, bevor er 2026 mit 3.176 € wieder leicht anzog (ohne-makler.at).

Was erklärt die Stabilisierung seit 2024?

Der amtliche WKO-Immobilienpreisspiegel zeigt für gebrauchte Eigentumswohnungen zuletzt eine ähnliche Stabilisierung: Nach der Korrektur der Vorjahre stieg der Wert 2026 gegenüber 2025 um 0,91 % auf 1.897 €, Einfamilienhäuser legten um 2,17 % auf 2.020 € zu. Getragen wird diese Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegung von der rückläufigen Neubautätigkeit – 2024 wurden mit 356 Einheiten deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt als im Rekordjahr 2023 – bei gleichzeitig weiter wachsender Einwohnerzahl.

Wohnung oder Haus?

Wer in St. Pölten kauft, wählt meist zwischen einer Eigentumswohnung in der Innenstadt oder den dichter bebauten Stadtteilen und einem Haus in den Randlagen. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten laut WKO-Immobilienpreisspiegel im Schnitt 1.897 € je Quadratmeter, neu bezogene Einheiten rund 3.010 €. Einfamilienhäuser liegen mit 2.020 € je Quadratmeter dazwischen, Reihenhäuser mit 1.877 € oft leicht darunter.

Was kostet ein Baugrundstück?

Wer selbst baut, zahlt für ein Baugrundstück in St. Pölten 2026 im Schnitt 227,81 € je Quadratmeter, gut 5,6 % mehr als im Vorjahr – ein Hinweis darauf, dass unbebaute Flächen in der wachsenden Stadt knapper werden. Doppelhaushälften werden auf den Portalen aktuell mit rund 2.900 bis 4.500 € je Quadratmeter angeboten, Einstiegsobjekte meist ab rund 349.000 €; eine eigene amtliche Kategorie führt der WKO-Preisspiegel für diesen Haustyp nicht. Für Kapitalanleger sind vor allem kompakte Bestandswohnungen in Bahnhofsnähe gefragt, für Familien mit Gartenwunsch eher Reihen- und Einfamilienhäuser in Ratzersdorf, Pottenbrunn oder Viehofen.

Was ist in St. Pölten zu beachten?

Wie überall in Österreich fallen beim Immobilienkauf in St. Pölten 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, Kosten der Vertragserrichtung und meist eine Maklerprovision an; in Niederösterreich betragen Notar- und Vertragskosten rund 2,6 %, die Maklerprovision üblicherweise 3,6 % des Kaufpreises. Insgesamt sind damit rund 9 bis 10 % Kaufnebenkosten realistisch.

Was gilt beim Kauf durch Personen ohne EU-Staatsbürgerschaft?

Für Drittstaatsangehörige sowie beim Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen oder Freizeitwohnsitze ist nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich; EU- und EWR-Bürger geben lediglich eine Erklärung ab. Das gilt auch für Grundstücke und Häuser in St. Pölten.

Gibt es in der Altstadt besondere Bauvorschriften?

Die historische Innenstadt rund um Rathausplatz und Dom liegt in ausgewiesenen Schutzzonen: Fassaden, Baustrukturen und stadtbildprägende Ensembles aus dem gewachsenen Stadtkern seit dem 14. Jahrhundert sollen erhalten bleiben, der Abbruch ensemblerelevanter Bausubstanz ist grundsätzlich untersagt. Sanierungen und Umbauten in diesen Zonen bedürfen daher einer gesonderten stadtplanerischen Abstimmung.

Gilt in St. Pölten der Richtwertmietzins?

Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – meist Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen, errichtet vor 1953 – gilt der Richtwertmietzins, der für Niederösterreich seit April 2026 bei 6,92 € je Quadratmeter liegt, zuzüglich zulässiger Zu- und Abschläge. Neubauten und frei finanzierte Wohnungen ausserhalb des Vollanwendungsbereichs sind frei vermietbar, was die deutlich höheren Angebotsmieten auf den Portalen erklärt.