Baden-Württemberg

Der Immobilienmarkt Baden-Württemberg im Überblick

Baden-Württemberg ist einer der teuersten Flächenstaaten Deutschlands – und zugleich der Markt mit den grössten inneren Gegensätzen. Eine Eigentumswohnung kostete im ersten Quartal 2026 im Landesschnitt rund 3.473 EUR pro Quadratmeter, ein Haus rund 3.964 EUR pro Quadratmeter. Hinter diesen Mittelwerten liegt eine Spanne, die beim Wohnungskauf von 2.230 EUR im Neckar-Odenwald-Kreis bis 5.502 EUR in Konstanz reicht – das 2,5-Fache innerhalb desselben Bundeslandes.

Je nach Datenbasis liegt der Landesschnitt für Eigentumswohnungen zwischen rund 3.290 und 3.650 EUR pro Quadratmeter. Die Abweichungen erklären sich aus Stichtag, Objektmischung und der Frage, ob Angebots- oder tatsächliche Kaufpreise ausgewertet werden. Für die Einordnung eines konkreten Objekts ist deshalb weniger der exakte Mittelwert entscheidend als die regionale Lage im Preisgefüge – und die Richtung, in die sich der Markt bewegt.

Das Land gliedert sich in vier Regierungsbezirke – Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg und Tübingen – mit neun Stadtkreisen und 35 Landkreisen. Diese Struktur bildet den Markt gut ab: Es gibt nicht den einen dominierenden Ballungsraum wie in Hamburg oder Berlin, sondern ein Netz aus mittelgrossen Zentren. Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim, Freiburg, Heidelberg und Ulm konkurrieren nebeneinander, dazwischen liegen wohlhabende Umlandkreise wie Böblingen, Ludwigsburg und Esslingen sowie deutlich günstigere ländliche Räume im Norden und im Schwarzwald.

Die Eigentümerstruktur ist überdurchschnittlich: Nach dem Zensus 2022 wurden 48,1 Prozent der bewohnten Wohnungen in Baden-Württemberg von ihren Eigentümern selbst genutzt. Das prägt den Markt. Ein grosser Teil der Transaktionen entfällt auf Selbstnutzer, die Nachfrage nach Reihenhäusern, Doppelhaushälften und familiengerechten Wohnungen im Umland der Zentren ist strukturell hoch – und die Bereitschaft, für Lagequalität zu zahlen, ebenfalls.

Wer in Baden-Württemberg kauft, sollte drei Besonderheiten kennen, die es so in keinem anderen Bundesland gibt: die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell, die zum 1. Januar 2026 neu zugeschnittene Gebietskulisse der Mietpreisbremse und die Photovoltaikpflicht bei grundlegender Dachsanierung. Alle drei wirken sich unmittelbar auf die Kalkulation aus und werden weiter unten im Detail behandelt.

Marktlage 2025 und 2026: Erholung mit angezogener Handbremse

Die Zinswende ab 2022 hat den Markt in Baden-Württemberg spürbar, aber nicht dramatisch korrigiert. Gegenüber dem zweiten Quartal 2022 lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zuletzt rund 5,3 Prozent niedriger – von durchschnittlich 3.482 EUR auf 3.297 EUR. Bei Häusern fiel der Rückgang mit 7,3 Prozent etwas deutlicher aus, von 4.019 EUR auf 3.724 EUR pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In mehreren ostdeutschen und nordwestdeutschen Regionen waren die Rückgänge zweistellig.

Deutlicher als die Kaufpreise gaben die Bodenrichtwerte nach. Seit dem Höchststand 2021 sanken sie kumuliert um rund 9,8 Prozent, mit dem stärksten Einbruch 2023 (minus 8,2 Prozent). 2024 und 2025 verlangsamte sich der Rückgang auf 4,0 beziehungsweise 2,1 Prozent. Die Preiskorrektur lief also überwiegend über den Bodenanteil – ein wichtiger Punkt für alle, die in Baden-Württemberg ein Grundstück oder ein älteres Haus mit grosser Parzelle bewerten.

Seit Mitte 2024 zeigt der Trend wieder leicht nach oben, und diese Bewegung hielt 2025 und 2026 an. Der IVD Süd meldete für das erste Halbjahr 2026 einen Immobilienumsatz von 21,7 Milliarden EUR in Baden-Württemberg – ein Plus von rund 4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Verlauf innerhalb des Jahres war jedoch uneinheitlich: Das erste Quartal schloss mit 11,3 Milliarden EUR und lag damit rund 3 Prozent über dem Vorquartal, im zweiten Quartal ging das Volumen auf 10,4 Milliarden EUR zurück (minus 8 Prozent). Als Ursache nennt der Verband die wirtschaftliche Unsicherheit im Gefolge des im Februar 2026 ausgebrochenen Iran-Konflikts.

Die Finanzierungsseite bleibt der entscheidende Taktgeber. Im Juli 2026 lagen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindungen je nach Bonität und Beleihungsauslauf bei rund 3,6 bis 4,0 Prozent effektiv. Das ist weit entfernt von den Konditionen vor 2022, aber planbar – und die Stabilisierung auf diesem Niveau ist der Hauptgrund, warum sich die Preise seitwärts bis leicht aufwärts bewegen statt weiter zu fallen.

Das Angebot bleibt der Engpass

Die Bautätigkeit erklärt, warum die Preise trotz hoher Zinsen nicht stärker nachgeben. Nach Angaben des Statistischen Landesamts wurden 2022 noch 50.083 Wohnungen genehmigt. 2023 sank die Zahl auf 35.481, 2024 auf 26.969. Erst 2025 kehrte sich der Trend mit 29.567 genehmigten Wohnungen (plus 10 Prozent) wieder um; in den Wohngebäuden allein waren es 23.071 Einheiten (plus 12 Prozent), davon 14.482 in Mehrfamilienhäusern und 5.308 in Einfamilienhäusern. Im ersten Quartal 2026 setzte sich die Erholung mit 8.168 freigegebenen Wohnungen fort – ein Plus von 33,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Genehmigungen sind allerdings noch keine Wohnungen. Bei den Fertigstellungen wurde 2025 mit 25.565 neuen Wohnungen der niedrigste Stand seit 2010 erreicht, ein Rückgang um 19 Prozent. Weil zwischen Genehmigung und Bezug in der Regel zwei bis drei Jahre liegen, wirkt der Einbruch der Jahre 2023 und 2024 erst jetzt voll auf das Angebot. Hinzu kommt der Kostendruck: Die Baupreise für Wohngebäude stiegen im zweiten Quartal 2026 um 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Neubau bleibt damit teuer – und das stützt die Preise im Bestand.

Wohnung oder Haus? Die Objekttypen im Vergleich

Im Landesschnitt kostet der Quadratmeter im Haus rund 14 Prozent mehr als in der Eigentumswohnung: 3.964 EUR gegenüber 3.473 EUR. Übersetzt in typische Objektgrössen bedeutet das für eine 75 Quadratmeter grosse Wohnung einen Kaufpreis von rund 260.000 EUR und für ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche rund 515.000 EUR – jeweils vor Nebenkosten und ohne Berücksichtigung von Lage und Zustand.

Innerhalb der Häuser ist die Reihenfolge für viele Käufer überraschend. Das freistehende Einfamilienhaus ist zwar in der Summe fast immer das teuerste Objekt, pro Quadratmeter liegt es aber häufig unter der Doppelhaushälfte und dem Reiheneckhaus. In Karlsruhe kostete der Quadratmeter im Einfamilienhaus zum 1. Juli 2026 rund 4.069 EUR, in der Doppelhaushälfte 4.410 EUR und im Reiheneckhaus 4.617 EUR. Der Grund ist ein Flächeneffekt: Freistehende Häuser sind im Schnitt grösser, und der Quadratmeterpreis sinkt mit zunehmender Wohnfläche. Wer nach Gesamtpreis kalkuliert, kommt trotzdem beim Reihenhaus am günstigsten weg.

Ebenfalls konsistent über alle Märkte: Das Reiheneckhaus liegt regelmässig über dem Reihenmittelhaus, weil es nur einen Nachbarn hat, mehr Fenster und meist einen grösseren Gartenanteil. In Karlsruhe beträgt der Aufschlag rund 7 Prozent, in Konstanz rund 3 Prozent, in Villingen-Schwenningen rund 3 Prozent. Am anderen Ende steht das Mehrfamilienhaus, das pro Quadratmeter überall am günstigsten gehandelt wird – in Karlsruhe 3.416 EUR, also rund 15 Prozent unter der Eigentumswohnung. Hier zahlt der Markt keinen Emotionsaufschlag, sondern rechnet mit Ertrag.

Was der Objekttyp preislich bedeutet, hängt stark vom Standort ab. Ein Reihenmittelhaus mit 120 Quadratmetern kostet in Stuttgart rund 615.000 EUR, in Karlsruhe rund 517.000 EUR und in Villingen-Schwenningen rund 362.000 EUR. Dieselbe Immobilienform, dieselbe Fläche, dasselbe Bundesland – und ein Unterschied von rund 253.000 EUR. Die folgende Tabelle stellt drei Märkte gegenüber, die das Preisgefüge Baden-Württembergs von oben bis unten abbilden.

Lagen im Vergleich: Städte, Kreise und Stadtteile

Die teuerste Stadt Baden-Württembergs ist nicht die Landeshauptstadt, sondern Konstanz. Am Bodensee kostete der Quadratmeter im ersten Quartal 2026 rund 5.502 EUR in der Eigentumswohnung und 6.651 EUR im Haus. Drei Faktoren treffen hier zusammen: eine durch Seeufer und Grenze zur Schweiz stark begrenzte Baufläche, eine Universität mit dauerhaftem Nachfragedruck und die Nähe zum Schweizer Arbeitsmarkt. Erst dahinter folgen Tübingen und Stuttgart.

Die Städte im Ranking

• Konstanz – 5.502 EUR/m2 (Wohnung), 6.651 EUR/m2 (Haus). Teuerster Standort des Landes, Bodenseelage und Grenznähe.
• Tübingen – 4.844 EUR/m2 und 5.805 EUR/m2. Kleine Universitätsstadt mit sehr enger Flächenkulisse im Neckartal.
• Stuttgart – 4.762 EUR/m2 und 5.762 EUR/m2. Grösster Markt des Landes, Kessellage begrenzt die Nachverdichtung.
• Freiburg im Breisgau – 5.198 EUR/m2 und 5.409 EUR/m2. Der geringste Abstand zwischen Wohnung und Haus aller Grossstädte.
• Heidelberg – 4.685 EUR/m2 und 5.237 EUR/m2, mit der stärksten Dynamik unter den Grossstädten.
• Karlsruhe – 3.989 EUR/m2 und 4.599 EUR/m2. Deutlich günstiger als Heidelberg und Freiburg bei vergleichbarer Grösse.
• Ulm – 4.217 EUR/m2 und 4.295 EUR/m2. Auffällig geringer Aufschlag für das Haus.
• Heilbronn, Mannheim, Baden-Baden – 3.642, 3.483 und 3.455 EUR/m2 für Wohnungen: das mittlere Segment der Stadtkreise.
• Pforzheim – 3.027 EUR/m2 und 3.499 EUR/m2. Günstigster Stadtkreis, rund 45 Prozent unter Konstanz.

Wo sich der Markt aktuell bewegt

Das Ranking nach Preisniveau sagt wenig über die Dynamik. Eine Auswertung der Angebotspreise für die typische Bestandswohnung – 75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster Stock, Baujahr der 1990er-Jahre – zeigt zum Stichtag 1. Februar 2026 im Jahresvergleich ein anderes Bild: Mannheim legte 9,9 Prozent auf 4.054 EUR zu, Ulm 8,9 Prozent auf 4.546 EUR und Heidelberg 8,0 Prozent auf 5.491 EUR. Freiburg kam auf 3,3 Prozent (5.097 EUR), Karlsruhe auf 2,9 Prozent (4.272 EUR). Stuttgart war die einzige Grossstadt mit einem Minus: 0,8 Prozent auf 4.395 EUR.

Das Muster ist eindeutig: Die günstigeren und mittelteuren Städte holen auf, während die teuersten Märkte an eine Bezahlbarkeitsgrenze stossen. In Stuttgart und Heidelberg bremsen die hohen Gesamtkosten weitere Steigerungen – in Mannheim und Ulm ist noch Luft. Für Käufer bedeutet das: Der günstigere Standort ist heute nicht automatisch der langsamere.

Landkreise: 74 Prozent Unterschied

Ausserhalb der Stadtkreise fächert sich der Markt noch weiter auf. Beim Hauskauf führen der Landkreis Konstanz mit 4.720 EUR/m2, der Landkreis Ludwigsburg mit 4.668 EUR/m2 und der Landkreis Böblingen mit 4.578 EUR/m2. Am unteren Ende stehen der Neckar-Odenwald-Kreis mit 2.716 EUR/m2, der Landkreis Rottweil mit 2.844 EUR/m2 und der Landkreis Freudenstadt mit 2.863 EUR/m2. Zwischen teuerstem und günstigstem Kreis liegen 2.004 EUR pro Quadratmeter oder rund 74 Prozent.

Bei Eigentumswohnungen führt der Bodenseekreis mit 4.179 EUR/m2 vor dem Landkreis Konstanz (4.124 EUR/m2) und dem Landkreis Ludwigsburg (3.944 EUR/m2). Die günstigsten Kreise sind der Neckar-Odenwald-Kreis (2.230 EUR/m2), der Main-Tauber-Kreis (2.358 EUR/m2) und der Landkreis Rottweil (2.455 EUR/m2). Es zeichnen sich damit zwei Hochpreiszonen ab, die geografisch nichts miteinander zu tun haben: der Süden entlang des Bodensees und der Speckgürtel um Stuttgart mit Ludwigsburg, Böblingen und Esslingen. Günstig ist es im nördlichen Randbereich Richtung Odenwald und Main-Tauber sowie im mittleren Schwarzwald.

Innerhalb Stuttgarts: Faktor 1,6

Auch innerhalb einer Stadt ist die Spanne erheblich. In Stuttgart lagen die Hauspreise im ersten Quartal 2026 in Stuttgart-Nord bei 7.481 EUR/m2, in Degerloch bei 7.144 EUR/m2 und im Westen bei 6.875 EUR/m2. Am günstigsten waren Wangen (4.729 EUR/m2), Mühlhausen (4.818 EUR/m2) und Münster (4.923 EUR/m2) – ein Verhältnis von rund 1 zu 1,6. Bei Eigentumswohnungen fällt die Spreizung geringer aus: Nord (5.964 EUR/m2), Mitte (5.616 EUR/m2) und West (5.577 EUR/m2) stehen Wangen (4.207 EUR/m2), Münster (4.219 EUR/m2) und Zuffenhausen (4.227 EUR/m2) gegenüber.

Mieten: das Umland zieht an

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen lag im ersten Quartal 2026 landesweit bei 11,36 EUR/m2 (plus 3,7 Prozent im Jahresvergleich), für Häuser bei 12,12 EUR/m2 (plus 2,5 Prozent). In den Grossstädten ist es deutlich teurer: Stuttgart erreichte im zweiten Quartal 2026 rund 15,00 EUR/m2, Freiburg 14,13 EUR/m2 und Heidelberg 13,59 EUR/m2. Bemerkenswert ist, dass bei den Kreisen nicht die Universitätsstädte, sondern die Stuttgarter Umlandkreise führen: Böblingen mit 13,07 EUR/m2 (Wohnung) und 14,24 EUR/m2 (Haus), gefolgt von Ludwigsburg (12,71 und 13,34 EUR/m2) und Esslingen (12,59 EUR/m2 bei Wohnungen). Am günstigsten mietet man im Main-Tauber-Kreis (8,63 EUR/m2 Wohnung, 8,45 EUR/m2 Haus), im Landkreis Rottweil (8,82 EUR/m2) und im Landkreis Sigmaringen (8,98 EUR/m2).

Im Zehnjahresvergleich fällt der Anstieg drastischer aus. Zwischen 2016 und 2026 stiegen die mittleren Angebotsmieten in Stuttgart um 45,4 Prozent auf 16,07 EUR/m2, in Freiburg um 46 Prozent auf 16,22 EUR/m2 und in Heidelberg um 51 Prozent auf 15,88 EUR/m2. Diese Werte liegen über den oben genannten Quartalsdurchschnitten, weil sie eine andere Erhebungsbasis und Objektmischung verwenden – die Richtung ist jedoch in beiden Datensätzen dieselbe.

Was Baden-Württemberg von anderen Bundesländern unterscheidet

Grundsteuer: das modifizierte Bodenwertmodell

Baden-Württemberg hat als einziges Bundesland ein reines Bodenwertmodell eingeführt. Seit dem 1. Januar 2025 berechnet sich der Grundsteuerwert allein aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Was auf dem Grundstück steht, spielt keine Rolle – weder Gebäudeart noch Wohnfläche noch Baujahr. Bei überwiegender Wohnnutzung wird die Steuermesszahl anschliessend um 30 Prozent ermässigt.

Für Käufer hat das handfeste Folgen. Ein kleiner Altbau auf einem grossen Grundstück in guter Lage wird vergleichsweise hoch belastet, ein grosses Mehrparteienhaus auf kleiner Parzelle vergleichsweise niedrig. Wer in Baden-Württemberg ein Objekt bewertet, muss deshalb Bodenrichtwert und Grundstücksgrösse prüfen – nicht nur die Wohnfläche. Die Bodenrichtwerte sind über das Landesportal BORIS-BW öffentlich einsehbar. Zusätzlich entscheidet der kommunale Hebesatz: Weil das neue Modell die Messbeträge stark verschoben hat, mussten nahezu alle Gemeinden ihre Hebesätze zum Jahr 2025 anpassen, um aufkommensneutral zu bleiben. Der Blick auf den Hebesatz der Zielgemeinde gehört daher in jede Kaufkalkulation.

Rechtlich ist das Modell weit, aber noch nicht abschliessend geklärt: Der Bundesfinanzhof hat es am 20. Mai 2026 bestätigt. Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler haben jedoch Verfassungsbeschwerden angekündigt, sodass eine endgültige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts noch aussteht.

Mietpreisbremse: neue Gebietskulisse seit 1. Januar 2026

Für Kapitalanleger ist die zum 1. Januar 2026 in Kraft getretene Verordnung die wichtigste Neuerung. Die Mietpreisbremse gilt jetzt in 130 Städten und Gemeinden – zuvor waren es 89. 84 Kommunen kamen neu hinzu, 46 blieben in der Kulisse, 43 fielen heraus, darunter Mannheim und Konstanz. Erfasst sind damit Gemeinden mit rund 33 Prozent der Landesbevölkerung. Grundlage der Neuabgrenzung sind fünf Indikatoren für angespannte Wohnungsmärkte, ausgewertet auf Basis des Zensus 2022. Die Verordnung ist zunächst bis Ende 2026 befristet.

In den erfassten Gemeinden darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ausgenommen bleiben Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Wer eine Anlageimmobilie prüft, sollte zwingend abgleichen, ob die konkrete Gemeinde in der aktuellen Liste steht – die Zugehörigkeit hat sich zum Jahreswechsel für 127 Kommunen geändert.

Photovoltaikpflicht bei grundlegender Dachsanierung

Baden-Württemberg war das erste Bundesland mit einer Photovoltaikpflicht und geht bis heute weiter als die meisten anderen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt sie nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsgebäude, sobald das Dach grundlegend saniert wird. Dann müssen mindestens 60 Prozent der für Solarenergie geeigneten Dachfläche mit Modulen belegt werden.

Für Käufer sanierungsbedürftiger Häuser ist das ein kalkulierbarer, aber realer Kostenblock, der in die Kaufpreisverhandlung gehört. Eine vollständige Befreiung ist auf Antrag möglich, wenn die Netzanschluss- und sonstigen Systemkosten mehr als 70 Prozent der übrigen Kosten der Anlage ausmachen. In der Praxis ist das die Ausnahme.

Der Grenzgänger-Effekt am Hochrhein und Bodensee

Kein anderes Bundesland hat eine so lange und wirtschaftlich so aktive Grenze zur Schweiz. Das verzerrt die lokalen Märkte im Südwesten deutlich. In Lörrach lagen die Preise zuletzt bei rund 3.977 EUR/m2 für Wohnungen und rund 4.498 EUR/m2 für Häuser; in Neubauquartieren mit guter Anbindung Richtung Basel werden 5.000 bis 6.000 EUR/m2 aufgerufen. Zwei Nachfragegruppen überlagern sich: Grenzgänger, die in der Schweiz arbeiten und in Deutschland wohnen, sowie Schweizer Haushalte, für die das deutsche Preisniveau attraktiv ist.

Besonders betroffen sind Lörrach, Rheinfelden und Weil am Rhein im Landkreis Lörrach sowie Waldshut-Tiengen, Bad Säckingen und Laufenburg im Landkreis Waldshut. Wer dort kauft, konkurriert mit Einkommen, die nicht am deutschen Lohnniveau hängen – ein Umstand, der sich in keiner Landesstatistik zeigt, aber jede lokale Kaufentscheidung prägt.

Landeswohnraumförderung 2026

Die Wohnraumförderung 2026 des Landes trat zum 1. Juli 2026 in Kraft; zur Verfügung steht rund 1,1 Milliarde EUR. Im ersten Förderweg wird ein zinsloses Darlehen mit einem Zuschuss von 40 Prozent kombiniert, im zweiten Förderweg kommt ein Tilgungszuschuss hinzu. Für die Bemessung gilt seit dem 1. Januar 2026 ein pauschaler Baukostenansatz von 5.250 EUR je Quadratmeter Wohnfläche, wovon 4.200 EUR (80 Prozent) förderfähig sind. Abgewickelt wird die Förderung über die L-Bank. Gefördert werden unter anderem sozialer Mietwohnraum und selbst genutztes Wohneigentum – die Bedingungen im Einzelfall prüft die zuständige Bewilligungsstelle.

Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt unverändert seit dem 5. November 2011 – das Land gehört damit zu den Bundesländern mit der längsten Satzstabilität. Im bundesweiten Vergleich liegt es im Mittelfeld: Bayern erhebt 3,5 Prozent, mehrere norddeutsche Länder 6,5 Prozent.

Hinzu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch. Sie richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen zusammen erfahrungsgemäss bei 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, abhängig davon, ob eine Finanzierung mit Grundschuldbestellung eingetragen wird. Wird ein Makler eingeschaltet, gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher seit Ende 2020 die hälftige Teilung der Provision; der Käuferanteil liegt in Baden-Württemberg üblicherweise bei rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

In der Summe sollten Käufer ohne Makler mit rund 6,5 bis 7,0 Prozent und mit Makler mit rund 10,0 bis 10,6 Prozent Nebenkosten rechnen. Entscheidend ist: Diese Beträge sind in der Regel nicht beleihbar und müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Bei einem Kaufpreis von 550.000 EUR – etwa einem Reihenmittelhaus mit 120 Quadratmetern in Karlsruhe – sind das rund 57.000 EUR zusätzlich zum Kaufpreis.

Recht: Grundbuch und Erwerb

Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung. Der Notar beurkundet, veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, holt die erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen ein und überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Vertragsunterschrift oder der Zahlung.

Eine baden-württembergische Besonderheit betrifft die Zuständigkeit: Im Zuge der Notariatsreform wurde die Grundbuchführung bei den Amtsgerichten gebündelt. Die früher für das Land typischen staatlichen Notariate und kommunalen Grundbuchämter gibt es nicht mehr. Anträge und Einsichtsgesuche laufen heute über die Grundbuchämter bei den Amtsgerichten.

Vor der Beurkundung lohnen sich vier Prüfungen: ein aktueller Grundbuchauszug samt Abteilungen II und III (Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden), ein Blick in den Bebauungsplan und in ein mögliches gemeindliches Vorkaufsrecht, der Energieausweis mitsamt der sich daraus ergebenden Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz sowie – speziell in Baden-Württemberg – der Bodenrichtwert, weil er über die künftige Grundsteuerlast entscheidet. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu.