Immobilienpreise Krems an der Donau

Der Immobilienmarkt in Krems an der Donau im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Krems an der Donau im August 2026 durchschnittlich 3.761 € je Quadratmeter, ein Haus rund 4.081 € (immobilien-oesterreich.at). Aktuelle Angebote reichen von rund 2.200 € je Quadratmeter für sanierungsbedürftige Altbauwohnungen bis über 7.000 € für kleine, hochwertig ausgestattete Einheiten in zentraler Lage. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,87 € je Quadratmeter und Monat (ohne-makler.at, 2026); die daraus rechnerisch ermittelte Bruttomietrendite bewegt sich damit im für niederösterreichische Statutarstädte üblichen mittleren Bereich.

Krems an der Donau gehört neben den Speckgürtel-Gemeinden rund um Wien zu den teuersten Immobilienstandorten Niederösterreichs. Die Stadt ist mit der IMC Fachhochschule Krems und der Universität für Weiterbildung Krems (Donau-Universität) gleich zwei Hochschulstandorten Heimat, was eine konstant hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen von Studierenden, Lehrenden und Pendlern erzeugt. Regionale Immobilienbeobachter bezeichnen Krems deshalb seit Jahren als Immobilien-Sonderfall am niederösterreichischen Markt (NÖN, willhaben).

Unter den Käuferinnen und Käufern mischen sich in Krems drei Gruppen: Eigennutzerinnen und -nutzer, die wegen der Hochschulen, der Landesbehörden oder der guten Bahnanbindung zuziehen, Eltern, die für studierende Kinder kompakte Vorsorgewohnungen erwerben, sowie Kapitalanlegerinnen und -anleger, die auf die stabile Vermietbarkeit in Campus- und Bahnhofsnähe setzen. Diese Mischung aus Eigennutzung und Vorsorgekauf gilt als einer der Gründe, warum sich die Nachfrage in Krems auch in Phasen mit höheren Bauzinsen vergleichsweise robust zeigte.

Auf der Angebotsseite bleibt die historische Altstadt zwischen Krems und Stein durch Ensembleschutz und die Lage im UNESCO-Welterbegebiet Wachau strukturell knapp: Neubau ist hier kaum möglich, saniertes Bestandsobjekt entsprechend gefragt. Neubauaktivität konzentriert sich stattdessen auf Stadtrandlagen wie Lerchenfeld, Rehberg oder das ehemalige Kasernenareal, wo aktuell mehrere Projekte mit insgesamt einigen Dutzend Wohneinheiten entstehen, etwa am Kraxenweg oder im Rahmen des Ensemble-Krems-Projekts nahe der Altstadt.

Amtliche Zahlen zu Leerstand oder Fertigstellungen liegen für Krems nicht separat aufbereitet vor; die allgemeine Baustatistik von Statistik Austria weist für Niederösterreich zuletzt eine leicht rückläufige Zahl an Baubewilligungen aus, was das ohnehin knappe Angebot in der Kremser Altstadt tendenziell zusätzlich verknappt.

Die Bevölkerung ist zuletzt kontinuierlich gewachsen, von rund 24.800 Einwohnerinnen und Einwohnern bei der Volkszählung 2021 auf eine Schätzung von rund 25.580 zu Jahresbeginn 2026 (citypopulation.de). Wien ist von Krems aus mit der Franz-Josefs-Bahn in gut 60 bis rund 85 Minuten erreichbar, je nach Zugkategorie; im Halbstundentakt bestehen Verbindungen sowohl nach Wien als auch nach St. Pölten, was Krems auch für Pendlerhaushalte attraktiv macht, die im Grossraum Wien arbeiten, aber günstiger und ländlicher wohnen möchten.

Wie stark treibt der Wein- und Wachau-Tourismus die Nachfrage?

Der Tourismus rund um die Wachau, die Kellergassen und den Weinbau sorgt zusätzlich für Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen, insbesondere in Stein und in den Weinbau-Ortsteilen. Das NÖ Grundverkehrsgesetz sieht dabei für den Erwerb von Grund und Boden durch Personen aus Nicht-EU-Staaten eine Genehmigungspflicht der Grundverkehrsbehörde vor; für den reinen Wohnungserwerb gilt diese Beschränkung in der Regel nicht.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Innerhalb des Kremser Stadtgebiets unterscheiden sich die Lagen deutlich. Die historische Altstadt rund um die Obere und Untere Landstrasse sowie der benachbarte, denkmalgeschützte Ortsteil Stein mit seinen Kellergassen und Barockfassaden gelten als die gefragtesten und teuersten Adressen, insbesondere Wohnungen am Wachtberg mit Blick auf Donau und Altstadt. Für Familien mit Platzbedarf sind eher die Randlagen wie Lerchenfeld, Rehberg, Egelsee oder Gneixendorf interessant, wo Reihenhäuser und Doppelhaushälften in ruhiger, grüner Umgebung entstehen, teils mit Wohnbauförderung.

Studierende und Berufseinsteiger orientieren sich naturgemäss an der Nähe zu IMC Fachhochschule und Donau-Universität sowie an der guten Anbindung zum Bahnhof Krems, während Kapitalanlegerinnen und -anleger häufig kleine, gut vermietbare Wohnungen in Zentrumsnähe bevorzugen. Für Krems an der Donau existieren aktuell noch keine eigenen Stadtteil-Seiten mit gesonderten Marktdaten; detailliertere Preisunterschiede zwischen den Ortsteilen folgen, sobald für die einzelnen Lagen ausreichend belastbare Zahlen vorliegen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über alle Objektarten hinweg ist in Krems an der Donau zwischen 2016 und 2026 nahezu ununterbrochen gestiegen, von rund 1.911 € auf rund 4.001 € (immobilien-oesterreich.at) – eine Verdopplung binnen zehn Jahren. Anders als in weiten Teilen Niederösterreichs, wo die Zinswende 2022 eine mehrjährige Korrekturphase mit rückläufigen Preisen 2023 und 2024 auslöste, liess sich in Krems bislang keine vergleichbar deutliche Delle in den Durchschnittswerten feststellen; Raiffeisen Research beschreibt für Niederösterreich insgesamt, dass die landesweite Phase der Preisrückgänge erst Ende 2024 auslief.

Das allgemeine Finanzierungsumfeld hat sich seit den Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank 2024 und 2025 spürbar entspannt, was die Nachfrage nach Wohnungseigentum österreichweit wieder belebt hat. In Krems kommt hinzu, dass die Mitte 2025 ausgelaufene Kreditvergabe-Verordnung (KIM-VO) die Finanzierung insbesondere für jüngere Käuferhaushalte und Vorsorgewohnungskäufe wieder erleichtert hat, was die überdurchschnittliche Preisdynamik zusätzlich stützen dürfte.

Zum aktuellen Datenstand August 2026 liegt der Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei rund 7,7 % für den Gesamtmarkt (immobilien-oesterreich.at); für 2026 rechnet die Raiffeisen-Immobilienresearch landesweit mit einem Plus von rund 4,0 % bei Eigentumswohnungen, was den Kremser Wert als überdurchschnittlich einordnet. Getragen wird die Entwicklung vor allem von der stabilen Nachfrage der beiden Hochschulen, dem knappen Angebot in der denkmalgeschützten Altstadt sowie der Zuzugsdynamik aus dem Grossraum Wien.

Gab es auch bei den Mieten eine vergleichbare Entwicklung?

Für den Mietmarkt liegen weniger durchgehende historische Vergleichswerte vor. Für Eigentumswohnungen im Kremser Stadtgebiet wurde bereits 2017 ein Durchschnittspreis von rund 2.692 € je Quadratmeter dokumentiert (willhaben-Auswertung, zitiert nach NÖN) – gegenüber rund 3.761 € im Jahr 2026 entspricht das einem Anstieg von knapp 40 % über neun Jahre, wobei unterschiedliche Erhebungsmethoden einen direkten Vergleich erschweren.

Wohnung oder Haus?

Eigentumswohnungen prägen den Kremser Markt zahlenmässig, insbesondere in der Altstadt und in den neueren Wohnanlagen nahe Bahnhof und Hochschulen. Wer mehr Platz und einen eigenen Garten sucht, findet in den Randlagen Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die je Quadratmeter meist günstiger sind als freistehende Einfamilienhäuser, dafür aber mit weniger Grundstücksfläche und oft strengeren Bebauungsvorgaben verbunden sind.

Neubauwohnungen erzielen in Krems mit rund 4.350 € je Quadratmeter spürbare Aufschläge gegenüber sanierungsbedürftigem Altbestand ab rund 2.200 €; dazwischen liegen vollrenovierte Bestandswohnungen, die je nach Lage und Ausstattung zwischen 3.500 und 4.500 € erzielen (immosuchmaschine.at).

Freistehende Einfamilienhäuser konzentrieren sich vor allem auf die grüneren, an die Weinberge angrenzenden Stadtteile wie Rehberg, Gneixendorf oder Egelsee; hier bestimmt neben der Wohnfläche vor allem die Grundstücksgrösse den Gesamtpreis. Die folgende Übersicht ordnet die vier Objektarten nach Quadratmeterpreis und typischem Einstiegspreis ein.

Was ist in Krems an der Donau zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Krems fallen wie überall in Österreich die Grunderwerbsteuer von 3,5 % sowie die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises an, hinzu kommen Kosten der Vertragserrichtung und, bei Einschaltung einer Maklerin oder eines Maklers, die Maklerprovision. Diese Sätze gelten landesweit einheitlich und werden auf Ebene Niederösterreich gepflegt.

Eine Besonderheit ist der UNESCO-Weltkulturerbestatus der Wachau, zu dem auch die Kremser Altstadt und Stein zählen. In der Kernzone gelten strenge Ensemble- und Denkmalschutzauflagen für Fassaden, Dächer und Umbauten, was Sanierungen verteuern, aber auch den Wert entsprechend hergerichteter Altbauten stützen kann.

Gilt in Krems an der Donau die Mietpreisbremse?

Eine bundesweite Mietpreisbremse wie in Deutschland kennt das österreichische Recht nicht. Für Altbauten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – meist vor 1945 errichtete Häuser mit mehr als zwei Mietgegenständen, wie sie in der Kremser Altstadt und in Stein häufig vorkommen – gilt der Richtwertmietzins, der in Niederösterreich seit 1. April 2026 bei 6,92 € je Quadratmeter (Kategorie A, vor Zu- und Abschlägen) liegt (Mietervereinigung Österreich, ORF.at). Neubauten und Wohnungen ausserhalb des Vollanwendungsbereichs sind frei vermietbar.

Was gilt beim Grundstückskauf für Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft?

Nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 benötigen Personen aus Nicht-EU/EWR-Staaten für den Erwerb von Grund und Boden grundsätzlich eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde; das betrifft vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie unbebaute Grundstücke. Der reine Erwerb von Eigentumswohnungen ist davon in der Regel nicht betroffen, eine rechtliche Einzelfallprüfung ersetzt diesen Überblick jedoch nicht.

Nach den schweren Donauhochwassern 2002 und 2013 wurden die Hochwasserschutzanlagen entlang der Kremser Donaulände ausgebaut. Für Neubauten in donaunahen Lagen empfiehlt sich dennoch eine Prüfung der jeweiligen HQ100-Gefahrenzone, da diese Bauauflagen und Versicherungskonditionen beeinflussen kann.