Immobilienpreise Eisenstadt

Der Immobilienmarkt in Eisenstadt im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Eisenstadt im August 2026 durchschnittlich 3.360 € je Quadratmeter, ein Haus rund 3.751 € (ohne-makler.at). Gegenüber dem Vorjahr ist der Wohnungspreis damit um 5,2 % gefallen, Häuser gaben mit 8,2 % noch deutlicher nach. Die durchschnittliche Miete liegt bei 11,19 € je Quadratmeter und damit knapp unter dem burgenländischen Landesschnitt von 11,72 €.

Als Landeshauptstadt ist Eisenstadt Sitz der Burgenländischen Landesregierung, mehrerer Landesbehörden und der Diözese Eisenstadt, dazu kommt die Fachhochschule Burgenland mit dem Informatikum als Forschungsstandort. Mit rund 20.000 Arbeitsplätzen bei etwa 16.400 Einwohnerinnen und Einwohnern (Statistik Austria, Stand 1. Jänner 2026) pendeln täglich rund 17.000 Menschen in die Stadt – ein Verhältnis, das in kaum einer anderen österreichischen Landeshauptstadt so ausgeprägt ist und die Wohnraumnachfrage strukturell stützt.

Wie volatil ist der Eisenstädter Wohnungsmarkt?

Weil in Eisenstadt jährlich nur wenige hundert Eigentumswohnungen den Besitzer wechseln, schlagen einzelne grössere Verkäufe stärker auf den Durchschnittspreis durch als in einer Grossstadt. 2022 verzeichnete die Stadt laut Statistik Austria und WKÖ mit einem Plus von 93 % gegenüber dem Vorjahr den grössten Preisschub im gesamten Burgenland, 2023 folgte eine deutliche Korrektur. Seither bewegen sich die Jahreswerte in einer Spanne zwischen rund 2.700 € und 3.750 € je Quadratmeter (ohne-makler.at) – wer einzelne Jahre vergleicht, sollte diese Schwankungsbreite mitdenken.

Wer kauft und mietet in Eisenstadt?

Die Käuferschaft ist geprägt von Landesbediensteten, Beschäftigten der FH Burgenland und Berufspendlern, die eine kürzere Anfahrt zur Landesverwaltung oder zur Autobahn A3 Richtung Wien und Wiener Neustadt suchen. Daneben fragen Kapitalanleger vor allem kleinere Wohnungen in Zentrumsnähe nach, während Familien eher in den eingemeindeten Ortsteilen nach Reihenhäusern und Doppelhaushälften mit Garten suchen.

Welcher Stadtteil passt wozu?

Das Eisenstädter Stadtgebiet setzt sich aus der Kernstadt und den vier eingemeindeten Katastralgemeinden Kleinhöflein, Oberberg-Eisenstadt, Unterberg-Eisenstadt und St. Georgen zusammen. Für keinen dieser Ortsteile veröffentlicht der MarktRadar derzeit eigene Kennzahlen – die folgende Einordnung stützt sich auf die Lagebeschreibung der Stadtgemeinde und journalistische Quellen, nicht auf gesondert erhobene Preise.

Was zeichnet die Kernstadt rund um Schloss Esterházy aus?

Die Altstadt mit Schloss Esterházy, Domplatz und Fussgängerzone gilt als repräsentativste, zugleich am dichtesten bebaute Lage. Hier dominieren Altbauwohnungen mit Denkmalschutzauflagen, Neubauflächen sind rar und Angebote entsprechend gesucht.

Wo lohnt sich ein Blick nach Kleinhöflein?

Kleinhöflein im Westen der Stadt war bis zur Eingemeindung 1971 ein eigenständiges Weinbaudorf und trägt diesen Charakter mit Kellerstöckln und Streusiedlungslagen bis heute. Wer ein Haus mit Grundstück sucht, findet hier eher Angebot als in der dicht bebauten Kernstadt.

Was unterscheidet Oberberg, Unterberg und St. Georgen?

Oberberg-Eisenstadt mit der Bergkirche, der sogenannten Haydnkirche, ist organisch mit der Kernstadt verwachsen, Unterberg schliesst südlich an. St. Georgen liegt mit seinen Streusiedlungen etwas abseits und ist stärker ländlich geprägt. Für alle drei Ortsteile gilt: verlässliche eigene Kaufpreisstatistiken fehlen, Interessenten müssen sich derzeit an Einzelangeboten und am gesamtstädtischen Schnitt orientieren.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Die Eisenstädter Wohnungspreise folgten dem österreichweiten Muster aus Boomjahren, Zinswende und Erholung – allerdings mit deutlich stärkeren Ausschlägen als in grösseren Städten. Nach dem Rekordsprung 2022 (+93 % laut Statistik Austria und WKÖ) fielen die Preise 2023 im Zuge der EZB-Zinswende und der strengeren Kreditvergabe nach der KIM-Verordnung merklich zurück, bevor sie sich 2024 und 2025 wieder erholten.

2026 hat diese Erholung vorerst eine Pause eingelegt: Eigentumswohnungen kosten mit 3.360 € je Quadratmeter um 5,2 % weniger als im Vorjahr, Häuser mit 3.751 € sogar 8,2 % weniger (ohne-makler.at, Stand August 2026). Auch die Mieten gaben nach einem kräftigen Anstieg 2025 wieder nach. Wie stark solche Jahreswerte in Eisenstadt schwanken können, zeigt die Grafik oben – Grund ist das geringe jährliche Transaktionsvolumen der Stadt, nicht ein grundsätzlicher Nachfrageeinbruch.

Wohnung oder Haus?

Wer in Eisenstadt zwischen Wohnung und Haus wählt, entscheidet zugleich zwischen Lage und Fläche: Eigentumswohnungen konzentrieren sich auf die Kernstadt und Neubauprojekte wie die Feldgasse, während freistehende Häuser und Doppelhaushälften vor allem in den Ortsteilen Kleinhöflein, Oberberg und St. Georgen sowie am Stadtrand entstehen.

Im Schnitt kostet ein Haus mit 3.751 € je Quadratmeter etwas mehr als eine Eigentumswohnung mit 3.360 € (ohne-makler.at, August 2026), wobei die Bandbreite bei Häusern grösser ausfällt: Kompakte Häuser unter 100 m² lagen zuletzt bei rund 2.774 €, mittelgrosse und grössere Objekte über 3.690 € je Quadratmeter. Bauland ist durch die Bebauungsgrenzen des Stadtentwicklungsplans im Norden begrenzt, was das Angebot an neuen Baugrundstücken zusätzlich verknappt.

Was ist in Eisenstadt zu beachten?

Wie überall im Burgenland fallen beim Kauf 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, Kosten der Vertragserrichtung und üblicherweise 3,6 % Maklerprovision an. Käuferinnen und Käufer ohne EU- oder EWR-Gleichstellung benötigen zusätzlich nach dem Burgenländischen Grundverkehrsgesetz eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde.

Was gilt beim Denkmalschutz in der Eisenstädter Altstadt?

Die Altstadt rund um Schloss Esterházy, den Domplatz und die Hauptstrasse steht unter Ensembleschutz. Umbauten und Fassadenänderungen an denkmalgeschützten Gebäuden – dazu zählt auch die Bergkirche in Oberberg – bedürfen der Zustimmung des Bundesdenkmalamts.

Gibt es in Eisenstadt eine Zweitwohnsitzabgabe?

Anders als in touristisch geprägten Gemeinden am Neusiedler See spielt der Freizeitwohnsitz in Eisenstadt als Landeshauptstadt mit Verwaltungs- und Bildungsfunktion kaum eine Rolle; eine eigene Zweitwohnsitzabgabe der Stadtgemeinde ist nicht bekannt. Käuferinnen und Käufer sollten dennoch vor Vertragsabschluss die aktuelle Widmung bei der Stadtgemeinde prüfen.

Was bedeuten die Bebauungsgrenzen für Käuferinnen und Käufer?

Der Stadtentwicklungsplan begrenzt seit 2014 die Ausweisung neuer Bauflächen im Norden der Stadt; Verdichtung findet vorrangig im Süden rund um den Haidäcker Park und in Neubaugebieten wie der Feldgasse statt. Wer ein unbebautes Grundstück sucht, hat dadurch ausserhalb der Ortsteile ein eingeschränktes Angebot.