Immobilienmarkt Berlin

Berlin: der grösste Wohnungsmarkt Deutschlands – und der ungleichste

Berlin ist der grösste Wohnungsmarkt Deutschlands und zugleich der Markt mit der stärksten inneren Spreizung. Eine Bestandswohnung wechselte im ersten Halbjahr 2026 im Median für 5.320 €/m² den Eigentümer. Hinter diesem einen Wert liegen zwölf Bezirke, deren Niveau von 3.340 €/m² in Spandau bis 7.020 €/m² in Mitte reicht – ein Faktor von 2,1 innerhalb einer einzigen Stadtgrenze. Auf Ortsteilebene wird die Spanne noch grösser: vom Falkenhagener Feld in Spandau mit 3.321 €/m² bis zum Tiergarten mit 8.005 €/m².

Drei Eigenheiten unterscheiden Berlin von jedem anderen deutschen Grossstadtmarkt. Erstens die mit rund 16 Prozent niedrigste Wohneigentumsquote des Landes – rund 84 von 100 Berliner Haushalten wohnen zur Miete. Zweitens ein dichtes Netz aus 82 sozialen Erhaltungsgebieten, in denen Umbau, Modernisierung und Umwandlung genehmigungspflichtig sind. Und drittens ein berlinweites Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das seit dem 1. Januar 2026 gilt. Wer in Berlin kauft, erwirbt nicht nur eine Lage, sondern einen Rechtsrahmen.

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick:

• Bestandswohnung: 5.320 €/m² im Median (H1 2026), +1,0 % gegenüber 2025.
• Neubauwohnung: 8.450 €/m² – ein Aufschlag von rund 59 Prozent auf den Bestand.
• Häuser: 4.471 €/m² im Median, Median-Kaufpreis 656.280 € bei 142 m² Wohnfläche.
• Angebotsmiete im Bestand: rund 18 €/m² – der amtliche Mietspiegel 2026 weist dagegen 7,71 €/m² nettokalt aus.
• Kaufnebenkosten: rund 7,7 % ohne Makler, rund 11,3 % mit Makler – Grunderwerbsteuer 6,0 %.

Ein Hinweis zur Lesart der Zahlen: Auf dieser Seite werden zwei Datenarten verwendet. Beurkundete Transaktionspreise geben wieder, was tatsächlich gezahlt wurde; Angebotspreise geben wieder, was Verkäufer aufrufen. In Berlin liegen beide teils weit auseinander. Beide Werte sind jeweils als solche gekennzeichnet.

Marktlage 2025/2026: Preise erholt, Stückzahlen nicht

Der Berliner Wohnungsmarkt hat die Zinswende hinter sich, aber noch nicht abgeschüttelt. Nach dem Höchststand von 5.360 €/m² im Jahr 2022 fielen die Medianpreise für Bestandswohnungen 2023 auf 5.110 €/m² und 2024 auf 4.980 €/m² – ein Rückgang von rund 7 Prozent in zwei Jahren. 2025 folgte mit +6,0 Prozent auf 5.290 €/m² die Gegenbewegung, im ersten Halbjahr 2026 legte der Median nochmals um 1,0 Prozent auf 5.320 €/m² zu. Preislich ist Berlin damit praktisch wieder auf dem Niveau von 2022.

Die Stückzahlen sind es nicht. Im ersten Halbjahr 2026 wurden 5.069 Bestandswohnungen beurkundet; hochgerechnet aufs Gesamtjahr liegt das rund 19 Prozent unter den 12.514 Beurkundungen des Jahres 2025. Im Neubausegment fällt der Rückgang mit etwa 20 Prozent ähnlich deutlich aus, dort wurden im ersten Halbjahr 571 Einheiten verkauft. Steigende Preise bei sinkenden Transaktionen sind das typische Muster eines angebotsgetriebenen Marktes: Es wird nicht mehr gekauft, weil mehr angeboten wird, sondern teurer gekauft, weil weniger angeboten wird.

Das Angebot ist der Engpass

Berlin hat 2025 nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt – 4.335 weniger als im Vorjahr. Die Baugenehmigungen zogen im selben Jahr zwar um 40,7 Prozent auf 13.754 Einheiten an, davon 10.767 im Geschosswohnungsbau und 786 für Ein- und Zweifamilienhäuser. Zwischen Genehmigung und Bezug liegen jedoch in der Regel zwei bis vier Jahre. Bei rund 3,7 Millionen Einwohnern, einer Leerstandsquote von etwa 0,7 Prozent und einem geschätzten Defizit von rund 137.000 Wohnungen bleibt der Markt strukturell eng – die Genehmigungswelle wird sich frühestens 2028 in Fertigstellungen niederschlagen.

Besonders auffällig ist die Spreizung zwischen Neubau und Bestand: 8.450 €/m² gegenüber 5.320 €/m². Dieser Aufschlag von rund 59 Prozent ist die direkte Folge gestiegener Bau- und Finanzierungskosten. Er erklärt, warum sich die Nachfrage 2025/2026 spürbar in den sanierungsfähigen Altbau verschoben hat: Für den Preis einer Neubauwohnung lässt sich in weiten Teilen der Stadt eine Bestandswohnung kaufen und energetisch ertüchtigen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin meldete für den jüngsten Berichtszeitraum einen Anstieg des Geldumsatzes um 20 Prozent auf 14,9 Mrd. €. Gleichzeitig gaben die Bodenrichtwerte nach: minus 5 Prozent bei Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser und minus 10 bis 30 Prozent bei renditeorientierten Nutzungen. Kaufpreise und Bodenwerte laufen in Berlin derzeit auseinander – ein Signal dafür, dass die Erholung vom Wohnungsmarkt getragen wird und nicht vom Anlagemarkt.

Wohnung oder Haus? Warum das Reihenhaus in Berlin teurer ist

In den meisten deutschen Städten ist das freistehende Einfamilienhaus die teuerste Hausform pro Quadratmeter. In Berlin ist es das nicht. Der Median liegt beim Reihenhaus mit 4.894 €/m² über der Doppelhaushälfte mit 4.746 €/m² und über dem freistehenden Einfamilienhaus mit 4.456 €/m². Nur Villen und Bungalows liegen mit 5.375 €/m² darüber.

Der Grund ist Geografie, nicht Bauweise. Reihenhäuser stehen in Berlin überwiegend in den innenstadtnahen Zeilen von Tempelhof, Steglitz, Pankow und Weissensee: kurze Wege, dichte Verkehrsanbindung, kleines Grundstück, hoher Bodenwert je Quadratmeter Wohnfläche. Freistehende Einfamilienhäuser konzentrieren sich dagegen in den Aussenbezirken – Spandau, Reinickendorf, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf. Dort sind die Grundstücke grösser, die Bausubstanz oft älter und die Bodenwerte niedriger. Der Quadratmeterwert sinkt, der Gesamtpreis steigt trotzdem, weil mehr Fläche gekauft wird.

Für die Budgetplanung zählt deshalb der Gesamtpreis, nicht der Quadratmeterwert. Die Median-Eigentumswohnung in Berlin kostet 375.000 € bei 70 m². Das Median-Haus kostet 656.280 € bei 142 m² – rund 75 Prozent mehr bei gut doppelter Fläche. Rechnet man die Kaufnebenkosten von rund 11,3 Prozent hinzu, liegt der Unterschied im tatsächlichen Kapitalbedarf bei etwa 313.000 €.

Auch innerhalb des Wohnungssegments ist die Spreizung erheblich

Die klassische Etagenwohnung liegt bei 5.500 €/m². Eine Wohnung mit Gartenanteil kostet 5.989 €/m², die Maisonette 5.752 €/m², die Dachterrassenwohnung 6.190 €/m² und das Penthouse 7.974 €/m² bei einem Median-Kaufpreis von 976.500 €. Der Aufschlag für Aussenfläche beträgt in Berlin also rund 9 bis 13 Prozent – ein Wert, der sich seit der Pandemie verfestigt hat.

Der einzige Objekttyp mit deutlichem Minus ist das Mehrfamilienhaus: 3.426 €/m² und minus 7,3 Prozent im Jahresvergleich. Der mittlere Kaufpreisfaktor für Berliner Zinshäuser liegt bei 22,2 Jahresmieten, der Median-Transaktionspreis bei 2.050 €/m². Anlageobjekte werden in Berlin derzeit also spürbar strenger bewertet als selbstgenutztes Wohneigentum – eine unmittelbare Folge der Regulierung, die weiter unten beschrieben wird.

Im Zehnjahresvergleich hat sich diese Zweiteilung ebenfalls durchgesetzt: Zwischen 2015 und 2026 verteuerten sich Eigentumswohnungen in Berlin um rund 103 Prozent, Häuser um rund 78 Prozent. In der folgenden Tabelle sind die Gesamtpreise für Reihenhaus, Doppelhaushälfte und Villa rechnerisch aus dem Median-Quadratmeterpreis und typischen Wohnflächen abgeleitet; nur die Werte für Eigentumswohnung und Einfamilienhaus sind erhobene Median-Kaufpreise.

Lagen und Bezirke: von 3.340 bis 7.020 €/m²

Berlin gliedert sich in zwölf Bezirke. Die Preisstruktur folgt dabei nicht der klassischen Ost-West-Teilung, sondern einem Ringmodell: Der innere S-Bahn-Ring ist teuer, der mittlere Ring gemischt, die Aussenbezirke sind günstig. Die folgenden Werte beruhen auf beurkundeten Verkäufen von Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2026, die Prozentangabe ist die Veränderung gegenüber dem Vorjahr.

• Mitte – 7.020 €/m² (−1 %): teuerster Bezirk, geprägt von Regierungsviertel, Museumsinsel und den Neubauquartieren am Hauptbahnhof.
• Charlottenburg-Wilmersdorf – 5.820 €/m² (+4 %): bürgerlicher Altbauwesten, mit Grunewald zugleich die teuerste Villenlage der Stadt.
• Friedrichshain-Kreuzberg – 5.780 €/m² (0 %): dichter Gründerzeitbestand, zugleich der Bezirk mit der höchsten Milieuschutzdichte.
• Pankow – 5.470 €/m² (−4 %): Prenzlauer Berg zieht den Schnitt nach oben, Buch und Karow nach unten.
• Neukölln – 4.810 €/m² (+2 %): starke Zweiteilung zwischen Nordneukölln und den Siedlungslagen in Buckow und Rudow.
• Steglitz-Zehlendorf – 4.770 €/m² (+3 %): im Verkauf moderat, weil grosse Nachkriegsbestände den Median drücken – Dahlem und Wannsee liegen weit darüber.
• Tempelhof-Schöneberg – 4.640 €/m² (−4 %): breiter Mittelbau, viele Reihenhauszeilen der 1920er- und 1930er-Jahre.
• Treptow-Köpenick – 4.140 €/m² (0 %): flächengrösster Bezirk, Wasserlagen und Neubauquartiere an der Spree.
• Lichtenberg – 4.080 €/m² (+2 %): Plattenbaubestand und aufgewertete Altbauinseln in Rummelsburg und Karlshorst.
• Marzahn-Hellersdorf – 3.740 €/m² (+16 %): stärkster Zuwachs aller Bezirke, ausgehend vom niedrigsten Ausgangsniveau.
• Reinickendorf – 3.670 €/m² (−6 %): stärkster Rückgang, geprägt vom Märkischen Viertel und Frohnauer Einfamilienhauslagen.
• Spandau – 3.340 €/m² (0 %): günstigster Bezirk, Einstiegsmarkt für Selbstnutzer mit begrenztem Budget.

Ortsteile: hier entscheidet sich der Preis

Der Bezirksschnitt verbirgt mehr, als er zeigt. Bei Eigentumswohnungen führen die Ortsteile Tiergarten mit 8.005 €/m² und Mitte mit 7.817 €/m². Am unteren Ende stehen das Falkenhagener Feld mit 3.321 €/m² und Hellersdorf mit 3.333 €/m². Bei Häusern ist die Spanne noch extremer: Dahlem erreicht 9.729 €/m², Grunewald 8.532 €/m². Zwischen Dahlem und dem Falkenhagener Feld liegt damit fast der Faktor 3 – und beide Adressen liegen in derselben Stadt.

Warum Angebotspreise und Verkaufspreise auseinanderfallen

Steglitz-Zehlendorf ist das klarste Beispiel für den Unterschied der Datenarten. Nach Angebotspreisen liegt der Bezirk bei 7.522 €/m² und wäre damit einer der teuersten der Stadt. Nach beurkundeten Verkäufen liegt er bei 4.770 €/m² im Mittelfeld. Beides stimmt. Inserate werden von hochpreisigen Villenlagen in Dahlem, Zehlendorf und Wannsee dominiert; verkauft wird dagegen überwiegend Nachkriegs- und Siebzigerjahrebestand in Steglitz und Lankwitz. Wer eine Immobilie bewertet, sollte deshalb immer klären, welche der beiden Zahlen ihm vorgelegt wird.

Das Umland: günstiger im Preis, teurer in der Steuer

Brandenburg liegt im Landesschnitt bei 2.991 €/m² und damit rund 45 Prozent unter Berlin. Der Speckgürtel ist davon jedoch weit entfernt: Für Häuser in Potsdam werden im Schnitt 5.478 €/m² aufgerufen – mehr als im Berliner Hausschnitt. Am deutlichsten zeigt sich der Ring am Bauland: Im Berliner Umland kostete ein Einfamilienhausgrundstück im Mittel 318 €/m², im weiteren Metropolenraum nur 111 €/m².

Auch die Mieten folgen dem Ring: Potsdam liegt bei 15,29 €/m², Teltow bei 15,22 €/m², Hohen Neuendorf, Blankenfelde-Mahlow und Falkensee zwischen 13,87 und 13,96 €/m². Der entscheidende Unterschied liegt aber bei der Steuer: Brandenburg erhebt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Berlin 6,0 Prozent. Wer ins Umland ausweicht, spart am Kaufpreis, nicht an der Nebenkostenquote.

Berlin im Städtevergleich: beim Kauf Mittelfeld, bei der Miete Spitze

Im nationalen Vergleich ist Berlin kein Spitzenmarkt mehr, aber ein teurer. Mit 5.428 €/m² Angebotspreis für Eigentumswohnungen liegt die Hauptstadt rund 24 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 4.395 €/m², aber rund 35 Prozent unter München mit 8.398 €/m². Frankfurt am Main (5.919 €/m²), Hamburg (5.720 €/m²) und Düsseldorf (5.641 €/m²) liegen leicht darüber, Stuttgart (5.346 €/m²) praktisch gleichauf, Köln (4.632 €/m²) und Leipzig (3.858 €/m²) deutlich darunter.

Beim Mietniveau kehrt sich das Bild teilweise um. Mit rund 18 €/m² Angebotsmiete liegt Berlin hinter München (19,79 €/m²) auf Platz zwei – und damit klar vor Frankfurt (14,72 €/m²) und Hamburg (13,04 €/m²), obwohl beide Städte höhere Kaufpreise aufrufen. Berlin ist damit einer der wenigen deutschen Grossstadtmärkte, in denen die Neuvertragsmieten in den vergangenen zehn Jahren schneller gestiegen sind als die Kaufpreise: Seit 2015 hat sich die Angebotsmiete von rund 9 auf 18 €/m² verdoppelt.

Rechnerisch fällt die Bruttomietrendite in Berlin damit höher aus als in München oder Hamburg. Relativiert wird sie durch die Berliner Regulierungsdichte: Mietpreisbremse, Milieuschutz und Umwandlungsverbot begrenzen genau jene Hebel – Neuvermietung zum Marktpreis, Modernisierung, Aufteilung und Einzelverkauf –, mit denen sich diese Rendite in anderen Städten heben lässt. Der Kaufpreisfaktor für Zinshäuser von 22,2 Jahresmieten spiegelt diesen Abschlag wider.

Die dritte Dimension ist die Erwerbsteuer, und sie wird regelmässig unterschätzt. Berlin verlangt 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, Bayern nur 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 12.500 € Unterschied – allein aus der Adresse. Hamburg liegt bei 5,5 Prozent, Hessen bei 6,0 Prozent, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg bei 6,5 Prozent. Die bundesweite Spanne reicht damit von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Ein struktureller Unterschied bleibt bestehen, den keine Preistabelle abbildet: Berlin ist die Grossstadt mit der niedrigsten Eigentumsquote Deutschlands. Rund 16 Prozent der Haushalte wohnen im Eigentum, rund 84 Prozent zur Miete. In München, Hamburg oder Köln ist der Eigentümeranteil höher, im Bundesdurchschnitt lag er zuletzt bei rund 47 Prozent. Das erklärt sowohl die politische Sensibilität des Berliner Wohnungsmarkts als auch die vergleichsweise geringe Zahl an Transaktionen gemessen an der Einwohnerzahl.

Die Berliner Besonderheit: Milieuschutz, Umwandlungsverbot, Vorkaufsrecht

Kein anderer deutscher Immobilienmarkt ist so dicht reguliert wie der Berliner. Für Käufer ist das kein Nebenaspekt, sondern der Kern der Bewertung: Zwei baugleiche Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein, je nachdem, ob das Gebäude in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt und ob es bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist.

82 soziale Erhaltungsgebiete

Die Bezirke haben per Rechtsverordnung 82 soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB festgelegt – im Sprachgebrauch Milieuschutzgebiete. Ihr Zweck ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Genehmigungspflichtig sind dort insbesondere Luxusmodernisierungen, das Zusammenlegen von Wohnungen, Grundrissänderungen, Rückbau und Nutzungsänderungen. Zulässig bleibt die Anpassung an den zeitgemässen Wohnstandard: Einbauküche, Isolierfenster, Balkon und Aufzug werden in aller Regel genehmigt. Nicht genehmigt werden dagegen die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer grossen Einheit oder die Umnutzung als Ferienwohnung.

Praktisch bedeutet das: Der klassische Wertschöpfungspfad – günstig kaufen, hochwertig sanieren, teurer verkaufen oder neu vermieten – ist in diesen Quartieren nur eingeschränkt begehbar. Wer eine Wohnung im Milieuschutzgebiet erwirbt, sollte vor dem Kauf beim zuständigen Bezirksamt klären, welche Massnahmen genehmigungsfähig sind.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – berlinweit seit 1. Januar 2026

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in ganz Berlin eine Umwandlungsverordnung auf Grundlage von § 250 BauGB. Sie erfasst Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen und läuft bis Ende 2030. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist damit stadtweit genehmigungspflichtig, nicht mehr nur in Erhaltungsgebieten. Eine Genehmigung kommt unter anderem in Betracht, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang ausschliesslich an die jeweiligen Mieter zu veräussern.

Für den Markt hat das zwei Folgen. Erstens verknappt sich das Angebot an neu aufgeteilten Eigentumswohnungen – der Bestand an bereits aufgeteilten Einheiten gewinnt an Wert. Zweitens verschiebt sich die Kalkulation für Zinshäuser: Wer ein Mehrfamilienhaus mit dem Plan kauft, es aufzuteilen und einzeln zu verwerten, kann diesen Plan bis mindestens Ende 2030 nicht ohne Weiteres umsetzen. Das erklärt einen guten Teil des Preisrückgangs von 7,3 Prozent im Mehrfamilienhaussegment.

Kommunales Vorkaufsrecht

Die Bezirke setzen das Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten seit 2015 ein, um spekulative Verkäufe zu unterbinden. Nach einer höchstrichterlichen Entscheidung war das Instrument zwischenzeitlich weitgehend blockiert; seit der Gesetzesänderung von 2024 ist es unter strengeren Voraussetzungen wieder anwendbar und wird in ausgewählten Gebieten vorbereitet. Wichtig für Wohnungskäufer: Das Vorkaufsrecht gilt ausschliesslich für ganze Grundstücke, nicht für einzelne Eigentumswohnungen. Wer eine bereits aufgeteilte Wohnung kauft, ist davon nicht betroffen; wer ein ganzes Haus kauft, sollte die Frist für das Negativattest in den Zeitplan einrechnen.

Zweckentfremdungsverbot: Ferienvermietung nur mit Genehmigung

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gilt seit Dezember 2013 und stellt jede Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem Wohnen unter Genehmigungsvorbehalt. Die selbstgenutzte Hauptwohnung darf während der Abwesenheit als Ferienwohnung angeboten werden, sofern eine Genehmigung vorliegt und die Registriernummer in jedem Inserat sichtbar ist. Eine Zweitwohnung darf in der Regel höchstens 90 Tage im Jahr vermietet werden. Verstösse werden mit Bussgeldern von bis zu 500.000 € geahndet.

Seit dem 20. Mai 2026 erhalten die Bezirke ein zusätzliches Instrument: den automatisierten Datenaustausch mit Buchungsplattformen auf Grundlage einer EU-Verordnung und eines neuen Bundesgesetzes. Die Entdeckungswahrscheinlichkeit ungenehmigter Kurzzeitvermietung ist damit erheblich gestiegen. Wer eine Berliner Wohnung als Ferienobjekt kalkuliert, sollte diese Rechtslage vor dem Kauf prüfen.

Mietpreisbremse bis 2029 – und die Lücke zwischen zwei Mieten

Die Mietpreisbremse gilt berlinweit. Die zum Jahresende 2025 auslaufende Regelung wurde um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die neue Mietenbegrenzungsverordnung wurde am 28. November 2025 im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet und trat am 1. Januar 2026 in Kraft. Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Innerhalb bestehender Mietverhältnisse gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren, die Modernisierungsumlage liegt bei 8 Prozent.

Die interessanteste Zahl des Berliner Mietmarkts ist der Abstand zwischen zwei Werten. Der Berliner Mietspiegel 2026, am 28. Mai 2026 vorgestellt und auf rund 17.000 Datensätzen für etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen beruhend, weist eine mittlere Nettokaltmiete von 7,71 €/m² aus. Die Angebotsmiete für Bestandswohnungen liegt bei rund 18 €/m². Zwischen dem, was laufende Mietverhältnisse kosten, und dem, was ein neuer Vertrag kostet, liegt damit der Faktor 2,3.

Für Käufer vermieteter Wohnungen ist das die zentrale Kennziffer. Eine Wohnung mit langjährigem Mietvertrag wirft eine niedrige Ist-Rendite ab, hat aber ein hohes theoretisches Aufholpotenzial – und genau dieses Potenzial begrenzen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Der Mietspiegel 2026 stieg um 0,50 €/m² beziehungsweise rund 7 Prozent; der Berliner Mieterverein bezeichnete das als den deutlichsten Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete seit 2017.

Kaufnebenkosten in Berlin: rund 7,7 bis 11,3 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Brandenburg und Nordrhein-Westfalen. Berlin liegt mit 6,0 Prozent im oberen Drittel. Die Steuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags und ist an das Land Berlin zu entrichten.

Hinzu kommen Notarkosten von etwa 1,0 bis 1,5 Prozent und Grundbuchgebühren von rund 0,5 Prozent; beide folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Die Maklerprovision beträgt in Berlin maximal 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die hälftige Teilung: Käufer und Verkäufer tragen die Provision zu gleichen Teilen.

Entscheidend für die Finanzierung: Kaufnebenkosten werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Bei der Median-Wohnung von 375.000 € sind das je nach Maklerbeteiligung zwischen 28.875 € und 42.263 €.

Recht: Grundbuch und Erwerb in Berlin

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung. Das Eigentum geht nicht mit der Unterschrift über, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Zwischen Beurkundung und Eintragung sichert die Auflassungsvormerkung den Käufer gegen Doppelverkauf und Zwischenverfügungen ab.

Voraussetzung für die Umschreibung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird. Die Flurstücks- und Gebäudedaten stammen aus dem Liegenschaftskataster, das in Berlin von den bezirklichen Vermessungsämtern geführt wird.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage zu den Unterlagen, die vor der Beurkundung geprüft werden sollten. Liegt das Objekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet oder wird ein ganzes Grundstück erworben, kommen die Genehmigung des Bezirksamts und gegebenenfalls das Negativattest zum Vorkaufsrecht hinzu – beides kann die Abwicklung um mehrere Wochen verlängern und gehört in den Zeitplan.

Ein Unterschied zu den Nachbarmärkten in Österreich und der Schweiz ist bemerkenswert: In Berlin gibt es kein Grundverkehrsverfahren und keine Erwerbsbeschränkung für Ausländer. Weder Staatsangehörige der EU noch Drittstaatsangehörige benötigen eine Genehmigung. Wo in Tirol oder Vorarlberg die Grundverkehrsbehörde und in der Schweiz die Lex Koller den Erwerb steuern, entscheidet in Berlin allein der Vertrag – reguliert wird nicht der Käufer, sondern die Nutzung der Wohnung.