Immobilienpreise in Schleswig-Holstein

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein im Überblick

Eine Eigentumswohnung kostet in Schleswig-Holstein im Februar 2026 durchschnittlich 3.448 € je Quadratmeter (immowelt), ein Haus rund 2.944 €. Die Spanne reicht von rund 2.138 € im günstigsten Segment bis über 5.900 € in gefragten Lagen.

Schleswig-Holstein liegt zwischen Nordsee und Ostsee und grenzt im Süden an Hamburg. Die Preisunterschiede innerhalb des Landes sind erheblich: von der Luxusinsel Sylt über den Hamburger Speckgürtel bis zu deutlich günstigeren ländlichen Regionen.

Wie gross und wie unterschiedlich ist der Markt in Schleswig-Holstein?

Zum 31. Dezember 2025 lebten rund 2.958.519 Menschen in Schleswig-Holstein (Statistikamt Nord), nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr. Ein Geburtendefizit von rund 18.500 Personen wurde durch einen positiven Wanderungssaldo von rund 17.800 Personen fast ausgeglichen.

Getragen wird die Nachfrage von der Landeshauptstadt Kiel, dem Hamburger Speckgürtel mit teils kräftigen Preisanstiegen sowie dem Tourismus an Nord- und Ostsee, allen voran auf der Insel Sylt.

Wie verhalten sich Mieten und Kaufpreise zueinander?

Die durchschnittliche Miete lag im ersten Quartal 2026 landesweit bei rund 12,53 € je Quadratmeter, ein Plus von rund 1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Wie sich daraus die Bruttomietrendite ergibt, zeigen die Kennzahlen oben; sie ist rechnerisch ermittelt und ersetzt keine Einzelfallprüfung.

Für Sie als Käuferin oder Käufer heisst das: Der Landesschnitt verdeckt grosse Unterschiede zwischen dem Luxusmarkt Sylt, dem Hamburger Umland und den ländlicheren Regionen.

Wie haben sich die Preise entwickelt?

Nach immowelt-Daten sind die Wohnungspreise in Schleswig-Holstein von 2025 auf 2026 landesweit um rund 0,2 % leicht gesunken. Für Häuser liegt keine vergleichbar belastbare landesweite Jahresveränderung vor.

Deutlich dynamischer verlief die Entwicklung im Hamburger Speckgürtel: Dort stiegen die Preise in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 23 %, getragen vom anhaltenden Zuzug aus der Hansestadt.

Wie hat sich der Mietmarkt entwickelt?

Die landesweite Durchschnittsmiete stieg von 2025 auf 2026 um rund 1,3 % auf 12,53 € je Quadratmeter – ein moderater, aber stetiger Anstieg.

Für 2026/27 rechnen Marktbeobachter mit einer Fortsetzung dieser Zweiteilung: weiteres Wachstum im Hamburger Umland und auf den Inseln, während sich der ländliche Raum eher stabil entwickeln dürfte.

Wohnung oder Haus?

In Schleswig-Holstein liegen Wohnungspreise mit 3.448 € über den Hauspreisen mit 2.944 € je Quadratmeter (immowelt) – ein Muster, das stark von den teuren Küsten- und Insellagen geprägt ist.

In Kiel liegen Wohnungen mit rund 4.093 € über den Hauspreisen von rund 3.444 €, während auf Sylt Kaufpreise von durchschnittlich 12.329 € je Quadratmeter erreicht werden – mit Spitzenwerten über 21.000 €.

Welche Objektart passt zu welchem Budget?

Für kleinere Budgets bieten ländliche Regionen abseits von Küste und Hamburger Umland deutlich günstigere Einstiegspreise. Wer Nord- oder Ostseenähe sucht, muss teils mit einem Vielfachen rechnen.

Die folgende Übersicht ordnet die vier gängigen Objektarten mit ihren typischen Preisniveaus ein; die Werte für Reihenhaus und Doppelhaushälfte sind als Spannen innerhalb der landesweiten Hauspreise zu verstehen, da immowelt sie nicht separat ausweist.

Welche Lagen und Regionen gibt es?

Schleswig-Holstein gliedert sich in die Landeshauptstadt Kiel, die Hansestadt Lübeck, den Hamburger Speckgürtel im Süden, die Nordseeküste mit den Inseln Sylt und Föhr sowie die Ostseeküste.

Wo ist Wohneigentum in Schleswig-Holstein am teuersten?

Sylt führt mit einem Durchschnittspreis von rund 12.329 € je Quadratmeter und Spitzenpreisen über 21.000 € – eine der teuersten Lagen Deutschlands überhaupt. Kiel liegt mit rund 4.093 € für Wohnungen deutlich darunter, aber über dem Landesschnitt.

Wo ist Wohneigentum günstiger?

Ländliche Regionen abseits der Küsten und des Hamburger Umlands bieten deutlich günstigere Einstiegspreise, mit Mieten teils unter 6 € je Quadratmeter.

Was bedeutet der Hamburger Speckgürtel für Schleswig-Holstein?

Gemeinden südlich von Hamburg profitieren vom anhaltenden Zuzug aus der Hansestadt. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Preise dort um bis zu 23 % – deutlich stärker als der Landesschnitt.

Was ist in Schleswig-Holstein anders als anderswo?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?

Schleswig-Holstein erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % – gemeinsam mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland einer der höchsten Sätze Deutschlands, ein Prozentpunkt mehr als im benachbarten Hamburg.

Warum gibt es in Schleswig-Holstein keine Mietpreisbremse?

Schleswig-Holstein schaffte die Mietpreisbremse im November 2019 als erstes deutsches Bundesland ab und lehnt ihre Wiedereinführung bis heute ab. Stattdessen gilt seit dem 1. Mai 2024 für fünf Jahre eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren für Mieterhöhungen in 62 Gemeinden, darunter Kiel und Sylt.

Warum ist Sylt so viel teurer als der Rest des Landes?

Als exklusive Ferieninsel mit stark begrenztem Bauland und internationaler Nachfrage erreicht Sylt Kaufpreise, die weit über dem Niveau selbst grosser deutscher Städte liegen.

Anders als in den meisten deutschen Bundesländern hat sich Schleswig-Holstein bewusst gegen die bundesweit verbreitete Mietpreisbremse entschieden und verfolgt stattdessen einen eigenen, schmaleren regulatorischen Ansatz über die Kappungsgrenze.